- 「本当にいまが売り時なのかな」
- 「せっかくだから、最高のタイミングで家を売りたい」
- 「少しでも高く売るためには、どうすればいいんだろう？」
目次
家の売却のベストタイミングを知るには「市況」と「家」の状況を確認する
家を売るベストタイミングは、市場の波と、あなたの「家」の状態、この２つを読み解くことから見えてきます。
不動産市場は常に変動しています。需要が高まる時期に売却すれば、高く、そして早く売れる可能性が高まります。逆に、需要が低い時期は、売却価格が下落したり、売却までに時間がかかってしまうこともあります。
また、あなたの家の状態も重要な要素。リフォームや修繕が必要な箇所があれば、売却前に対処することで、より有利な条件で売却できる可能性があります。
市場の動向と家の状態、この２点をしっかり把握することで、あなたにとって最適な売却タイミングが見えてくるでしょう。
不動産価格から家を売るタイミングを考える
不動産には定価がありません。不動産価格は変動します。経済の原則の通り、需要が多く、供給が少なければ価格は上がり、需要が少なく供給が多ければ価格は下がります。
具体的にみていきましょう。下記のグラフは国土交通省が発表した直近の不動産価格についての指標です（正式には「不動産価格指数」といいます）。これは不動産の取引価格情報をもとに作成されています。
出典：国土交通省
ご覧の通り、2020年以降に不動産価格は大きく上昇しており、特にマンションの伸びには目を見張るものがあります。2010年の価格を100として、2倍の価格になっているのです。
また、2020年前半頃まで横ばいもしくは下降気味だった住宅地、一戸建て住宅も20年代後半からは上昇しています。このように右肩上がりの状況であれば、売却を急がず、さらに値上がりを待つのもひとつの選択肢です。
ただし、同時に住宅を保有するランニングコスト、築年数による値下がりも考えなければなりません。
不動産業界の繁忙期で家を売るタイミングを考える
不動産業界の繁忙期は2～3月。年末から売却の準備をするのがおすすめです。
2019年から2021年の月別の不動産取引件数をご紹介します。一部法人の取引も混じっていますが、多くが個人の売買です。
出典：国土交通省
見ていただくとわかるように、明らかに2、3月に取引件数が増加しています。マイホーム購入を検討する方は1月頃から物件探しを始めますから、年末に入る前から売却の準備（売却の問い合わせ）をはじめるようにするとよいでしょう。
住宅ローン金利から家を売るタイミングを考える
住宅ローン金利が低いタイミング＝購買意欲が高くなり買われやすい
もし皆さんがマイホームを購入するのならば、どんなタイミングが良いと思うでしょう。マイホームを購入する方の多くが住宅ローンを利用しますよね。住宅ローンには金利があります。借りる側の心理としては少しでも金利が安いタイミングで購入をしたいと考えるのです。
出典：民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）：長期固定金利住宅ローン
このグラフは【フラット35】がまとめた民間金融機関の住宅ローン金利推移です。1990年代には8.0％を超えるような金利だった時期もありますが、近年は落ち着いています。
ここ数年は住宅ローン金利が安定して低い時期のため、マイホームを購入しやすく、売却しやすいタイミングと言えます。しかし「金利が低い」とは裏を返せば「景気が悪い」ということ。そもそも購入者に十分な購買力が無ければマイホーム購入はできません。住宅ローン金利はあくまで指標の一つととらえましょう。
税制優遇から家を売るタイミングをはかる
購入者にとって還元額が大きい「住宅ローン控除」の改訂前後は要注意。次は2024年！
住宅ローン控除は住宅ローンを利用しマイホームを購入する方にとって還元額が大きく、ぜひとも活用したい制度です。この住宅ローン控除が2022年に改正されました。
住宅ローン控除の2022年改正の内容は還元される金額が大幅に減少するものだったため、2021年末に間に合わせようという駆け込み需要が発生しました。次回は2024年にさらに還元額が減少することとなるため、再度の駆け込み需要があるのではないかとされています。
近辺エリアの「売り出し物件」が価格に影響する可能性も
不動産価格に影響を与えるのは大きな市況や税制だけではありません。近くに手頃な価格の新築マンションが売り出される、駅前が再開発されるなど、売却する家が存在する周辺環境から受ける影響は多分にあります。そのためには周辺環境の変化を把握しておくことが重要です。
所有する不動産の状況から売却タイミングを考える
売却する家をとりまく環境について見てきましたが、ここからは家自体が持つ「売却すべきタイミング」を順に見ていきます。
築年数から家を売却するタイミングを考える
マンション、15年以内の木造住宅は早期に売却を！
住宅を購入する際、まず気になるのは価格と立地…そして「築年数」ではないでしょうか。とくに木造住宅は建物の価値が下落する速度が速く、築20年程度でほぼ値段が付かなくなってしまいます。
一方で、築年数が古い物件でも売れる傾向になりつつあることも知っておきましょう。住宅金融公庫の提供する住宅ローンフラット35の利用状況では購入されている住宅の築年数は年々高くなっています。そのため、築年数が経ってしまった住宅であっても「売却できるかどうか」と迷わずに早期にご相談いただければと思うのです。
（資料）「フラット３５利用者調査報告」（住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫））
平成16年に築10年以下だった築年数が令和2年マンションでは築25年、一戸建てでは築20年となっており、年々購入される中古住宅の築年数が上昇していることがわかります。
所有期間5年以上でマイホーム売却軽減税率が適用される
不動産を売却し、利益が出た分に対しては譲渡所得税が課されます。利益は売却額から必要経費（購入費用、売却に係った費用など）を差し引いた金額に課税率を掛けて税額が算出されます。
税率は所有期間によって変わり、不動産の所有期間が売却する年の1月1日に5あれば39.63％、5年を超える場合は20.315％となります。
売却する不動産がマイホームである場合は「3000万円の特別控除」が適用されるため、3000万円を超えた部分に対して譲渡所得税が課されます。売却した利益がそれ以下であれば譲渡所得税はかからないということになります。
相続をした家であれば売却のタイミングは早い方がよい
相続した物件は3年10か月以内に売却すれば「取得費加算の特例」に。
相続した不動産には相続税が掛かります。支払った相続税を取得時の経費として譲渡所得から控除できる制度を「取得費加算の特例」といいます。この特例は相続から3年10か月に限って適用されますので、売却を行うのであれば早めに動きましょう。
また、2022年４月から相続登記義務化が開始しました。登記義務を果たさないと10万円の過料となるため注意しましょう。
関連記事：不動産相続の登記義務化！名義変更をしないと10万円の罰金！？改正のメリットも紹介
タイミングを見計らう間のコストも忘れずに
家を保有している間のコストも忘れてはいけません。すぐに思いつくのは固定資産税ですが、それ以外にも掛かるものがあります。
人が住まなくなった家は傷むのが早いと言われ、定期的に風を通したり、設備を動かしたりが必要です。所有する建物が離れた場所にあれば毎回移動の手間が掛かります。さらには故障した箇所があれば補修が必要になる場合も。売却を先延ばしにするリスクも考えましょう。
まとめ：様々な情報を多角的に考えて賢い売却を
住宅の価格には様々な要因が関係します。大切な実家やマイホームを売却するのですから、「専門家に任せておけばいいや」と不動産会社に任せきりにせずにより良い条件で売却ができるように知識をつけておきたいものです。
ナカジツは不動産仲介からリノベーションまでをワンストップで手掛ける不動産会社です。手軽に中古物件のリフォームができる定額リノベーション「ラクリノ」で中古物件売買に高い評価をいただいています。
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