戸建ての売却は難しいってほんと？売れない理由と対策を徹底解説

「一戸建てはマンションより売れにくいって本当？」
「売れにくい一戸建ての条件などに当てはまっていないか不安」

これから一戸建ての売却を検討している人の中には、このような疑問や悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、中古の一戸建ての売却が難しいと言われる理由や、実際に売れるまでの期間の目安、売れない場合にとるべき対策について詳しく解説していきます。

この記事を読むことで、より良い条件でスムーズに中古戸建てを売るためのヒントが得られるはずです。

「中古戸建ての売却は難しい」と言われる理由

中古の一戸建てについて、ときどき売却の難しさを訴える人の意見を見聞きします。

すべてが事実とは限りませんが、とくに多い理由を紹介します。

• 資産価値の減少スピードが速いため
• 都市部ではマンションのほうが利便性が高いため
• 維持・管理に手間がかかるため

それぞれについて、もう少し詳しく説明します。

資産価値の減少スピードが速いため

マンションと一戸建てでは、資産価値の下がり方に違いがあります。

一般的に、マンションは資産価値がゆっくりと下がる傾向があります。築年数が10〜15年程度までは比較的安定しており、その後は徐々に価値が減少します。

一方で、一戸建ては新築から10年以内で大きく下落し、その後も継続的に価値が低下します。これは一戸建てのメンテナンスやリフォーム費用の必要性が高まるからであり、建物自体の劣化が進みやすいことが影響しています。

つまり、同じ築年数でも資産価値が下落していることが多いため、相対的に「高く売りにくい」と考えられます。

都市部ではマンションのほうが利便性が高いため

地域の特性による需要の違いも理由の1つといえます。

マンションは商業施設や鉄道駅が密集する都市部に多く、一戸建ては地方に多い傾向があります。そのため、ニーズの不一致が原因でなかなか売れないケースがあります。

維持・管理に手間がかかるため

マンションは管理費や修繕積立金によって共用部分の管理がなされるため、購入後の維持コストが予測しやすいですが、戸建ては個別にメンテナンスや修繕が必要で、将来のコストが読みにくいというデメリットがあります。

特に庭や外構の手入れ、外壁や屋根のメンテナンスなど、購入者にとって追加の負担が発生することを懸念するケースもあります。

しかし、ここで紹介した理由を考慮しても、一概に中古戸建ては売却が難しいとは言えません。

売却の難易度は地域差や需要・供給のバランスによって違います。

例えば、郊外や田舎で広い土地を求める購入者が多い地域では、逆に戸建てのほうが好まれることもあります。また、戸建ての特性を活かしてリノベーションやリフォームを行うことで、購入希望者の心を掴むことも可能です。

また、ある調査結果によると、10代から60代以上までの男女500人のうち、マンションよりも一戸建てに魅力を感じる人は65.6%と、多数派になっています。

そのため、「戸建てだから売却が難しい」と考えるより、その物件の特性による影響が大きいと考えて対策を立てたほうが建設的かもしれません。

参照：【「一戸建て」VS「マンション」住みたいのはどっち？】男女500人アンケート調査｜株式会社AZWAY

家が売れない・売れにくい時代は到来する？

2024年現在の日本では、空き家の増加や人口減少が深刻な問題となっており、これに伴い家が売れにくくなる時代が到来する可能性が指摘されています。

出典：令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果｜総務省

総務省のデータによると、2023年には日本の空き家率が過去最高を更新し、空き家（賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家）の数は2023年時点では385万戸と、増加し続けています。

これは、都市部を除く多くの地域での需要の減少が背景にあり、特に郊外や地方の一戸建て住宅は買い手がつきにくくなっているのが現状です。

また、少子高齢化による人口減少も深刻で、今後ますます住宅の需要が減ることが予想されます。

このような背景から、今後家を売ることが難しくなる可能性が十分にあると考えることもできるでしょう。

中古戸建てが売れるまでの平均的な期間

ここでは、中古の一戸建てを売り出してから成約するまでにかかる平均的な期間について解説します。

3〜6カ月が目安

一般的な中古戸建てが、売り出してから成約するまでの期間は3〜6カ月が目安とされています。

この期間は、物件の広告活動や見学、購入希望者との交渉を含むすべてのプロセスが含まれます。ただし、3〜6カ月というのはすべてがスムーズに進む場合の話であり、さまざまな要因により期間が変わることも少なくありません。

この期間内で売却できるかどうかは、購入希望者の反応や交渉の進展状況に依存します。人気エリアや価格が適切に設定された物件であれば、短期間で成約に至ることもありますが、時間がかかる場合もあります。

