不動産登記とは？不動産を購入したり、相続したりといったタイミングでなければなかなか登場しない、この言葉。日常生活では馴染みのない存在ですが、所有する不動産の権利を守るために大切な、マイホームを持つ際には避けて通れない制度です。今回は不動産登記の意味や手続きの方法、費用について解説します。
目次
不動産登記とは？
登記とは一定の事項の所在や所有者などの権利関係を公に明らかにするために設けられた制度です。商業登記や法人登記、船舶登記など様々な種類があります。不動産にも登記制度があり、所有する土地や建物の権利を登録することができます。
公に明らかにするとは、どういう状態かといいますと、不動産登記をすると法務局が管理する帳簿に詳細が記録されることで、誰でも閲覧や取得が可能な状態になります。そうすることで権利関係の状況が誰でもわかるようになり、安全かつスムーズに取引を行うことができるようになるのです。
不動産登記（表題部）を怠った場合1か月以内に登録しなければ10万円以下の過料とされていますが、事実上のペナルティはほぼないようです。しかしこの「権利を登録できる制度」を利用しなかったために所有権を主張できない…といったトラブルも考えられるため、不動産を取得した際は速やかに登記を行いましょう。
不動産売買のシーンでは、決済時に不動産会社が指定した司法書士が支払いを確認し登記名義の変更を行うことが一般的です。買い手側、売り手側、権利の利害関係上にある人物ではなく中立的立場にある専門家である司法書士が登記を行うため安心して取引を行うことができるわけです。
登記簿謄本の内容
さて、不動産の権利を明らかにする大切な登記ですが、どのような内容を登録するのでしょうか。
登記簿は表題部、権利部というように分かれて登録が行われています。順々に説明していきましょう。
登記簿謄本とは
まずは登記事項証明書について。登記された情報はもともと紙で管理がされていました。それが「登記簿」という呼び方として残っています。写したものが「登記簿謄本」です。現在はほとんどが電子化されたデータで登記記録が扱われており、インターネットからの交付請求も可能になっています。交付されたものを「登記事項証明書」と呼びます。
つまり、もともとの登記記録が紙とデータで管理の仕方が違うだけで「登記簿謄本」と「登記事項証明書」とは同じものなのです。
つづいて、登記情報にはどのような内容が登録されるのかを解説します。
登記は1筆（区画）の土地や建物ごとに表題部と権利部を区分して作成されます。権利部は甲区と乙区があり、甲区には所有権に関する事項、乙区には所有権以外の権利に関する事項が記録されます。
表題部
表題部に関する登記を「表示に関する登記」ともいいます。
表題部には「所在」「地番」「地目（土地の状況）」「地積（土地の面積）」「原因及びその日付」「所有者」というような不動産の物理的状況が記録されます。原因とは対象の不動産ができた理由で、土地では分筆、合筆の情報、建物では「○年〇月新築」などと記録されます。
先にも紹介しましたが、この表題部の登記は義務となっており、新たに不動産を所有した際、地目や地番、建物の構造が変わった場合には申請を行わなければなりません。
| 土地 | 所在，地番，地目（土地の現況），地積（土地の面積）など |
| 建物 | 所在，地番，家屋番号，種類，構造，床面積など |
| マンションなど区分所有の建物 | 上記に加えて敷地権の種類、敷地権の割合 |
権利部（甲区）
権利部の甲区には不動産の所有者についての情報が記録されます。所有者の住所、氏名、登記の目的、取得年月日、所有の理由が記載されます。具体的な例として所有権移転登記（売買、相続、譲渡など）、所有権に関する仮登記、差押さえ、仮処分などがあります。
権利部（乙区）
住宅ローンを組む際に不動産を担保とする抵当権など所有権以外の他社の権利を設定する際に作ります。必要が無ければ乙区は作成されません。抵当権設定、地上権設定、地役権設定などがあります。
所有者に関する事項が記録されていきます。その不動産の所有者は誰で、いつ、どんな理由（売買、相続など）で所有権を取得したかが分かります。具体的にいえば、所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分などがあります。
抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記録されています（抵当権設定，地上権設定，地役権設定など）。
登記事項証明書の取得方法
登記事項証明書は不動産購入時のローン申請、不動産の売却、相続時などのシーンで必要です。その際、どのように取得するかをご紹介します。まず、登記事項証明書は4種類あります。それぞれどのような内容なのかをご紹介しましょう。
- 現在事項証明書
現在の効力のある事項が記載されます。現在の情報だけなので見やすい、過去の経緯（差し押さえがあったが抹消したなど）を知られずに済むというメリットがあります。 - 全部事項証明書
