この記事のポイント
- 親が施設に入所した後でも家は売却可能だが、認知症の有無や名義によって必要な手続きが大きく異なる
- 売却にかかる税金（譲渡所得税）は条件次第で「3,000万円控除」などの特例が使えるが、住民票の移動状況や施設入所後の扱いによって適用に影響が出る場合がある
- 売却判断は手続きや税制だけでなく、家族間の合意や相続トラブル防止の観点も重要で、生前売却は現金相続のしやすさから有効な手段となる
「親が施設に入って空き家になった実家、どうすればいいのか悩んでいる」
「売りたいけれど、名義や手続きがややこしくて不安」
高齢の親が施設に入所したあと、空き家となった実家をどう扱うかは、多くのご家庭が直面する課題です。「住まなくなった家を放置していていいのか」「売るなら誰が、どうやって進めるべきか」など、悩みは尽きません。
この記事では、親が施設に入ったあとに家を売却する方法について、必要な手続きや注意点をわかりやすく解説します。認知症の場合の成年後見制度、売却後にかかる税金、住民票や相続の取り扱いなど、実際に多く寄せられる疑問にもお答えしています。
「実家の売却を検討しているけれど、どこから手をつければよいかわからない」という方は、ぜひ参考にしてください。
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地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。
記事の構成
【選択肢】親が施設に入ったら実家の扱いはどうなるか
親が高齢者施設へ入所したことで、空き家になった実家。いきなり「売却」を考える前に、ほかにも検討できる選択肢があることを知っておくことが大切です。
「住まない = 売却一択」と思いがちですが、状況や家の状態、家族構成によっては別の選択がより適している場合もあります。
売却について考える前段階として、ここでは「住む」「貸す」「売る」「解体する」といった代表的な選択肢を紹介します。
住む
兄弟や子世帯の誰かが実家に住む、という選択です。建物の老朽化が進んでいない場合や、立地的に通勤・通学の利便性があるケースでは、実際にこの選択をとる方も少なくありません。
ただし、建て替えやリフォームが必要な場合は費用がかかる点や、親名義の不動産に住むことで相続時にトラブルになる可能性もあるため、事前に家族間で合意を得ておくことが重要です。
賃貸に出す
空き家をそのままにしておくよりは、賃貸として貸し出すことで家賃収入を得られるという利点があります。人が住まなくなった家は老朽化が進みやすいため、誰かに住んでもらうことで管理してもらえるといった側面もあります。立地や建物の状態によっては、賃貸需要が見込めることもあるでしょう。
ただし、貸し出す前の原状回復費用や入居者トラブル・滞納リスクへの備えも必要になります。遠方に住んでいる場合は管理会社との連携も必須です。
売却する
管理負担を手放し、まとまった資金を得られるという意味で「売却」は有力な選択肢です。施設の費用負担や相続対策にもつながるため、実際に多くの方が検討・実行しています。
ただし、売却には、「名義」「税金」「家の状態」などの確認事項が多く、進め方を誤ると損をする可能性もあるため注意が必要です。本記事では、この「売却」に関する具体的な流れや注意点について、今後の章で詳しく解説します。
解体する
「建物が老朽化していて住める状態ではない」「買い手が見つかりにくい」といった場合は、先に家を解体して更地にする選択肢もあります。
ただし、「解体」は最終的に売る・貸す・活用する前提で行うものであるため、単体で完結する手段ではありません。解体後は、上述のいずれかの選択をしなければ、固定資産税の軽減措置が失われることなど一定のリスクがあるため、慎重に判断しましょう。
施設に入った親が認知症の場合の売却方法
親が認知症になってしまった場合、たとえ実家を売却したいと思っても、判断能力がなければ本人の同意や署名が得られないため、通常の売却手続きでは進められません。
本人名義のまま売却できるケース（判断能力がある場合）
親が認知症と診断されていたとしても、必ずしもすぐに不動産を売却できなくなるわけではありません。重要なのは、売却の意思を自ら判断し、署名できる「意思能力（契約能力）」があるかどうかです。
医師による診断や、司法書士・弁護士の立会いのもとで本人の意思確認ができれば、親の名義のまま売却することが可能です。
ただし、意思能力の有無はケースバイケースであり、診断書や専門家の確認を求められる場面もあります。不安がある場合は、早めに法律の専門家へ相談しておくと安心です。
名義変更して売却
親の名義のまま売却せず、「名義を子どもに変更してから売る」ことを検討するケースがあります。代表的な方法には以下の2つがあります。
- 生前贈与による名義変更
- 相続による名義変更（親の死後）
生前贈与による名義変更
本人に意思能力がある場合はそのまま売却できますが、名義を子に移してから売る場合は生前贈与が必要です。
ただし、贈与税が高額になることが多く、一般的には推奨されません。
相続による名義変更（親の死後）
