この記事のポイント
- 住宅ローン返済中でも、抵当権を抹消すれば家は売却できる。売却金額と残債の関係によって、通常売却か任意売却かを選択する必要がある。
- 売却を検討する理由は、離婚、住み替え、返済困難などが多く、理由ごとに財産分与や二重ローン、競売リスクなどの注意点がある。
- 売却では、残債確認・査定・資金計画を踏まえ、諸費用や税金、特例適用可否まで把握し、早めに行動することが重要。
「住宅ローンがまだ残っているけれど、事情があって家を売りたい」
「住宅ローンの返済が難しくなったので、家を手放したい」
「ローン中の家を売っても、完済できない場合はどうすればいい？」
ローン中の家をスムーズに売ることはできるのでしょうか？
実はほとんどの方が、住宅ローンが残った状態で家を売却しています。
ただし、住宅ローン返済中の家を売却する場合は、住宅ローンの残債と売却価格によって売却方法が異なります。やり方を間違えると、売却できなかったり損をしたりするかもしれません。
そこで今回は、住宅ローン返済中の家について、売却方法や手順、失敗しないための注意点を解説します。この記事を読むことで、自分の状況に合った適切なアクションのとり方がつかめるはずです。
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地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。
記事の構成
そもそも住宅ローン返済中の家は売却できる？
住宅ローン返済中の家は、家についている金融機関の「抵当権」を抹消することで売却可能です。
抵当権とは、住宅ローンを利用して土地や建物を購入する際に、金融機関が土地や建物を担保とするために設定する権利です。住宅ローンの融資を受けて抵当権が設定されると、その権利の影響を第三者に及ぼすために登記します。これにより、金融機関はほかに債権者がいたとしても、優先して資金を回収できます。
万が一、借主がローンの返済ができなくなった場合には、金融機関は抵当権を行使して不動産を強制的に売却し、資金を回収できます。
ちなみに、複数の抵当権を設定することもできます。例えば、借入時にA社とB社から資金を借り入れた場合、第一順位にA社、第二順位にB社と登記することが可能です。この場合、万が一借りた人がローンを返済できない状況になると、第一順位のA社から資金を回収できます。しかし、後順位抵当権者は資金回収が不透明なので、住宅ローンは第一順位でなければ組めないことがほとんどです。
抵当権を抹消する方法には以下の2つが考えられます。
- 住宅ローンの残債を完済する
- 金融機関から許可を得る
住宅ローンの残債を完済する、もしくは金融機関の許可を得ることが条件です。また、すでに住宅ローンを完済していたとしても、抵当権は自動で消えるわけではないので、抹消手続きを自分で行うか、もしくは司法書士などの専門家に依頼する必要があります。
抵当権の抹消手続きについて、より深く知りたい方は下記の記事も参考にしてください。
住宅ローン返済中の家を手放す理由とそれに関する注意点
どのような場合に住宅ローン返済中の家を手放すことになるのでしょうか。
理由によって異なる注意点があるため、売却の理由と注意点を紹介します。
離婚
「SUUMOリサーチセンター」による2022年の調査データによると、売却理由として5.6%の人が「離婚・別居のため」と回答しています。
離婚等を理由に住宅ローン返済中の家の売却を検討する方は多いですが、トラブルの多い売却理由なので、要注意です。
注意すべきは以下の2つです。
- 財産分与
- 住宅ローンの組み方（ペアローン）
財産分与とは、夫婦の婚姻期間中に築いた財産を公平に分配することです。持ち家は資産に占める割合が大きいことから、多くの場合は家を売却して現金化して分配します。
しかし、住宅ローンの残債が売却価格より大きい場合は、財産分与の対象から外れます。残る借金は、原則として住宅ローンの名義人が引き続き返済しなくてはなりません。
また、共有名義で住宅ローンを組む場合（夫婦のペアローンや連帯債務の場合）は、夫婦双方の売却意思（家を手放してもいいと合意がなされている状況）がなければ、そもそも売却できません。どちらか一方に名義変更したいときも金融機関の承諾や審査が必要になるため、場合によっては名義変更できないこともあります。
