建売住宅って、なに？
建売住宅とは建物と土地がセットになって売られている新築住宅で、
注文住宅に比べて手頃なものが多いよ。
お手頃なのは嬉しいね！
ぼくの土地に建売住宅建ててよ。
土地を持っていて、そこに住宅を建てる場合ば注文住宅というよ。
（説明聞いて…）
建売住宅は土地と建物がセットで販売されており、手頃な価格で手間をかけずに新築住宅を購入したいという方に人気です。しかし建売住宅のほかにも注文住宅や分譲住宅などさまざまな選択肢があるため、どんな家を購入するか迷いますよね。
そこで今回は建売住宅と注文住宅や分譲住宅の違い、そして建売住宅の購入を決めるポイントや諸費用、値引き交渉のコツなどについて解説します。
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目次
建売住宅、注文住宅、分譲住宅とは？
建売住宅とは、土地と建物をセットで販売されている住宅です。これに対して注文住宅はまず土地を決めて、その上に自分好みの建物を建てます。
そして分譲住宅は建売住宅の一種で、その名の通り「分譲地」に建てられた住宅を指します。分譲地とは広い土地を不動産会社が区画整理して販売するものなので、分譲住宅は周囲に同じようなコンセプトの住宅が並んでいることが多いです。
建売住宅概要とメリットとデメリット
建売住宅は完成した状態で販売されていることが多いため、現物を見て購入できるのが大きなメリットです。どんな家を建てるか打ち合わせする必要がないため、気に入った物件が見つかればスピーディーに入居できます。
価格が明確なので、予算オーバーしづらく住宅ローンの相談もスムーズ。仕様をそろえて複数の建売住宅をまとめて建てることで、材料費や人件費などのコストも削減されています。
また建売住宅は、住宅需要の高い人気エリアを選んで建てられることが多いです。そのため都市部では建売住宅が多く、人口の少ない地域では注文住宅が多い傾向に。人気エリアでは完成済みの建売住宅だけでなく、完成前に売り出される建売住宅もよく見られます。
建売住宅のデメリットは、建物の仕様が決まっており自由度が低いこと。完成前の物件では間取りや内装など部分的に変更できることもありますが、こだわりの多い方や個性的な物件をお求めの方に建売住宅は向いていないでしょう。
注文住宅概要とメリットとデメリット
注文住宅は間取りから内装、設備まで、ご家族の好みや要望に合わせられるのがメリットです。こだわる分はこだわって、不要な設備はカットして、予算にメリハリをつけることもできます。また家を建てる過程をご自身の目で確かめられるという安心感もあるでしょう。
注文住宅のデメリットは、土地探しや打ち合わせに時間や手間がかかる点。着工から完成までに2〜6ヶ月程度かかるのに加え、その前にプランニングの時間も要します。
分譲住宅概要とメリットとデメリット
分譲住宅は同じような仕様の家をいくつも建てることが多いです。そのため部材や設備をまとめて発注することで、通常よりも安い価格で仕入れることができます。また分譲地の開発時にまとめて街づくりが行われるため、街並みに統一感があったり、好みの合うご近所の方と出会いやすかったりするメリットもあるでしょう。
分譲地のデメリットは、注文住宅に比べるとオリジナリティをだしづらい点。ある程度平均的な間取りや内装になっているため、強いこだわりがある方は注文住宅を検討されたほうがよいかもしれません。
建売住宅を購入する時の注意点
続いて建売住宅を購入するときの注意点をご紹介します。
建築中の品質管理
完成済みの物件は既に壁が貼っているため、材質や構造などを自分の目で詳しく見ることはできません。ですので、建築工事の施工期間中に品質管理がきちんと行われていたかを確認しておくことをおすすめします。
立ち会いチェック
引き渡しの前に、物件の内覧を行います。その際に設備や内装などに不具合がないかの最終確認を行います。これを立ち会いチェック、内覧会などと言います。内装、外観に傷・汚れはないか、建具や床などに不具合はないか、水回りなどの設備は動作するか、水漏れはないか、基礎のひび割れがないか、点検口から床下の確認も行います。
購入後に必要になるもの
建売住宅にはあらかじめトイレやお風呂、キッチンなど設置されていますが、テレビのアンテナやカーテンレールなどは設置されてないこともあります。何が必要になりそうかを確認しておき、引っ越し後に快適に生活を送れるよう、事前に準備をしておいた方が良いでしょう。
建売住宅の購入を決めるポイント
昔は建売住宅というと「価格は安いが住宅性能やデザイン性は低い」というイメージが少なからずありました。しかし最近では購入者のニーズに合わせて高い性能を持った物件がつくられたり、間取りや内装のバリエーションが豊富になったりしています。施工レベルの高い業者も多いため、コストパフォーマンスに非常に優れた選択肢といえるでしょう。
完成済みの建売住宅の場合は家の中に入れるため、購入前に間取りや内装など実際に目で見て確認しましょう。どのような動線で移動するのか、どこに家具を置くのかなど、具体的に生活をイメージしてみるのがポイントです。
近隣に学校やスーパー、病院があるかなど土地の様子もチェック
住宅内だけでなく、立地によっても生活は大きく変わります。建売住宅を買う前に、家の近くにスーパーや病院があるか、周辺の治安や人間などもチェックしましょう。お子様がいるご家庭では、学校や保育園の場所、通学・通園時間なども大切なポイントです。
アフターサービス
建売住宅を購入する際には、住みはじめてから不具合がでてきたときに、どのようなアフターサービスを受けられるかも確認しておくと安心です。
