昨今の家づくりにおいて、高い住宅性能を確保することは欠かせません。夏の暑さや寒さをしのげたり、光熱費が削減できたりと、たくさんのメリットがあります。
性能の高い住宅について調べてみると、「長期優良住宅」「ZEH」「低炭素住宅」などさまざまな基準を目にします。一体どの性能を目指していけばいいのかと迷っている方も多いのではないでしょうか。
どの住宅を建てるかで快適度が変わるのはもちろんですが、それだけではないので要注意。住宅ローン控除や補助金などで受けられる、経済的メリットも大きく変わってくるのです。
そこで今回は長期優良住宅やZEHなど、よく見かける省エネ住宅の違いについてわかりやすく解説します。どのような補助金や税制優遇が受けられるのか、チェックしておきましょう。
物件情報や住宅ローン控除で見かける『認定住宅』『その他住宅』をわかりやすく解説
まず抑えておきたいのが、物件情報や住宅ローン控除に出てくる「長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH住宅・省エネ基準適合住宅・その他の住宅」の5種類。
それぞれの省エネ性能を測るうえで共通のモノサシとなるのが、住宅性能表示制度による「断熱等性能等級（断熱等級）」と「一次エネルギー消費量等級（一次エネ等級）」です。
・断熱等性能等級（断熱等級）とは？
住まいの断熱性能がわかる等級。断熱等級1〜7まであり、数字が大きいほど断熱性が高いことを示しています。
等級を決めるのは「UA値」という数字。北海道から沖縄まで地域によって気候がまったく違うので、地域ごとに「どのくらいのUA値なら、どの等級になるのか？」という基準が決まっています。
断熱等級を上げるには、性能の高い断熱材や開口部を選ぶことが必要です。
・一次エネルギー消費量等級（一次エネ等級）とは？
住宅で消費されるエネルギーを評価した等級。一次エネ等級1〜6まであり、数字が大きいほど消費するエネルギーが少なく、省エネ性能が高いことを示しています。
一次エネ等級を上げるには断熱をはじめ、給湯設備の省エネ化、太陽光による創エネ化など幅広い対策が必要です。
| 断熱等性能等級 | 一次エネルギー消費量等級 | |
| (1)長期優良住宅 | 5以上 | 6 |
| (2)低炭素住宅 | ||
| (3)ZEH住宅 | ||
| (4)省エネ基準適合住宅 | 4以上 | 4以上 |
| (5)その他の住宅 | なし | なし |
長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH住宅の3種類は、断熱等級と一次エネルギー消費量等級が同じです。それ以外にも条件があるので、それぞれの定義を詳しく見ていきましょう。
(1)長期優良住宅
長期優良住宅とは、長期にわたって安心かつ快適に住みつづけられると認められた住宅。断熱等級5、一次エネルギー消費量等級6に加えて、耐震性やメンテナンスのしやすさなど満たすべき項目がたくさんあります。5種類の中では比較的ハードルが高いといえるでしょう。
| 長期優良住宅（新築一戸建て住宅）の認定に必要な項目 | |
| 劣化対策 | 数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること（劣化対策等級） |
| 耐震性 | 極めて稀に発生する地震に対して、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること（耐震等級） |
| 省エネルギー性 | 必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること（断熱等性能等級・一次エネルギー消費量等級） |
| 維持管理・更新の容易性 | 構造躯体に比べて耐用年数が短い設備配管について、維持管理（点検・清掃・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること（維持管理対策等級） |
| 居住環境 | 良好な環境の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること |
| 住戸面積 | 良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること |
| 維持保全計画 | 建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること |
| 災害配慮 | 自然災害による被害の発生の防止又は軽減に配慮されたものであること |
出典：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001597440.pdf
(2)低炭素住宅
