最初に購入した家で人生を全うしたいと考える人は多いでしょう。家探しは､金銭的にも時間的にも負担がかかります。家探しの大変さを思えば､何度も経験するものではないと考えるのも納得できます。
しかし、長い人生､想定通りになるとは限りません。仕事の関係で転居せざるを得なかったり、親の介護で実家近くに引っ越したりと、家を手放さなければならない可能性もあります。
家探しには、不動産取引、借入先の選定方法、ローンや税制の仕組みなどさまざまな知識を身につける必要があります。すでに家探しを経験している皆さまにとっては慣れたものかもしれませんが、家の売却、特にローン返済中の家を売る場合には、手順や活用できる税制に違いがあります。
そこで､これから家を売却しようとお考えの方向けに、ローン返済中の家の売却方法や完済できない場合の対処方法について解説します。
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ローン返済中の家を売ることはできる？
ローン返済中の家を売ることはできません。厳密にいうと、引き渡し時点までにローンを完済していればよいので、不動産会社に相談したり、売主を探したりすることはできます。
ローンの完済とは、抵当権の抹消を意味します。
抵当権とは、返済が滞った場合に不動産の売却で資金を回収できる権利のことで、ローンを利用する際、公の帳簿（登記簿）に記録されます。登記簿には、家の所在や面積、所有者などの情報のほか、この抵当権も記録されます。
融資をした金融機関が、登記簿に借入金額や金融機関名を記録します。万一、ローンの返済ができなかった場合に家を売却して資金を回収することができます。登記簿は誰でも閲覧することができ、抵当権を記録しておくことで、ほかに債権者がいたとしても、優先して資金を回収できます。
また複数の抵当権を記録することもできます。たとえば借入時にA社とB社から借り入れた場合、第一順位にA社、第二順位にB社と記録すれば、A社から順に資金回収できます。しかし、B社は資金回収できるか不透明になるため、住宅ローンでは第一順位であることが融資する条件となります。
このような不動産登記や抵当権の仕組みから、家を売るときにも抵当権を抹消しておかなければ、買主がローンを組むことができません。なお、抵当権はローンを完済したら自動的に抹消されるわけではなく、手続きが必要です。抵当権抹消手続きは、自分で行えますし、司法書士などの専門家に依頼することもできます。
ローン返済中の家を売る手順
家を購入するときにはローンを利用しますので、十分な準備期間がなく家を売却する場合には、ローンが残っているのが一般的です。そのため、ローンが残っている家の売却は特別なことではありません。ただ、完済した家を売却するよりも手順は少し複雑になります。そこで、ローン返済中の家を売る手順をまとめます。
残債を調べる
まずはローン返済がどのくらい残っているか調べる必要があります。ここでは、3つの確認方法を紹介します。
金融機関のウェブサイトで調べる
借入先の金融機関に会員登録している場合、ウェブサイトで住宅ローンの残債を確認できることがあります。ウェブサイトであれば必要なときにいつでも確認できますので便利です。サービスを提供しているかどうか金融機関に問い合わせてみましょう。
返済予定表で調べる
金融機関から住宅取得資金を借り入れる際、返済予定表を受け取っていると思います。変動金利型の場合、返済額が変わるため、正確なローン残高はわかりませんが、おおまかに把握するのに適しています。ただ、できるだけ早く、正確な金額が記載してある書類を入手したほうがよいでしょう。
残高証明書で調べる
住宅ローン控除で使用する残高証明書で残債を確認できます。残高証明書は、毎年送られてきますので、特別な手続きは不要です。
残高証明書を紛失した場合や直近の金額を知りたい場合は、借入先の金融機関で手続きすれば、残高証明書を発行してもらえます。
不動産会社に査定してもらう
不動産会社に売却予定の住宅を査定してもらい、売却予想額を確認します。査定依頼は近くの不動産会社などに依頼できますが、複数社に査定依頼をし、その結果の平均値をとれば、実態に近い相場を知ることができます。
また複数の不動産会社を訪問する時間がない場合、一括査定サイトを利用するとよいでしょう。必要事項を一度入力するだけで、一括で依頼手続きが可能です。その際には、大手不動産会社だけでなく、地域密着タイプや売却実績の多い中小企業など依頼先の特徴が幅広いか確認しましょう。
売却金額でローン完済できるか調べる
複数社からの査定価格を平均すれば、大まかな売却可能価格が見えてきます。査定価格と残債を比べ、査定価格のほうが高ければ、売却の手続きを進めます。残債のほうが多ければ、売却を進める前に、ローン完済の方法を考える必要があります（完済できない場合の対処方法は、次章で詳しく解説します）。
ただ、査定価格通りに売却できるとは限りません。査定価格が残債を大きく上回っていればよいですが、そうでなければ、売却額で一括返済できないことも想定しておく必要があります。
売却を任せる不動産会社を選ぶポイント
査定を依頼した不動産会社のなかから、実際に売主を探して、売買契約の手続きをサポートしてもらえる依頼先を絞り込みます。査定結果で注目すべきポイントは、査定価格だけではありません。査定価格は他社よりも高く見せようとする不動産会社の思惑が含まれていることも考えられます。そのため、査定価格とその根拠となる評点にも注目します。