建売住宅をはじめとするすべての新築住宅では、基本的に10年間の「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」が義務付けられています。たとえば住みはじめてすぐに雨漏りや構造部分の不具合が発見された場合、引渡し前から欠陥が存在していた可能性がありますよね。こういったとき、買主は売主へは修補や損害賠償などを請求できるというしくみです。
契約不適合責任は「引き渡した物件が、契約内容に適合しているか」で判断されることになります。そのため建売住宅購入前に、契約内容をしっかりと確認しておきましょう。
また業者によって定期点検や補償対象の内容は異なります。床下点検やシロアリ駆除など必要なアフターメンテナンスが受けられて、住宅についての色んな悩みを相談できる不動産会社やハウスメーカーの建売住宅を購入されると、安心して長く住み続けられるでしょう。
建売住宅にかかる諸費用
建売住宅は価格が明確になっているという特徴がありますが、実は物件価格以外にも仲介手数料や税金、保険料などの諸費用がかかります。建売住宅の諸費用の目安は、購入価格の1割ほどが目安。どのような費用がかかるのか、内訳を見ていきましょう。
印紙税
建売住宅を購入するときの「不動産売買契約書」や、住宅ローンを借りるときの「金銭消費賃借契約書」、売買代金の領収書など、所定の文書に課税されるのが印紙税です。文書に記載された金額によって税額が決まっており、建売住宅の購入では1〜2万円程度の印紙税を納めるケースが一般的。金額分の収入印紙を購入して、文書に貼り付けることで納付するしくみです。
登記費用
建売住宅を購入すると、法務局で建物や土地の所有権移転登記を行います。また住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定登記も必要です。登記手続きを行う際に、登録免許税という税金がかかります。登録免許税は物件価格の1％以内に収まることが多いです。
仲介手数料
建売住宅の売主はハウスメーカーやデベロッパーなどが多いですが、売主と買主の間に仲介の不動産会社が入っている場合は仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限額は「販売価格×3％＋6万円」。売主から直接購入する場合は、仲介手数料はかかりません。
住宅ローン借入費用
住宅ローンを借りて建売住宅を購入する場合、金融機関に支払う融資手数料や保証料なども必要です。融資手数料は定額で3〜5万円程度を支払う場合と、融資額の数％と割合が決まっている場合があります。保証料は住宅ローンが返済不能となった場合に代わりに返済してくれる保証会社に支払う費用です。契約時に一括払いする「一括前払い型」や、金利に数％を上乗せして毎月支払う「金利上乗せ型」などがあります。
不動産取得税
不動産取得税とは、住宅などの不動産を取得したときに一度だけ支払う税金です。建売住宅では土地と建物それぞれの固定資産税評価額に定められた税率を掛けた金額が課税されます。
各保険料
住宅ローンを組む際には、火災保険への加入が必要となるケースが多いです。あわせて地震保険に加入される方もいます。火災保険料はお住まいの地域や建物の構造などによって相場が変わりますが、建売住宅の場合は10年分で10〜30万円程度が目安です。
税金
固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日時点で所有している方に課税されます。建売住宅を購入する際には、その年分の固定資産税を前の持ち主が負担していることになります。そのため建売住宅購入時に、引渡し日から年末までの期間分の固定資産税を売主に支払って精算するケースもあります。
建売住宅は値引き交渉できる？
2020年度フラット35利用者調査によると、愛知県の建売住宅の平均価格は約3,235万円。土地付き注文住宅は約4,834万円なので、注文住宅と建売住宅ではやはり大きな金額差があることがわかります。
建売住宅の金額は立地や大きさ、間取り、設備などによって決まりますが、場合によっては値引き交渉ができることもあります。
とくに値引き交渉をしやすいのは、完成から9ヶ月程度が経過している物件。完成から1年経つと「新築住宅」の定義から外れてしまうため、販売側が利益を下がってでも売りたいと思っている可能性があるからです。またさまざまな理由で売主が売り急いでいる場合や、相場より高い物件も値引きを相談しやすいでしょう。
注意したいのは、必ず購入を考えている場合のみ値引き交渉を行うということ。購入する意思がないのに値引き交渉をすることや、値引きしてもらったのに買わないのはマナー違反になってしまいます。また売主としては少しでも高く売りたいため、値引き交渉中に他の買主が現れると物件を買えなくなる可能性があるというのも知っておきましょう。
愛知県・名古屋エリアで新築住宅の購入をお考えなら
建売住宅は注文住宅に比べて手頃な価格で売り出されていることも多く、打ち合わせなどの手間がかからずスピーディーに入居できます。なるべく費用を抑えて新築住宅を購入したい方や、お仕事等で忙しくなかなか打ち合わせの時間がつくれない方、入居希望日が迫っている方などにおすすめです。
愛知県では名古屋駅周辺のほか、利便性の高い東山線沿線の星ヶ丘駅や覚王山駅、藤が丘駅などの周辺も人気。また名古屋市へのアクセスがよい長久手市や大府市、春日井市などもベッドタウンとして人気の高いエリアとなっています。
愛知県・名古屋エリアで住宅のご購入をお考えの方は、ぜひお近くの不動産SHOPナカジツへご相談ください。建売住宅はもちろん、注文住宅やマンション、中古住宅、リノベーションなどにも対応しておりますので、どのタイプの物件を購入するか迷われている方もお手伝いさせていただくことができます。
