ぼくのおじさんが家族が増えたから、今より広いマイホームを探しているんだけど…
住み替えだね。ナカジツのお客様も半分以上が住み替えの方だよ！
マイホームの売却と物件探し、どこから手を付けていいか全くわからないって…
確かに、売却と購入一度に行う住み替えは、「流れ」や必要な「費用」を把握していないと難しく感じてしまうかも。でも不動産のプロが一緒なら大丈夫！一緒に見てみよう。
マイホーム売却というと「大変そうだな」「どこから手を付けていいかわからない」…そう思われるかもしれません。ましてや同時に購入も行うなんて…！
今回はそんな悩みや不安を解消するべく「住み替えの流れ」「必要な費用」をご紹介します。
目次
住み替えには２パターンある
住み替えには「売り先行」と「買い先行」があります。この2つの方法のどちらがあなたに合っているかは、住宅ローンの残債などの資金面やその他の状況によって変わります。
どちらの方法においても言えるのが、売却と購入は時期のずれが無い方が出費を少なく抑えられ理想的という点です。そこで重要になるのがスケジュール管理と売り手と買い手間で予定を調整する力です。依頼する不動産屋は、販売力と交渉力で選びましょう。
引き続き、どちらがあなたの住み替えに合っているか見ていきましょう。
「売り先行」売却してから購入する
「売り先行」とは今の住宅を売却した後に新居を購入する方法です。多くの方が「売り先行」で住み替えを行っています。
メリット
売却を先に行うため、売却金額から住み替えに使える金額がわかり資金計画が立てやすくなります。住宅ローンの残債がある場合、残債を返済してからしか売却ができません。そのため売却金を返済に充て、売却することになります。
「売り先行」であれば、急がず納得のいく金額で売却をしてから新居を探し始めることができます。
デメリット
売却が無事決まったものの、購入したい新居が直ぐに見つからない…という場合も考えられます。
その場合は一度賃貸などの仮住まいに引っ越し、新居の購入後にまた引っ越しを行います。この場合、住宅を売却した後に仮住まいの期間が長引けば費用が嵩んでしまうため注意が必要です。
「買い先行」購入してから売却する
「買い先行」とは新居の購入を先に進める住み替えの方法です。
いつか良い物件が見つかれば住み替えたい、と考えている方はこちらに該当するかもしれませんね。
メリット
先んじて購入を行うため、売却後の引き渡し期限のある「売り先行」比べて物件をじっくり選ぶことができます。
住みながら売却を行う「売り先行」では、居住中の住宅への内覧（購入希望者が物件を見に行くこと）を受け入れる必要があります。「買い先行」であれば空き部屋の状態で内覧を行えるため、内覧のためにスケジュールを合わせたり、室内を綺麗に保ったりといった手間を省くことができます。
デメリット
「買い先行」は今の住宅を売却する前に新居を購入します。新居を購入すると（決済され引き渡されると）住宅ローンの返済が始まります。そのため、今の住居の住宅ローンが完了しているか、一括で返済できる残債でなければ住宅ローンを2重で返済する二重ローンとなってしまいます。
住み替えにかかる費用は
売り先行では売却金額を新居の購入に充てることになります。どのような諸費用がどれだけ掛かるのかをあらかじめ把握しておきましょう。
住宅の売却時にかかる費用
諸費用のなかで仲介手数料が一番大きな費用となります。「その他」として記載した費用は必要に応じて発生します。
仲介手数料 不動産会社が仲介する際に必要です。不動産会社が直接買い取る際は発生しません。物件価格が400万円超の場合「物件価格×3％＋6万円」を上限とし消費税が加わります。
印紙税 不動産売買契約書に貼付します。1,000万円超5,000万円以下で1万円、5,000万円超1億円以下で3万円です。印紙税は民法で売主買主の各自が平等に負担するよう定められています。特約が無い限り各自が保管する契約書に各自で印紙を貼付します。
住宅ローン一括返済手数料 住宅ローンを一括返済する際に支払います。金融機関や手続き方法（ネット・窓口・電話）によって異なります。
抵当権抹消手続き 住宅ローンの抵当権を抹消する手続きの費用です。登録免許税が不動産1件につき1,000円、司法書士手数料は1.5万円前後が相場です。
譲渡所得税 売却し利益（譲渡所得）が発生した場合にかかります。不動産の売却価格から取得費、売却にかかった費用を差し引いて求めます。不動産の所有期間によって適用される税率が異なります。
その他 ハウスクリーニング、測量、家具の処分、引っ越し費用など。
住宅の購入時にかかる費用
