駅近マンションなのに売れない!?その理由と対策を解説

「駅近マンションなのになかなか売れないのはなぜ？」
「売れない駅近マンションを売却するためにできることを知りたい」

不動産売買において、駅から近いことは重要なセールスポイントなので、不動産売買において常に人気です。しかし、そんな駅近マンションでも売れないケースが存在します。

そこで今回は、駅近マンションなのに売れない理由と、売るための具体的な対策について解説します。

この記事を読めば、所有する駅近マンションが売れ残っている理由やその対処法、具体的な次のアクションが明確になるはずです。

駅近マンションが「売れない」の意味について

一口に「売れない」といっても、その意味は2つに分けられます。

1つは「買い手がつかない」ケース、もう1つは「希望する価格で（高く）売れない」ケースです。それぞれのケースについて詳しく解説します。

「買い手がつかない」の意で用いられるケース

「買い手がつかない」ケースは、マンション自体になにかしらの問題があり、購入希望者が現れない場合に発生します。特に老朽化が進んだ物件を所有している場合、こちらのケースに該当する可能性があります。

また、以下のようなマンションは売却が難しい傾向にあります。

こうした問題を抱える物件は、購入後のリスクが大きいため買い手がつかず売れないことがあります。駅近という好立地であっても、建物自体の魅力が大幅に下がることで「売れない」という結果につながります。

「高く売れない」の意で用いられるケース

駅近マンションは、特別な問題がない限り、買い手がつくことがほとんどです。

そのため、「売れない」と感じるケースの多くは「希望する価格で売れない」場合に該当します。

たとえ物件に多少の問題があっても、駅近という好立地によって一定の需要が見込めます。しかし、希望する価格が市場の実勢価格とかけ離れている場合は、買い手との交渉が難しくなり、その結果「高く売れない」と感じることがあります。

このような場合は、以下のような対策を取ることで状況を改善できる可能性があります。

これらの対策については、後ほど詳しく解説します。

駅近マンションが売れない理由

駅近のマンションが売れない場合、とくに希望価格で売れない場合に考えられる主な理由を3つ紹介します。

それぞれ解説します。

価格設定が高すぎる

価格設定が市場の実勢価格より高すぎると、駅近のマンションであっても売れにくくなります。

買い手は複数の物件を比較しながら購入を検討するため、相場をある程度把握しています。そのため、明らかに割高と判断される物件は購入候補から外される可能性があります。

高額な物件ほど購入時に慎重になる傾向があり、交渉が長引くことも少なくありません。その結果、販売期間が延び「売れない物件」という印象を与える場合があります。

こうした問題の一因として、売主が感情的な価値を価格に反映させるケースも挙げられます。

エリア内の競争が激しい

駅近マンションが売れない理由として、エリア内での競争が激化している可能性も考えられます。

同じ地域に似た条件のマンションが多く売りに出されている場合、買い手はその中からより条件の良い物件を選ぶ傾向があります。

例えば、新築物件やリノベーション済み物件が多いエリアでは、築年数の古いマンションの魅力が相対的に薄れることがあります。さらに、他の物件が価格や設備面で競争力を持っている場合、売れ残るリスクが高まります。

間取りや設備が古い

間取りや設備の古さも、売却が難しくなる要因の一つです。特にファミリー向け物件では、広いリビングや十分な収納スペース、オープンキッチンなど、現代のライフスタイルに合った間取りが求められます。

古い設備や内装がそのままの場合、買い手はリフォームにかかる手間やコストを懸念し、購入を躊躇することがあります。

さらに、水回りや耐震性といった買い手が重視する要素が時代遅れだと、物件全体の魅力が大きく損なわれます。このような場合、駅近という立地の強みだけでは十分なアピールにならず、売却につながりにくくなるでしょう。

駅近マンションは本来、資産価値が高い

「駅近」という言葉に明確な定義はありませんが、一般的には最寄り駅から徒歩5～10分以内、または距離にして800メートル以内の物件を指します。

駅近マンションは、通勤・通学や日常生活の利便性を重視する層に人気があり、資産価値が高いとされています。

国土交通省が発表した「マンション総合調査結果」によると、マンション購入時に重視した条件の第1位は「駅からの距離など交通利便性」であり、71.6％の人ががこれを重視しているというデータもあります。

出典：令和５年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状｜国土交通省

この駅近人気について、もう少し具体的に掘り下げてみましょう。

ポイント1）交通利便性

徒歩で最寄り駅にアクセスできるため、通勤や通学などの日常的な移動時間を大幅に短縮できます。この利便性により空いた時間を有効に活用でき、生活の質が向上します。

また、駅周辺はバス停やタクシー乗り場が設置されていることが多く、電車以外の移動手段も充実している点が評価されます。特に急行や快速が停車する駅に近い物件は、より利便性が高く、結果として資産価値も高くなります。

