3,000万円で買った家はいくらで売れる？10年後の価値の目安もあわせて紹介

「3,000万円で買った家を売ろうと思っているが、いくらで売れるのだろう？」
「3,000万円で買った家をそれ以上の金額で売る方法はある？」

一戸建てやマンションを買って将来売ろうとしたときに、いくらで売れるのか気になるものです。この記事では3,000万円で買った家を売る場合、築年数によって価格はどのように変化するのか、どうするとより高く売ることができるのかなど、買った家の売却方法についてわかりやすく解説しています。

この記事を読めば、売却するときの価格がどうなるのかについて、イメージできるようになるはずです。

3,000万円で買った家の不動産評価額のポイント

不動産の評価額は、取得後の経過時間や、不動産の種類、権利形態といった資産価値を構成する要素によって変動します。そのため、3,000万円で購入した家の現在の評価額が、購入時の価格と一致するとは限りません。

ここでは、不動産の評価を決める要素について解説します。

築年数の経過による建物の劣化を考慮する

不動産は一般的に土地と建物で構成されますが、土地の資産価値は通常、単なる時間の経過だけでは大きく変化しません。一方で建物は、新築時や取得時から時間が経過すると「経年劣化」により資産価値が下がります。

こうした価値の変化を考えるうえで重要なのが「耐用年数」という概念です。建物の構造や材質により耐久性能は異なりますが、どのような建物でもいずれは使用が難しくなる時期が訪れます。そのため、ご自身が所有する不動産の評価を検討する際、建物の築年数は重要なポイントとなります。

土地と建物の割合を考える

3,000万円で購入した不動産の現在の価値を評価する際、土地と建物の費用割合が大きな影響を与えます。不動産の評価は、土地と建物を個別に算出し、その合計額を全体の評価額とするのが一般的です。しかし、建物は経年劣化によって資産価値が下がる一方で、土地は価値が変化しにくい特徴があります。そのため、購入時の土地と建物の比率によって、現在の評価額が大きく異なる場合があります。

たとえば、3,000万円のうち土地と建物の評価額がそれぞれ1,500万円ずつだった場合を考えます。建物の評価が経年劣化によってゼロになれば、残るのは土地の評価額1,500万円だけです。このケースでは、全体の評価額は購入時の半分に減少してしまいます。

一方で、3,000万円のうち土地の評価額が2,000万円、建物の評価額が1,000万円であった場合、建物の評価がゼロになっても、土地の評価額2,000万円が残ります。この場合、不動産全体の評価額は購入時の3分の2を維持できることになります。

このように、購入時の土地と建物の費用割合を把握することは、現在の不動産の価値を正しく評価するために欠かせない視点です。

一戸建てとマンションの評価基準の違いを知る

一戸建ては土地と建物が一体で評価されるのに対し、マンションは「専有部分」と「共用部分」という異なる要素を含むため、それぞれの価値を分けて考える必要があります。

一戸建ては土地と建物を個別に評価することが多く、土地の割合が高ければ建物の劣化があっても不動産全体の価値が安定しやすい傾向があります。一方、マンションでは専有部分の価値が経年劣化の影響を受けやすい一方、共用部分や敷地の価値が不動産全体の評価額に影響します。このような特徴から、マンション1戸の資産価値を評価する際には、専有部分だけでなく、共用部分や敷地全体の状態や価値が考慮されます。

また、一戸建ては土地も建物も単独または共有で所有する「単有」の形態が一般的です。一方、マンションは「区分所有権」として管理され、専有部分の所有権に加え、共用部分を他の区分所有者と共有する形式です。この違いがあるため、マンションでは建物全体や管理状態が評価に影響しやすく、特に経年変化や管理費の負担が不動産価値に影響する可能性があります。

これらの違いを踏まえると、同じ3,000万円で購入した場合でも、一戸建てとマンションでは、購入時から現在までの資産価値の変化に違いが生じる可能性があります。

購入価格と売却時の不動産評価額の違いを知る

新築の不動産を購入しその後売却する場合、購入した価格で売却できることはあまりなく、ほとんどの場合は購入価格を下回る価格で売却します。

なぜ、購入したときの価格で売却できないのか、その主な理由は次のようなものです。

1番目の理由はすでに述べたとおりですが、2番目の理由について補足します。

新築のマンションや分譲住宅の販売価格には、土地の仕入や建設コストに加えて事業主の利益が含まれています。不動産の評価は「コスト」に焦点をあてるため、事業主利益を評価に反映させることはありません。

つまり売却時には、販売価格に含まれる利益分を除いた価格で評価するため、新築時の物件を購入後すぐに転売するとしても、売買価格は購入価格よりも低下するのが一般的です。

【築年数別】3,000万円で買った家（一戸建て）の価値

一戸建ての経年評価を築年数別に表すと以下のようになります。なお、土地価格については変動が無いと仮定しています。

参照：経年減価補正率表｜法務局

10年後の価値

3,000万円で購入した一戸建ての土地・建物の内訳は、土地1,200万円、建物1,800万円ですが、10年後には建物の評価は900万円まで低下します。土地と建物の合計価格は2,100万円となり、購入時からは30％のマイナスです。