購入時の費用には、住宅の購入費用の他、各種税金などの諸費用が購入価格の1割程度掛かると言われています。建売住宅であってもカーテンレールや照明、エアコンを設置するなど生活を始めるために必要な追加工事があるため事前に確認しておきましょう。
住宅購入費用 申し込み時に手付金（決まりはないが一般的に購入価格の5～10％程度）を支払い、決済時（住宅ローン実行時）に残額を支払います。
仲介手数料 売却時と同様です。自己の土地に注文住宅を建てる場合、ハウスメーカーなどから直接購入する場合は仲介を挟まないため仲介手数料は不要です。
印紙税 売却時と同様です。
住宅ローン関連費用 保証料、団体信用生命保険、火災保険、事務手数料
登記費用 登録免許税や司法書士に支払う費用です。司法書士によって手数料は異なりますが、5万円程度が多いようです。
追加工事 建売住宅や中古住宅を購入した後、設備を追加する、好みの内装や間取りにするリノベーションを行うことができます。追加工事を含めた住宅ローンとすることも可能です。
住み替え時に利用できる税控除
不動産を売却した際、利益に対して税金が掛かります。しかし、税控除を活用すれば負担を減らすことができます。住み替えをする人のみが対象のものもあります。
注意点として、これらの特例を受けるためには確定申告しなければなりません。税控除によって税金が0円となる場合も確定申告が必要です。
3000万円特別控除
住み替えでなくともマイホームの売却時に利用できる制度です。マイホームを売却した際に譲渡所得から3000万円を差し引ける特例で、利益が3000万円までであれば税金が掛からないというわけです。適用に所有期間を問われないため利用がしやすくなっています。
さらに、この特例は所有期間10年超の軽減税率を併用して適用することができます。しかし、住宅ローン控除を併用することができないため注意が必要です。
居住用財産の買い替え特例
一定条件を満たせば譲渡所得に対する税金を繰り延べることができる特例です。条件の一つにマイホームの所有期間が10年を超えていることがあります。
ここで注意したいのが税金は無くなるのではなく、あくまで繰り延べになる点です。次の買い替え時に繰り延べ分を含め課税がなされます。
先に挙げた「3000万円特別控除」と、この「居住用財産の買い換え特例」は併用することができず、この特例を適用すると、買い替え後の新居において住宅ローン控除を利用できなくなります。
譲渡損失の損益通算
マイホームを売却して損失が出た場合に利用できます。この特例が適用されると、売却の損失と他の所得との間で損益通算（ある所得で損益があった場合、他の所得から損失分を差し引く）が行え、その年の所得から引ききれない場合は3年間繰り越して差し引くことができます。
住み替えは条件ではありませんが、マイホームを売却し損失が出た人に対する救済措置のため、上記2つと違い住宅ローン控除との併用が可能です。
住み替えで知っておきたいポイント
最後に住み替えを行う上で知っておきたいポイントをご紹介します。
住み替えに適したタイミングは？
住宅の売却や購入に適した時期はあるのでしょうか。1年単位でいえば、不動産業界が一番盛況となるのは1月から3月にかけての新年度前です。新年度に合わせて新居の購入を予定し、1月ごろから探し始める方が多いためです。物件の流通する数が増えるため、自分が希望する物件も見つけやすくなります。
また、売却する住宅の築年数も大きなポイントとなります。木造の一戸建てはおよそ25年、マンションは40年ほどで建物の価値がなくなってしまいます。お住まいの住宅の築年数によっては「数年のうちに売却しよう…」では建物の価値がどんどん目減りしてしまいます。
住宅ローンの残債がある場合は？
住宅ローンの残債があっても住み替えは可能です。しかし、売却をするには住宅ローンを完済し不動産に付いている抵当権を抹消しなければいけません。（加えて、住宅ローンは基本1つしか利用ができません。）
残債を一括返済ができない場合は「売り先行」で先に住居を売却し、その売却金で住宅ローンを返済し、それから新居を購入します。
もし、売却金と自己資金を合わせても残債に満たない場合であっても「住み替えローン」や「つなぎ融資」といった方法で住み替えを行えます。
まとめ
住み替えは複雑なところもありますが、お金の流れや順序を理解して不動産屋の適切なサポートがあれば決して難しいことではありません。
スケジュール管理や買い手と売り手間の調整が大切になるため、不動産会社を選ぶ際は提示された査定額だけではなく、柔軟に対応してくれるかどうかを見極めてくださいね。
大切なマイホームを売却するなら、抜群の販売力と、お客様以上にお客様のことを考えたサポートの『不動産SHOPナカジツ』へ。
