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家を売るときに支払う税金の種類や計算方法を解説!控除や特例についても知ろう

家を売るときに支払う税金の種類や計算方法を解説!控除や特例についても知ろう

掲載日:2022.06.28

住んでいる家を売却する人は少なからずいらっしゃいます。仕事や親の介護による転居など売却理由はさまざまで、売却代金を頭金として新しく家を取得すれば、金銭的負担を軽減できます。

しかし売却代金を全額あてにすることはできません。家を売るときに支払わなければならない税金があるためです。支払う税金の額を見積もって住宅取得計画を立てる必要があります。
そこでこの記事では、家を売るときに支払う税金の種類や負担を軽減できる特例、譲渡所得の計算方法について解説します。

家を売るときに支払う税金の種類

家を売るときに支払う税金の種類をまとめます。いずれも納税する可能性の高い税金ばかりで、あらかじめ納税額を予測しておく必要があります。不動産会社に住宅売却の仲介を依頼する際、税金の見積額も算出してもらえると思いますので、その際の基礎知識としてご活用ください。

必ず支払う税金

家を売却するにあたり、必ず支払う税金である印紙税と消費税の仕組みについて解説します。印紙税は不動産売買契約を締結する際に、消費税はモノやサービスを利用する際にかかります。金額の大きい取引をする場合、消費税の負担は軽視できませんので、余裕を持った資金計画が必要です。

印紙税

印紙税は、契約書や金銭の領収書に課税される税金で、不動産売買契約書では、契約金額(売買代金)に応じた税を負担します。契約金額が大きいほど印紙税額は増えますが、令和6年3月31日までは軽減措置があります。なお契約金額が1万円未満であれば非課税、契約金額の記載がなければ200円になります。

契約金額に応じた印紙税額は次のとおりです。

印紙税額一覧(不動産売買契約)

契約金額 印紙税額
50万円以下 200円
50万超 100万円以下 500円
100万円超 500万円以下 1,000円
500万円超 1,000万円以下 5,000円
1,000万円超 5,000万円以下 1万円
5,000万円超 1億円以下 3万円
1億円超 5億円以下 6万円
5億円以下 10億円以下 16万円
10億円超 50億円以下 32万円
50億円超 48万円

国税庁「印紙税額(令和4年4月現在)」

消費税

消費税は、直接税(所得税や住民税など)ではなく、負担する人と納税する人が異なる間接税です。買主が消費税を負担し、消費税を受け取った事業者が納付します。

売却代金に対する課税について、投資用住宅を除き、事業者でない個人が住宅を売却する場合には、消費税の課税取引には該当しません。なお住宅取得において、個人ではなく事業者から住宅を取得する場合には、買主として消費税を負担しなければなりません。そのため住宅の買換えを予定している場合は、住宅取得時に建物の価格(建築費用)に対して消費税がかかります。

売却代金自体は消費税の課税対象ではありませんが、家を売却する際に支払う諸費用については消費税を負担するものがほとんどです。消費税を負担する取引には次のようなものがあります。

住宅売却時に消費税が課税されるおもな費用

仲介手数料

不動産会社に支払う報酬 ※詳細は後述

住宅ローン一括返済手数料

金融機関や手続き方法(ネット・窓口)によって金額が異なる

抵当権抹消手続き

手続きを司法書士に依頼する場合に支払う報酬

※登記手数料のうち協会手数料は消費税の課税対象

ハウスクリーニング費用

測量費用・家財の処分費用 などの諸費用

各事業者に支払う費用

上記のうち、不動産会社に支払う仲介手数料は、あらかじめ金額(上限)が決まっていますので、消費税の額もわかっています。仲介手数料は売却代金によって異なり、次のように定められています。

不動産会社に支払う報酬(仲介手数料)

売買代金

仲介手数料の額(媒介報酬額)の上限

200万円以下

5.5%(消費税込)

