事故物件の売却方法は？告知義務に関するガイドラインも紹介

「事故物件は売れるのだろうか？」
「告知義務は、いつになればなくなるのだろう？」

多くの方が持つ不安のとおり、事故物件は通常の物件に比べて売りにくい傾向にあります。また、事故物件には告知義務があり、怠るとペナルティを科せられるので、慎重に売却を進める必要があります。

しかし、「事故物件と思い込んでいたがそうではなかった」というケースがあるように、正しい知識を身につけるだけで売却しやすくなることもあります。

この記事では、事故物件の定義や売却方法・告知義務などを分かりやすく解説します。イレギュラーな売却だからこそ、ルールや少しでも売れやすくするコツを知っておくことで、不安を解消しましょう。

事故物件の定義

事故物件とは、広義には「瑕疵のある物件」です。

上記のような瑕疵のある物件は、すべてにおいて告知義務があります。

一般的に「事故物件」と聞いて多くの人がイメージするのは「告知義務が発生する心理的瑕疵のある物件」、つまり「人の死が関わる物件」です。

ただし、「人の死」があった場合でも、その物件が心理的瑕疵に該当するかどうかの基準は明確ではありません。ある人にとっては全く気にならないことでも、別の人には強い抵抗を感じるケースがあり、嫌悪感の度合いは個々の感覚に依存することが多いです。

そのため、国土交通省ではガイドラインを設け、人の死に関する告知義務の基準を定めています。

ガイドラインでは、以下のような物件を事故物件とし告知義務があるとしています。

なお、ガイドラインは宅建業者に適用されるものです。売主・貸主が宅建業者であったり、宅建業者が仲介取引を行う場合に、売主・貸主は告知義務を履行する、というのが原則です。

ただし、ガイドラインの対象とならない個人による売買・貸借であっても、民法上の瑕疵ある意思表示（一定の場合に契約を解除・無効とできる）に該当したり、後述の契約不適合責任を問われないためにも、売主・貸主は告知義務を果たすべき、といえます。

他殺や自殺・一定の事故死があった物件は事故物件に該当しますが、一般的な死因である自然死や日常生活における事故死は告知義務はないとしています。

告知義務のある物件については後ほど詳しく解説します。

事故物件に該当するかの判断は難しいところでもあるので、不動産会社に事情をありのままに伝えてアドバイスしてもらうことをおすすめします。

参照：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン｜国土交通省

事故物件を売却する方法は2つ

事故物件を売却する方法は、主に以下の2つです。

• 売買仲介による売却
• 事業者による直接買取

個人間売買による売却も不可能ではないですが、個人間で事故物件を取引するとなると、告知義務が不十分になったり、交渉が長引いたりなどして、トラブルに発展するリスクが高くなるため、一般的ではありません。

不動産会社を通すことで、これらの手続きが確実に行われ、法的なリスクが軽減されます。

ここでは、2つの方法についてそれぞれ特徴や手順とあわせて解説します。

売買仲介による売却

売買仲介とは、不動産会社が買主探しや契約を補助する売却方法です。不動産売却といえば、一般的には売買仲介を指します。

大まかな売買仲介での売却の流れは以下のとおりです。

1. 不動産査定
2. 不動産会社と媒介契約
3. 売却活動
4. 売買契約
5. 決済・引き渡し

事故物件であっても、売買仲介による市場での売却が可能です。

売買仲介であれば、後述する買取よりも高値での売却も期待できるので、時間をかけてでも少しでも高く売りたい、という方に適しているでしょう。

しかし、事故物件を仲介で売却する場合、買主を見つけられたとしても、そこから告知の義務が発生するため、契約自体をしてもらえなかったり、相場よりも価格を下げたりしないと売れない可能性が高くなります。