評点とは、たとえばリフォームがされているかどうか、駅までの交通の便が良いかどうかなど、不動産価格に影響を与える各項目を数値化したものです。ご自身の家ですので、合理的な評価を付けているか判断しやすいと思います。また、複数の査定結果を比較すると、不動産会社によって評価している点が異なっていることもあります。必要に応じて不動産会社に詳細を確認し、正しく評価している不動産会社を選びましょう。
売却金額でローン完済できない場合
売却金額でローンを返済できない状況は十分考えられます。一般的に建物の価値は、住宅ローンの返済スピードよりも早く減少するため、資産価値の割にローンが多く残ってしまうためです。このような状況では、売却金額でローンを完済できません。
ここでは、売却金額でローン完済できない場合の対処法について解説します。
貯蓄で残債を完済
まず検討したい方法は，貯蓄による完済です。残債の程度にもよりますが，貯蓄で返済してしまえば、抵当権を抹消できますので、売却の手続きを進められます。ただ、当然ながら、貯蓄額は減少しますので、ほかに使い道がある場合や最低限の緊急用資金もなくなった場合は、新たに借入が発生する可能性があります。貯蓄の大半がなくなる場合には、ほかの支出に影響しないか確認しましょう。
住み替えローンの利用
住み替えのための売却であれば、住み替えローンの利用を検討しましょう。住み替えローンは、売却金額よりローン残高が多くて完済できなくても、不足額を含めて借り入れることができます。貯蓄による完済ができない場合に、よく利用される方法です。住み替えローンを利用するメリットと注意点を紹介します。
住み替えローン メリット
住み替えローンでは、売却しても返済できない分を含めて、住宅取得費用を融資してもらえます。住み替えローンを利用するためには、売却と購入をほぼ同時に行わなければなりません（返済できない分のみや新規購入分のみでは利用できない）ので、仮住まい費用が発生する売却先行型（売却してから家探し）や二重ローンが発生する購入先行型（購入してから売主探し）のどちらを選択しても費用負担を抑えられます。
住み替えローン 注意点（デメリット）
住み替えローンは、新たな住宅購入費用以上に借り入れますので、返済負担が重くなる可能性があります。返済できる範囲で借りるよう、場合によっては購入する住宅の規模を調整する必要があります。
また残債分と新規分を同時に借り入れるため、金融機関や不動産会社と上手に連携して手続きを進める必要があります。融資を受けられるかどうか心配な場合は、購入物件を決めてから金融機関に相談したほうがスムーズです。審査の結果を考慮して、住宅規模を決定できます。この際、売却金額を少なめに見積もっておくとよいでしょう。
なお最終章でも解説しますが、資金準備に不安があり売却金額次第で新規購入を見送る選択肢もある場合、売却先行で進めることも考えられます。不動産会社と相談しながら、状況や希望に合わせて進めましょう。
任意売却
ローンの返済が厳しくなったために、ローン返済中の家を手放すケースがあります。滞納して６か月も過ぎれば、保証会社が金融機関にローンの残高を立て替え、金融機関に代わって保証会社が競売の手続きをします。競売では市場価格よりも安く売買されますので、ローン残高に充当できない可能性があります。
競売の手続きが始まる前であれば可能な方法が、任意売却です。売却金額だけではローン完済が難しい場合、金融機関と相談のうえ、任意売却を専門とする不動産会社に売主探しを依頼します。
家計の急激な変化により、住宅ローンの返済が厳しくなった場合、何もしないでそのままにしておくと、競売にかけられてしまいます。近年の金融機関では、返済が厳しくなった人向けの専用ホットラインを設置し、相談できる体制を整えています。滞納を２ヶ月以上続けると、返済はより難しくなりますので、任意売却するかどうかは別として、早めに相談することをお勧めします。
ローン返済中の家を売るときの注意点
ローン返済中の家を売却するときには費用がかかります。また売却金額や損益の額によって活用できる税制が異なります。ここでは、ローン返済中の家を売るときの注意点をまとめます。
売却の際に費用がかかる
ローンの残債よりも売却金額のほうが低いケースは十分考えられます。また、ほとんど同じか若干、売却金額のほうが高いケースもあるでしょう。どうしても、ローンの残債と売却金額に目が行きがちですが、売却の際にかかる費用も忘れてはいけません。
家を売却する場合、一般的には不動産会社に依頼します。不動産会社には、売買契約が成立した場合にのみ報酬を支払いますが、この報酬は仲介手数料とよばれています。仲介手数料は、売却価格が400万円以上の場合、次の速算式で求めます。
＜仲介手数料（売却価格400万円以上） 速算式＞
売却価格×３％＋６万円＋消費税
たとえば2000万円で売買契約が成立した場合、消費税込みで仲介手数料は72.6万円となります。印紙税や抵当権抹消登記費用などもかかりますが、仲介手数料は最も負担が重くなる費用です。売却金額によりますが、100万円前後の費用負担を見込んでおく必要があります。
利益が出たら税金の納付が必要
新しい住宅購入の資金に充当したいなど、まとまった資金を得るために家の売却をします。しかし、売却金額によっては、その全額を使うことはできません。家の売却による利益に対して、譲渡所得として所得税・住民税が課税されるためです。
ただ、一般的に投資（利益）目的で売却しません。居住用住宅の売却であれば、特例を活用し、税負担を軽減できます。知っておきたい特例をいくつか紹介します。
家を売却したときの特例
