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住宅取得等資金の贈与税を非課税にするには?贈与税を非課税にするために知っておきたいこと

住宅取得等資金の贈与税を非課税にするには?贈与税を非課税にするために知っておきたいこと

掲載日: 2020.09.29

住宅取得資金の贈与税免除について

 住宅の新築又は取得にあたり、両親や祖父母から資金の援助を受けたりすることがあると思います。その場合に住宅取得等資金の非課税の特例をうまく活用することにより、資金贈与に伴う税負担を軽減することができます。各種の要件等をしっかり確認をして、この制度をうまく活用しましょう。

住宅取得等資金の贈与税の非課税について

 平成27年1月1日から令和3年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得また増改築等(以下「新築等」といいます。)の対価に充てるための金銭(以下「住宅取得等資金」といいます。)を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額の金額について、贈与税が非課税となります。(以下「非課税の特例」といいます。)

贈与税はいくらまで非課税になる?

贈与税の非課税限度額

 贈与を受ける人ごとの非課税限度額は、次のイまたはロの表のとおり、新築等をする住宅用の家屋の種類ごとに、贈与を受ける人が最初に非課税の特例の適用を受けようとする住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日に応じた金額になります。

イ.住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合
住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 省住宅エネ等 左記以外の住宅
平成31年4月1日~令和2年3月31日 3,000万円 2,500万円
令和2年4月1日~令和3年3月31日 1,500万円 1,000万円
令和3年4月1日~令和3年12月31日 1,200万円 700万円
ロ.上記イ以外の場合​
住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
~平成27年12月31日 1,500万円 1,000万円
平成28年1月1日~令和2年3月31日 1,200万円 700万円
令和2年4月1日~令和3年3月31日 1,000万円 500万円
令和3年4月1日~令和3年12月31日 800万円 300万円

 既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税になった金額がある場合には、その金額を控除した残高が非課税限度額になります。(一定の場合を除きます。)。ただし、上記イの表における非課税限度額は平成31年3月31日までに住宅用の家屋の新築等に係る契約を締結し、既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合でも、その金額を控除する必要はありません。

 また、平成31年4月1日以後に住宅用の家屋の新築等に係る契約を締結して非課税の特例の適用を受ける場合の贈与を受ける人ごとの非課税限度額は、上記イ及びロの表の金額のうちいずれか多い金額となります。

 個人間の売買で、建築後使用されたことがある住宅用の家屋(中古住宅)を取得する場合には、原則として消費税等がかかわりませんので、上記イの表には該当しません。

 ここで気を付けなければならないのは、「住宅取得等資金の贈与を受けた日」で判断をするのではなく、「住宅等家屋の新築等に係る契約の締結日」で判断することです。

省エネ等住宅が適用される条件

 省エネ住宅等とは、次の省エネ基準に適合する住宅用の家屋であることにつき、下表のいずれかの証明書などを贈与税の申告書に添付することにより証明されたものをいいます。

【省エネ基準】

  • ①耐熱等性能等級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上であること。
  • ②耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上もしくは免震建築物であること。
  • ③高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であることに適合する住宅用家屋であること。
証明書などの種類(※1 証明対象の家屋
住宅性能証明書
  • イ 新築をした住宅用の家屋
  • ロ 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
  • ハ 建築後使用されたことのある住宅用の家屋(※2)
  • ニ 増改築等をした住宅用の家屋(※3)
建設住宅性能評価書の写し
長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し又は住宅等家屋証明書(その写し)または認定長期優良住宅建築証明書
  • イ 新築をした住宅等の家屋
  • ロ 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(その写し)又は認定低炭素住宅建築証明書

※1 上記の証明書などの発行につきましては、国土交通省又は地方整備局にお尋ねください。

※2 建築後使用されたことのある住宅用の家屋の場合は、その取得の日以前2年以内又は取得の日以降に、その証明のための家屋の調査が終了したもの又は評価されたものに限ります。

※3 住宅用の家屋の増改築等をした場合に、省エネ基準等に適合させるための工事あることについての証明がされた「増改築等工事証明書」を「住宅性能証明書」または「建築住宅性能評価書の写し」に変えることができます。

耐震性能や断熱性能、バリアフリー性能が高いほど、非課税枠が増える仕組みとなっています。新築等される際には、予算のこともありますが、非課税枠が拡大することも忘れず、うまく活用したいですね。

非課税制度と併用できる控除・制度

贈与税の基礎控除との併用

 贈与税の基礎控除とは、暦年(1月1日~12月31日)で年間110万円まで贈与を受けたとしても、贈与税はかからないというものです。この制度で気を付けなければならないのは、贈与する人別に110万円なのか、贈与を受ける人別に110万円なのかという点です。皆さんよく勘違いされますが、父から110万円、母から110万円もらうとするとこれは双方ともに非課税になるかというと、これはなりません。贈与を受ける人別での判定になりますので、父と母から110万円ずつ受け取ると合計220万円受け取ることになり、基礎控除を超えて、贈与税が発生してしまいます。

