土地購入前に知っておきたい“位置指定道路”について

土地購入前に知っておきたい“位置指定道路”について

掲載日:2020.11.26

住宅などを建てる土地を探すとき、たびたび遭遇するのが「位置指定道路」です。私道の一種ですが、所有者によって通行や掘削などについてトラブルにつながることもあります。土地購入を決める前に、どのような道路なのか知っておきましょう。

購入前に知っておきたい、位置指定道路とは※写真はイメージです

位置指定道路とは

道路は大きく分けて、公道と私道に分けられます。

公道 私道
国や都道府県、市区町村、特別区が所有・管理する道路。 個人や、企業などの民間団体が所有・管理する道路

私道のうち、特定行政庁(※)から指定を受けた道路が「指定位置道路」です。道路の幅員は4m以上必要で、道路の構造などについても一定のルールが設けられています。

※特定行政庁とは?
 建物を建てるとき確認申請書を提出する行政機関。都道府県知事や市町村長などの管轄。

位置指定道路が必要な理由

建築基準法上の道路に2メートル以上接道していなければ建築ができない

建築基準法には「建物を建てるとき、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という接道義務があります。

なぜこのようなルールがあるかと言うと、道路と接していないと災害時の避難が難しかったり、救急車や消防車が入って来られず困ったりするからです。

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この接道義務を満たせない土地に建物を建てる際につくられるのが、位置指定道路です。

例として、一面だけ公道に接した大きな土地を分割して、複数の住宅を建てるときのことを考えてみましょう。

一面しか接道しない土地を田の字に分譲する場合、奥まった2か所は接道がないため接道から敷地まで続く道路、位置指定道路が必要となる

上図では、接道義務を考えると「土地A・B」に建物を建てられません。

そこで中央に位置指定道路を設けて、各土地を2m以上接するように区画。これで公道に面していない「土地A・B」にも建物が建てられるようになります。

位置指定道路の所有者は誰?

位置指定道路は私道の一種のため、誰かの所有物として登記されています。名義によっては通行や掘削などがしにくくなることもあるため、確認しておきましょう。

【1】各敷地の持ち主の共有名義とする

位置指定道路を各敷地の持ち主の共有名後とする

最もスタンダードなのが、位置指定道路に面した各敷地の持ち主の共有名義とされるケースです。それぞれの敷地の持ち主が位置指定道路全体に対して利用する権利をもつため、トラブルも起きにくいでしょう。

【2】位置指定道路を分割してそれぞれ所有者となる

位置指定道路を分割しそれぞれ所有する

土地と同様に位置指定道路まで分割して、それぞれが所有権を持つケースもあります。隣同士で少しずつ自分の土地を出し合って道路として使っているケースも、ここに当てはまるでしょう。この場合、自分が所有していない部分の通行・掘削工事が妨害されるなどのリスクがあります。

【3】地主個人や業者が所有者となる

位置指定道路を地主や業者など第三者が所有する

その他の形態として、地主個人や土地を分譲した業者が所有者の場合もあります。例えば古い位置指定道路が元からある土地に、分譲住宅が建てられるようなケースです。

また、位置指定道路のように見えて公道となっていることもあるので、市役所などで道路形態を確認しておきましょう。

位置指定道路に関する注意点

位置指定道路に面した土地を検討される際には、通行や掘削、メンテナンス等について、しっかりと確認しておきましょう。

所有者に関するトラブル

位置指定道路が共有名義でない場合、通行や掘削が妨害されるリスクがあります。

例えば家を新築するときには、道路に工事車両を停めたり、上下水道・ガス管工事のために道路を掘削したりする必要が出てきます。そのとき位置指定道路が誰か個人の所有物であれば、駐車・掘削の許可を取らなければなりません。所有者次第で工事を妨害されたり、金銭を要求されたりするリスクが出てくるということですね。

トラブルを回避するには、あらかじめ通行・掘削の承諾をとっておくのが有効です。土地の購入前に、前面道路が位置指定道路に該当するか確認し、仲介会社を通じて所有者に承諾書を取ってもらいます。

固定資産税

位置指定道路は私道のため、通常は固定資産税がかかります。ただし国税庁によると、位置指定道路の形状や使われ方によっては非課税となるケースもあるため、確認しておきましょう。

国税庁 私道の評価

  1. ①公共の用に供するもの、例えば、通抜け道路のように不特定多数の者の通行の用に供されている場合
  2. ②専ら特定の者の通行の用に供するもの、例えば、袋小路のような場合

参考/国税庁 No.4622 私道の評価
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4622.htm

非課税になるための条件は、上記の①に当てはまること。つまり、道路の両端が公道に接続しているなど、公衆の交通のために利用されることが条件となります。

②に当てはまる位置指定道路の場合、評価額の30%相当で評価され、固定資産税が課されます。

メンテナンス

特に古い位置指定道路で問題となるのが、メンテナンスの手間や費用がかかる点です。

公道の維持管理は国や自治体が行いますが、位置指定道路はあくまでも私道のため、道路の舗装などのメンテナンスは所有者自身が行わなければなりません。道路だけでなく、私設の水道管・下水管・ガス管が通っていれば、その補修費用も負担することになります。

そのため土地購入前には、各配管が私設なのか公設なのか調査されることをおすすめします。重要事項説明書にも記載されていますが、その前に仲介業者を通して売り主に確認されると良いでしょう。配管の劣化具合や補修履歴まで確認すると、さらに安心です。

また、登記上の地目が公衆用道路(一般交通の用に供する道路)とされる場合でも、国や自治体がメンテナンスに関与してくれるわけではありません。あくまでも私有地のため、道路の舗装や私設の配管工事、側溝やカーブミラー設置などの管理業務は、所有者が行います。

位置指定道路とどう違う?協定道路について

最後に抑えておきたいのが、位置指定道路と混同しやすい「協定道路」という形態です。

協定道路とは、2世帯以上が自分の土地を提供しあって、1つの通路として利用する協定書を交わしたものです。

例えば、次のように旗竿地が2軒以上並んでいるときなどに活用されます。

協定道路

「土地B・C」は接道義務を満たすため、道路に2m以上接する形で旗竿の形に区画されています。しかし路地部分の幅が2mギリギリだと非常に狭く、車の通行や駐車がしづらい状態です。

そこで「土地B・C」の所有者が、それぞれの路地部分を協定道路として提供。合計4m幅の通路をお互いに利用できるようにすることで、物件の価値を高めています。

先ほどの位置指定道路は私道の一種でしたが、協定道路はあくまでも「道路としてみなされている」だけで、正式な道路ではありません。お互いの敷地を利用することになるため、通行や駐車などに関してトラブルにつながる可能性があります。また、メンテナンスについても、各通路の所有者が行わなければなりません。

協定書ではトラブルを避けるため、通行や駐車、メンテナンス等に関して、しっかりとルールを明記することが大切です。

一見似ている位置指定道路と協定道路ですが、どちらに該当するかで扱いが変わってくるため、購入前に確認しておきましょう。

まとめ

位置指定道路は建築基準法上の道路として扱われますが、所有形態によって通行や掘削工事がスムーズに行えないリスクがあります。私道に面した土地は値段が安いことも多いですが、事前にリスクについて理解し、所有形態を確認してから購入することが大切です。ご自身で正確に把握するのは難しいため、信用できる仲介業者に調査を依頼し、アドバイスを求めることをおすすめします。

■執筆:住宅ライター 村田日菜子さん

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