離婚する場合のローン中の家の売却方法や注意点については、次の記事で詳しく解説しています。
参照：2022年『住まいの売却検討者＆実施者』調査（首都圏）｜株式会社リクルート
引っ越したい
住み替えで新居を購入する場合、先に旧居を売却する「売り先行」と、先に新居を購入する「買い先行」の2つの方法があります。
とくに、買い先行を望む場合には注意が必要です。
買い先行のケースでは、旧居の住宅ローン残債があれば、新居の住宅ローン審査に通るのが厳しくなります。仮に住宅ローンの審査に通ったとしても、旧居と新居の住宅ローンを二重に支払うため、一時的に負担が大きくなります。
売り先行なら、旧居の売却で住宅ローンを完済できない場合は、新居の住宅ローンに残債額を上乗せできる場合もあるので、買い先行ほどトラブルを抱えにくいといえます。
住宅ローンの返済ができない
住宅ローンの返済は長期間にわたるため、返済期間中に会社の倒産やリストラ、病気や事故などが原因で経済状況が悪化することもあるでしょう。
そういった場合はできるだけ早く行動し、売却を検討することが大切です。
とくに、売却しても住宅ローンの残債を全額返済できない状態（オーバーローン）の場合は、将来的に住宅ローンの返済が厳しいことが分かった時点でアクションをとれば、選択肢も増え、じっくりと家の売却と向き合うことができます。
しかし、対策や売却検討を講じず、住宅ローンの滞納が続いてしまうと金融機関が抵当権を行使し、家が競売にかけられてしまう可能性もあります。
競売とは、裁判所主導で家を強制的に売却することです。最終的には強制退去させられます。
住宅ローンの返済ができない状態を放置すればするほど状況が悪くなってしまうので、早めに売却を検討したり、不動産会社に相談したりすることが重要です。
ここからは、具体的にローンが残っている家を売るための手順を解説していきます。
住宅ローン返済中の家を売る手順
住宅ローン返済中の家を売るためには正しい手順を理解し、実行する必要があります。一般的には次のステップで進めます。
- 住宅ローンの残債を調べる
- 不動産会社に査定してもらう
- 売却金額で残っている住宅ローンを完済できるか調べる
ここでは、どんな手順で住宅ローン返済中の家を売ったらよいのかを解説します。
ステップ1：住宅ローンの残債を調べる
住宅ローン返済中の家を売るためには、まず残債がいくらあるのか調べる必要があります。
残債方法の調べ方は以下の3つです。
- 残高証明書の確認
- 返済予定表の確認
- 住宅ローン残高の照会
残高証明書は、住宅ローン控除を受けるために必要な書類です。金融機関から毎年11月から翌1月ごろに郵送されてくるため、特別な手続きは不要です。 残高証明書を紛失した場合は、借入先の金融機関で手続きすれば発行してもらえます。
返済予定表は、住宅ローンを借りたときに金融機関から受け取る書類です。毎月の返済額やボーナス時の返済額、金利や元本の内訳など住宅ローンに関する情報が記載されています。ただし、変動金利型の場合は、返済予定表を確認しても正確なローン残高は分かりません。
また、借り入れしている金融機関のインターネットサービスに加入していれば、パソコンやスマートフォンで住宅ローンの残債を照会できることもあります。金融機関によって、サービス提供の有無は異なるので確認してみましょう。
ステップ2：不動産会社に査定してもらう
住宅ローンの残債を確認したら、不動産会社に査定依頼をしましょう。
不動産会社の査定金額を見極めるために、自分でもいくらで売れそうか調べておくことは効果的です。
国土交通省のサイトで、参考になりそうな価格（公示地価や取引価格）を確認できます。初心者には見づらいサイトなので、不動産ポータルサイトで物件情報を眺めるだけでも効果があるでしょう。
もし自分で確認するのが難しければ、いくつかの不動産会社に査定してもらい、比較する方法もおすすめです。
会社によって査定金額に差があるので、見比べることで納得感を得やすくなります。
ただし、提示されるのはあくまで査定金額なので、1番高い査定結果を出した会社が1番高く売れるとは限らない点には注意しましょう。
ステップ3：売却金額で残っている住宅ローンを完済できるか調べる
