この記事のポイント
- 位置指定道路は私道の一種だが、行政の指定を受ければ建築基準法上の「道路」として扱われ、接道義務を満たせる
- 管理や所有の仕方によって再建築不可や売却時の敬遠などトラブルが起きやすく、事前の権利関係確認が不可欠
- セットバックや所有者との承諾調整などで対応できる場合もあるため、購入前に行政や不動産会社へ確認することが重要
「土地を買うときに位置指定道路と書かれているけど、普通の道路とどう違うのだろう？」
「もし購入した土地が位置指定道路に面していたら、建築や売却に影響はあるのだろうか？」
土地購入や住宅建築を検討する際、必ず確認したいのが建築基準法に定められた道路の扱いです。なかでも私道の一種である位置指定道路は、条件を満たさないと再建築できないなど注意すべき点があります。
この記事では位置指定道路の定義や申請方法、所有形態、トラブル事例までまとめて解説します。安心して土地選びができるように必要な知識をつけておきましょう。
地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。
記事の構成
位置指定道路とは
この章では、位置指定道路の基本的な定義や役割、ほかの道路との違いを解説します。
位置指定道路の定義
位置指定道路とは、私道でありながら建築基準法上の「道路」として扱われるものです。正式には、建築基準法第42条第1項第5号に基づき、特定行政庁（市役所など）から位置の指定を受けた私道を指します。
建物を建てる際には「建築基準法上の道路に2m以上接していること」が必要ですが、普通の私道ではこの条件を満たせないケースもあります。そこで、幅員や構造などが法の基準を満たしていれば、行政の審査を経て建築が可能な私道として認めてもらう仕組みが位置指定道路です。
多くは新たに宅地を分譲する場面で設けられ、公道に面していない区画にも建築できるように整備されます。
接道義務との関係
建築基準法には「敷地は原則、幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という接道義務があります。これは、災害時の避難や緊急車両の通行経路を確保するためです。
例えば、一面だけ公道に接した大きな土地を4区画に分けて建売住宅を建てるとします。
上図では、接道義務を考えると「土地A・B」に建物を建てられません。
そこで中央に位置指定道路を設けて、各土地を2m以上接するように区画。これで公道に面していない「土地A・B」にも建物が建てられるようになります。
このように、接道義務を満たす手段として位置指定道路が必要になるケースは少なくありません。
位置指定道路とほかの道路との違い
見た目が似ていても、法的な扱いや性質が異なる道路は多くあります。ここでは、混同されやすい3つの道路と比較してみましょう。
私道との違い
位置指定道路も私道の一種ですが、すべての私道が建築基準法上の「道路」に該当するわけではありません。位置指定を受けていない私道にしか接していない場合、建物を建てられない可能性があります。
開発道路との違い
開発道路は、宅地造成などの開発行為を通じて整備される道路です。多くは造成後に公道として自治体に移管されます。
一方、位置指定道路は私道のまま残るため、維持管理や通行に関する責任の所在が異なります。
2項道路（みなし道路）との違い
2項道路とは、建築基準法が施行された1950年以前からすでに使われていた道路で、幅員が4m未満でも特例的に道路とみなされるものです。ただし、再建築時には敷地を道路側に後退させる「セットバック」が必要になります。
位置指定道路は、原則として幅4m以上あり、新たに指定を受けて成立する点で性質が異なります。
位置指定道路における隅切りとは
隅切りとは、道路の交差点や角の部分を斜めにカットし、車の見通しや安全性を確保するための処理のことです。
位置指定道路を新設する際、幅員や交差点の形状によっては、行政から隅切りの設置を求められることがあります。特に車の通行量が多い場合や、道路同士が直角に交わるようなケースでは必須となる場合もあります。