事故物件になる要因によっても異なりますが、大幅に値引きしても売れないケースも少なくないでしょう。

また、そもそも事故物件を取り扱ってくれない不動産会社もあります。

仮に、事故物件を取り扱ってくれる不動産会社でも、事故物件の売却に慣れていないと、ただでさえ買主から避けられやすい物件のため売却が難しくなります。

事故物件を仲介で売却するなら、事故物件を取り扱い、かつ売却に強みのある不動産会社を選ぶことが重要です。

事業者による直接買取

直接買取とは、不動産会社などの買取事業者に直接事故物件を購入してもらう売却方法です。

買取では不動産会社自体が買主となるため、買主探しをする必要がありません。

不動産買取の大まかな流れは以下のとおりです。

1. 不動産の買取査定
2. 事業者との契約条件の調整
3. 売買契約
4. 決済・引き渡し

買取は、仲介のように市場で買主を探す必要がなく事業者との合意で売却できるため、短期間での売却を目指せます。

また、売却活動を行わないため、周囲に売却している事実を知られにくいという特徴もあります。

ただし、買取は通常の物件であっても仲介での売却よりも2～3割ほど売却額が低くなるデメリットがあります。

事故物件の場合、通常の物件よりもただでさえ売却価格の相場が低いですが、買取を選択するとさらに価格が下がる点は覚えておきましょう。

事故物件の売却価格相場

事故物件といってもさまざまなので、明確な売却価格相場はありません。

事故物件であっても、築年数や立地によって価格が大きく左右されます。そのため、仮の値付けをしたうえで、売りにくさを考慮して減額の対応が必要になるケースが多いです。

減額幅は、事故物件になった要因や買主の受け止め方によって変わってきます。

公益社団法人全日本不動産協会の資料によると、事故物件が中古マンションの場合、以下のように死因と売買価格の減額率の相場が発表されています。

参照：不動産取引における心理的瑕疵について｜公益社団法人全日本不動産協会

物件の種類や要因にもよりますが、売買価格から10〜50％程の減額が必要になるケースが多いでしょう。

たとえば、心理的瑕疵のない状態で市場での価格が5,000万円の場合、事故物件になることで仲介売買での相場は、2,500万円～4,500万円ほどになると考えられます。

さらに、買取での売却価格は仲介での売却価格の7〜8割ほどが目安といわれているので、1,750万円～3,600万円が売却価格のレンジといえます。

ただし、上記はあくまで目安です。

買主によって、心理的瑕疵への受け止め方は大きく異なり、同じ要因でも「それくらいなら気にならない」という方もいれば、「絶対に嫌」という方もいます。

要因となった事案が発生してから、どれくらい時間が経過しているかもポイントになってくるでしょう。

具体的にいくらで売れるのかを知りたい場合は、まずは不動産会社に査定依頼することをおすすめします。

事故物件を売却する際の告知義務について

事故物件の売却では、国土交通省の定めた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に則って告知事項を買主に告知する必要があります。

告知義務に関するガイドライン

従来、事故物件の売買における人の死の告知については、判断基準があいまいでした。

売主・買主が人の亡くなった不動産に対してどう思うかは個人差があり、売主にとっては平気でも買主にとっては「問題あり」となるケースは少なくないでしょう。

何を事故物件とするかの明確な基準がなかったため、トラブルに発展するケースも珍しくなかったのです。

そのため、国土交通省では2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、告知義務についての基準を設けています。

このガイドラインに法的な拘束力はありません。

しかし、ガイドラインで定義されている基準は事故物件の売買を行う上で重要な指標として扱われており、仮に告知についてトラブルになった場合は、ガイドラインに沿っているかが参考にされます。

参照：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン｜国土交通省

事故物件の売却で告知義務が必要なケース

ガイドラインにもとづく告知義務が必要なケースは、以下のとおりです。

• 他殺
• 自殺
• その他原因不明の死
• 不慮の事故とはいえない事故死
• 自然死や不慮の事故死であっても長期間放置され特殊清掃が必要になったケース

他殺や自殺、原因不明の死、日常生活で起きるような不慮の事故以外の事故死は告知が必要です。

また、自然死や日常生活の事故死であっても、発見までに時間がかかり特殊清掃や大規模リフォームが必要となったケースでは告知が必要になります。

ちなみに、このガイドラインでは、以下のような「告げなくてもよい場合」も定めており、それ以外のケースは告知が必要とされています。

• 自然死（老衰や持病による死など）
• 日常生活の中での不慮の死（階段からの転落や入浴中の溺死・誤飲など）
• （賃貸の場合）自殺や他殺・事故死・特殊清掃が必要な死が発生してから3年経過している
• 通常使用しない共有部分や隣接住戸で起きた他殺や自殺・事故死など