15年後の価値

15年後には建物価格が666万円まで低下し、土地と建物の合計価格は1,866万円になります。この時点で住宅ローンの元金残高が金利によっては2,000万円前後（3,000万円借入の場合）になるため、売却する場合には慎重な判断が必要な時期といえます。

20年後の価値

20年後の建物価格は450万円とさらに低下し、土地と建物の合計価格は1,650万円になります。購入時の約55％にまで下落します。地価が下落する地域の物件では、さらに評価額が低くなる可能性があり、住宅ローンの元金残高のほうが評価額を上回るケースも考えられます。

25年後の価値

25年後は建物価格が378万円に低下し、土地と建物の合計価格は1,578万円になります。この時点では住宅ローンの元金残高が1,100万円前後となるため、売却による一括返済が可能な状態になる場合が多いでしょう。

30年後の価値

30年後になると建物価格は360万円となり、土地と建物の合計価格は1,560万円となります。この時点では、建物の価値下落幅は非常に小さくなりますが、売却にあたっては建物の老朽化に伴うリフォームやリノベーションが必要になる場合が多いです。建物の状況次第では、一般ユーザーへの売却が難しく、不動産会社による買取が選択肢となる場合もあります。

40年後の価値

40年後の建物価格は360万円で計算できますが、実際には建物の価値がゼロと評価されることが多く、土地価格のみでの売却となるケースが一般的です。さらに、建物が老朽化している場合は解体費用が発生するため、土地価格以下の評価額になる可能性も考えられます。

【築年数別】3,000万円で買った家（マンション）の価値

3,000万円で購入したマンションの価格が、経年によりどのように低下するのかを表すと以下のようになります。

参照：経年減価補正率表｜法務局

10年後の価値

10年後の評価額は2,531万円となり、一戸建て（2,100万円）よりも低下幅が小さくなっています。マンションの場合、購入価格には事業主利益が反映されていますが、築1年時点でその分が下落し、約10％の価格低下が生じるため、新築直後の下落幅が目立ちます。

そのため、築15年まではマンションのほうが一戸建てよりも資産価値が維持されやすい状況が続きます。

20年後の価値

築20年になると評価額は2,110万円となり、一戸建て（1,650万円）よりも下落幅が小さくなります。この時点では、事業主利益の影響が薄まり、マンションの耐久性の高さが評価額に反映されるようになります。非木造建物は築25年ころまで耐用年数の影響が大きく、下落幅が緩やかです。

30年後の価値

築30年の評価額は1,750万円で、一戸建て（1,560万円）よりも高い状態を維持しています。この時点でマンションの評価額は新築時の半分以下となりますが、一戸建てほど下落率は大きくありません。

一戸建てでは築30年以降、建物の評価額がほとんどなくなり土地価格が主体となりますが、マンションの場合は専有部分の建物価格がまだ資産として残っているため、下落幅が小さい状態が続きます。

40年後の価値

築40年になると評価額は1,576万円で、一戸建て（1,560万円）とほぼ同じ水準になります。この段階では、マンションも建物価格の低下がほぼ止まり、土地の評価額と合わせた資産価値の維持が中心となります。ただし、共用部分の老朽化や修繕積立金の負担増が将来的な資産評価に影響する可能性があります。

買ったときより高く売れる家の特徴

前章、前々章では、一戸建てとマンションの経年による価格低減を見てきました。

しかしながら、実際には経年による価格低下が少ない物件や、場合によっては購入時よりも高く売れる物件があります。ここでは、そのような価値の高い物件について、その特徴を紹介します。

土地の価値が高い

一戸建てと同様に、土地の割合が大きいマンションの場合、地価の高いエリアほど高く売却できる可能性があります。特にマンションは立地条件が資産価値に大きく影響するため、駅近や商業エリア周辺の物件は、将来的にも価値を維持しやすい傾向があります。

