売れない土地は買取業者なら買ってくれる？その他の手放す方法とは

「何年も売れない土地を持ち続けているけれど、このままでは固定資産税ばかりかかってしまう……。」
「田舎の土地なんて誰も買わないと思っていたけれど、業者なら引き取ってくれるって本当だろうか？」

通常の不動産売買では買い手がつきにくい土地でも、専門業者であれば買い取ってくれる可能性があります。ただし、すべての土地に対応できるとは限らず、業者選びにも注意が必要です。

この記事では「売れない土地」の代表的な特徴から、なぜ買取業者なら対応できるのか、さらに相談先の選び方や他の手放し方まで、具体的に解説していきます。

読み終える頃には、ご自身の土地をどのように手放すべきか、現実的な選択肢が見えてくるはずです。

売れない土地の特徴

どれだけ待っても買い手が現れない土地には、共通する特徴があります。土地そのものに問題があるケースもあれば、立地や周辺環境が原因で需要が極端に低いこともあります。

ここでは、売れにくさにつながる具体的な理由を、代表的な8項目に分けて見ていきましょう。

接道条件を満たしておらず再建築できない

売れない土地の中でも、もっとも致命的とされるのが「接道義務を満たしていない土地」です。建築基準法では、建物を建てるためには幅4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。

例えば、古家付きの土地を相続したものの、建て替えようとすると「そもそも再建築不可」とされてしまうケースがあります。こうした土地は一般的な住宅用地としての利用価値が大きく下がり、個人の買い手がつきにくくなります。

参照：建築基準法 第四十三条｜e-Gov 法令検索

高低差・擁壁に問題がある

土地と道路に高低差がある場合、宅地として使うには擁壁（ようへき）と呼ばれる土留め構造物が必要です。擁壁の高さが2メートルを超えると建築基準法の規制対象となり、設計や安全基準を満たす必要があります。

古い擁壁は耐震性や排水性能に問題があることも多く、修繕や再構築に高額な費用がかかることがあります。

たとえば、道路よりも2メートル以上高い位置にある土地では、新たに家を建てるために擁壁のやり直しが必要になり、数百万円単位のコストが発生する可能性もあります。このような「見えない負担」は買い手が敬遠する理由になります。

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地形が悪く使いにくい

整形地と比べて、旗竿地や三角地、極端に細長い土地などは、建築プランの自由度が低くなり、住みにくさや使い勝手の悪さが目立ちます。

旗竿地とは、道路に接する部分が狭く、奥に細長く伸びる形の土地です。プライバシーが確保しづらく、車の出入りが不便になることも多いため、敬遠されがちです。変形地は、間取りが制限されたり、外構工事にコストがかかったりするため、やはり需要は限られます。

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インフラが未整備・整備に多額の費用がかかる

上下水道や電気、ガスといったインフラが整っていない土地も、買い手にとっては大きなネックです。特に郊外や山間部では、水道管の延長工事や電柱の新設などが必要になることがあり、その費用は所有者が負担するケースが一般的です。

場合によっては、数十メートル先の本管から引き込むだけで100万円以上かかることもあります。

地盤や土壌に問題がある

地盤が軟弱で建築に適さない土地や、かつて工場跡地などで土壌汚染が懸念される土地も、売却が難しくなります。軟弱地盤は地盤改良工事が必要となり、数十万円から百万円単位の追加費用が発生する場合があるためです。

また、土壌汚染対策法に基づいて調査や除去が求められるケースでは、費用と時間の負担が大きく、個人では対応しきれないこともあります。

近隣に嫌悪施設やトラブル要因がある

周辺にゴミ処理場、工場、風俗施設などのいわゆる「嫌悪施設」がある場合、住環境に対する不安から買い手がつきにくくなります。また、過去に近隣トラブルや騒音被害、反社会的勢力の拠点が近くにあったといった情報も、取引に大きな影響を与えます。

こうした情報は「心理的瑕疵」として扱われ、売却価格に反映されるだけでなく、そもそも購入対象から外されることも珍しくありません。

建築や転用に制限がある

都市計画法や農地法などの法令により、建築や用途変更が制限されている土地も注意が必要です。市街化調整区域にある土地や、農地のままでは住宅や店舗への転用が難しく、一般的な買い手が対象から外れる可能性が高くなります。