低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出を抑えた認定住宅のこと。断熱等級5、一次エネルギー消費量等級6という条件だけでなく、低炭素化のために節水対策やHEMS設置などの項目から1つ選んで実施するのが特徴的です。また太陽光パネルなどの再生可能エネルギー利用設備も設置しなければなりません。
| 低炭素住宅（一戸建て住宅）の認定に必要な項目 | |
| 必須項目 | 断熱等級5 |
| 一次エネルギー消費量等級6 | |
| 再生可能エネルギー利用設備の導入（太陽光発電など） | |
| 選択項目 | 節水対策（節水トイレ・節水水栓・食器洗い機など） |
| エネルギーマネジメント（HEMS・蓄電池など） | |
| ヒートアイランド対策（壁面緑化など） | |
| 建築物（躯体）の低炭素化（木造住宅など） | |
| V2H充放電設備の設置 | |
出典：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001514370.pdf
(3)ZEH住宅
ZEH（ゼッチ）とは、住まいで使うエネルギーから創るエネルギーを引いたときゼロ以下になる家のこと。住宅の省エネ化を図ったうえで、太陽光発電などの創エネ設備を導入します。
ただし住宅ローン控除では「ZEH水準」であればOK。断熱等級5かつ一次エネルギー消費量等級6であることを証明するだけでよく、創エネ設備は求められません。
(4)省エネ基準適合住宅
長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH住宅ほど高い性能を必要としないのが、省エネ基準適合住宅。国が定めた建築物省エネ法による基準をクリアした住宅です。
断熱等級4以上で、一次エネルギー消費量等級4以上であることを証明すると、住宅ローン控除における省エネ基準適合住宅と認められます。
なお2025年4月以降に着工するすべての建築物では、省エネ基準への適合が義務付けられる予定です。この基準が最低限レベルとなり、これより低い家は建てられなくなります。
(5)その他の住宅
省エネ基準よりも性能が低いのが「その他の住宅」です。2024年以降、住宅ローン控除の対象外となりました。
適用される補助金、税制優遇の違い
ではそれぞれの住宅で、どのような補助金や税制優遇が受けられるのでしょうか。
補助金
まずは補助金制度から見ていきましょう。制度によってはリフォームでも対象となりますが、今回は新築のみの情報をお届けします。
子育てエコホーム支援事業
| 対象となる住宅 | 補助金額 |
| 長期優良住宅 | 100万円/戸 |
| ZEH住宅 | 80万円/戸 |
※市街化調整区域で、土砂災害警戒区域または浸水想定区域に立地している場合、補助金額は半額。
子育てエコホーム支援事業とは、2024年の目玉ともいえる補助金制度。省エネ性能の高い住宅の新築やリフォームなどに補助金が支給されます。新築の場合は、子育て世帯または若者夫婦世帯のみが対象です。
・子育て世帯：2005年4月2日以降に出生した子を有する
・若者夫婦世帯：夫婦のいずれかが1983年4月2日以降生まれ
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ZEH支援事業
| 対象となる住宅 | 補助金額 |
| ZEH・Nearly ZEH・ZEH Oriented | 55万円/戸+α |
| ZEH+・Nearly ZEH+ | 100万円/戸+α |
ZEH住宅に特化した補助金もあります。こちらは子育てエコホーム支援事業と違って、世帯構成や年齢に制約がありません。
ZEHもしくはそれよりも基準の高いZEH+の基準を満たした住宅が対象。日射量の少ない寒冷地や、屋根面積が限られる都市部狭小地などでは多く発電するのが難しいので、条件を緩和したNearly ZEHやZEH Orientedという基準もあります。
地域型住宅グリーン化事業
| 対象となる住宅 | 補助金額 |
| 長期優良住宅・ZEH住宅・低炭素住宅 | 最大140万円/戸 |
地域型住宅グリーン化事業とは、地域の中小工務店で建てる木造住宅への補助金制度。地域材や三世代同居などの加算措置も含めて、最大140万円が補助されます。
税制優遇
次に所得税や固定資産税などの税金が安くなる制度についても見ていきましょう。
住宅ローン控除
| 対象となる住宅 | 借入限度額 |
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 |
| その他の住宅 | 0円 （2023年までの建築確認：2,000万円） |
※2024年は子育て世帯・若者世帯の優遇あり
