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ねぇねぇ、ナカジツのひと〜！これ見て〜！
チューカイくん、こんにちは。どうしたの？
とっても条件にぴったりな中古物件を見つけたんだ〜！ちょっと築古だけど、リフォームするから別にいいよねぇ〜
ちょっと待ってチューカイくん。リフォームで間取りは自由に決められるし新しくなるけれど、もしかして、後悔ポイントが隠れているかも……
え〜！怖いこと言わないで〜！
……ウソ、やっぱりどんなことか聞いておきたいよ〜。
そうだね、中古物件を買う前に気をつけておきたいことについて、一緒に勉強しておこう
新築と比べて、お安い金額で購入ができる中古物件ですが、築年数とともに設備が劣化していることは念頭に置いておきたいポイントです。
今回の記事で、特に購入時注意しなければならないチェックポイントを学び、見る目を養っていきましょう。
↓公式Youtubeチャンネルでも解説中！ぜひご覧ください。
目次
買ってはいけない中古物件 土地編
中古物件を購入する際、内覧はもちろん大切ですが、建物が建っている土地にもチェックをいれておきたいところです。
どのような土地は買うべきでないのか判断できるように、知識をつけておきましょう。
災害リスクの高い土地である
日本といえば、世界的にみても自然災害の発生率、死亡率とともに上位に食い込んでくるほど。自然災害大国といっても過言ではありません。
家の購入は人生で複数回あるかないかのビッグイベントです。同じ土地に可能な限り長く住むことを考えるなら、できるだけ自然災害にも耐性がある土地を選びたいというのがみなさんの本音ではないでしょうか。
例年よく訪れる台風による浸水被害、地震と大きく関係する活断層などもチェックしておきたい方もいるのではないでしょうか。
引っ越しの際によく見るハザードマップは、市役所や区役所での確認はもちろんのこと、現在は自治体のホームページが整備され、手軽に危険地域を閲覧することができるようになりました。
国土交通省がまとめている国土地理院サイトでは、活断層の確認が可能です。
住みたい街がどのような災害と向き合うことになりがちなのか調べることで、どういった部分に注意を向ければいいかが明確になります。
火災保険でのオプションに組み込んで対策したり、津波や崖崩れなど致命的な危険が想定される場所は避けたりするなど、工夫して土地選びを進めましょう。
水はけのわるい地域
水はけが悪い地域は湿度が高く、建物自体に湿気対策が必要になってきます。湿地や泥などで構成された水田向きの土地は非常に吸水・保水性が高いため、庭を整えたとしても水が溜まり吸収されにくいことが予想されます。
いつまでも残る水分は衛生面に不安をもたらすだけでなく、床下の木材を腐らせる原因となり、基礎のコンクリートにも影響を及ぼします。
近隣住民への聞き込みや、川や池などの水に関連した語句が付いている地名は一度調べてみると良いでしょう。
地盤沈下した土地
地盤の種類でも『粘土層』が分厚い地盤は、地盤沈下が発生しやすいとされています。
地盤調査に関しては基本的に土地購入後に可能となるため、地盤改良が必要になるかどうかは調査結果次第。
目視で地盤沈下しているかどうか判断するために、建物を一周してみて、地面との接地面に隙間、凹みがないかチェックしてみましょう。
周辺地域より土地の位置が下がっていると、雨水が溜まり浸水の原因となります。
過去に液状化や地盤沈下の発生状況を確認することに加え、近所の人に大雨のときの周辺状況、浸水有無を聞き込んでみるというのも一つの手。
マンションの場合は設計図書のボーリングデータを確認してみて下さい。
近くに崖がある
近年、盛土や切土による大きな土砂災害や崖崩れが発生し、甚大な被害となったことはまだ記憶に新しいのではないでしょうか。
買いたいと思っている土地の裏が急斜面であったり、見ただけで危機感が働き崖崩れを彷彿とさせたりするような土地はおすすめできません。
自治体によって内容が異なるがけ条例によって家が建てられない、もしくは再建築ができないといったケースがあることも想定しなければなりません。