人が長く住む家である以上、自然死や日常生活における事故死の発生はおおむね予測されるものです。

このような死が買主の判断に大きな影響を及ぼす可能性は低いと考えられるため、告知しなくてもよいとされています。

一方、それ以外のケースは買主の購入判断に大きく影響する可能性があるため、告知が必要とされているのです。

ただし、告知が必要ないとされているケースでも、買主や借主から聞かれた場合や、社会的影響が大きいと判断される場合は告知する必要があります。

売買契約では期間による告知義務の解消はない

ガイドラインでは、賃貸契約に関しては告知すべき事案が発生してからおおむね3年を経過すると告げる必要はないと定められています。

一方、売買契約については告知期間を定めていません。

過去の裁判例では、50年前に殺人事件が発生した物件であった点を告げなかったことが告知義務に違反したと認められたケースもあるようです。

売買の場合は時間経過によっても告知義務が消えない点には注意しましょう。

告知すべきかどうか悩むようなケースでは、自分で判断するのではなく不動産会社や弁護士などのプロへ相談することをおすすめします。

事故物件の告知義務に違反した場合に科せられるペナルティ

確かに、心理的瑕疵のある事故物件は買主に良くない印象を与え、そもそも売れなかったり、交渉時に減額を求められたりするのも珍しくありません。

だからといって、告知すべき内容を意図的に黙っておくというのはNGです。

告知義務がある物件で告知を怠った場合、契約不適合責任を問われ以下のようなペナルティを科せられるおそれがあります。

• 補修請求（履行の追完請求）
• 減額請求
• 契約解除
• 損害賠償請求

それぞれ解説します。

補修請求（履行の追完請求）

補修請求とは、告知義務の違反対象となった瑕疵を解消するための補修費用を請求することです。

これは、シロアリや雨漏りといった建物自体の瑕疵（物理的瑕疵）の場合で請求されるため、心理的瑕疵では基本的に請求されません。

減額請求

補修請求に応じない場合やそもそも補修できない不具合の場合は、不動産の購入額の減額請求をされるおそれがあります。

これは、「あらかじめ瑕疵があることを知っていたら、契約した価格では買わなかった」という考え方に基づいています。

契約解除

買主は告知義務のある物件で告知を受けていないことがわかった場合、契約を解除して代金の返金を請求することも可能です。

ただし、契約解除できるのは補修や減額請求に応じない場合とされています。

損害賠償請求

告知義務に反すると、買主が契約までに負担した費用を損害賠償請求として請求されるおそれがあります。

費用には、引っ越し費用や登記費用・印紙代などが該当します。

また、心理的瑕疵の場合は、精神的苦痛を受けたとして慰謝料を請求されるケースもあります。

なお、損害賠償は補修請求・減額請求・契約解除とあわせて請求可能です。

事故物件の告知義務に関する実際の判例

心理的瑕疵による事故物件の告知義務をめぐって、裁判に至ったケースは数多くあります。

ここでは、国土交通省の資料をもとに、実際にあった告知義務に関する実際の判例をできるだけ簡潔に紹介します。

【事例1】

売買の1年11カ月前に起きた建物内での睡眠自殺（死亡したのは自殺を図った2週間後の病院）

⇒損害賠償請求を認めた

【事例2】

農山村地帯の住宅の売買。売買の6年11カ月前に付属建物内において起きた自殺（死亡したのは死亡を図った4日後の病院）

⇒契約解除を認めた

【事例3】

住宅売買の6年9カ月前の当時の居住者の死亡。死体検案書には自殺の記載あり。

⇒自殺とは認められないとして心理的瑕疵を否認した

告知義務に違反するかどうかはガイドラインを基準に判断されますが、裁判所の裁量によっても異なってきます。

自身の所有する物件に告知義務があるかどうかの判断は難しいので、専門家に意見を仰ぎましょう。

参照：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン｜国土交通省

【不動産の種類別】事故物件の売却における注意事項

ここでは、事故物件を売却する際の注意点を「マンション」「一戸建て」「土地」に分けて解説します。

なお、いずれのケースであっても「告知義務を守る」というのは大前提という点は覚えておきましょう。

マンション

マンションを売却する場合は、自分の専有部分でなく共有部分での人の死も事故物件に該当するケースがあります。

共有部分での人の死は、共有部分の使われ方によって判断が異なります。

住民がよく利用する共有部分であれば告知義務が発生しますが、買主が日常生活で通常使用しない共有部分は告知義務がないとされています。

また、転落死については落下開始地点を事故物件とするかどうかは、ガイドラインの対象外で判例が少ないので判断が難しいところです。

一戸建て

一戸建ての買主は、物件を解体して再建築することを視野に入れることが多いです。再建築不可物件（建物を解体しても再建築ができない物件）である場合、再建築を視野に入れた人が買主の候補から除外されます。

また、一戸建ては周辺住民との関わりが強いケースが多いです。特に、地域の人々が事件や事故のことを覚えている場合、売却に影響を与えることがあります。噂が広まっている地域では、買主にその点を説明する必要が出てくることもあるでしょう。

