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皆さんは耐用年数というとどのようなイメージを持ちますか？耐用年数というと、「建物の寿命」というイメージがあるかもしれませんが、実は耐用年数＝建物の寿命というわけではありません。では、耐用年数とは何のことなのでしょうか。今回は、耐震性や耐久性、耐火性が注目されるRC造（鉄筋コンクリート構造）の耐用年数や強度の理由についてご紹介します。
RC造の耐用年数は？
マンション、アパート、一戸建てなど、建物には耐用年数というものが設定されています。この耐用年数は、建物の構造や用途によって異なり、RC造の耐用年数は木造に比べて長く設定されています。では、RC造の耐用年数はいったいどれくらいなのでしょうか。
RC造の法定耐用年数は47年
RC造の住宅の法定耐用年数は47年と定められています。この年数は、事業者が減価償却費を計算するために用いる数字であり、先述のように実際の建物の寿命とは異なります。
耐用年数とは
そもそも耐用年数は、減価償却の計算に使われる年数であり、正式には法定耐用年数といいます。事業を行うにあたって所有する資産は「決められた年数」で分割して毎年費用を計上します。法定耐用年数とは、この「決められた年数」を指します。
減価償却の計算が必要になるのは、たとえば、アパートやマンションのオーナーです。不動産から収益を得ている場合、利益に応じて納税する必要があります。その際、毎年の費用を計算するために法定耐用年数を使用します。500万円の減価償却資産があり、その法定耐用年数が10年の場合、10年にわたって毎年50万円ずつ費用を計上できるのです。
この耐用年数を自由に設定できてしまうと、納税額に影響を及ぼしてしまいます。そのため、資産の種類や構造、用途ごとに法定耐用年数が詳細に決められています。つまり、耐用年数は実際の寿命というよりも、税務上の数字ということになります。
構造ごとの耐用年数の違い
建物の耐用年数は、構造や用途によって異なり、省令で定められています。住宅用建物の構造による耐用年数の違いは、以下のようになっています。
軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3㎜以下）
耐用年数：19年
軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3㎜超4㎜以下）
耐用年数：27年
重量鉄骨造（骨格材肉厚4㎜超）
耐用年数：34年
鉄筋コンクリート造
耐用年数：47年
木造
耐用年数：22年
用途による耐用年数の違い（RC造）
また、RC造の建物について、用途による耐用年数の違いは以下のようになっています。
事務所用
耐用年数：50年
住宅用
耐用年数：47年
病院用
耐用年数：39年
飲食店用
耐用年数：34年（延面積のうちに占める木造内装部分の面積が三割を超えるもの）
耐用年数の決め方
現在、耐用年数は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」に定められています。もとは昭和26年の「固定資産の耐用年数等に関する省令」でした。そこには、「固定資産の耐用年数の算定方式」というものがあり、これが耐用年数算定の元になっていると考えられます。
その後、1998年の税制改正により、RC造の住宅の法定耐用年数は60年から47年に変更されました。
付属設備の耐用年数（賃貸住宅として建物を所有している場合）
賃貸住宅としてアパートやマンションを所有している場合には、付属設備についても固定資産税がかかります。エアコンや自転車置き場、ごみ置き場など、設備ごとに耐用年数は異なりますので、マンションなどを賃貸住宅として所有する場合、担当の税理士や最寄りの税務署に相談しましょう。
RC造の寿命は47年よりも長い
RC造の耐用年数は47年ですが、「寿命」は65年以上とも100年以上とも言われています。実際には47年よりも長くにわたって快適に暮らすことができます。RC造の建物が取り壊される理由は、設備や機能面、経済的理由によるところが大きく、建物の寿命を理由に取り壊されることは少ないようです。