また、購入希望者が住宅ローンを利用する場合、手続きにも時間を要するため、売却の際にはある程度の期間を想定しておくことが必要です。

ただし、さまざまな要因で期間は変動する

売れるまでの期間は、いくつかの要因によって大きく変動します。

まず、立地は期間を左右する大きな要因です。都市部や交通アクセスが良いエリアの物件は人気があり、比較的短期間で売れやすい傾向にありますが、郊外や地方の物件は時間がかかることが多いです。

また、物件の状態も重要です。建物の老朽化や修繕が必要な場合、買い手が敬遠する可能性があり、成約までに時間を要することが多くなります。

さらに、価格設定が市場価格より高すぎると、購入希望者が現れにくくなり、売れにくい状況になります。一方、適正価格での販売や価格調整がうまくいけば、スムーズに売却できることもあります。

加えて、売却の時期や不動産市場の状況も影響します。市場が活発な時期には早く売れることがありますが、景気が低迷している時期には、買い手がつきにくく、売却期間が延びることもあります。

売れない中古戸建ての特徴と対策5選

中古戸建ての売却は、思い通りに進まないことも少なくありません。

特に、売れない、売れにくい物件には共通するいくつかの特徴があります。ここでは、売れにくい物件の特徴を5つ紹介し、それぞれの対策をお伝えします。

価格設定が市場とかけ離れている

市場価格よりも高い価格で売り出していると、購入希望者の目に留まらない、または交渉が進まないことがあります。

価格設定は、現地の相場や類似物件の取引価格を参考にし、不動産会社と十分に相談して適正価格を設定することが大切です。また、販売開始後に反響が少ない場合は、早めに価格調整を検討しましょう。

物件の状態が悪い

外壁の劣化、内装の汚れや破損、設備の老朽化などがある物件は、買い手に敬遠されやすくなります。

購入後のリフォーム費用を懸念する方も多いため、簡単な修繕やハウスクリーニングを事前に行うことで、物件の魅力を高めることが可能です。費用をかけすぎずにできる改善策を検討し、物件の第一印象を良くしましょう。

立地条件が悪い

交通の便が悪い、周辺環境が整っていないといった立地の悪さは、物件の売れにくさに直結します。

このような物件の場合、物件の魅力をほかの部分で補う必要があります。例えば、広々とした土地、庭の活用法、住宅の広さや静かな環境など、買い手にとってのメリットを強調して、差別化を図ることが重要です。

内覧時の印象が悪い

内覧時に物件の印象が悪いと、購入者の購入意欲が低下してしまいます。暗い室内や雑然とした雰囲気は特にマイナスです。

内覧時には、室内を整理整頓し、清掃を徹底することで、買い手に住んだときのイメージを抱かせやすくなります。可能であれば、インテリアコーディネートや照明の工夫もプラス効果を生むでしょう。

宣伝・広告が不十分

売却活動における宣伝が不十分だと、購入希望者が物件に気づかないことがあります。

インターネットへの物件掲載だけでなく、地元の不動産会社と連携したり、SNSを活用したりして、できるだけ多くの人に物件情報を届けることが大切です。

また、プロのカメラマンに写真を依頼するなども、物件の魅力を伝えるのに効果的です。

閑話1）中古戸建てが売れる確率について

これから中古戸建てを売る、もしくは現在売却活動中の方は、どれくらいの確率で中古戸建てが売れるか気になる人もいるでしょう。

しかし、中古戸建てが売れる確率を数値化することは難しいといえます。

なぜなら、物件の立地、状態、価格設定、タイミング、そして市場の需要と供給のバランスなど、さまざまな要素が絡んでくるからです。都市部や利便性の高い場所にある戸建ては、比較的高い確率で早期に売れる一方、郊外や需要の少ないエリアでは、売却までの期間が長くなりがちです。また、物件の魅力や価格設定によっても売れる可能性は大きく変動します。

重要なのは「売れる確率」を気にしすぎることよりも、いかにして物件の価値を高め、買い手にとって魅力的な選択肢にするかを考えることです。

適切な価格設定や物件の改善、販売活動の工夫を行うことで、売れる確率を大きく引き上げることが可能です。

閑話2）家が売れないストレスとの向き合い方

家がなかなか売れない状況に直面すると、焦りや不安、ストレスを感じるのは自然なことです。特に「いつ売れるのか」「思ったよりも安くしか売れないのでは」といった不安が頭をよぎることも多いでしょう。

しかし、こうした状況においては、冷静に対策を講じることが大切です。

まずは、物件の魅力を見直し、写真や説明文の質を向上させるなど、販売活動をリフレッシュする方法があります。

また、価格設定の見直しも有効です。「適正価格」を専門家と話し合い、市場の需要に合わせた価格調整を行うことで、売れる可能性が高まることもあるでしょう。

もう1つの考え方として、売却に時間がかかることを前提に、少し長期的な視点で構えるのも大切です。不動産売却は予想通りに進まないことが多いため、「すぐに売れなくても良い物件に巡り合うまで待つ」と心を落ち着け、次のステップに備えることがストレス軽減につながります。