査定結果を確認したらその金額と住宅ローンの残債を比較します。
売却によって住宅ローンを完済できる状態をアンダーローンといいます。
一方で、売却金額より住宅ローンの残債のほうが高い状態をオーバーローンと呼びます。
オーバーローンの場合、住宅ローン残債を完済するために不足分を自己資金等で補填する必要がでてきます。もし住宅ローンが完済できなければ、抵当権を抹消できず、売却そのものができません。
売却できるか否かを判断するためには、住宅ローンの残債と売却金額を知る必要があるのです。
オーバーローンなら任意売却の選択肢もある
オーバーローンで、かつ自己資金で残債を返済することができなくても、「任意売却」なら売却できる可能性があります。
任意売却とは
任意売却とは、金融機関の合意を得て抵当権を抹消してもらい、住宅ローン残債がある家を通常のによる方法で売却する手法です。
任意売却の可否は金融機関の判断によりますが、金融機関としても、最終的に競売になってしまうと回収できる金額が小さくなってしまうことが多いため、条件を満たせば任意売却の許可が得られるでしょう。
許可の条件は、「一定回数の住宅ローンの滞納」または「債務整理手続きによる弁護士からの通知」というのが一般的です。
任意売却についてさらに詳細を知りたい方は次の記事を参照ください。
住宅ローンの滞納が続くと競売にかけられる
住宅ローンを滞納し続けると、以下の流れで競売に至ります。ここで紹介する期間は、あくまで目安です。
住宅ローン滞納の流れ
| 滞納1～2カ月 | 金融機関からの連絡、督促が入る |
|---|---|
| 滞納3カ月 | 個人信用情報に滞納情報が記録される（ブラックリストに掲載） 今後の銀行融資が難しくなる |
| 滞納5～6カ月 | 「期限の利益の喪失」が通知され、住宅ローン契約が解約される |
住宅ローン契約解約後の流れ
| 1カ月以内 | 代位弁済により保証会社、または債権を取り扱う部署に債権が移管され、残債務の一括請求が行われる |
|---|---|
| 1カ月後 | 抵当権が行使され裁判所から「競売開始決定通知」が送られる |
| 2～3カ月後 | 裁判所の執行官による現地調査が行われる |
| 5カ月後 | 競売が行われ、所有権が落札者に移動する |
住宅ローンを滞納すると、約1年程度で家を出なければならなくなります。
任意売却の注意点
競売より高額での売却が可能ですが、任意売却には、以下のような注意点もあります。
- 残債に対して遅延損害金がかかる
- 売却後に残った残債を返済する必要がある
- 個人信用情報が記録される（ブラックリストに載る）
- 競売にならないわけではない
本来は一括弁済しなければならない住宅ローンの残債額に対して、遅延損害金がかかります。遅延損害金は高めに設定されることが多く、年利で14％以上にもなるので残債額が大きければかなりの負担になるでしょう。
また、任意売却を許可されたとしても、競売になるリスクが残っている点も理解しておかなければなりません。
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住宅ローン返済中の家を売るときの注意点
住宅ローン返済中の家を売却するときは妥当性のある資金計画を立てることが重要です。
ここで、住宅ローン返済や不動産売却の際に注意すべき点について紹介します。
売却や住宅ローン一括返済の際に費用がかかる
不動産売却する際には、諸費用がかかります。資金計画に直接影響するので項目と金額の目安をしっかりと把握しておきましょう。
| 仲介手数料 | ( 売却金額 × 3％ + 6万円 ) + 消費税 で計算されることが多い |
|---|---|
| 印紙税 | 契約書に貼り付ける収入印紙、契約金額によって異なる |
| 抵当権抹消費用 | 不動産1個につき1,000円 司法書士に依頼する場合は別途司法書士報酬 |
| 繰上返済手数料 | 3～5万円程度、金融機関によって異なる |
| その他諸費用 | 引っ越し費用、測量費用など |
残っている住宅ローンを繰上げて返済する場合、銀行へ「繰上返済手数料」を支払う必要があります。銀行によって手数料は異なり、フラット35のように手数料が必要のないケースもあります。