ポイント2）生活利便性

駅周辺にはコンビニやスーパー、医療機関、保育園、学校、公園などが集積していることが多く、これらの施設が近隣にあることで日常生活が非常に便利になります。

特に、近くにコンビニやスーパーなどがあれば買い物が便利になり、医療機関が近隣にあれば緊急時も安心です。また、保育園や学校、公園などが近くにある場合、子育て世代の家族にとってメリットが大きいです。

ポイント3）物理的な制約

主要な駅周辺は都市化が進んでおり、新たにマンションを建設するための敷地を確保するのが極めて困難です。そのため、駅近エリアで既存の物件が持つ希少価値は高くなります。

新たなマンション供給が制限される状況下では、中古マンションの需要が相対的に増加します。

駅近マンションで考えられるデメリット

駅近マンションはその利便性から人気がありますが、一方で駅近ならではのデメリットも存在します。

駅近という地理的条件と表裏一体で避けられない部分もありますが、欠点が特に目立つ物件は売れにくくなることもあります。

ここでは駅近ならではのデメリットを紹介します。

騒音や混雑のストレス

電車や駅周辺の環境に起因する騒音や混雑が、売れない原因となる場合があります。駅周辺は人通りや交通量が多く、以下のような音が発生しやすいです。

これらの騒音が日常的に発生するため、騒音への耐性が低い人には大きなストレスになる可能性があります。また、自宅前の道路や通路が人や車で常に混雑している状況も、プライバシーや快適さを損なう要因となり得ます。

騒音が気になる物件では、「防音性が高い」「防音カーテンや防音シートで改善できる」といった具体的な対策を示すことで、購入希望者の不安を軽減することが重要です。

物件価格や管理費の高さ

駅近エリアは建築スペースが限られている上に需要が高いため、地価が自然と高くなります。その結果、固定資産税が高額になります。また、駅近マンションでは高級志向の設備や充実した共用施設を備えている場合が多く、それが管理費の増加につながることもあります。

売りに出す際には、駅近という利便性や希少性を考慮しつつも、周辺の類似物件と比較して適正な価格を設定することが重要です。

駐車場や緑地スペースの不足

駅近マンションは敷地面積が限られるため、駐車場や緑地スペースが十分に確保されていないケースもあります。特に駅周辺は地価が高く、住人全員が利用できる駐車場を設けるのが難しいケースが少なくありません。

売却を検討する際には、こうしたデメリットを補うため、駅近の利便性を積極的にアピールすることが大切です。例えば、車を使わずに公共交通機関で移動できる便利さや、憩いの場として駅周辺の施設を利用できる点を強調するのがよいでしょう。

以上のようなデメリットが目立つ場合、売却に有利なはずの駅近マンションでも買い手がつかないことがあります。自身の物件をプロの目線から客観的に見てもらい、適正な市場価値で売りに出すことが重要なポイントといえます。

不動産SHOPナカジツなら、駅近物件の売買実績も豊富です。あなたの大切な物件を早く、高く売るための最適な売却方法をご提案いたします。

物件に関するどんな相談も大歓迎ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

駅近マンションの売却を成功させる方法

ここでは、売れない駅近マンションを売るための4つの方法について解説します。

適正な価格設定にする

マンション価格を適正な水準に見直すことは、売却を成功させるための基本的な対策です。どれほど優れたマンションであっても、市場の実勢価格を大きく上回る価格設定では、買い手候補から外される可能性が高まります。

売り出し価格を市場相場に合わせたり、現実的な金額に下げたりすることで、購入希望者が増え、早期売却につながりやすくなります。特に、現在はインターネットを通じてマンションの売却価格を簡単に調べられるため、買い手が市場価格と比較していることを念頭に置く必要があります。

価格の参考には、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、不動産流通機構の「REINS Market Information」といったウェブサイトが便利です。

また、具体的な金額設定については、経験豊富で信頼できる不動産会社と相談しながら決定するのが安心です。

物件の魅力をアピールする

物件の強みを強調したり、買い手が感じる欠点を先読みして対策したりしておくことで、物件の魅力をアピールすることも大切です。

売り手が住んでいた物件を売却する場合、実際に物件を使用して感じた一次体験は、買い手がもっとも欲しい情報といえます。物件の良さを具体的に思い出し、宣伝時や内見時にアピールできれば、購入希望者に好印象を与えやすくなります。

良い点を強調するだけでなく、欠点について聞かれた場合に備えて適切な回答を準備しておくことで、信頼感を与えることができます。欠点を隠すのではなく、改善可能なポイントや、欠点を補う利点を説明する姿勢が重要です。