 なお、この基礎控除制度と住宅取得等資金の非課税の特例との併用は可能です。例えば、非課税枠が1,500万円となる住宅取得契約を結んだ場合には、ほかにその年中に贈与等を受けていなければ、1,610万円まで非課税になります。

相続時精算課税制度との併用

 相続時精算課税制度とは、2,500万円までの贈与について贈与税は非課税としますが、代わりに相続の時には相続税を課税しますというものです。

 この制度と住宅取得等資金の非課税の特例との併用は可能です。

 しかし、この制度を一旦選択しますと、その年の翌年以降、その人から受ける贈与については基礎控除の110万円の枠は使えません。よって、本制度の利用にあたっては十分な検討が必要となります。

住宅資金贈与の特例の適用条件

贈与税の申告

 非課税の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に戸籍の謄本、登記事項証明書、新築や取得の契約書と写しなど一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署長に提出する必要があります。

 (注)社会保障・税番号制度(マイナンバー制度)が導入されたことに伴い、個人番号を記載した各種申告書、申請書、届出書等を提出する際には、個人番号カード等の一定の本人確認書類の提示又は写しの添付が必要となります。

建物について

 「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにするその敷地の用に供される土地等又は住宅の新築に先行してするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得等を含み、「住宅等の家屋の取得または増改築等」には、その住宅の取得又は増改築等とともにするその敷地の用に供される土地等の取得を含みます。

 また、対象となる住宅用の家屋は日本国内にあるものに限られます。

(1)新築又は取得の場合の要件

イ 新築又は取得した住宅用の家屋の登記簿上の床面積(マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積)が50㎡以上240㎡以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が贈与を受けた人の居住の用に供されるものであること。

ロ 取得した住宅が次のいずれかに該当すること。

  • ① 建築後使用されたことのない住宅の家屋
  • ② 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その取得の日以前20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)に建築されたもの
    (注)耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造 又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。
  • ③ 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類で証明されたものであること。
  • ④ 上記②及び③のいずれにも該当しない建築後使用されたことのある住宅用家屋で、その住宅用の家屋の取得の日までに同日以後その住宅用の家屋の耐震改修を行うことにつき、一定の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、かつ、贈与を受けた翌年の3月15日までにその耐震改修により、その住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの

(2)増改築等の場合の要件

イ 増改築等後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積(マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積)が50㎡以上240㎡以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が贈与を受ける人の居住の用に供されるものであること。

ロ 増改築等に係る工事が、自己の所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて「確認済み証の写し」、「検査済み証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。

ハ 増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。
  また、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること。

贈与を受ける人について

 次の要件のすべてを満たす人が非課税の特例の対象となります。

  • ①贈与を受けたときに贈与をした人の直系卑属(子又は孫)であること。
    (注)配偶者の父母(又は祖父母)は直系尊属にはなりませんが、養子縁組をしている場合には直系尊属に該当します。
  • ②贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。
  • ③贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること。
  • ④平成21年分から平成26年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと。(一定の場合を除きます。)
  • ⑤自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係にある人から住宅用の家屋の取得をしたものでないこと、又はこれらの方と請負契約等により新築もしくは増改築等をしたものではないこと。
  • ⑥贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。
    (注)贈与を受ける人が「住宅用の家屋」を所有する(共有持分を有する場合も含まれます。)ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできません。
  • ⑦贈与を受けた時に日本国内に住所等を有していること。
    (贈与を受ける人が一時居住者であり、かつ、贈与をする人が一時居住贈与者又は非居住贈与者である場合を除きます。) (注)一時居住者、一時居住贈与者及び非居住贈与者について詳しくは国税庁HP「受贈者が外国に居住しているとき」でご確認ください。
  • ⑧贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。
    (注)贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることができませんので、修正申告が必要となります。

 上記のように贈与を受けるタイミングによって、特例の適用が受けられないこともありますので、注意が必要です。改めてまとめますと、次の場合には特例の適用が受けられません。

  • ・贈与を受けた年の翌年3月15日までに家屋が出来上がらない場合
       (工事が完了に準ずる状態にある場合を除く。)
  • ・贈与を受けた翌年の12月31日までに住んでいない場合
  • ・住宅ローンの決済後に贈与を受けた場合
       (住宅ローンの返済に充てた場合は、特例の適用が認められません。)

 ポイントは決済を受けるタイミングで贈与を受けることです。

制度を活用して賢い住宅購入を

 住宅取得等資金の非課税の特例は、条件を満たして両親や祖父母から住宅の新築又は取得をするために資金の贈与を受けた場合に、一定額まで贈与税がかからない制度です。

 ただし、この制度の利用にあたっては、税額がゼロになる場合でも贈与税の申告が必要となり、非課税になる金額は、契約日や住宅の性能等により変わります。

 また、贈与を受ける人や新築又は取得する住宅にも様々な要件が設けられていますし、相続税精算課税制度との併用についても、有利になる場合も、不利になる場合もあります。事前に確認をして、十分な検討をしたうえで、活用してください。

参考:国税庁:直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税

税理士法人コスモス 栗木 博史 先生

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