たとえば、農地を宅地に転用するには農業委員会の許可が必要であり、許可が下りない場合は建物を建てることすらできません。

需要のない地域に立地している

もっとも根本的な問題として、「その土地に住みたい・利用したい」と思う人がいない地域では、どれだけ土地そのものに問題がなくても売れません。過疎化が進んでいる地方や、商業施設・学校などの生活インフラが遠く離れているエリアでは、需要が著しく低下しています。

たとえば、数年にわたってポータルサイトに掲載していても内覧の問い合わせが一度も来ないという例もあります。これは単に「高いから売れない」のではなく、そもそも買い手の絶対数が存在しない状況です。

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買取業者なら売れない土地でも買い取ってくれる理由

一般の買い手には見向きもされないような土地でも、買取業者であれば購入を検討してくれることがあります。

その背景には、業者ならではの収益構造や知見、販路の違いがあります。ここでは3つの理由を紹介します。

利益が出る価格で買い取っているから

業者が購入を検討する土地は、たとえ立地や条件が悪くても「採算が取れる価格であれば買う」というスタンスです。たとえば、周辺相場よりも大きく価格を下げていれば、再販時の利益を見込んで買い取ることができます。

売主にとっては厳しい条件に感じられても、業者にとってはビジネス上成り立つ金額であれば話が進む可能性があります。

個人の買い手は「自分が使いたい」という観点で購入を判断しますが、業者は「採算が取れるかどうか」で判断するため、視点そのものが異なるのです。

業者自身が再販や開発のノウハウを持っているから

買取業者の多くは、買い取った土地を整備したうえで再販したり、他の用途に転用したりといった「出口戦略」を持っています。たとえば、接道条件に難がある土地でも、隣地と合わせて再分筆すれば価値が上がることがあります。古い擁壁のある土地も、自社で補強や撤去を行い、問題をクリアした状態で再販売することができます。

このような改善・転用のノウハウがあるからこそ、一般には売れにくい土地にも価値を見出せるのです。

業者間ネットワークや特殊な販路があるから

業者は広いネットワークを活用して、一般市場では動かない土地を再流通させるルートを持っています。

たとえば、収益物件に転用可能な土地を探している法人や、地方再生を目的とする事業者など、特殊なニーズに応える販路に接続できることもあります。

また、仕入れから販売までを一貫して行う不動産業者も多く、自社の顧客リストを活かしてスピーディに売却できる体制が整っているのも強みです。

売れない土地について相談する買取業者の選び方

売れにくい土地を確実に手放すには、買取の実績が豊富で、現地の状況を正しく把握できる業者に相談することが重要です。

ここでは、具体的な業者選びのポイントを2つ紹介します。

同じような土地の買取実績があるか確認する

まず確認すべきは、その業者が「売れにくい土地」をどれだけ扱った経験があるかという点です。たとえば、再建築不可の土地や郊外の変形地を過去にいくつも買い取っているような実績があれば、今回の土地でも対応してくれる可能性が高まります。

業者のホームページからの問い合わせや、無料査定サービスの申し込み時に「こうした土地を扱ったことがありますか？」と聞いてみるのもよいでしょう。

実績があれば、買取後の活用方法も含めた提案を受けられることがあります。

現地を実際に見て判断してくれる業者を選ぶ

土地の価値は、図面や書類だけでは判断しきれません。たとえば、擁壁の状態や周囲の騒音、アクセス道路の幅員など、現地に足を運ばなければわからない要素も査定には欠かせません。

現地調査を行う業者は、地域特有の法令や用途制限にも詳しいため、適切な活用方法を見出しやすいという利点もあります。たとえば、「市街化調整区域にあるが、特例によって建築可能」といったケースでは、地元に精通している業者ほど正しい判断が可能です。

書類だけで一律に断る業者よりも、現地の様子を確認し、柔軟に対応してくれる業者を選ぶと、売却につながる可能性が高まります。

なかなか売れない土地に対応している買取業者8選

ここでは、そうした“売れにくい土地”の買取に強みを持つ9社を比較形式で紹介します。

いずれも、訳あり物件や流通しづらい不動産を扱った実績のある業者です。売却を検討する際の参考にしてみてください。

紹介しているのはいずれも売りにくい土地の買取に実績のある業者ですが、必ずしもすべての土地に対応できるわけではありません。エリアや土地の状態、法的な制限などによっては、買取が難しい場合もあるのでご注意ください。