不動産を売却した場合、所得があれば（黒字になれば）、譲渡所得として課税されます。譲渡所得は次の式で求めます。
＜譲渡所得 計算式＞
売却金額－（購入金額＋売却費用）
売却費用を含めても高く売れた場合には、課税対象となります。ただ、居住用住宅の売却で利益が出た場合、一定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除を利用できます。この場合の式は次のとおりです。
＜譲渡所得（3000万円控除適用） 計算式＞
売却金額－（購入金額＋売却費用）－最大3,000万円
上記のように、利益が出たとしても3,000万円までなら税金はかかりません。3000万円特別控除には、おもに次のような要件があります。
3000万円特別控除 おもな要件
・居住用住宅の譲渡であること
・居住しなくなった日から、３年経過後の12月末日までに譲渡していること
・売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係ではないこと
※参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
また、所有期間が10年を超える場合には、次の軽減税率の特例を適用できます。
家を売却したときの軽減税率の特例など
居住用不動産の売却では、譲渡した年の１月１日時点で所有期間が10年を超える場合に、3000万円控除後の金額に、14.21%（所得税・住民税・復興特別所得税）の軽減税率を適用できます。3000万円控除と併用できますので、税負担を大きく軽減できる可能性があります。
※参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.ht
上記のほかにも特例がありますので、居住用住宅を売却した場合に活用できる特例をまとめておきます。
居住用住宅を売却したときに活用できる特例
・利益が出た場合
3,000万円の特別控除
軽減税率の特例
買い換えの特例
・損失が出た場合
買い換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
このように家を売却して損失が発生した場合の特例もあります。それぞれ要件がありますので、お近くの税務署に確認しておきましょう。なお相続または遺贈で取得した不動産を売却した場合に3000万円控除できる特例もあります。
売り先行と買い先行どちらがいい？
現在住んでいる家を売却して、新しい家を取得する場合、売買の流れとして、先に売却したあとに家を購入する「売り先行」と売却する前に家を購入する「買い先行」があります。それぞれのメリット・デメリットを紹介します。
なお、ここで解説するメリット・デメリットは一般的なものです。デメリットは事前に準備しておけば問題にならないこともあります。状況に合わせて、選択しましょう。
売り先行
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メリット |
デメリット |
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・計画的に家を購入できる |
・家を売却してから購入するまでの住まいを確保する必要がある |
売り先行は、売却による資金が必要な場合の手順です。先に売却すれば、売却金額が確定していますので、家の購入について計画的に動くことができます。実際の売却金額をもとに、新しい家の規模を決定できます。特に売却資金を購入費用に充てたい場合に有効です。
売り先行では、先に家を売却しますので、新しい家の引き渡しが完了するまでの住まいを確保しなければなりません。家が決まらないと、仮住まいの費用がかさみます。そのため、不動産会社と相談しながら、なるべく売却と購入が同時になるように進める必要があります。
買い先行
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メリット |
デメリット |
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・家探しに時間を費やせる |
・売却できるまで、ローンを二重に支払う |
買い先行は、新しい家が決まってから売主を探しますので、家探しに時間を費やせます。売り先行とは違い、一時的な住まいは必要ありません。
ただ、買い先行の場合、新しい家のローンと住んでいるローンを二重に支払う期間が発生します。そのため、早く家を売ろうと焦り、売却金額を妥協するケースも考えられます。
資金準備に自信がない人は売り先行で
不動産会社の査定価格と実際の売却価格には差が出るのが普通です。売り先行と買い先行を比べると、売り先行は売却金額をもとに購入計画を考えられますので、無理のない住宅取得が可能です。特に売却金額でローンを返済しなければならない場合で、売却金額によって購入する住宅規模を決定したい人は売り先行のほうが安心です。
一方、資金面で余裕のある人は、どちらのタイプでも有効です。メリット・デメリットを踏まえ、状況に合わせて選ぶとよいでしょう。
まとめ
ローン返済中の家を売却する場合、状況によって手順や対処法が異なります。特に資金状況が影響しますので、家計を見直し、将来を含めた資金計画を立てると判断しやすくなります。また、売却を依頼する不動産会社によっても売却の成否は変わってきますので、皆さんの状況に合わせて対応してもらえる会社を選びましょう。
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