ただし、行き止まりのように交通量が少ない場所では不要とされることもあるため、地域の基準を確認しておくとよいでしょう。
位置指定道路の申請方法
建物を建てるために私道を「位置指定道路」として認めてもらうには、行政への申請が必要です。
この章では、申請できる人や条件、手続きの流れ、費用や期間の目安について紹介します。
申請ができる主体・条件
位置指定道路の申請ができるのは、原則としてその道路となる土地の所有者です。ただし、借地人が所有者の同意を得て申請するケースも認められています。
また、例えば申請対象の敷地面積が500㎡以上ある場合において、位置指定道路ではなく都市計画法に基づく開発許可が必要になるケースなど、地域や状況によって別の許可について考慮すべき場合がある点にも要注意です。
参照：
道路位置指定申請の手引き｜千葉県
道路位置指定の手引き｜杉並区
申請の流れ
手続きの流れはおおむね次のとおりです。
- 事前相談（任意）
- 申請書・図面の提出
- 書類審査・現地調査
- 必要に応じて関係権利者の承諾確認
- 行政による指定・告示
※自ら道路を築造する場合は「築造承認」を得てから工事を進める必要があります。
なお、提出する図面には、以下のような内容が求められます。
- 地籍図
- 公図の写し
- 付近見取図
- 構造詳細図
- 断面図など
自治体によって指定様式があるため、必ず事前に確認しておきましょう。
申請に必要な費用
申請手数料の相場は1件あたり5万円程度です。たとえば、杉並区や千葉県など多くの自治体では「新規申請：5万円」「変更・取消：2万5千円」としています。
このほか、測量士や建築士への図面作成費用、印鑑証明取得費用などの実費が別途かかります。
申請から指定を受けるまでの期間
申請から位置指定の通知が出るまでの目安は1～2カ月程度です。事前相談や工事を含めると、もう少し余裕を見ておくと安心です。
ただし、以下のようなケースでは手続きが長引くことがあります。
- 関係権利者との調整が難航している
- 隣接地との境界確定が必要
- 道路構造や排水に修正指摘が入る
早めに行政窓口に相談しながら進めることで、スムーズに指定までたどり着けます。
位置指定道路の所有者について
位置指定道路は私道の一種なので、必ず誰かが所有者として登記されています。
その所有形態によって、通行や工事の自由度に差が出たり、将来トラブルになったりする可能性もあるため、購入前に確認しておきましょう。
1）各敷地の持ち主の共有名義とする
もっとも多いのが、位置指定道路に面する各敷地の所有者が道路全体を共有名義にしているケースです。
それぞれが道路の全体に対して権利を持っているため、全員が平等に通行・利用できます。
共有者同士で管理ルールが定まっていれば、トラブルも起きにくく、安心感のある所有形態といえるでしょう。
2）位置指定道路を分割してそれぞれ所有者となる
土地の所有者がそれぞれ自分の敷地に隣接する部分の道路を分割所有しているケースもあります。
たとえば、道路を挟んで2軒の住宅がある場合、それぞれが道路の半分ずつを登記上所有しているような状態です。このような形態では、自分が所有していない部分の通行や掘削について、隣地の承諾が必要になることがあります。
事前に覚書や使用承諾書などが交わされていれば問題ありませんが、そうでない場合はトラブルのもとになることもあるため注意が必要です。
3）地主個人や業者が所有者となる
位置指定道路の所有者が、その土地の元地主や分譲業者など、第三者になっているケースもあります。とくに古くからある分譲地では、道路がいまだに開発業者名義のまま、ということも珍しくありません。
この場合、名義人が不明だったり連絡が取れなかったりすると、将来の掘削工事や建て替えの際に支障が出る可能性があります。
また、見た目は私道でも、調べてみるとすでに公道に移管されていることもあるため、市区町村の道路台帳での確認が重要です。
位置指定道路に面した土地はやめたほうがいいと言われる理由
位置指定道路は接道条件を満たせる一方で、所有や利用のしかたによって将来のトラブルや制限につながることもあるため、事前にリスクを理解しておきましょう。