自身の体験を書き出したり、不動産会社に自分の物件のメリットとデメリットを客観的に洗い出してもらったりして、物件の魅力と欠点を再認識してみましょう。

買取保証を活用する

不動産の買取保証サービスを検討するのも1つの手です。

買取保証は、不動産の一般的な「仲介」と「買取」の双方のメリットを組み合わせた売却手段です。不動産会社が購入希望者を探しつつ、もし買い手が見つからなかった場合には、あらかじめ設定された価格で不動産会社が直接買い取る仕組みです。

このサービスのメリットは、売れ残るリスクを心配せずに売却活動が行えること。購入希望者が見つかった場合には市場価格で高く売却でき、見つからなかった場合でも妥当な金額で売却が完了します。

不動産会社に買取保証を依頼する場合は、取引実績が豊富で、不動産情報に精通したスタッフが多数所属する会社を選ぶことが大切です。

賃貸としての活用を検討する

なかなか売れない駅近マンションを有効活用する手段として、賃貸物件として貸し出す方法もあります。

特に、部屋数が少なくコンパクトな物件は売却よりも賃貸に向いている場合が多いです。駅近という立地の利便性は借りたい人にとっても魅力的であり、買い手が見つからなくても賃貸物件としてならすぐに借り手が見つかることがあります。

また、現在居住していない物件であれば、売却せずに放置するよりも賃貸として貸し出すことで、維持管理費や固定資産税の負担を軽減できます。

ただし、賃借人が入居している場合、売却物件としての魅力が下がる点には注意が必要です。購入希望者の多くは、自分たちがすぐに住める状態の物件を好むため、賃借人が住んでいると選ばれにくくなる可能性があります。

賃貸として活用する場合は、将来的な売却を視野に入れた計画を立てることが重要です。

【事例】買って後悔……駅近マンションが売れない・売れにくいケース

ここでは、不動産営業15年の筆者が実際に遭遇した、駅近マンションを買って後悔した買い手の事例を1つと、駅近マンションが売れなかった売り手の事例を2つ紹介します。

近所の音が気になり売れず

駅近マンションを売却しようとしていたAさんは、電車の走行音対策として二重窓を取り付け、防音性の高さをアピールしていました。内見時には「外部の騒音が気にならない」との好意的な反応もありましたが、意外な問題が浮上しました。

買い手から「隣近所の生活音が少し気になる」という指摘を受けたのです。物件の防音性能は高く、外部の音は十分に遮断できていたものの、建物内の生活音については二重窓では対策ができず、内見者の評価が低下する結果となりました。

また、Aさんは物件の価格が相場と比較してやや高めであることも認識しており、売却が難航したため、価格の見直しが検討されました。

公園に近いけれど、治安が悪いため売れず

駅近で公園にも近い物件を売却しようとしていたBさんは、駅や公園の利便性を強調し、家族向けの魅力的な物件として内見者にアピールしていました。実際、内見時には公園や周辺環境を見てもらい、好印象を得ることができました。

しかし、内見者が夜間の環境を確認した際、夜の公園では若者が集まって騒いでいたり、駅周辺の居酒屋から出た酔っ払いが大声を出していたりして「治安が悪い」という印象が強調されたため、購入を見送ったとのことです。

築古エレベーターなしの物件で、駅近の利便性を活かせず購入を後悔

Cさんは築40年以上の4階建て駅近マンションを購入しました。この物件にはエレベーターがなく、その分物件価格と管理費が安かった点に魅力を感じて契約に至りました。

しかし、実際に住み始めてみると、毎日の階段移動が予想以上に負担となり、不便さを感じるようになりました。特に夏場には、階段を上り下りするだけで汗だくになり、駅近のメリットが階段移動の大変さによって帳消しになってしまったといいます。

まとめ

駅近マンションが売れない理由と、対策について解説しました。駅近マンションは不動産市場において理想的な物件ですが、駅近だからこそ敬遠されるポイントもあります。

駅近マンションは高い利便性をもつ一方で、騒音や価格設定の難しさ、駐車スペースの不足などデメリットも存在します。

さまざまな対策がありますが、一番は実績豊富な不動産会社に相談しサポートしてもらうことです。

不動産SHOPナカジツは、年間の仲介件数5,000件以上（2023年度実績）の実績があります。駅近マンションの魅力を最大限に引き出して、売却活動を行うので売れにくい駅近マンションでも安心してお任せください。

また、どうしても仲介で売れないマンションはナカジツで買い取らせていただくことも可能です。流通コストとリフォームコストが安いため、高額買取を実現できます。

「もう少し仲介で買い手を探したいけど、売れ残りのリスクは避けたい」という方でも買取保証があるので、売れない心配はございません。

まずは、ご相談や査定依頼からでも構いませんので、お気軽にナカジツまでご相談ください。