譲渡所得税とは?計算式や特別控除の特例を解説

譲渡所得税とは?計算式や特別控除の特例を解説

掲載日: 2019.12.23

不動産を購入した金額よりも高い額で売却し、利益が出た際にかかるのが譲渡所得税。いつ支払うの?どんな控除があるの?先祖代々の土地で購入金額がわからないんだけど?などなど、いろいろな疑問が出てくるのではないでしょうか。
不動産の売買は人生の中で幾度もあるようなことありませんが、きちんと申告をしなくてはなりません。今回は譲渡取得税の概要と控除についてご紹介します。

不動産譲渡税

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは所有する土地や建物といった不動産を売却した際に得た利益(譲渡所得)にかかる税金です。
譲渡所得に対しては、給与所得などの他の所得とは分離して(これを分離課税制度といいます。)所得税と住民税を計算し課税されます。また、所得税には基準所得税に対して2.1%が復興特別所得税として加算されます。
所有していた年数やマイホームを売却したなどの特別な条件のもとでは税金が軽減される措置があります。

譲渡所得税がかかるタイミング

譲渡所得税がかかるのは、所有する不動産を売却し、利益がでたときです。利益とは売却金額から諸々の手数料や取得費を差し引いた金額になりますが、詳しくは後ほどご紹介する計算式の章でご説明します。

課税譲渡所得の計算式

譲渡税の計算

不動産を売却した際に課税対象となる、課税譲渡所得金額を求める計算式をご説明します。

収入金額 – (取得費 + 譲渡費用) – 特別控除額 = 課税譲渡所得金額

不動産を売却し得た収入から、不動産屋に支払う仲介手数料や契約書に貼付する収入印紙などの譲渡費用を差し引き、さらに後ほど紹介する「特別控除額」を差し引いたものが課税譲渡所得となります。

不動産の取得費がわからない

古くから所有しており不動産の取得費が不明な場合は、売却した金額の5%を取得費として計算できます。

税額の計算

課税譲渡所得に対し税率を掛け合わせ税額が計算されます。所有期間によって長期譲渡所得、短期譲渡所得とにわけられており、その二つの間ではおよそ2倍も税率が変わってきます。

長期譲渡所得

所有期間が5年を超える(譲渡の年の1月1日に所有期間が5年を超える)土地・建物に適応される税率です。

税額=課税譲渡所得×20.315%

税率の内訳は、譲渡所得税15%に2.1%の復興所得税を掛けたものに住民税5%を加えた数字になっています。
後述しますが、10年以上所有する居住用財産(マイホーム)を売却した場合には「10年超所有軽減税率の特例」として、さらに税率が優遇されます。

短期譲渡所得

所有期間が5年以下(譲渡の都市の1月1日に所有期間が5年以下)の土地・建物を売却した場合に適応される税率です。

税額=課税譲渡所得×39.63%

税率の内訳は、譲渡所得税30%に2.1%の復興所得税を掛けたものに住民税9%を加えた数字になっています。

特別控除などの特例

減税

居住用財産(マイホーム)を売却した場合など、一定の要件を満たす場合に特別控除を受けることができます。
課税譲渡所得から控除額を差し引き、税率を掛け合わせ、税額が決まります。

マイホームを売って譲渡益がある場合

マイホームの売却で譲渡益がある場合

マイホームを売却した際には控除措置が設けられています。
まずは売却して利益が出たケースで使える特別控除などをご説明します。

マイホーム売却の3000万円控除

「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除」といい、所有期間に関係なく、譲渡所得から3000万円を差し引けます。
控除は一人につき3000万円が上限ですので、夫婦共同名義の場合なら合計6000万円まで控除が可能です。

10年以上保有するマイホームを売却した場合の軽減税率

さらに、先に書いた長期譲渡所得の税率以上の軽減税率が適応される、マイホームのみの特例があります。10年を超えてマイホームを所有していた場合、譲渡所得のうち6000万円以下の税率が長期譲渡所得として20.315%であるところが14.21%になります。

マイホームを売って譲渡損失が生じた場合

マイホームの売却で譲渡益が無い場合

マイホームの売却をしたが買値より売値が低かった、尚且つ「家を買い買えなければならない」「まだ住宅ローンが残っていて売却金額では完済できない」という場合の救済措置の特例です。

譲渡損失の損益通算

長期譲渡所得に該当する場合、本来分離課税されている譲渡所得が、この場合には損益分を、他の所得(たとえばお給料など)から差し引くことができるのです。これを損益通算といいますが、そうすることで課税される所得が抑えられ、全体を通して税金を少なくできます。

繰越控除

それでも損益が飛び出る場合は、翌年以降に繰り越しを行うことができます。この損益通算は最長3年間繰り越しすることができ、繰り越し控除を受ける年にも確定申告が必要となります。

マイホームの買い替え特例

マイホームの買い換え

マイホームを売却し、新しいマイホームに買い替える際に適応できるのが「特定の居住用財産の買い換え特例」です。売却するマイホームの所有期間が10年を超えていることが条件です。
注意点として、この特例では税金が免除されるわけではなく、「繰り延べ」であって支払いが先延ばしになります。
また、この特例を受けると住宅ローンの控除を受けることができなくなります。

売った金額より買い替えた金額の方が多い

この特例によって繰り延べられる金額は新しく購入するマイホームの購入金額によって変わります。売却した金額より新しいマイホームの方が高額、または同額であれば税金は全額繰り延べができます。

売った金額より買い替えた金額の方が少ない

「特定の居住用財産の買い換え特例」をを受ける場合は、マイホームを売却した際の3,000万円の特別控除の特例(+所有期間10年超の軽減税率)を重ねて適用することはできません。
どちらが有利になるか試算して決定しましょう。

公共事業などのための売却

土地建物の譲渡の目的が公共事業による収用や、特定土地区画整理事業、特定住宅地造成事業のためである場合、特例として特別控除があります。

公共事業などのため 5,000万円
特定土地区画整理事業などのため 2,000万円
特定住宅地造成事業などのため 1,500万円

さいごに

マイホームの売却には税金を軽減できる特例がいろいろ設けられています。大切なマイホームの売却するわけですから、税金の仕組みを理解して、特例を上手に活用しましょう。

ナカジツの不動産売却


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