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新築マンションと中古マンションを比較!買うならどっち?

新築マンションと中古マンションを比較!買うならどっち?

掲載日:2021.05.24

街を歩けば、新築マンションの建築現場に出くわします。内装、設備、エントランス、すべてが新品の新築マンションはとても魅力的です。一方、中古マンションの魅力は価格といってよいでしょう。立地の良さやリフォームができることもメリットです。新築マンションと中古マンション、買うならいったいどちらがお得でしょうか。ここでは両者を徹底比較します。

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【新築VS中古マンション】費用の比較

まずは先立つもの、つまりお金の比較です。一般的に居住用不動産は、新築時が最も高く、築年数が経過するにつれて安くなっていきます。その金額の差は意外に大きなものです。また、諸費用も新築マンションと中古マンションで変わるものもあります。こうした価格面や費用面で両者を比較してみましょう。

物件価格

首都圏の新築マンションと中古マンションの価格や面積の違いは以下のとおりです。

  新築マンション 中古マンション
平均価格 7,956万円万円 3,889万円
㎡あたり単価 82.3万円/㎡ 64.9万円/㎡

■出展■
新築マンション:「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024年1月」首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024年1月
中古マンション:「2024年2月 首都圏における「中古マンション」の価格動向」athome(株)

これをみると、新築マンションと中古マンションで2,000万円以上の差があることがわかります。総額で比較すると、新築マンションのおよそ6割の金額で中古マンションが購入できるのです。この傾向は首都圏だけでなく、全国的にも同様となっています。地方では2,000万円までの差はなくとも、新築マンションと中古マンションの価格差は歴然としてあるのです。

諸費用

次に諸費用をみてみましょう。

  新築マンション 中古マンション
建物の消費税 必要だが税込みで表示される 売主が課税業者の場合は課税される
修繕積立基金 数十万円ほど必要 契約内容によっては清算することもある
仲介手数料 不要 売主から直接購入する場合を除き
物件価格の約3%
不動産取得税 必要 必要
登記費用 必要 必要
住宅ローン手数料 必要 必要

マンション購入に要する費用については、どこから買うか、仲介の不動産業者がいるのかによっても変わってきます。

中古マンションの消費税は個人から購入すれば非課税ですが、課税業者として登録している売主から購入すると課税対象です。同様に不動産業者からリフォーム済マンション(買取再販物件)を購入すると消費税が課税されます。

仲介手数料は売主から直接購入するとかかりません。新築マンションの場合は分譲業者からの直接購入が大半ですから仲介手数料がかかりません。

中古マンションは個人の売却を不動産屋が仲介することが多く、その場合除き仲介手数料がかかります。中古マンションであっても、不動産屋などから直接購入する場合には仲介手数料はかかりません。

【新築VS中古マンション】住宅ローン減税はどうなる?

新築マンションにしろ、中古マンションにしろ、マンションを購入する人の多くは住宅ローン減税を利用します。住宅ローン減税は最大で13年間で400万円以上の減税がある制度です。これを使わない手はありません。住宅ローン減税は新築マンションと中古マンションでは適用条件が少々異なります。ここでは住宅ローン減税も含めた他の税金についてもみていきましょう。

住宅ローン減税の条件は?

住宅ローン減税はローン残高の0.7%(年間の最大限度額35万円)が所得税から控除される制度です。

適用となる居住開始日 令和6年1月1日~令和7年12月31日(令和7年分は令和7年税制大綱にて決定)
控除期間

新築住宅、買取再販住宅:13年
中古住宅:10年

控除対象限度額

最大5,000万円
※子育て世帯・若夫婦世帯、住宅の省エネ性などで条件あり

控除率 年末ローン残高の0.7%
対象となる借入金 償還期間10年以上の住宅ローンなど規定あり

中古マンションの場合は新耐震基準であること

中古マンションを購入する場合は、新耐震基準に適合している建築物であることが住宅ローン控除の要件です。新耐震基準は1981年6月に適用されました。

新耐震基準以前に建てられたマンションであっても耐震基準を満たしていることを確認し、適合証明書が発行されるなどしていれば住宅ローン控除を利用することができます。

その他の税金はどうなる?

マンションの購入で気になるものはやはり税金です。購入時にかかるものばかりでなく、購入後に納税すべきものもあります。例えば固定資産税や都市計画税は毎年納税すべきものです。不動産に関する税金は納税通知が送付されるものが多く、納税漏れは起こりにくいものの、予定しておかないと思わぬ出費となります。不動産に関する税金についてみていきましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、文字通り不動産を取得した所有者に課税される税金です。これは不動産を取得して数か月後に納税通知が送られてきます。忘れたころにやってくる税金なので気を付けましょう。新築マンションの場合は特例が効いて評価額が1,200万円減額されるなどの減税がなされます。中古マンションでも築年数に応じて、という制約はあるものの、減税対象です。

固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は毎年4月に納税通知が送付されてくる税金です。新築マンションの場合は建物部分の税金が5年間半額に抑えられる特例があります。6年目からはこの特例がなくなるため、納税額が上昇するため注意が必要です。口座引き落とし、分割納税など納税方法がいくつかあることも特徴となっています。