安心して長く住むことを考えるのであれば、このような条件の土地は最初から選択肢に入れないようにしましょう。
再建築不可の土地
中古物件探しの際、『再建築不可』という単語を度々見かけ、相場とのズレに疑問を持たれる方もいるのではないでしょうか。
再建築不可とは、なんらかの理由で現在建てられている建物が無くなった後は、再び住宅を新築することができないという意味で使われています。
これは自然災害など致し方ない理由であっても同様で、建て直しができません。
土地自体の評価も、資産価値も大幅に下がってしまうため、いざ売りたいとなった際に人を選ぶような状況になってしまうことはまず間違いないでしょう。
敷地と道路の関係性にも注目しましょう。
敷地前の道幅(幅員)が狭い場合、車両の行き来が難しくなり、建築資材の運搬作業に支障が出るだけでなく、日常生活でも不便を感じることが多くなります。
車との距離が近いと、お子様とのお散歩やウォーキングする際など不安に感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
判断基準として、幅員が4ｍ以下の道路はセットバックが必要になるか、再建築不可とされている状態であることが懸念されますので注意しましょう。
幅員は個人で測ることも可能ですが、土地の境界に関する知識が必要であり、道路の形状や水路、側溝の有無、自治体の解釈などにより計測ポイントが異なります。
しっかりとした数値を知るためには、建築会社に相談し確定測量業者を紹介してもらう、法務局や役所で確認を行うなどの方法を取りましょう。
まずは前面道路が『公道』か『私道』かどうかをはっきりさせておくことが必要です。
万が一前面道路の所有者が分からない場合は勝手に手を加えることができないため、時間に余裕がなく土地決定を優先しなければならない時などは、購入自体を見直した方が良いでしょう。
空家の多い地域
2022年問題として話題に上がっている『空き家問題』は年々増加傾向にあり、国をあげて対策を行っている社会問題のひとつです。
家は生き物です。居住者が世話しなければ元気がなくなって、次第に劣化の道を歩むことに……。
ホコリの累積だけでなく、水回りを起因とした害虫発生、野良猫の住処になった場合は糞尿や死骸で悪臭問題に発展することも考えられます。
シンボルツリーや庭の手入れが滞れば、落葉や雑草がトラブルの原因になりかねません。
こうした心配だけでなく、犯罪者が身を隠すために最適な場所である他、放火に利用される可能性など、空き家放置は治安悪化につながるリスクが大きいことが分かります。
治安が悪化すればさらに空き家件数が増加し、最終的に人口減少の影響でインフラが整わず、街の資産価値が下がる恐れも。
いざ、家を売りたくても買い手がつかないなど、悪循環に陥ってしまうことも想定しておかなければなりません。
治安の悪い地域
先ほどの空家問題に留まらず、長く安心した暮らしのためには、治安の良し悪しを気にされる方は少なくないのではないでしょうか。
街の治安状況はあくまでもそこに住んだことがある方のクチコミのようなものです。個人の感性や重要視するポイントは人それぞれ。数字ではっきり明示できるものではないので文面だけでは判断が難しいことも。
内覧に併せて周辺環境のチェックと、駅から物件までを日中と夜間に分け実際に歩いてみることで、実際の雰囲気を掴むことができます。
また、犯罪発生率は警視庁の犯罪発生マップで確認し可視化して判断材料とするとよいでしょう。
街の発展を左右する用途地域もしっかり確認し、今後どのような建物がエリア内に建設されることがあるのかまで考えられると、街のイメージと現状をより近づけることができます。
買ってはいけない中古物件 建物編
これまで、買うべきではない土地に注目してきましたが、ここからは建物に注目していきましょう。
建築基準法に違反している物件
こちらは先ほど土地の件でも触れた、再建築不可の物件も含まれています。
再建築不可物件はすでに法令に適合していない物件という扱いになります。