200万円超 400万円以下

4.4%(消費税込)

400万円超

3.3%(消費税込)

※売買代金400万円以下の空き家等で、現地調査などの費用が余分にかかる場合は、18万円+消費税が上限となる

売買代金が400万円超の場合は、速算式で算出できます。

速算式

売買代金(消費税抜き)×3.3%+66,000円

たとえば、消費税抜きの売買代金が2,000万円の場合、それぞれの計算式で求めると、次のようになります。

  • 計算例1:200万円×5.5%+200万円×4.4%+1,600万円×3.3%=726,000円(消費税込)
  • 計算例2:2,000万円×3.3%+66,000円=726,000円(消費税込)

上記の場合、消費税は66,000円となります。消費税の額のみを知りたい場合にはわかりにくいので、売買代金別に仲介手数料と消費税の額をまとめました。

売買代金

仲介手数料(上限)

うち消費税

500万円

231,000円

21,000円

1,000万円

396,000円

36,000円

2,000万円

726,000円

66,000円

3,000万円

1,056,000円

96,000円

4,000万円

1,386,000円

126,000円

5,000万円

1,716,000円

156,000円

仲介手数料以外にも住宅ローン一括返済手数料などで消費税を負担しなければなりません。消費税の総額を計算しないかもしれませんが、決して安いとはいえない税額を負担することがわかります。

※参考:不動産適正取引推進機構「不動産売買の手引き」
https://www.retio.or.jp/info/

抵当権抹消登記に関わる税金

不動産に関する情報は法務局(登記所)の管轄で、登記簿に記録されています。登記簿には、不動産の所在地や面積、所有者、抵当権などが記録され、登記(変更)する際には、登録免許税を納める必要があります。登記の手続きは、近くの法務局(登記所)やオンラインで行います。

登録免許税

住宅を売却する場合、住宅ローンを返済したあとに抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産1個につき1,000円、土地と建物について申請する場合は、2,000円です。また抵当権は、住宅ローンを完済しても自動的に抹消されるわけではありません。自分で手続きを行うか司法書士に依頼します。

なお住宅の所有者が変わりますので所有権移転登記も行いますが、移転登記の登録免許税は買主が負担します。

※参考:津地方法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」
https://houmukyoku.moj.go.jp/tsu/content/000135754.pdf

譲渡所得が発生したときに支払う税金

不動産を売却したときの所得は、譲渡所得として所得税・復興特別所得税・住民税の課税対象となります。売却により譲渡益が発生した場合に課税されますが、居住用住宅を売却する場合にはさまざまな特例を活用できますので、必ずしも課税されるとは限りません。譲渡所得や特例の詳細は後述するとし、ここでは基本的な税の特徴を解説します。

所得税

譲渡所得では、給与所得のように所得が高いほど適用される税率が高くなるのではなく、所有期間によって異なります。また特例を適用できれば、さらに低い税率になります。

住民税

所得税と合わせて住民税の課税対象となります。所有期間によって税率が異なる点は所得税と同じですが、所得税の税率よりも税率は低めに設定されています。

復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災の復興を目的とした税金で、税額は基準所得税額の2.1%です。税率で表記する場合、たとえば所得税率30%であれば、復興特別所得税率は0.63%(30%×0.021)となり、所得税・復興特別所得税合わせて、30.63%になります。

譲渡所得の基本知識を解説

所得には給与所得や退職所得など10の種類があり、住宅を売却して得た所得は、譲渡所得として所得税・住民税の課税対象となります。譲渡所得にかける税率は、所有期間によって異なります。ここでは、譲渡所得の計算方法と税率について解説します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は次の計算式で求めます。

  •  譲渡所得の金額:収入金額-(譲渡費用+取得費)

