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区画整理地とは?土地区画整理事業の仕組みについて知ろう

区画整理地とは?土地区画整理事業の仕組みについて知ろう

掲載日:2021.12.16

『突然だけどチューカイくん、土地区画整理事業って知っているかな?』

「な~んか聞いたことあるような……宅建に出てきたっけ~?」

『そうだね!宅建を勉強しているなら絶対に勉強する事業になるよ。』

「うわぁ~やっぱり…!ぼく、まだそんなに詳しく覚えられてないよ~」

『せっかくだから、今回のお役立ち記事で完璧に覚えちゃおうよ!』

「うん、頑張るぞ~!」

みなさんは区画整理という言葉に聞き覚えはありますか?12月頭にも年金生活で一人暮らしをしていた方に突然、区画整理に伴う高額な清算金の請求が届いたことで一時期注目を集めました。
道路や公園など公共施設の改善や土地を整えるために行われる、『区画整理』や『土地区画整理事業』がどのような役割を担っているのか、この記事で知識を深めましょう。

区画整理地とは

区画整理地とはどのような土地を指すのか、何のために行われるのか、順を追って解明していきましょう。

・土地区画整理事業によって整理された土地のこと

ズバリ区画整理地とは、『土地区画整理事業』によって整理整頓され住みやすくなった土地の事を言います。

そして『土地区画整理事業』とは、『土地区画整理法』に基づき、市街地の整備や上下水道、道路や公園などの公共施設を改善するための開発事業のひとつ。
昔から続く市街地は地形に沿って形成されていて、道路も入り組んで見通しが悪くなっていることがあります。
土地区画整理を実施し、綺麗な格子状の市街地に整える作業を行うことで、上下水道やガスの管理がしやすくなる他、多くのメリットが発生します。

土地を綺麗に整えるためには、土地の所有者が土地を分ける必要があり、これを『減歩(げんぶ)』と言います。
その後、土地は綺麗な形に整え再分配されます。この土地のことを『換地』と呼んでいます。
宅建でも使える知識となりますので、機会がある方は覚えておくと良いかもしれませんね。

土地区画整理事業の仕組み

土地区画整理を行うには、順を追って手続きを踏まなければなりません。こういった手続きは面倒と感じてしまいがちですが、適切に土地を整えるためには必ず必要となる過程です。
ここでは土地区画整理事業を知るために必要な『保留地』『仮換地』というキーワードを踏まえながら、事業の仕組みを学んでいきましょう。

保留地と仮換地

実際の手続きで出てくる順に、ポイントとなる言葉の意味をおさえていきます。

▼換地(かんち)

先程も少し紹介させて頂いた言葉となります。区画整理を行った後に新しく割り当てられた宅地のことを言います。

▼仮換地(かりかんち)

土地の区画工事は、複数の土地を整備するため、工事完了までに膨大な時間を要します。
工事期間中、土地の所有者はずっと土地を使用できないことになってしまうのでは大変です。そこで、この『仮換地』を設定します。

仮換地を設定すれば、換地となる区画が決まった段階で土地が使えるようになるので、家を建てることも、土地の売買も可能になります。
原則、仮換地として指定された区画は、そのまま換地として使用することとなります。

また、仮換地が指定されると、以前所有していた土地は『従前地(じゅうぜんち)』と呼ばれるようになり、仮換地指定後は使うことができなくなってしまいます。

▼換地処分

土地区画整理事業の最後の手続きが『換地処分』です。土地区画整理事業にて道路や公園などの公共施設の整備が完了した後に、新しく割り当てられた換地に登記をして、土地の権利を従前地から換地に移します。

これで、長い時間をかけて行ってきた土地区画整理事業は、晴れて完了となるのです。

換地を行うと、土地が綺麗な形に整うことで土地自体の価値は上がります。しかし、土地を整えたことにより、従前地よりも権利面積が大きくなったり、逆に少なくなったりすることがあります。

この過不足は、土地区画整理事業完了後に清算しなければなりません。換地後の面積が従前地より大きい場合はその分を『清算金』として支払い、少ない場合には『清算金』を交付してもらい調整します。

▼保留地

区画整理は、いわゆるクッキーの型抜きのような作業を想像して頂ければイメージがつきやすいのではないでしょうか。

大まかに広がった生地(区画整理前の土地)を決まった大きさの型で抜いていき(区画整理)、型抜きしきれない、余ってしまった部分をまとめて公共施設として利用します。
『保留地』とは、この公共施設用に換地として割り当てようとしている土地のうち、あえて割り当てを作らない部分を言います。

保留地はどんな方でも購入ができますが、通常の宅地と違い、

①土地区画整理事業完了(換地処分後)まで抵当権・所有権が設定できない
②住宅ローンを組む際、取り扱い可能な金融機関が限られる場合がある(抵当権が設定できない=銀行側の担保にならないため)
③原則、土地の譲渡は土地区画整理事業完了後(施行者の許可取得で譲渡可能)
④購入希望者が殺到し抽選となった場合、落選となることがある

などの注意点がありますので、保留地の購入を検討されている場合は良く考えた上で決定した方が良いでしょう。
住宅ローンの融資に関しては、施行者側と提携している金融機関ならば可能なことがありますので、事前に調査しておくとスムーズですね。

事業の仕組み

土地区画整理事業がどのような仕組みで行われているか、掘り下げていきましょう。

▼どんな人が行うの?