必要に応じて、建物を建てる前に建物が法令に適しているか確認する『建築確認』を行いますが、建築不可物件はこの建築確認を受けることができません。
中古物件の魅力は、『リフォーム前提で安く建物を手に入れることができる』部分にもあります。
しかし、建築基準法に違反している物件に関しては建築確認をしなくてよい程度のリフォームしかできないという制限の中で施工しなければならず、思い通りにならない部分が出てくることは覚悟する必要があります。
また、増改築履歴を確認し、違法でないことを確認することも大切なポイントとなります。
担当の建築会社に問い合わせして、売主側にヒアリングしてもらいましょう。
自治体によって定められている建蔽率(建ぺい率)や容積率もチェックし、大きく外れていないかどうかも見ておくと安心ですね。
傾いている物件
建物に傾きはつきものと言われていますが、人間にとっては約3度の傾きが健康に害を及ぼすことをご存知でしょうか。
自律神経や三半規管に影響し、食欲不振・めまい・頭痛など様々な症状を引き起こします。
中古物件の良いところの一つに、『実際に部屋の状況を見てから購入を検討できる』ことが挙げられます。
目で見て分かる、歩いただけで違和感があるレベルで傾きを感じる場合は、基礎や地盤の異常を疑う必要があります。
地盤対策には限度があり、改良できても多額の費用が発生することがほとんどです。
こうした物件を避けるためにも、壁面の亀裂チェック、水平器を用いての傾きチェック、ゆがんで見える部屋がないか念入りに見ておきましょう。
スムーズに引き戸や窓などの開閉が可能かどうかも判断基準とすると良いでしょう。
建物に亀裂のある物件
建物に発生している亀裂にも種類があり、不同沈下によるもの、経年劣化によるものと外的要因で発生するものなどが挙げられます。
こうした亀裂は放置しておくと、どんどん劣化が加速し、酷い場合はヒビ割れ部分からコンクリートが剥がれたり、雨水が侵入し、内部の鉄筋を錆びさせてしまったり、取り返しがつかない重大な結果を招くことにもなるのです。
また、あまりに亀裂が大きい場合は地盤沈下が影響していることも考慮する方がよいでしょう。
程度の見極めができそうにない場合には、専門業者の力を借りて不安要素を払拭してしまいましょう。
雨漏りを放置している物件
雨漏りの程度にもよりますが、木造物件の場合は建物にとって致命的な劣化につながる可能性が高いため、早めに対処が必要です。
特に屋根は一番外部からのダメージを受けやすく、気をつけておきたい箇所となります。
屋根裏(天井裏)に手を入れる、柱を触るなどして湿気の程度を調べる、天井にシミがないかを確認するなどしてチェックを行いましょう。
雨漏りに限らず、過去にどのような不備があり、都度修繕を行ってきているかということは確認しておいた方が良いでしょう。
軽微な程度の不備であってもこまめに修繕がなされていれば、物件全体に手入れが行き届いていると想定されますが、
そうでない物件や、長期間空き家だった物件は傷み具合を入念にチェックする必要があるということを念頭に置いておくと、不安要素をひとつ払拭することができます。
シロアリ被害のある物件
木造住宅最大の敵、木材(セルロース)を主食に床下や屋根裏を蝕むシロアリ。
アリとは名ばかりで、実はあのゴキブリと同じ仲間に分類されるため、必死にアリ対策をしても効果はほとんどありません。
日本には主に3種類のシロアリが存在しており、住宅を蝕む8〜9割がヤマトシロアリと言われています。
暗く湿った場所を好み、主に水気がある床下の木を内側から食べていくので、異変に気づく頃には手遅れ……などということも少なくありません。
専門業者に床下からチェックしてもらうと良いでしょう。
シロアリ自体は駆除が可能で、食べられた部分に関しても補修が可能ですが、被害の範囲が広範囲に渡っている物件は購入を見送った方が賢明です。
一度シロアリが発生した家は、入念な湿気・防蟻対策が必要な物件という認識を持ちましょう。
中古物件を選ぶ時のポイント
中古物件を選ぶ際に、抑えておきたいポイントを紹介させていただきます。
予算を決める