居住用の住宅を売却した場合など、所定の要件を満たすと、特別控除を適用できます(詳細は次章で解説します)。特別控除を適用した場合の計算式は次のとおりです。

  •  譲渡所得の金額(特例適用):収入金額-(譲渡費用+取得費)-特別控除額

上記の計算の結果、プラスになれば税率をかけて所得税額を求めます。収入金額(売却代金)から差し引くことができる譲渡費用や取得費には、次のようなものがあります。

譲渡所得 譲渡費用と取得費 具体例

譲渡費用

・仲介手数料、取壊費用

・印紙税

※修繕費や固定資産税などは含まれません。

取得費

・住宅の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費

※建物部分については、価値減少分(減価償却相当額)を差し引いた金額を取得費とします。

・住宅購入(建築)時の登録免許税、不動産取得税

・土地の造成費用、測量費

取得費がわからない場合は、売却代金の5%を取得費とすることができます(概算取得費)。また取得費がわかっていても、売買代金の5%より少ない場合は、概算取得費を適用できます。
いずれも正確な金額が必要になりますので、住宅取得時に領収書や請求書などの書類をまとめておくとよいでしょう。また譲渡費用や取得費に該当するかどうか不明な場合は、税務署に確認しましょう。

※参考:国税庁「No.3252 取得費となるもの」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm

国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm

国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm

所有期間によって変わる税率

譲渡所得の計算でプラスになった場合は税率をかけて所得税額を求めます。税率は、所有期間が5年以下か5年超で異なり、5年超の税率のほうが低く設定されています。また所有期間は、取得日から売却年の1月1日までで判定しますので注意が必要です。詳しくは次の所有期間の判定でご確認ください。

所有期間の判定 ※2017年6月1日に取得

・2022年7月1日に譲渡した場合・・・
 譲渡日は2022年1月1日となるため、所有期間は5年以下となる
・所有期間5年超とするためには・・・
 2023年1月1日以降に売却しなければならない

所有期間5年以下を短期譲渡所得、5年超を長期譲渡所得といい、税率は次のようになります。

譲渡所得 税率

短期譲渡所得

39.63%(所得税・復興特別所得税30.63%・住民税9%)

長期譲渡所得

20.315%(所得税・復興特別所得税15.315%・住民税5%)

※参考:国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm

国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm

なお上記に加え、所有期間10年超の場合に適用できる軽減税率の特例があり、税率を軽減できます。この特例は次章で詳しく解説します。

家を売るときに活用できる特例

前章では、譲渡所得の基本を解説しました。居住用住宅の売買においては、特例を適用できる可能性があります。ここでは、住宅を売却するときに活用できる特例をまとめます。

3,000万円特別控除の特例

3,000万円特別控除の特例は、前述した譲渡所得の計算式「収入金額-(譲渡費用+取得費)-特別控除額」で、最大3,000万円まで控除できる特例です。要件を満たせば、3,000万円までの所得は非課税となりますので、必ず確認しておきたい特例のひとつです。

3,000万円特別控除の特例の特徴やおもな要件をまとめると、次の表のようになります。

3,000万円特別控除の特例

特徴

・譲渡益3,000万円までなら非課税となる。

算式

収入金額-(譲渡費用+取得費)-特別控除額(最大3,000万円)

おもな

要件

・マイホーム(居住用住宅)であること

・親子や夫婦などの親族との取引ではないこと

・前年、前々年にこの特例やマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を適用していないこと

・売却年、前年、前々年にマイホームの買い換えの特例を適用していないこと

 ※軽減税率の特例との併用は可能

・売却した住宅について、ほかの特例の適用を受けていないこと

その他の要件

・以前に住んでいた住宅の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

・建物を取り壊した場合は、取壊日から1年以内に売買契約を締結し、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

・災害によって滅失した建物の場合は、その土地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

注意点

3,000万円控除を適用して住宅を売却し、新規住宅を住宅ローンで取得した場合、住宅ローン控除は適用できない。3,000万円控除を適用せず、住宅ローン控除を適用したほうが節税できるケースもある。