利益が出たら税金の納付が必要
売却により利益が出ることもあるでしょう。
その場合、売却益に対して「譲渡所得税」が課税されます。
土地や建物に関する譲渡所得は、給与所得や事業所得と同じくの所得の一種で、土地や建物を売却して利益がある場合は、売却した年の翌年3月15日までの間に確定申告して税金を納付しなければなりません。
売却益があるのにも関わらず、確定申告しないでいると延滞税などペナルティが課されることもある点に注意が必要です。なお、損失が出た場合は一定の要件を満たすことで給与所得など他の所得と損益通算できる特例もあります。
譲渡所得税が発生するかどうかは売却依頼した不動産会社に確認するとともに、細かい税額の算出は専門家の税理士に相談することも検討しましょう。
【FAQ】住宅ローン返済中の家を売るケースでよくある質問
ここで、住宅ローン返済中の家を売る際によくある質問に回答します。
抵当権を消すタイミングはいつ？
抵当権の抹消は、すでに住宅ローンを完済している場合は、売買契約前に済ませておきましょう。
売却代金で住宅ローンの残債を完済し、抵当権抹消する場合には、決済と同時に抵当権抹消登記をします。
この場合、金融機関側から司法書士に抵当権抹消登記を依頼することが条件とされるのが一般的です。
売却したら特例を使えるの？
譲渡所得に関しては、確定申告によって特例を適用できる可能性があります。
例えば、マイホームを売却した場合には3,000万円まで譲渡所得が控除される特例があります。買い替えの場合には、譲渡所得税を新居の売却時まで繰り延べられる特例もあります。
また、譲渡損失を計上した場合に、ほかの所得と合算して相殺できる特例もあります。
いずれも適用条件が存在するので、事前に確認しておくことが大切です。
売却活動中は住宅ローンを返済しなくてもよい？
住宅ローン返済中の家を売る場合、任意売却でなければ住宅ローンの返済が続きます。
仮に支払いを止めると、個人信用情報に滞納履歴が記録され、今後の融資の足かせになる可能性があります。
任意売却以外に残っているローンを返済する方法はある？
売却額がローン残高に届かない場合、自己資金で差額を補えば通常売却も可能です。
ほかには、住み替えローンを利用する方法もあります。これは新居の購入費用と今の家のローン残債をまとめて借りる仕組みで、オーバーローンでも住み替えができます。
ただし金利や審査の厳しさには注意が必要です。
ローンが残っている家が売れない場合の選択肢は？
買い手が見つからない場合、今の家を賃貸に出す選択肢もあります。
ただし、住宅ローンは自己居住が前提のため、貸し出しには金融機関の承諾が必要です。投資用ローンへの切り替えで金利が上がることもあり、収支やリスクを踏まえて慎重に判断しましょう。
まとめ
住宅ローン返済中の家を売却する場合、まずはいくらで売れるのか確認することが重要です。そして、売却金額と住宅ローンの残債を照らし合わせて、売却計画を検討していきましょう。
不動産SHOPナカジツでは、不動産査定はもちろん、お客様の状況に合った売却計画や資金計画を提案します。
住宅ローン返済中だけれども不動産の売却を検討している方は、ぜひお気軽にご相談くださいね。
なお、まず不動産売却の方法から知りたい場合は、ナカジツが提案する「不動産売却5つの方法」も参考にしてください。
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逆瀬川勇造さん からのコメント
宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士
住宅ローンの残債がある状態で家を売る場合、まずは住宅ローンの残債を完済できるかがポイントとなります。住宅ローンの残債を完済できるのであれば、特に問題はないでしょう。とはいえ、日本の住宅は年数が経過するごとに安くなっていくことが多く、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないケースも多いものです。この場合、差額分を自己資金で用意する必要があり、用意できない場合は住み替えローンなど他の方法を検討していく必要があるでしょう。いずれにせよ、早く行動していくことが求められるため、まずは不動産会社に相談してみるのがおすすめです。