【実例】なかなか売れない中古戸建ての値引き体験談

中古戸建てによっては、なかなか買い手がつかず値引きが余儀なくされることがあります。

ここでは、不動産売買業に20年従事する筆者が実際に出くわした、中古戸建ての値引きエピソードを3つ紹介します。

都心部の競合に負けて値引きを決断した事例

東京都内のある中古戸建て。立地の良さと広い敷地を強みにして売却を開始したものの、1年以上も売れない状況が続いた。

買い手がつかない主な原因は築年数の古さと、新築マンションが次々と建設され、競争が激化したことだった。

売主は「この立地なら高く売れるはず」という自信があったが、次第に焦りと不安が募っていく。何度か内覧があったが、買い手は「この値段なら新築マンションを選ぶ」と口を揃える。

売主は「新築との価格差が大きすぎる」という現実を受け入れ、最終的に500万円の値引きを決断。値引きによって価格競争力が増し、数週間後に新しい買い手が現れた。

結果的に、買い手にとってはお得感が増し、売主も納得のいく形で契約が成立したが、売主は「もっと早く値引きしていれば」と少し悔しさを感じつつも、無事に売却できたことに安堵していた。

リフォーム費用を見越して150万円の値引きを決めた事例

神奈川県の郊外にある中古戸建て。立地の良さに自信を持って売りに出したが、半年以上も売れない状況に売主は次第に疲弊していった。

初期設定の価格は、地元の相場に基づき妥当だと考えていたが、内覧に来た人から「駅から遠い」「リフォーム費用がかかる」と言われ続け、希望に反して契約には至らなかった。売主は「リフォームを自分でやってでも売るべきか」と悩み、葛藤する日々が続いた。

やがて、リフォーム代を加味して価格を150万円下げる決断をし、再度売り出すことに。すると、通勤時間を気にしないファミリー層からの問い合わせが増え、最終的に購入が決まった。

売主は「値引きして良かった」と安堵しながらも、「初めからこの価格にしていればもっと早く売れたかもしれない」と少しの後悔を抱えていた。

リフォーム必須の中古戸建て、地方での売却苦戦を乗り越えた事例

地方都市で築30年の一戸建てを売りに出したが、買い手が全く現れず、1年以上売れない状態が続いた。過疎化が進むエリアで、そもそも購入希望者が少なかったことに加え、リフォームが必要なことが大きなハードルだった。

売主は「このまま売れなければどうしよう」と不安に押しつぶされそうになりながらも、価格を下げずに頑張り続けた。

しかし、売却活動を続けている間に徐々に市場の冷え込みを感じ、ついに限界を迎えた。ある日、「リフォーム代がかさむから、この価格では厳しい」という購入希望者が現れ、売主は300万円の値引きを提案。購入希望者は即決し、ついに契約が成立した。

売主は「大きな値引きをしてしまったが、ようやくこの物件を手放せた」と、苦い気持ちと安堵が入り混じった心境だった。

中古戸建てが売れない場合の処分について

中古戸建てが売れない場合の処分方法には、いくつかの選択肢があります。

まず、建物と土地のセットでの売却が難しい場合は、解体して土地として売却する方法があります。古い建物が理由で売れない場合、解体して更地にすることで需要が増えることがあり、特に土地の価値が高いエリアでは有効です。しかし、解体には費用がかかるため、その費用対効果をよく考える必要があります。

次に、不動産買取業者に物件を売却する方法もあります。買取業者に売却する場合は、通常の売却よりも早く処分できるものの、売却価格が市場価格よりも低くなる傾向があります。

最終的に売却自体を諦め、家を維持する場合は、空き家の状態を避けるために賃貸に出すことも1つの手です。この場合、賃貸としての需要がある地域であれば、収益を得ながら維持費を賄うことができますが、入居者が見つからないリスクもあります。

いずれの方法も、そのメリットとデメリットをよく考慮し、最適な処分方法を選択することが重要です。

まとめ

戸建ての売却が難しいかどうかは、物件の状態や立地、また市場の動向に大きく左右されます。

マンションに比べて資産価値の減少が早いなどの理由で難易度が高く感じることもありますが、適切な戦略を立てることで売却を成功させることは十分可能です。

価格設定やリフォーム、宣伝方法の工夫次第で売れる確率は大きく変わります。

また、地域の特性や物件の状況に合わせた対策を講じるためには、中古戸建ての売却実績が豊富な不動産会社に相談することが大切です。専門的なアドバイスを受けながら、最適な売却プランを立てましょう。