道路の管理責任が個人にある
位置指定道路はあくまで私道のため、管理責任は所有者にあります。
舗装の補修や側溝の清掃、排水トラブルへの対応なども公道のように行政が対応してくれるわけではありません。
複数人の共有名義であっても、誰が費用を出すか・どこまで修繕するかで意見が割れることもあります。とくに古い舗装や排水環境が悪い道路では、思わぬ維持費がかかることも珍しくありません。
再建築・建替えの制限リスクがある
接道していても、再建築時に制限がかかるケースがあります。
古い位置指定道路では、当時の基準で指定を受けていても現在の基準では幅員不足とされるケースもあります。もし万一、位置指定道路の幅が4m未満だった場合は、建替え時に「セットバック」が求められることがあります。
売却時に敬遠されやすい
位置指定道路に面した土地は、買い手にとって「管理が面倒そう」「再建築が難しそう」といった懸念材料になりやすく、売却がスムーズに進まないことがあります。
とくに、道路の名義が複雑だったり、持分割合が不明確だったりすると、住宅ローン審査にも影響する可能性が出てきます。
持分なしだと自由に使えない
位置指定道路に持分がない場合、自由に使うことはできません。
具体的には、通行や上下水道の引き込み工事を行う際に道路所有者の承諾が必要になり、最悪の場合、使用を拒否される可能性もあります。
位置指定道路に関するトラブル例
位置指定道路に面した土地所有関係や管理の仕方によって、思わぬトラブルに発展することもあります。
ここでは、不動産売買に20年以上関わる中で実際に見聞きしたケースを3つ紹介します。
工事を断られ、新築が1年延期になった
あるお客様が購入された土地は、幅員4m・延長30mの典型的な位置指定道路の奥にありました。
いざ新築工事を始めようとしたところ、道路の一部を所有する方から「工事車両の通行を認めない」と通行を拒否されてしまいました。
原因は、道路の持分を持っていない状態で購入していたこと。交渉に時間がかかり、結果的に着工までに約1年を要しました。
対策）
購入前に必ず道路の「持分の有無」と「工事・通行の承諾状況」を確認しましょう。書面での承諾書があると安心です。
再建築時にセットバックを求められた
築40年の住宅を建て替えようとした方のケースです。
役所に確認したところ、道路の幅が3.6mしかなく、セットバックを求められました。
当初は建て替え可能と聞いていたため図面も作成済みで、再設計に大きな費用がかかることに……。
対策）
古い位置指定道路では、現行の基準を満たしていないことがあります。建て替えを予定している場合は、事前に幅員や道路種別を自治体で確認しましょう。
道路が業者名義のままで買主が敬遠
売却を希望していた分譲地内の一画での話です。
土地は魅力的だったものの、前面道路の所有者が10年以上前に解散した開発業者の名義のままになっており、購入検討者が次々と離れていきました。
名義変更が進められず、売却完了までに2年かかってしまいました。
対策）
道路が第三者名義の場合は、事前に名義変更や公道移管の可否を調べておきましょう。登記簿で所有者が法人の場合は、存続確認も忘れずに。
反対に位置指定道路のメリットはある？
位置指定道路にはリスクもありますが、物件によってはデメリットを上回るメリットを感じるケースもあります。
ここでは、実際の購入検討時によく挙がる主な利点を紹介します。
購入価格が安めに設定されている
位置指定道路に接している土地は、公道に面している土地よりも価格がやや割安に設定されていることが多いです。将来的な再建築や通行の制限リスクを見越して、相場より控えめな価格になる傾向があるためです。
その分、限られた予算内でも広めの敷地を確保できる可能性があり、コストを重視する方には魅力といえるでしょう。
静かな住環境が得られる
位置指定道路の多くは袋小路や通り抜けできない構造になっており、車の通行量が少なく静かなのも特徴です。特に小さなお子さんがいるご家庭では、安全面でも安心感があると好まれます。
また、外からの視線が届きにくく、プライバシーを確保しやすいという点も、立地によってはメリットになります。