相続を待って名義変更を行い、その後に売却する方法もあります。
この場合、不動産は「相続財産」として相続人全員の共有名義になります。遺産分割協議を行い、代表者に名義を集約してから売却する流れになります。
なお、相続登記（名義変更）が完了していないと売却はできません。
代理人として売却
親の判断能力が失われており、名義変更もしないまま売却したい場合、成年後見制度を活用して代理人として売却するという方法があります。
成年後見制度の利用
家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」が選任されると、親の財産を管理し、売却行為などの法律行為ができるようになります。
この制度を利用することで、親の名義のままでも法的に不動産を売却することが可能です。
ただし、次のような注意点があります。
- 売却が「被後見人の利益になる」と家庭裁判所に認められる必要がある
- 親がまだ施設に入所したばかりのタイミングでは「急ぎの売却理由」が弱いと判断される場合がある
- 申立てから選任まで通常2〜3カ月かかる
「すぐ売りたい」「名義変更する余裕がない」といったケースでも、適切な手続きを踏めば売却は可能です。時間的な余裕を持って準備を進めましょう。
施設に入った親の家を売却した場合の税金
施設に入った親の家を売却する際にも、通常の不動産売却と同様に譲渡所得税がかかります。
ここでは、実際にどのような税金がかかるのか、また適用できる特例について解説します。
売却後に課せられる税金
親の家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、以下の税金が課される可能性があります。
- 所得税（復興特別所得税）
- 住民税
譲渡所得とは、「売却価格 – ( 購入価格 + 諸経費 )」で計算される利益のことです。売却価格が高くても、購入時の金額やリフォーム費、仲介手数料などを差し引いた結果、利益が出ていなければ課税対象にはなりません。
なお、所有期間によって税率は変わります。
| 区分 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
親の家でも適用できる特例
親の家であっても、条件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」が使える場合があります。これは、不動産売却時の譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。
適用条件の例
- 売却する不動産が「親の居住用」として使われていたこと
- 親が介護施設等に入所した後も、住宅を他人に貸していないこと
- 親または相続人が売却を行うこと
また、相続後の売却であれば、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」など、空き家対策特例が利用できる場合もあります。
参照：
No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
施設に入った親の家は、相続してから売却するのとどちらが得か
親が施設に入った後、実家を売却するか、それとも相続後に売るか。この判断には、手続き・税金・売却代金の帰属と相続のしやすさなど、多くの要素が関わります。
| 比較項目 | 親の名義のまま生前に売却 | 相続後に売却 |
|---|---|---|
| 売却の名義 | 親（もしくは成年後見人） | 相続人のいずれかまたは共有 |
| 売却代金の扱い | 親の預金口座に入る（= 将来の相続財産になる） | 相続人が直接取得・配分する |
| 必要な手続き | 売却契約・登記・税申告（親or後見人） | 相続登記・遺産分割協議・売却契約など |
| 税金 | 譲渡所得税（親が支払う） | 相続税＋譲渡所得税（相続人が支払う） |
| 特例の適用 | 居住用財産3,000万円控除など | 空き家の3,000万円特例など |
「売ってからお金を受け取る」か、「相続してから売ってお金を得る」かで、お金の相続性と税負担の仕組みが異なります。
判断のポイントとしては、以下のとおりです。
- 生前に売却しておけば、不動産ではなく現金として相続でき、分割がしやすくなる
- 一方、売却価格や譲渡所得税の負担が重くなる場合や、意思能力を失っていると成年後見制度が必要になる
- 不動産のまま相続した方が、現金化するのと比べて相続税を安く抑えやすい
- 相続後に売る場合は、遺産分割の難しさ（共有名義、トラブルなど）がネックになりがち
つまり、単に「税金の安さ」や「売却しやすさ」だけでなく、将来の相続トラブル回避や分けやすさを基準に考えると、生前での売却・現金化は有効な選択肢です。
特に「家族間で公平に分けたい」「相続で揉めたくない」場合は、不動産のまま相続させるより、早めに売っておくほうがリスクが小さいと言えるでしょう。
施設に入った親の家を売却した場合の住民票の扱い
施設に入所した親の家を売却する際、「住民票を移しているかどうか」によって、固定資産税の特例措置や、居住用財産の売却に関する特例の適用に影響を及ぼすケースがあります。