住宅ローン控除とは、住宅ローンを使った場合に、年末ローン残高の0.7%を所得税から最大13年間控除する制度です。これまではすべての新築住宅が対象でしたが、2024年以降は一定の省エネ性が必須条件となりました。
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投資型減税（所得税）
| 対象となる住宅 | 内容 |
| 長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅 | 最大65万円を控除 |
住宅ローンを使わず、自己資金のみで家を建てる場合に使えるのが、所得税の特別控除です。最大65万円が所得税から控除されます。
固定資産税
| 対象となる住宅 | 内容 |
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 軽減期間を2年延長 |
建物や土地を所有していると、毎年支払うのが固定資産税。戸建て住宅では新築から5年間は減税されますが、長期優良住宅や低炭素住宅では軽減期間が2年延長されます。
登録免許税
| 対象となる住宅 | 内容 |
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 税率を0.05~0.2%減免 |
建物や土地を買ったとき、所有権の登録手続き時に支払うのが登録免許税。長期優良住宅や低炭素住宅では、税率が低くなります。
不動産取得税
| 対象となる住宅 | 内容 |
| 長期優良住宅 | 控除額100万円増額 |
建物や土地を買うときに支払うのが不動産取得税。長期優良住宅の場合は控除額が100万円増えて、支払う税金が安くなります。
住宅取得資金贈与
| 対象となる住宅 | 内容 |
| 長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅 | 非課税限度額500万円増額 |
父母や祖父母などの直系尊属から、住宅を買ったりリフォームしたりする資金を贈与されると、一定金額が贈与税非課税になります。一般住宅の非課税枠は500万円ですが、ZEH水準の家では1,000万円まで非課税です。
| 住宅の種類 | 住宅ローン控除 | 投資型減税 | 固定資産税 登録免許税 |
不動産取得税 | 住宅取得資金贈与 |
| 長期優良住宅 | 4,500万円 | ○ | ○ | ○ | 1,000万円 |
| 低炭素住宅 | × | ||||
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | × | |||
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | × | 500万円 | ||
| その他の住宅 | × |
その他のお得な制度
その他にも、性能の高い住宅に対してお得な制度はたくさんあります。
地震保険の割引
地震が起きたときの損害を補償してくれる地震保険。長期優良住宅は耐震等級2以上をクリアしているため、地震保険の割引きを受けることができます。割引率は耐震等級3で50％、耐震等級2で30％です。
住宅ローン金利優遇
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携している、長期間の住宅ローン【フラット35】。省エネ性や耐震性などの高い住宅で金利を下げる制度として、【フラット35】Sが用意されています。
認定住宅は売却の際も有利に
長期優良住宅や低炭素住宅などの認定を取得していると、一定の性能があることの証明になります。そのため将来的に売却しようと思ったとき、強力なアピールポイントに。買い手への印象がよく、高値で売却できる可能性も高まるでしょう。
省エネに配慮した住宅はこれからのスタンダード
長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH住宅・省エネ基準適合住宅などの省エネに配慮した住宅を建てると、住宅ローン控除だけでなくさまざまな補助金や税制優遇を受けることができます。新築時のコストアップはあるものの、快適に過ごせて光熱費も安くなるというメリットもあり、長い目で見てお得です。
また2025年には、省エネ基準適合の義務化も予定されています。つまりこれからの家づくりでは、省エネへの配慮がスタンダードになるということです。2030年には基準が引き上げられる予定もあるため、現在の最低限の基準をクリアするだけでなく、ZEH水準などより高い省エネ性能を求めていく必要があるでしょう。
性能の高い住宅を建てることは、住まいの資産価値を守るという面でもとても重要です。将来を見据えて、高い水準の家づくりを目指すことをおすすめします。