土地区画整理は『事業』という字面から、専業の会社や市区町村、都道府県が行うイメージが強いのですが、ちゃんとした手順さえ踏めば、個人でも行うことができる事業です。
しかし、工事期間の長期化により経済状況が変動することや費用負担が大きいことから、個人での施行には相当な労力と準備が必要になると考えられます。

個人や土地区画整理組合、区画整理会社などが施行者となる土地区画整理事業のことを『組合施行』と呼んでいます。
各自治体から土地区画整理事業に関して補助金が交付される場合があるので、施工前に市区町村の情報を確認してみると良いでしょう。

一方、都道府県や国土交通省、機構などが主体となって施行される事業は『公的施行(公共団体施工)』と言われています。事業計画の決定には都道府県知事の認可を受けたあとに換地区画へと進んでいきます。

≪関連リンク≫国土交通省関東地方整備局

土地区画整理事業のメリット

土地区画整理事業は、現在の生活環境がより快適になることを目的として行われています。
事業の仕組みがなんとなく分かったところで、この後は事業を行うことでどんなメリットが生じるのかをまとめていきたいと思います。

・安全で快適な道路になる

昔は現在と違い、人や馬が多く通ったことによって自然にできた道や、人や馬中心に考えた道づくりになっていたため、道幅も狭く複雑なものが中心でした。
土地区画整理事業を行うと、土地の形状が整うことで、必然的に見通しの良い道路の形成に繋がり、安全性・防犯性にも優れた環境が整備されます。

・公園が確保できる

土地区画整理は公共施設が未整備の地域を改善するといった目的で行われます。区画整理が行われることで、公園をはじめとする公共施設が増え、住民の交流が活発になる、環境が向上する、避難場所として活用、などの重要な効果をもたらします。

・土地が有効活用できる

長方形の間取りと、三角形型の間取り。どちらか好きな方を制限時間内で有効的にコーディネートして下さい、と言われたとき、あなたはどちらのお部屋を選びますか。
恐らく多くの方が、長方形の間取りを基盤にインテリアを考えるのではないでしょうか。
これは間取りに限らず、土地に関しても同様です。きれいに整地された土地は使い勝手が良くなり、境界が明確化する、地価の上昇が見込めるなど様々な利益をもたらしてくれます。

・すべての土地が公道に面するようになる

例外を除いて、最低でも2m以上(建築基準法上の)道路に面していない土地は、建築基準法上新しく建物を建てることができません。(建築不可物件)
例え家を建て直すためであっても、解体してしまうと、建て直すことはできなくなってしまうのです。
増築や改築に関しても『建築確認申請』が不要な範囲内でのリフォームに限定されてしまうため、非常に手間がかかることが予想されます。
こういった状態の土地も、区画整理を行うことで全ての土地が公道に接するようになるため、厄介な制限を気にする心配から解放されます。

≪関連記事≫再建築不可物件の購入前に知っておきたい基本、メリット・デメリットを解説

土地区画整理の費用負担

メリットが多い土地区画整理ですが、実際に当事者となった場合に気になるのは、やはり費用面なのではないでしょうか。
区画整理はそもそも事業計画の採算がとれれば良く、利益を目的とするものではありません。一体どのような形で、誰が費用を捻出しているのでしょうか。

費用負担は誰がする?

土地区画整理事業費の捻出先について鍵を握っているのは、先ほども記事内で紹介させて頂いた『保留地』となります。
保留地は施行者が保有しています。これを売却することで生まれた利益を土地区画整理事業の資金に回し、土地所有者から別途費用を徴収することなく工事を行うことができるのです。
国や都道府県からの助成金制度もありますが、施行者によって土地の所有者が負担しなければならないこともあるため、よく確認してみましょう。

本来土地区画整理事業は、土地所有者および住民の合意や理解のもと施行されるのが一般的です。
土地区画整理事業における経費や建物の移転処分などに納得できない場合は、意見書を提出し不服申し立てができます。ある日突然利害関係者になった時に備え、頭に置いておくとよいでしょう。

税金の控除

土地区画整理事業に伴う建物移転に関して、移転先を探したり法令上手続きをしたりする際の費用について『移転補償』を受けることができます。
そして、例えば移転補償契約をした建物Aの代わりとして、仮換地や換地上に建物Bを建てた場合には、建物Aの価格に応じ不動産取得税の減免が可能になるのです。
この減免を受けるにはいくつかの条件をクリアする必要がありますが、通常であれば数十万ほどかかってしまう不動産取得税の減免は大きなメリットです。

≪関連記事≫不動産取得税はいつ請求がくる?

まとめ

区画整理地、土地区画整理事業について、いかがでしたでしょうか。今回学んだことを簡単にまとめてみます。

・土地区画整理事業とは、形の悪い土地を綺麗に整えて公共施設を増やし、住みやすい街にする事業
・土地区画整理は個人でもできる
・原則、区画整理事業の費用は『保留地』を売った金額で補う

土地の区画整理がしたい!そんな方は、各市町村の都市計画課や区画整理を専門とする会社に相談してみましょう。
また、市区町村のホームページでは施工中の地域を掲載していることがあります。土地区画整理事業の施工箇所について気になる方は、都市計画に関する部分を確認してみましょう。

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