固定資産税・特例措置との関係
戸建てやマンションなどの住宅には、以下のような固定資産税の軽減措置があります。
| 小規模宅地等の特例 | 土地の固定資産税評価額が最大1/6に軽減される（※小規模住宅用地部分） |
|---|---|
| 新築住宅に係る税額の減額措置 | 家屋の固定資産税が1/2になる（新築後3年間など） |
参照：
No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
住宅：新築住宅に係る税額の減額措置｜国土交通省
これらの特例は、「その家に居住していること」が条件とされています。そのため、住民票を施設に移すと、「居住していない」と判断され、軽減措置が解除される可能性があります。
ただし、実務上は「一時的に施設へ入所しているだけ」と判断されれば、住民票を移していても特例が継続される場合もあります。（自治体によって判断が分かれるため、事前に確認が必要です。）
住所変更が売却に与える影響
不動産売却そのものには、「住民票の所在地」が必須ではありません。つまり、住民票が実家に残っていなくても、売却は可能です。
ただし、住民票を施設に移したことで「居住実態がない」と見なされると、売却後の3,000万円特例の対象外になることがある点には要注意です。
【体験談】施設に入った親の家を売って後悔しないか
「親が施設に入った後、空き家になった実家をどうするか悩んでいる」という声は少なくありません。
ここでは実際に不動産関連業務に20年携わった筆者が見聞きした体験談から、売ってよかった点や後悔・迷いが残った点を紹介します。
売ってよかったという声
1つは、県外に住んでいたため、親の家の草刈りや郵便物の確認が負担になっていた方の話です。売却によって精神的にも金銭的にも負担が減り、「もっと早く決断すればよかった」と振り返っていました。
やはり、親の家を外部から管理するのは非常に大きな負担になるので、売却によるメリットは大きいといえます。
もう1例紹介します。親が入居している施設の費用を長期的に見通す必要があったという方は、「売却代金で一部を前納できたことで、家族も安心して過ごせるようになった」と話していました。
施設の費用は高額のため、現金化して足しにできて満足されているケースも少なくありません。
後悔が残ったという声
売却を決めたものの、ほかのご兄弟から「思い出のある家だから手放したくない」と反発され、関係にヒビが入ったケースもあります。売却に踏み切る前に家族間での話し合いが非常に重要です。
また、「もっと高く売れたかもしれない」との声も見聞きします。
ある方は、早く現金化したい一心で売却を即決し、「近隣でより高く売れた事例を後から知って後悔した」というようなことを話していました。
【FAQ】施設に入った親の家を売却することに関するよくある質問
実家を売るとき、制度や家族間の調整など、細かな不安を感じる方も多いはずです。ここでは、よくある質問について簡潔にお答えします。
施設に入った親の通帳はどうなる？
原則として、本人以外は自由に使えません。認知症などで判断能力がない場合は成年後見人の選任が必要です。
成年後見人が選任されると、家庭裁判所の監督のもとで親の財産管理（通帳の管理・支払いなど）が可能になります。
空き家のまま放置したらどうなる？
老朽化や近隣トラブルの原因になります。空き家を適切に管理していないと行政から判断されて「特定空家」に指定されると固定資産税が高くなることもあります。
放置は資産価値の低下につながるため、早めに方針を決めることが重要です。
兄弟で意見が合わないときは？
まずは話し合い、それでも難しい場合は司法書士や弁護士など第三者に相談するのが効果的です。
まとめ
親が施設に入所した後の実家の扱いには、売却・賃貸・解体など、さまざまな選択肢があります。特に売却を選ぶ場合は、名義や税金、家族間の同意など、多くの手続きや調整が必要です。
「どのタイミングで売るべきか」「何から始めればよいか」と迷ったら、専門家に早めに相談することで、スムーズかつ後悔のない対応ができます。
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逆瀬川勇造さん からのコメント
宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士
施設に入ったり、親が亡くなったりして実家を売却する場合、経済的な側面と心理的な側面の両方を考えなければなりません。経済的な側面でいえば、誰が相続するのか、税金はどの程度発生するのか、どの方法を取るのが一番お得になるのか総合的に判断する必要があるでしょう。また心理的な側面として、思い入れのある実家を簡単に売却したくないという家族がいることも多いものです。ただし、この場合、放置することで発生する金銭的な負担や管理面での負担などに対して誰が対応していくかを決めなければなりません。どのように進めればよいか迷うという方は、まずは不動産会社の担当者に相談すること適切な方法を選ぶための選択肢を教えてもらうことができるでしょう。