土地

事故物件を更地にして、土地として売却することを検討する方も多いでしょう。

事案のあった建物を解体することで、嫌悪感が薄れて売却しやすくなるというメリットがあります。

しかし、建物を解体して土地として売却する場合には以下の点に注意が必要です。

• 解体しても告知義務は消えない
• 解体後、固定資産税が高くなるおそれがある

建物を解体して更地にしたとしても告知義務は解消されないため、不動産会社や買主にはきちんと告げるようにしましょう。

また、居住用の建物を解体した土地は、軽減措置が適用できずに固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。更地にして数年間所有するというケースでは税負担が大きくなるおそれがあるので、注意しましょう。

事故物件を売りたい場合に押さえておくべきポイント

ただでさえ売れにくい事故物件の売却可能性を少しでも高めるには、以下のポイントを押さえておくことが重要です。

• 修繕や清掃を行う
• 期間を空けて売却する
• 事故物件に強い不動産会社を選ぶ

それぞれ解説します。

修繕や清掃を行う

室内の状況にもよりますが、該当の部屋だけでなく、物件全体をきれいに清掃・修繕しておくことで少しでも買主の印象を良くする工夫が必要です。

事故や事件内容によっては室内に臭いが染みついていることがあります。その場合は、ハウスクリーニングではなく特殊清掃を検討するとよいでしょう。

また、買主によっては心理的不安の軽減につながるので、お祓いするのも有効です。

期間を空けて売却する

事故物件になった原因によっては、事故が発生してから期間を空けて売却することで、悪い印象が薄れて売りやすくなる可能性があります。

事故発生直後は、買主の嫌悪感も強く買い手がつきにくいものです。

すぐに売却しなければならない理由がないなら、一定の期間を置いてから売却してみることも検討しましょう。

ただし、期間を空けたからといった告知義務がなくなるわけではない点には注意が必要です。

事故物件に強い不動産会社を選ぶ

仲介・買取どちらであっても事故物件の売却に強い不動産会社を選ぶことが重要です。

事故物件に強い不動産会社であれば、市場でのスムーズな売却や少しでも高値の買取も目指しやすくなるでしょう。

事故物件のノウハウがある不動産会社の場合、特殊清掃やお祓いといった特別な対応をサポートしてもらえる可能性もあります。

不動産会社によって事故物件の取り扱いは異なるので、そもそも取り扱いがあるのか、事故物件の売却実績があるのかなどをチェックして信頼できる不動産会社を選べるようにしましょう。

【FAQ】事故物件の売却に関するよくある質問

事故物件の売却に関するよくある質問をみていきましょう。

事故物件はやはり売れにくい？

事故物件がスムーズに売れるか否かは、事故物件となった理由や不動産の状況によっても異なります。

築浅で駅近のように条件が良ければ、軽微な理由ならスムーズに売却できる可能性も十分あるでしょう。

事故物件でも一度住めば売れやすくなる？

告知義務は残りますが、誰かが住んだ後は心理的な抵抗が薄れることがあるため、買主にとって受け入れやすくなるケースがあります。

ただし、事故の内容により影響は異なるでしょう。

たとえば自然死や孤独死の場合は比較的受け入れられやすいですが、事件や自殺などが関係する場合、一度誰かが住んでも依然として嫌がられる可能性があります。

告知義務ではどこまで伝えるべき？

告知義務に関するガイドラインでは、告知すべき内容として「事案の発生時期」「場所」「死因」「特殊清掃が行われた場合はその旨」と定められています。

反対に、亡くなった方やその遺族の生活の平穏を侵害するような、氏名や年齢・家族構成・具体的な死の様態・発見状況などは告げる必要はないとされています。

また、告知する際にはトラブル防止のために書面で告知することが大切です。

事故物件は仲介と買取どっちがいい？

少しでも高値で売りたいなら仲介ですが、仲介ではなかなか売れない可能性も高くなります。早く手放したいなら買取を視野に入れるとよいでしょう。

売却の希望に応じて仲介と買取を選ぶことが重要です。どちらにも対応している不動産会社であれば、柔軟に売却しやすくなるでしょう。

まとめ

事故物件は相場よりも低い価格での売却となりがちですが、売却できないわけではありません。しかし、告知義務に違反すると契約解除などのペナルティが科せられるので、不動産会社に相談しながら慎重に売却を進めることが重要です。

売却を検討する際には、仲介・買取両方を視野に入れながら事故物件に強い不動産会社を選ぶようにしましょう。