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近年メディアでも紹介され、人気が上がりつつある「中古住宅リノベーション」。
好きなデザインが選べて新築住宅よりも低予算、かつ物件の選択肢も広がるためいい事尽くしのようですが、注意したいのは「瑕疵（品質や性能が満たしていないこと）」です。
安心して中古住宅を購入するためにも、知っておいていただきたい「既存住宅瑕疵（かし）保険」についてお伝えします。
記事の構成
既存住宅瑕疵保険とは？
そもそも“瑕疵”とはなにか
瑕疵（かし）とは、建物の構造不良や設備などに欠陥があることを指しており、取り引きした際に備えているはずの品質や要件を満たしていない状態のことを指します。
例えば契約前からシロアリが発生していた、ということであれば購入後だったとしても売主に責任を問うことができます。
既存住宅瑕疵保険の仕組み
中古住宅の購入後に建物に対して発生したトラブルを保証してくれる制度です。
この保険は売主や検査機関が加入するもので、引き渡し前に建築士による現場調査が実施され、その調査に合格すると保険へ加入することができます。（何らかの指摘があれば、その箇所を補修し再検査を受けなければ保険へ加入することができません）
中古住宅購入後に不具合が発生した場合に、買主は売主へ修繕を求め、売主は保険から修繕費用を受け取ることができます。自動車保険と似ていますね。
しかし、瑕疵保険の加入は売主の任意であり必ずしも入らなければならないものではありません。
買主から売主へ保険加入の依頼をすることもできるため、事前に宅建業者や売主に相談しておくと良いでしょう。
なぜ瑕疵保険が必要なのか
新築住宅には「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」という制度があり、10年間の住宅品質の担保が売主に対して法律で義務化されています。
新築住宅を販売するのは一般的には企業であり、個人が販売することは通常ありません。
一方、中古住宅の場合は個人が売主となる場合も多く、契約不適合責任のような重い責任を負うことは難しいとされ、個人が売主の場合は契約不適合責任の免除、もしくは期間を数か月程度に短くするなどが一般的です。
期間後に大きな不具合を見つけた場合は買主自身が修繕費用を負担しなければならず、中古住宅への購入に対する購買意欲が下がってしまうことがありました。
そこで、契約不適合責任期間が終了した後でも修繕費用の保証が得られる制度として、瑕疵保険制度が導入されるようになりました。
瑕疵保険に加入するメリット
住宅ローン控除を受けられる → 2022年税改正あり
売り物件が築20年以上（鉄骨造築25年、木造・軽量鉄骨築20年）の場合でも保険に加入していれば住宅ローン控除の対象になります。
2019年から住宅ローン減税期間が10年から13年に延長され、 瑕疵保険にかかるコストをプラスしても、加入したほうがお得といえます。
ただし、1981年（昭和56年）6月1日より前に建てられた物件は瑕疵保険に加入できませんのでご注意ください。
2022年税改正により適用条件が変更となり、適用条件が昭和57年（1982）以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）に緩和されました。詳細な改訂内容は関連記事からご覧ください。
瑕疵部分の補修ができる
既存住宅瑕疵保険の最大のメリットとして、 売主の契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の期間が過ぎても、瑕疵部分を保険金で補修できるというところにあります。
保険の加入は売主になりますが、仮に売主である不動産会社が倒産したとしても保険会社から直接買主へ保険金が支払われるため、必ず保証してもらえるようになっています。
保険適用期間
宅建業者の場合は引き渡しから2年もしくは5年、 宅建業者以外（個人）の場合は引き渡しから1年もしくは5年と選べるようになっています。
保証上限額は1000万円または500万円で、下記の図のように屋根や基礎など重要な箇所が対象となり、すべての不具合が保証されるわけではありません。
また、保険会社によって対象箇所が異なるためどの部分が保証されるのか確認しておきましょう。
あんしん既存住宅売買瑕疵保険パンフレットより転載
加入に必要な費用
瑕疵保険への加入金額は内容によって異なりますが、建築士による検査料を含め約6～7万円です。
検査内容や物件面積によっても費用が異なるため、申込む前に見積りを確認しましょう。
また、保険の加入は原則「売主（もしくは検査機関）」です。
どちらが費用を負担するかも契約前に相談しておくと良いでしょう。
（中には保険はサービスで付いている物件もあったりします。）
瑕疵保険と瑕疵保証の違い
大手不動産会社などには、「瑕疵保証」をサービスに取り入れていることがあります。
違いとしては瑕疵保証はその不動産会社の企業努力で実施しているもので、第3者機関である保険会社がサービス提供をするのとは異なり、保証の基準やサービス期間はその会社独自のものになります（アフターフォローと同じ考えです）。
例えば、ナカジツでは安心してお客様に中古住宅を購入いただくため、「おうちの健康診断」という独自のホームインスペクション制度を設けています。
目視では分からない住宅の劣化状況や、改修すべき箇所や時期、予想される改修費用などを見極め買主様・売主様に報告しています（有料）。
また、専任のメンテナンススタッフがお引き渡し後も随時お困りごとに対応しております。
中古住宅を購入する際は瑕疵保険への加入がおすすめ
瑕疵保険への加入は基本的に売主や販売業者が加入するため、双方の助け合いが必要となります。 購入後のトラブルを0にするために、経験豊富なナカジツのスタッフがお手伝いさせていただきます。 ぜひお近くの店舗へお越しください。