※参考:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

軽減税率特例

軽減税率の特例は、所有期間が10年超のマイホームを売却した場合に、一定の要件を満たせば、税率を軽減できる特例です。3,000万円特別控除との併用が可能で、3,000万円を控除しても所得が残っている場合に活用できます。

軽減税率の特例の特徴やおもな要件をまとめると、次の表のようになります。

軽減税率の特例

特徴

3,000万円を超えた所得に対する税率を軽減できる。

税率

・6,000万円以下の部分

譲渡所得×14.21%(所得税10%・復興特別所得税0.21%・住民税4%)

・6,000万円超の部分

 譲渡所得×20.315%(所得税15%・復興特別所得0.315%・住民税5%)

おもな

要件

・マイホーム(居住用住宅)であること

・所有期間が10年超であること

・親子や夫婦などの親族との取引ではないこと

・前年、前々年にこの特例を適用していないこと

・売却した住宅についてマイホームの買換えの特例などほかの特例を適用していないこと

 ※3,000万円特別控除の特例との併用は可能

その他の要件

・以前に住んでいた住宅の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

・建物を取り壊した場合は、取壊日の属する年の1月1日において所有期間が10年超であること、取壊日から1年以内に売買契約を締結し、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、取壊日から売買契約締結日まで、土地を貸駐車場などに利用していないこと

・災害によって滅失した建物の場合は、その土地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

注意点

・3,000万円特別控除の特例と同様、住宅ローン控除を適用できない。

・3,000万円特別控除には所有期間の要件はないが、この特例にはある。

※参考:国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

マイホームを買い替えたときの特例

マイホームを売却して、新しい住宅を取得した場合、一定の要件を満たせば、売却で得た収入に対する課税を先送りすることができる特例です。

マイホームを買い替えたときの特例の特徴やおもな要件をまとめると、次の表のようになります。

マイホームを買い替えたときの特例

特徴

売却して利益が出た場合は課税されるが、新しい住宅を取得するための資金が減少してしまう。特例により新しく取得した住宅を売却するときまで、課税を繰り延べられる。

具体例

■マイホームの買い換え時

譲渡益4,000万円(売却代金5,000万円-取得費1,000万円)

・購入価格7,000万円

(特例適用なし)

譲渡益4,000万円に対して課税される。

(特例適用)

譲渡益4,000万円の課税が繰り延べられるので、売却代金5,000万円をそのまま住宅購入に充てられる

■新しい住宅の売却時

⇒新しい住宅を8,000万円で売却(1,000万円の譲渡益

 1,000万円4,000万円を加えた5,000万円に課税される

おもな

要件

・マイホーム(居住用住宅)であること

・売却代金が1億円以下であること

・居住期間と所有期間が10年超であること

・新しく買い換える建物の床面積が50㎡以上、土地面積が500㎡以下であること

・売却年の前年から翌年の3年間で買い換えること

・親子や夫婦などの親族との取引ではないこと

・売却年、前年、前々年に3,000万円特別控除の特例や譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例などを適用していないこと

その他の要件

・以前に住んでいた住宅の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

・建物を取り壊した場合は、取壊日の属する年の1月1日において所有期間が10年超であること、取壊日から1年以内に売買契約を締結し、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、取壊日から売買契約締結日まで、土地を貸駐車場などに利用していないこと