比較的お手頃な値段で購入が可能な中古物件ですが、お安く物件が手に入ったからといって全ての設備をグレードアップしたり、少しでも築浅にこだわったりすれば、あっという間に予算面で振り出しになるケースも少なくありません。
最初に予算を決めて、やりたいことを盛り込んでいき、最終的に予算オーバーになる場合はどうしても外せない項目を残すなど工夫してみましょう。
物件価格だけに注目するのではなく、自己資金額、借入れ適正価格、登記や引っ越しにかかる諸費用などを含めた金額を想定し、無理なく返済していける予算額を設定しましょう。
予算が決まることで、数字が可視化され、中古物件探しの強い味方となるはずです。
条件は総合的なバランスで
もし自分の要望が全て揃った完璧な物件があったなら、みなさんはいくらでその物件を購入するでしょうか。
良い条件が揃えば揃うほど、値段も比例して高額になっていくものです。
最終的な関門はお金の面との相談になると思いますが、代えがきかないものであればあるほど、予算を上回ってでも手に入れたくなってしまうのではないでしょうか。
しかし、一生に一度レベルの大きなお買い物での予算オーバーは、今後のことを考えるとできるだけ回避しておきたいものです。
どうしても叶えたい条件を絞り、予算や他の条件との擦り合わせを行うことで、満足度が高く、納得のいく住まい探しを行うポイントとなります。
事前情報を集めてから内見、決断は迅速に
物件選定は、気に入った物件があったとしても他の購入希望者がいつ現れるかわからないため、時間との戦いとなるケースも少なくありません。
そのため、内見までの間に欲しい情報を収集しておき、気になる部分は前日までに確認したり、当日の内見で実際にみたりするなどして、意思決定までのハードルを下げておくことが大切です。
中古物件購入時に後悔したポイントとして、『焦りすぎてしまった』『物件選定の時間が足りなかった』という声をよく耳にします。
どんなポイントを大切にしたいか、ということはもちろんですが、容積率や建蔽率(建ぺい率)、検査済証・確認済証などの有無、大規模修繕の計画書や修繕履歴の問い合わせ、周辺環境の事前調査など、できることは少しでも前もって進めておくと良いでしょう。
多方面での情報収集が、納得感に繋がります。
また、今まで経験したことがない程大きなお金が動くことになります。将来のことで不安に感じてしまうのも無理はありません。
資金面での疑問や不明点はお気軽に担当者に相談していただければ、不安な気持ちが少しでも軽くなるようお手伝いをさせていただきます。
おうち探しは一人で行わなければいけない、ということはありません。もし判断に迷う場合は第三者の意見を聞いてみることも、解決の糸口のひとつとなるでしょう。
ホームインスペクションを依頼
ホームインスペクションとは、国土交通省の研修を履修済みの専門業者に建物の健康診断をお願いすることを言います。
大きく間取り変更を考えているような場合、外せない柱や設備の劣化状況や修繕時期などが分かるため、非常に参考になります。
近年の大地震や大雨の被害を目の当たりにして、物件選定のポイントに『安全性』を求める方が増加しています。
中古物件は新築よりもお値段が下がっているとはいえ、大きな金額であることに変わりありません。
購入後、予想外の修繕費用に頭を抱えるよりも、ホームインスペクションを予算に含め、あらかじめ建物の状態を明確にしておくと、現状把握や物件選定において心強い味方となります。
まとめ
中古物件購入において、気をつけたい・できたら避けておきたい条件やポイントについてまとめさせていただきましたが、いかがでしたでしょうか。
人生で数える程しか経験できない住宅購入は、不安や疑問、いままで触れたことのない知識でいっぱいです。
『もっとこうしておけば良かった』と後悔する前に、たくさんの知識や意見に触れ、情報収集を怠らないこと、
家具や家電を含め、実際にその物件で生活するイメージを膨らませながら内見に向かいましょう。
疑問に感じたこと・不安なこと・資金計画などは、お気軽に不動産SHOPナカジツにご相談下さい。
お客様以上にお客様のことを考えながら、お話を伺いたく存じます。