また、現在は平均的な地価のエリアであっても、将来の開発や需要の変化により地価が上昇する可能性があります。

令和5年・6年の地価公示では、半導体関連企業の進出やインバウンド需要の増加により、特定のエリアで大きな地価上昇が見られました。

また、全国的に「コンパクトシティ政策」が推進される中、郊外の物件よりも都心部や駅近エリアが有利な条件となることが多いです。

建物や部屋の状態が良い

最近の新築一戸建ては住宅の耐久性が高くなっています。住宅の寿命が長くなっており、価値の低下、価格の低下が以前より緩やかになる可能性があります。

マンションにおいては管理の重要性が認識され、建物の維持管理を適正に行うことが、資産価値を維持するポイントであると言われています。

建物外部や共用部はもちろん、室内の状態や住宅設備のメンテナンスが行き届いていることにより、資産価値を維持し高めることにつながります。

定期的な大規模修繕は、マンションばかりでなく一戸建てであっても同様であり、修繕費の積み立ては大切なことです。

需要に合致している

住宅に関する需要は社会の変化に応じて変わるものです。コロナ禍をきっかけとして生まれた需要として、「テレワーク」に対応できる住宅の需要が大きくなっています。

また地方都市では「セカンドライフ」需要ともいえる、移住希望者に向けた住宅の取引事例が増加しているほか、多拠点居住を志向する方向けの住宅需要も期待できそうです。

今後は外国人居住者の増加が見込まれ、持ち家需要ばかりでなく貸家需要が増加する可能性もあり、賃貸事業者への売却も有力な選択肢となるでしょう。

3,000万円で買った家を少しでも高く売るためのコツ

購入した家を少しでも高く売るにはいくつか方法があります。ここでは代表的な方法を紹介します。

リフォームやリノベーションで資産価値を高める

築15年を経過すると住宅設備や内装などに劣化や不具合が生じてきます。軽微な場合はあまり問題になりませんが、購入検討をする方にとって躊躇するようなものがあるときは、思い切ってリフォームをするのも一案です。

ただし、リフォームにかけた費用を売買価格に上乗せできない場合もあり、慎重に判断しなければなりません。仲介を依頼する不動産会社に相談し適切な方法を採るようにしましょう。

築30年前後になると部分的なリフォームでは、購入検討者の希望に沿わない場合や、そもそも検討物件から除外される可能性もあります。そのようなときにはリノベーションにより再生させる手法もあります。費用は高額になるので資金計画なども慎重に行い、不動産会社のアドバイスもしっかり受けたほうがよいでしょう。

適切なタイミングで売却する

経済状況や景気の良し悪し、地価など不動産価格の変動や金利の変更などにより、不動産を売買しやすいタイミングがあります。このような変動要素を考慮して売却の時期を探るのは、高く売るために大切なことです。

物件ごとに売却時期を探る場合、マンションであれば大規模修繕が必要になる頃の売却は判断が難しい場合もあります。大規模修繕後に修繕積立金が増額する場合は修繕前が好ましいですが、修繕積立金の増額がなければ、修繕後がむしろ好ましい場合もあります。

一戸建てであれば、外壁や屋根のメンテナンスが必要な時期の物件は敬遠される可能性がありますが、購入者がリフォームを予定する場合もあり、ケースバイケースと言えるでしょう。

つまり、売却する物件の状況ごとに判断することが重要ですが、売却するタイミングに応じて売りやすい条件を整えるといった考え方もあるので、不動産会社とよく相談し売却時期を決めることが大切です。

築浅のうちに売却する

すでに述べたように、住宅は築年数が経過するほど価格（資産価値）は下がります。できるだけ高く売るには、築浅のうちに売るほうが望ましいです。

築浅であればあるほど住宅設備は新築同様ですし、内装の劣化はほとんど進んでいません。購入者から見て欠点が少ないほど、高くても納得感を持ちやすく、売出価格で購入される可能性が高くなると言えるでしょう。

信頼できる不動産会社に依頼する

不動産の売却は仲介を依頼する不動産会社次第であり、とくに担当者の力量が重要です。担当者はリフォームの必要性や売り出しの時期など、適切な判断に基づき売却計画を立案します。

そのためにも、信頼できる不動産会社を探しだし、頼りがいのある担当者を選ぶことが高く売却できるコツです。

家が買ったときより高く売れた際の税金について

不動産を売却すると次の式により譲渡所得を計算し、計算結果がプラスになれば（利益があれば）その部分に対して課税されます。

課税譲渡所得  =  譲渡価額 – ( 取得費 + 譲渡費用 ) – 特別控除

譲渡所得税  =  譲渡所得 × 税率

購入した価格よりも高く売れた場合は、取得費を差し引いても利益があり、さらに費用を差引いても、譲渡所得が発生する可能性が非常に高くなります。

また、購入した価格より安い価格で売れた場合でも、売却価格から取得費や売却費用を差し引くと、利益が残る場合があります。なぜなら、取得費の計算において建物の経年劣化分を考慮するからです。

木造の一戸建てはマンションよりも減価償却年数が短いため、取得費が低い金額になることが多く、安く売っても譲渡所得が発生するケースがあります。

ただし、自宅として使用していた家は「居住用財産の3,000万円控除」が適用できるため、譲渡所得のうち3,000万円までは課税されません。

不動産を売却したときの税金の計算方法とシミュレーションを解説

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まとめ

一戸建てやマンションは、購入時から建物の価値が徐々に低下していく傾向があります。しかし、立地条件や市場動向、適切な売却戦略が揃えば、建物の価値低下を最小限に抑えることができ、場合によっては購入価格を上回る金額で売却することも可能です。

購入した家を売る際には、適切なタイミングを見極め、最大限の価値で売却するための工夫が欠かせません。そのためには、不動産の専門知識と豊富な実績を持つ不動産会社を選ぶことが非常に重要です。

不動産SHOPナカジツはこれまで、数多くの一戸建てやマンションの売却をサポートしてきた実績があります。市場の動向を正確に把握し、お客様の物件が最高の条件で売却できるよう、個別に最適なアドバイスと売却プランをご提案いたします。

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