閉鎖登記記録を除く、事項の全部が記載されます。 - 閉鎖事項証明書
閉鎖された登記記録です。該当する不動産が合筆や取り壊しをされることで閉鎖されます。過去の登記記録を調べたり証明したりする際に取得します。 - 一部事項証明書
マンションのような区分所有の建物は全部事項証明書を取得すると膨大な量になってしまいます。そのため、自己所有分のみの一部事項証明書で取得することが一般的です。
法務局、登記所で取得
一般的な方法としては最寄りの法務局や登記所で請求し受け取ります。
オンラインでも取得可能
オンラインでも登記事項証明書を請求することが可能です。登記所や法務局証明サービスセンターで受け取れる他、自宅や会社へ郵送することも可能です。
取得時にかかる手数料
登記簿謄本、登記事項証明書1通につき600円の手数料が必要です。枚数が50枚を超える場合は手数料が増額されます。
オンラインのほうが手数料は安くなり、証明書を郵送で受け取る場合は500円、最寄の登記所、法務局での受け取りであれば480円となります。インターネットバンキングなどから手数料が納付できるため、収入印紙の用意も不要です。
参照：登記簿謄本（登記事項証明書）を取りに行く場合に必要なものはありますか？：岐阜地方法務局
登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です ：法務局
不動産登記が必要となるタイミング
不動産登記はマイホームの取得、売却や相続といったライフイベントの重要なシーンで必要となります。正しく登記をして権利を明確にしておきましょう。
不動産の取得時
不動産を購入した、譲渡された場合には不動産の権利が移ったことを証明するために所有権移転登記を行います。また、新築した場合は建物表題登記（表題部）、権利に関しては所有保存登記（権利部甲区）、住宅ローンを組んだ場合は抵当権設定登記を行います。
建物を取り壊したとき
建物を取り壊した際は建物滅失登記を行います。解体から一か月以内の登記申請が必要です。立て替え時も一度登記をする必要があります。
住所変更時
登録名義人の情報が変わった場合にも登記を行わなければなりません。引っ越しで住所が変更された場合は住所変更登記を行います。
姓が変わった時
結婚などで苗字が変わった場合も登録名義人の情報変更を行わなければいけません。氏名変更登記を行いましょう。
住所・氏名変更登記にはいつまでに登録しなければならないといった期限はありませんが、所有権が変更になる、抵当権の設定や抹消の際には現状に合わせて登録を行わなければなりません。
住宅ローン完済時
住宅ローンを完済した際には抵当権抹消登記を行います。金融機関から送られてくる返済の証明書類が必要です。設定時と違って利害関係が発生しないため金融機関が抹消をしてはくれません。自分で司法書士に依頼するなどして抵当権の抹消登記を行います。
不動産の相続時
不動産を相続した際にも所有権移転登記を行います。しかし、相続した不動産を放置するケースが多発しているため、相続時の相続後移転登記をしないままに死亡してしまった際の登録料が免除される制度も作られました。また、2024年を目途に相続登記が義務化される見通しになっています。
用途変更・構造・床面積が変更となるリフォーム（増減築）
店舗から住居へ用途変更をした、増築・減築を行い床面積が変わった、屋根の葺き替えなどで構造が変わった等々建物や土地の情報が変更となる場合に表題部の登記変更が必要となります。これにより固定資産税の課税価格が変更になり、税額が変わる場合があります。（表題の変更登記をしないでいても固定資産税の課税は独自に調査されるため、きっちり変更されます。）
不動産登記の費用
不動産登記の際にかかる費用をご紹介します。
不動産登記を行う際には登録免許税を支払わなくてはなりません。さらに、手続を司法書士に依頼するため手数料が必要です。表題部の登記のためには土地や建物の現状を登記する土地家屋調査士への依頼も必要です。
登録免許税に関しては別記事として詳しくまとめています。ぜひご覧ください。
登録免許税
登録免許税は登記を行う際に支払う税金です。新築時の表題登記は非課税ですが、権利部の登記には登録免許税かかります。
税額は不動産価格の何パーセントというように不動産価値によって変わるためあらかじめ金額を予測しておくことができます。売買時には一定の住宅用であれば特例として低い利率が適用されます。
売買時の登録免許税
| 土地 | 2% 令和8年3月31日までに登記を受ける場合は1.5％ |
| 建物 | 2% ただし「住宅用家屋の軽減税率（令和6年3月31日まで）」適用で一般住宅の所有権保存登記は0.15％ |
| 抵当権・質権の設定 | 債権金額または極度額の0.4％、 ただし「住宅用家屋の軽減税率」適用で0.1％になります。 抵当権の順位変更は1,000円です。 |
贈与・遺贈時など無償名義による移転の登録免許税
無償名義とは金銭の授受がなく無料で取得した所有権のことを指します。家族や夫婦、親子の間で名義変更を行い無償で譲渡するような場合がこれにあたります。