登録免許税

「登録免許税なんて納めたかな」と思った方もいるはずです。登録免許税は不動産登記を行う際に納税することになっています。実は登録免許税はマンションの引き渡し時に支払っているのです。引き渡し時に司法書士へ手数料を払いました。その際に登録免許税も払っているのです。司法書士の請求書の明細には登録免許税がいくら、と記載されています。

減税制度を活用しよう

マンションを含め、住宅取得には多額の資金が必要です。住宅ローンの金利の負担分を軽減するのが住宅ローン控除であり、新築マンションのほうが手厚い減税なのも新築マンションの価格が高いからなのです。一方で中古マンションも新築マンションほどではありませんが、減税制度があります。こうした減税を効率よく利用すれば資金を節約することが可能です。国の方針としては中古住宅の活用も目指しており、リフォーム費用にも適用できる減税制度が用意されています。

【新築VS中古マンション】それぞれのメリット比較

中古マンションのリノベーション事例(リビング)

新築マンションと中古マンションにはそれぞれメリットがあります。新品で最新の設備が整っている新築マンション。一方、中古マンションは価格と手を加えられることが魅力です。メリットはどちらのマンションを選ぶかの判断材料にもなります。それぞれのメリットを比較していきましょう。

新築マンションのメリット

まずは新築マンションのメリットです。日本人には信仰と言ってもよいような新築に対する憧れがあります。確かにすべてが新品、設備は最新ともなれば無理のないことです。この他にも新築マンションには多くのメリットや優遇されている点があります。新築マンションのメリットを改めて調査してみました。

すべてが新品

エントランスからエレベーター、玄関ドアから室内に至るまですべて新品です。これが新築マンション最大のメリットといえます。確かにすべてが新しい新築マンションは気持ちのいいものです。せっかくお金を使うのだから新築マンションを買ったほうがよい、という考えも働きます。新築マンションの販売数が中古マンションよりも多いのもこうした考えが反映しているのです。

税金の優遇を受けやすい

新築マンションは不動産取得税の優遇措置を受けることができます。固定資産税も5年間は建物の部分が半額です。住宅ローン控除も借入上限、控除期間ともに優遇されています。(ただし省エネ基準適合が必要)

こうした税金の優遇は新築マンションのアピールポイントでもあります。税制の保護が手厚いため、新築マンションが多くなるのは、ある意味当然のことでもあるのです。

最新設備が整っている

新築マンションには最新の設備が整っています。2024年時点でいえば、ディスポーザ、宅配ボックスや非常用電源、カードキーなども人気設備です。

こうした設備をふんだんに採用しているのも新築マンションの強みとなっています。他のマンションとの差別化を図るためにも、最新設備の導入は今後も続く予測です。

仲介手数料がかからない

仲介手数料は物件価格の約3%。例えば4,000万円のマンションであれば120万円です。この費用がないだけでもかなりお得に感じられます。その分をオプションに費やしたり、家具などを購入したりできるのです。

修繕積立費用などがあらかじめ計画されている

マンションにとって修繕計画はとても重要です。新築マンションはこうした点がきちんと計画されています。これまでの失敗例や苦労した点を考慮して計画が立てられているため、以前のマンションよりも洗練されているのです。しっかりした計画があれば、将来にわたって安心を得ることができます。

中古マンションのメリット

次は中古マンションです。中古マンションのメリットは何といっても価格の安さ。そして現物や周囲の環境を見ながら購入を検討できることです。好立地のマンションから掘り出し物が出てくるのも中古マンションならではの魅力といえます。中古マンションの魅力とメリットについて探っていきましょう。

新築より安い

新築マンションの約6割で手に入れられるのなら、中古マンションを選ぶ人もいます。余ったお金でリフォームをしてもよいでしょう。住宅ローンの借入金額も少なくて済みます。

近年、建築費が高騰し、新築マンション価格は高止まり中です。こうした事情もあり、安い中古マンションを検討する人たちも増えています。

現物見学できる

中古マンションの場合、現物を内覧することが可能です。新築マンションもモデルルームがあります。ですが、マンション内になかったり、オプションだらけで実際の居室と異なっていたりと、必ずしも現実を反映していません。百聞は一見に如かずではありませんが、本物を見ることができるのはマンション選びの重要な要素です。

生活環境がわかりやすい

すでに完成している物件である中古マンションは、周辺にどんな店舗や施設があるのかよくわかります。すでに住んでいる人たちの行動を参考にすれば、すんなりと新しい生活に溶け込むことも可能です。生活環境がわかりやすいのは中古マンションならではのメリットといえます。

  メリット
新築マンション

・すべてが新品
・税金の優遇を受けやすい
・最新設備が整っている
・仲介手数料がかからない

中古マンション

・新築より安い
・現物見学ができる
・生活環境がわかりやすい

まとめ

新築マンション、中古マンションともにメリット、デメリットがありますが、あなたが優先してマイホームに求める事項を整理することでどちらが良いかが見えてきます。

不動産は一点もの(一斉に売り出される新築マンションとは違い中古マンションはなおさらです。)ですから、迷っているうちに売れてしまうことも…。ぜひ、譲れないこと、妥協ができることを決めて、素敵なマイホームを見つけましょう。

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