注意点

・3,000万円特別控除の特例と同様、住宅ローン控除を適用できない。

※参考:国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm

平成21年・22年に取得した土地を売却した場合の特例

平成21年・平成22年に取得した土地を売却した場合、譲渡所得の金額から1,000万円を控除できる特例です。譲渡所得が1,000万円以下なら課税されません。

平成21年・22年に取得した土地を売却した場合の特例の特徴やおもな要件をまとめると、次の表のようになります。

平成21年・22年に取得した土地を売却した場合の特例

特徴

1,000万円控除できるため、税負担を軽減できる。平成20年に起こったリーマン・ショックに対応するための特例。

おもな

要件

・平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した土地等であること

・親子や夫婦などの親族との取引ではないこと

・売却した土地について、ほかの特例を適用していないこと

注意点

・建物の譲渡益からは控除できない。

※参考:国税庁「No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3225.htm

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

ここまで紹介した特例は、住宅の売却により譲渡益が出た場合にメリットのあるものですが、この特例は、損失が出た場合の特例です。損益通算とは、給与所得などほかのプラスの所得と合算できること、繰越控除とは、控除しきれなかった場合に翌年度以降からも控除できることを意味します。一般的には不動産の譲渡所得は損益通算できませんが、この特例を適用させると使えるようになります。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の特徴やおもな要件をまとめると、次の表のようになります。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特徴

住宅を買い換え、売却した住宅について損失が出た場合は、ほかの所得と合算できるため、所得全体として節税効果がある。

おもな

要件

・マイホーム(居住用住宅)であること

・所有期間が5年超であること

・建物の床面積が50㎡以上であること

・住宅を取得した年の翌年12月31日までに入居すること

・住宅を取得した年の12月31日までの間に10年以上の住宅ローンがあること

・親子や夫婦などの親族との取引ではないこと

・売却年の前年、前々年に3,000万円特別控除の特例や軽減税率の特例、マイホームの買換えの特例などを適用していないこと

・売却年、その前年以前3年内の年において、ほかのマイホームの譲渡損失の金額について、この特例の適用を受けていないこと

その他の要件

繰越控除が適用できない場合

・敷地面積500㎡超の住宅を売却した場合、500㎡を超える部分に対応する譲渡損失金額

・繰越控除を適用する年の12月31日に、10年以上の住宅ローンがない

・合計所得金額が3,000万円を超える年

注意点

・この特例と住宅ローン控除は併用できる

※参考:国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

家を売るときの税金シミュレーション

ここでは、家を売却したときの税金をシミュレーションします。譲渡所得の計算と3,000万円特別控除・軽減税率の特例を適用したケースで考えていきます。

売却した住宅
・新築戸建て(木造)
・購入価格:4,000万円(建物2,000万円)
・売却価格:7,000万円
・譲渡費用:100万円
・居住期間:15年

譲渡所得は、「収入金額-(譲渡費用+取得費)-特別控除額」で求めます。取得費は、住宅の建築代金ですが、建物については、価値が減少した分(減価償却費)を差し引かなければなりません。木造住宅の耐用年数は33年で、計算に必要なデータは下記のサイトで確認できます。

※国税庁:「主な減価償却資産の耐用年数表」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf

※国税庁:「減価償却資産の償却率等表」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_02.pdf

※国税庁:「No.3261 建物の取得費の計算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm

▶︎ステップ1 減価償却費と取得費の計算
減価償却費(建物のみ):2,000万円×0.9×0.031×15年=837万円
※耐用年数33年の償却率は0.031

 取得費:4,000万円-837万円=3,163万円

▶︎ステップ2 (課税)譲渡所得金額の計算
7,000万円-3,163万円-100万円-3,000万円=737万円

▶︎ステップ3 所得税・住民税の計算
居住期間(所有期間)は5年超で長期譲渡所得に該当しますが、軽減税率の特例を適用できる10年超も満たしています。そのため税率は、20.315%ではなく、14.21%を適用します。

 737万円×14.21%=104万7,277円

 所得税・復興特別所得税・住民税の合計額は、1,047,277円です。なお売却による手取額は、約6,895万円(7,000万円-104万7,277円)となります。

まとめ

家を売却した場合に負担する税金や活用できる特例を紹介しました。特例には多くの種類がありますが、譲渡益か譲渡損かによって、選択できる特例は異なります。特例の要件については、記載しきれなかった項目もありますので、適用できるかどうかは税務署に確認しましょう。

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