| 土地 | 2% |
| 建物 | 2% |
相続時の登録免許税
| 土地 | 0.4% |
| 建物 | 0.4% |
抵当権抹消登記の登録免許税
不動産1個につき1,000円
登録免許税は「登記を受ける人」（登記によって権利を保護される人）が税金を納めます。例えば住宅の売買があった際には買主、不動産を相続した際は相続人、住宅ローンで抵当権を設定する場合は借主が登録免許税を支払います（銀行ではなく借主が支払うのは、ローンを組む利益を借主が得るからなのかもしれません）。
納付方法は現金での支払いが原則です。司法書士に手続を依頼するため、司法書士が法務局や登記所の窓口で支払うことになります。
司法書士への報酬
司法書士への報酬金額は登記の内容や不動産の固定資産評価額、地域性によってもかなり幅があるようです。中部地方での売買時の所有権移転登記の報酬金額の平均は51,065円（32,131～89,414円）。建物を新築した場合に必要な所有権保存登記の平均金額は23,708円（15,460～37,020円）となっています。また、実費が別途必要です。
土地家屋調査士への報酬
土地家屋調査士は対象の不動産の調査、測量、法務局への申請、申請のための書類や図面作成を行います。支払う報酬は依頼する内容にもよりますが、土地地目変更登記では44,244円、表題部登記では81,676円が全国平均となっています。
参照：土地家屋調査士 報酬ガイド（日本土地家屋調査士会連合会）
登記手続きの必要書類
次に、登記手続きに必要な書類をご紹介します。不動産を長らく所有していると、必要書類を紛失してしまったという場合もあるでしょう。また、古い建物ではそもそも建築確認済証などをもらえなかった、ということもあります。その際は新たに取り寄せたり、別の書類を用意しなければならず、費用も時間もかかります。不動産の状況によって必要書類は変わりますから注意をしましょう。
建物表題登記の場合
表題部の登記は建築した建物の建築確認証などの書類が必要です。施工会社からもらいましょう。
自分で用意する
- 登録名義人となる人の住民票（新居の住所に住所変更しておく）
- 本人確認書類のコピー（運転免許証、健康保険証、マイナンバーカード、パスポート等）
- 印鑑証明書（共有持ち分とする場合。共有者全員）
施工会社からもらう
- 建築確認申請書
- 建築確認済証＋検査済証または工事完了引渡証明書など
その他
- 委任状（自分で手続をする場合は不要）
その他状況によって必要な書類が変わります
所有権保存登記の場合
次は所有権の保存登記の際に必要な書類をご紹介します。
- 建物の所有者全員の住民票
- 住宅用家屋証明書（その建物が居住用の住宅用家屋で特例の適用を受けられることを証明した書類。市区町村長が発行）
- 長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し（権利部の登記の際に減税が受けられる）
- 委任状（自分で手続きする場合は不要）
所有権移転登記の場合
所有権移転登記の売買と相続の場合をご紹介します。
売買
売主と買主で必要な書類が異なります。
売主
- 登記識別情報※（A4の緑色の用紙。）または登記済証（いわゆる権利証）
- 印鑑証明書（発効後3か月のもの。登記簿上の住所と印鑑証明の住所が異なる場合、別途住民票などが必要）
- 固定資産評価証明書
- 委任状（自分で手続きする場合は不要）
買主
- 身分証明書（原則として顔写真のついたもの）
- 印鑑証明書（住宅ローンで抵当権を設定する場合）
※登記識別情報とは…
2004年の不動産登記法改正によりインターネット経由での登記申請が可能に。それに伴い登記済証の交付の代わりに12桁の英数字からなる「登記識別情報」が発行されるようになりました。書類に記載された英数字には上からシールが貼られており、所有者のみがこの番号を知っていることになります。
相続
- 住民票（被相続人の住民票の除票、相続人全員の住民票）
- 固定資産評価証明書または課税明細書
- 戸籍謄本（被相続人、法定相続人のもの）
- 委任状（自分で手続きする場合は不要）
※以下はケースに応じ異なる書類です
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 遺言書、相続関係図など
委任状は依頼先の司法書士が用意し、依頼者の押印が必要です。
状況によって必要な書類は異なりますから、司法書士や不動産会社の案内に沿って余裕をもって書類の準備を行いましょう。
不動産登記は不動産の所有を明らかにできる所有者の権利
馴染みがないからといって人任せにしすぎず、制度を理解してきちんと対処しておきましょう。不動産登記をしていなかったために起きる所有権に関するトラブルもあります。不動産を取得した際は速やかに不動産登記を行いましょう。
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