設計の自由度が高くなるケースも
敷地に余裕があり、道路を共有している近隣との関係性が良好であれば、建物配置や外構計画の自由度が高くなることもあります。
たとえば、敷地内に駐車スペースを2台確保したり、南向きに大きな庭を取ったりと、間取りに幅を持たせやすいという声もあります。
【FAQ】位置指定道路に関するよくある質問
位置指定道路は少し特殊な扱いの私道のため、初めて聞く人にとっては疑問も多いものです。
ここでは、土地購入時に特に質問の多い項目をまとめました。
位置指定道路は公道に移管・寄付できる？
位置指定道路を自治体に寄付して公道化したいという相談は少なくありません。
実際、自治体によっては条件付きで寄付を受け付けているところもあります。
ただし、誰でも簡単に移管できるわけではなく、幅員や舗装・排水設備などの基準を満たす必要があります。また、側溝や電柱の設置状況、隣接地の所有者との境界が明確であることなど、審査項目が細かいので、あらかじめ行政窓口に相談しておくと安心です。
位置指定道路にも固定資産税がかかる？
原則として、位置指定道路は私道のため固定資産税の課税対象になります。
ただし、以下のいずれかに該当する場合は非課税または減額評価となることがあります。
| 区分 | 内容 | 税扱い |
|---|---|---|
| 公共の用に供するもの | 両端が公道に接続していて、不特定多数の通行に使われている通抜け道路など | 非課税 |
| 特定の者のみ利用する私道 | 袋小路や行き止まりの道路など | 評価額の30％で課税 |
該当するかどうかは、役所が現地確認や図面確認を行って判断します。
位置指定道路には通行権がある？
通行権があるかどうかは「その土地に持分があるか」「通行承諾書が交わされているか」によって変わります。
たとえ建築基準法上の道路として指定されていても、登記上の所有権を持っていなければ、法的に自由な通行ができるとは限りません。
通行や工事車両の出入りをトラブルなく行うためには、持分を取得するか、通行・掘削の承諾書を得ておくことが必須です。
位置指定道路の有無は住宅ローンに影響する？
住宅ローンの審査では、土地の権利関係や再建築の可否が重視されます。
位置指定道路に接道している場合でも、以下のような条件に問題があるとローンが通らないケースがあります。
- 道路の幅員が法基準を満たしていない
- 再建築時に接道条件を満たせない
- 道路の持分がなく、通行に不安がある
- 公道と誤認されやすく、管理実態が曖昧
金融機関や保証会社によって判断基準は異なりますが、ローンの事前審査前に、道路の種別や権利関係を明確にしておきましょう。
まとめ
理想のマイホームを建てるには、道路の種類だけでなく、周辺環境・法規制・インフラ・地盤など、確認すべき要素は多岐にわたります。土地選びでは、建物以上に慎重な判断が求められます。
不動産SHOPナカジツは、注文住宅にも対応できる不動産会社として、建築の視点を含めた土地探しのご提案が可能です。
土地だけでなく建物や資金計画のご相談も一括で対応できるため、はじめての住まい探しでも安心してお任せいただけます。
「そもそも何から始めたらいいか分からない」という方も、お気軽にナカジツにご相談ください。
逆瀬川勇造さん からのコメント
宅建士・2級FP技能士（AFP）・相続管理士
土地の上に建物を建てるためには接道義務を満たす必要があります。その際、特定行政庁から道路として指定を受けている位置指定道路に接している土地であれば、問題なく接道要件を満たすことができます。一方で、位置指定道路は近隣の住民の方と共有することが多く、そのことが原因で将来トラブルになる可能性がある点には注意しなければなりません。位置指定道路に接道している土地や戸建てを購入する際には、不動産会社に随時相談しつつ、近隣住民の関係は良好かといったことにも配慮したほうがよいでしょう。位置指定道路に接道した土地や戸建てを購入する際には、位置指定道路についてよく理解しており同様の不動産の売買実勢が豊富な不動産会社の担当者に相談することが大切です。