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敷地権とは?マンションなどの区分建物について理解しよう

敷地権とは?マンションなどの区分建物について理解しよう

掲載日:2021.12.10

敷地権とは

マンションの物件資料を見ていたら「敷地権の割合」って言葉がでてきたよ。
敷地権ってなに?

敷地権を説明するには、マンションの区分所有の権利について知る必要があるね。

マンションにも建物の権利と土地の権利があるんだよね。
難しい話は嫌だな~。

敷地権は、昭和58年以前に建てられた中古マンションの売買や名義変更を検討している人は注意したい内容だよ!

今日、多くの方がマンションに住んでいらっしゃいます。ですが、1950年代頃マンションというものが出てくるまで、そんな大規模な建物を区切って所有するということは稀でした。マンションとは比較的新しい不動産所有の方法なのです。

同じ建物や土地を共同で所有しているってなんだか不思議なことに思えますよね。今回はマンションに代表される区分所有建物に関する形態である敷地権について解説します。

敷地権とは

⇒敷地権とはマンションなど区分所有建物の土地の権利。建物と一体化しており、単独で売却などはできない。

マンションは一棟の建物を複数の所有者が区切って所有をします。建物のそれぞれ独立した専有部分を所有する権利を「区分所有権」、マンションが建つ土地の部分を使用する権利が「敷地利用権」となります。

じゃあ、問題の敷地権ってなんなの?とお思いでしょう。もしマンションを所有していて、建物の権利はあるのに土地の権利は別の人が持っている状態になったら権利関係が複雑になり困りますよね。敷地権とはマンションに代表されるような区分所有建物において敷地と土地を分離処理できないようにした権利形態をいうのです。

敷地権とは

区分所有建物の権利

⇒マンションは一つの建物を共有するため権利が複雑

敷地権はマンションのような複数の人が共同で所有する区分所有建物の権利です。マンションに限らず、オフィスやショッピングモールなども区分所有建物となります。

そんな区分所有建物を所有する際、所有権、敷地利用権、共有持分にはどのような意味があるのでしょうか。それぞれ順に解説します。

所有権

所有権は不動産を所有し利用する権利です。所有権と同じように土地や建物を利用することができる権利にはその他にも種類があり、借地権や地上権があります。

敷地所有権とは所有権や借地権、地上権が含まれる

敷地利用権

敷地権とよく混同される用語です。敷地権が所有権と敷地利用権が分離できないよう一体化された“権利の状態”であることに対し、敷地利用権は敷地を利用できる権利そのものを指します。マンションの土地の持ち分の権利とも言える敷地利用権ですが、これを建物部分と一体化させ登記することで敷地権化しています。現在の法律では敷地利用権を分離して処分することはできません。

共有特分

共有持ち分とはマンションだけに限らず、一つの建物や土地など不動産の所有を複数人の共同で行う状態を指します。

マンションの場合、共用部分である廊下やエレベータ、水道や電気といったインフラなどは区分所有者が共同で所有する部分です。この共有部分の持ち分も、後述する敷地権割合によって所有する権利の割合が変わります。

敷地権のないマンションもある

⇒稀なケースだが、1983年(昭和58年)の区分所有法大改正以前のマンションは要注意

現在はマンションの建物部分の権利と土地の権利は一体となっており分離して処分することはできません。しかし、マンションという住戸ができ始めた1950年代頃のマンション黎明期、一つの建物を共同で所有するという状態に対応できる法律はなく、区分所有法(1962年、昭和37)がつくられました。正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」で、「マンション法」とも言います。

その後、ディベロッパー(不動産開発業者をかっこよく言っただけです。)によってマンションが大量に作られていくに従い、建物と土地の権利がバラバラに扱われ権利が分かれてしまったり、登記手続きが煩雑であったりというトラブルが多発します。そこで区分所有法は改定を重ねていきました。敷地権のように敷地利用権(土地)と専有部分(建物)の一体化が定められたのは1983年の区分所有法の大改正以降です。

そこで問題になるのは1983年以前に建てられ、それ以降も敷地権化されていないマンション。このような敷地権のないマンションは稀ではありますが、敷地権が設定されていないと分離処分が可能なため、間違えて建物だけを売却してしまうなど、建物と土地の権利が複雑になっている可能性があります。

区分所有法の主な改正
1962(昭和37)年 法の特別法として区分所有法が制定
1983(昭和58)年 区分所有者が当然に管理組合を構成すること、集会での多数決主義、建替え制度、敷地利用権と専有部分の一体化
2002(平成14)年 復旧決議における買取り請求規定の整備、建替え決議要件の緩和、団地内建物の建替え承認決議の創設

敷地権の割合の決まり方

⇒専有面積(壁芯面積)が占める総床面積に対する割合

物件資料にも書かれている敷地権割合、これはどのように決まっているのか。多くの場合、専有部分の床面積によって割合が決まっていますが、一部のマンションでは購入金額の割合で決定しているところもあるようです。

専有部分の床面積と言っても、マンションには専有面積の出し方が二つあります。壁芯面積と内法(うちのり)面積です。

壁芯面積は壁の真ん中までを面積に含める方法で、建築基準法の床面積で用いられます。(床面積に関わる法規が色々あるのです。)一方、内法面積は壁の内側の面積で、登記に使われます。

壁芯面積と内法面積

壁芯面積 建築基準法で出てくる床面積はこれ。
敷地権割合で使われることが一般的
内法(うちのり)面積 登記簿に記載

敷地権の割合を計算するのにどちらを使うかは規定されていませんが、一般的には壁芯面積が用いられています。

敷地権割合の計算方法は以下の通り。

敷地権割合 = 各専有部の壁芯面積 ÷ 専有面積の総床面積

では、実際に計算してみましょう。

総戸数5戸のマンションで、各戸の壁芯面積の専有面積は60㎡が3戸、90㎡が2戸だとします。Aさんは60㎡の住戸の所有者です。その場、Aさんのそのマンションに対する敷地権割合は以下の計算式で決定します。

60㎡(Aさんの壁芯面積の専有面積)÷{(60㎡×3戸)+(90㎡×2戸)}=60/360
以上からAさんの敷地権割合は1/6ということです。

※実際の住戸の形は複雑で面積も様々なため、実際の所有権割合はもっと複雑な数字となっていることが多いです。

中古マンションの価値が見直されている今だから知っておきたい敷地権

不動産には建物と土地それぞれに使う、所有する権利があり、それらの権利は登記という形で公示することができます。

マンションの敷地権は分離できない権利のため、契約の際も建物と土地の権利があることを気にせず済んでしまうかもしれません。しかし、昭和58年以前の敷地権化が行われていないマンションでは区分所有の権利が複雑な場合もあります。中古マンションの価値が見直され流通が活発になってきている今、区分所有の権利にして理解しておくことは大切です。

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