買取業者は必ずしも「どんな土地でも買う」わけではない

買取業者が対応しているのは、基本的に「再販や活用の見込みがある土地」です。たとえ個人にとって売りにくい土地であっても、業者にとっては安く仕入れ、整備・転用して利益を得られる可能性があれば、ビジネスとして成立します。そのため、接道やインフラに多少難があっても、価格次第では買い取ってもらえるケースは多くあります。

一方で、まったく採算が立たない土地には業者も手を出しません。たとえば、極端に狭い、土壌汚染がある、法規制で転用できない、地理的に隔絶されているなど、「利用の見込みがゼロに近い土地」は断られることも珍しくありません。

また、「どんな土地でも買います」とうたう広告も多く見かけますが、実際には条件付きであったり、後になって買取不可とされることもあります。文言だけを鵜呑みにせず、実際の査定や現地調査を経て判断してもらうことが大切です。

買取業者にも土地が売れない場合の選択肢

買取業者に相談しても買い取ってもらえない場合、ほかの手段を考える必要があります。

ここでは、業者による買取以外で現実的な選択肢を紹介します。

「相続土地国庫帰属制度」で国に返す

「相続土地国庫帰属制度」は、不要な土地を一定の条件のもとで国に引き取ってもらえる仕組みです。令和5年4月に始まった制度で、売却も活用も難しい土地の“最終的な出口”として注目されています。

ただし、どんな土地でも受け入れてもらえるわけではありません。制度の対象となるには、次のような条件をすべて満たす必要があります。

これらを満たさない場合、たとえ所有者が手放したくても制度の対象外となるため注意が必要です。

申請には審査手数料として1筆あたり14,000円がかかります。また、申請が受理され土地を引き渡す際には「負担金」として原則20万円（宅地の場合）を納める必要があります。金額は地目や状況により増減する場合もあります。

メリットとしては、不要な土地を法的に所有権ごと手放すことができるため、固定資産税の負担や管理義務から解放される点が挙げられます。

一方で、デメリットは、手続きが煩雑で申請しても認められないことがある点や、引き渡しに費用がかかる点です。また、複数筆ある場合には筆ごとに申請が必要になるため、費用と手間がかさむこともあります。

参照：相続土地国庫帰属制度の概要｜法務省

不動産会社を通さず個人に売る

不動産会社を介さず、個人間で土地を直接売買する方法も選択肢の一つです。たとえば、隣地の所有者に声をかけたり、地域の掲示板や知人経由で購入希望者を探すようなケースです。

この方法には、仲介手数料がかからない、価格や条件を柔軟に交渉できるといったメリットがあります。市場価値より安く売る代わりにスムーズに話がまとまることもあるため、「できるだけ早く手放したい」という場合に適していることもあります。

一方で、個人間の取引では契約書の作成や登記申請などの手続きをすべて自己責任で行う必要があるため、リスク管理が重要になります。権利関係の不備やトラブルを避けるためにも、司法書士など専門家のサポートを得ながら進めましょう。

また、近年は個人間取引に対応した土地売買のプラットフォームも登場しており、こうしたサービスを活用すれば、広く買い手を募ることも可能です。

売らずに活用する

買い手が見つからない場合は、土地を手放すのではなく、収益や節税に役立てるという選択肢もあります。活用方法としては、以下のような例が挙げられます。

ただし、地域や地形によってはこうした活用が難しい場合もあります。費用対効果や管理負担も含め、冷静に検討しましょう。

まとめ

売れない土地には確かに共通する特徴がありますが、「土地そのものに価値がない」と決めつけてしまうのは早計です。実際には、価格設定や売り出し方、ターゲット層の見極めなど、戦略次第で結果が変わることも少なくありません。

私たち不動産SHOP ナカジツでは、直営店舗ならではの地域密着型ネットワークを活かし、多様な売却ルートをご提案可能です。

「この土地は無理かも」とあきらめる前に、どうぞ一度ご相談ください。最適な出口を一緒に探していきましょう。