近年は、建築技術の進歩や経済状況から、建物を長く使う動きが出てきています。そうした現状を踏まえ、法定耐用年数も改正が検討され始めているそうです。
建物の寿命は管理状態にも左右される
建物の寿命は、「RC造だから何年もつ」と一概に決めることはできません。管理状態や周辺環境が影響するためです。たとえば、海の近くでは鉄が錆びやすかったり、直射日光があたる外壁は劣化しやすかったりします。
しかし、周辺環境はなかなか変えにくいものです。そこで重要なのが建物のメンテナンスです。耐久性が高いといわれるRC造の建物も、長年の風雨や日差しにさらされると消耗します。定期的な点検と適切な修繕を行うことで、耐用年数よりも長く快適に暮らせるおうちにすることができます。
RC造がなぜ強いのか
次にRC造の強度についてご紹介していきます。RC造の建物が耐久性や耐震性の面で優れているといわれるのはどうしてでしょうか。
RCの建物は、コンクリートの中に鉄筋を入れ、それぞれの材料の長所を掛け合わせた構造となっています。材料の強度は、基本的に「引っ張り」と「圧縮」にどれだけ耐えるかで測ります。
それでは、鉄筋とコンクリート、それぞれの材料の特徴から強度アップの原理を見てみましょう。
コンクリートについて
まずコンクリートの強度です。コンクリートは、圧縮した時の強度が高い材料です。およそ1㎟あたり1.8～2.4㎏（18～24ニュートン）の力に耐えます。1㎠あたり、180㎏～240㎏に耐えることが可能という計算になります。
鉄筋について
一方、鉄筋は引っ張った時の強度が高い材料です。たとえば、鉄鋼（SS400材）の強度は1㎟あたり約41㎏（400ニュートン）の引っ張る力に耐えます。
二つが組み合わさることにより強度が上がる
コンクリートは圧縮に強く、鉄筋は引っ張りに強いという特徴がありました。この二つの材料を組み合わせることで、圧縮と引っ張る力の両方に強くなり、建物の強度がアップします。
引っ張りと圧縮だけでなく曲げにも強くなる
RC造は、圧縮の力がかかった場合にはコンクリートが強度を発揮し、引っ張りの力がかかった場合には鉄筋が強度を発揮します。引っ張りと圧縮に強くなると、曲げの力に対しても強度を発揮します。そのため、RC造の強度は高いといわれるのです。
コンクリートの中で鉄は錆びにくい
鉄は空気中に放置されると、二酸化炭素などによって酸化してしまい錆びてしまいます。しかし、実はコンクリートの中の鉄筋は錆びにくくなります。これは高いアルカリ環境では、鉄の錆びが進まないためです。
コンクリートは、セメント、砂、水でできています。セメントが水と接すると水酸化カルシウムが作られます。この水酸化カルシウムは強いアルカリ性で、コンクリートを高いアルカリ状態に保ち、鉄筋に不動態被膜という膜を形成します。鉄筋の強度は錆びずに維持され、RC造全体の強度が保たれます。
鉄筋コンクリートにも寿命がある
とはいえコンクリートの高いアルカリ性は、永遠に保たれるわけではありません。コンクリートが高アルカリ状態でなくなると、中の鉄筋は酸化して錆びてしまいます。
コンクリートの中性化
コンクリートを高いアルカリ性に保つ役割を持つ水酸化カルシウムは、空気中の二酸化炭素に反応して炭酸カルシウムを生成します。それと同時にコンクリートは、高いアルカリ性を失っていきます。これをコンクリートの中性化といいます。
鉄の腐食
コンクリートの中性化が鉄筋まで到達すると、鉄が酸化し錆びてしまいます。錆びると鉄筋は膨張し、コンクリートのひび割れを引き起こします。そのひび割れから水などが入り込み、さらに鉄筋が錆びるという悪循環に陥ってしまいます。
住宅選びに重要な耐用年数
法定耐用年数は、減価償却の計算のために定められていますが、住宅選びに影響するポイントはあるのでしょうか。
耐用年数は住宅ローンにも関与する
金融機関は住宅ローンの可否や最長返済期間の判断に、法定耐用年数内かどうかを基準にする場合があります。中古住宅を購入する場合、その物件が耐用年数内かどうかが住宅ローンに影響する可能性はあります。
しかし、一部の金融機関では耐用年数よりも長い期間のローンを組むことができ、法定耐用年数内だから住宅ローンが組みやすいと言い切ることはできません。中古住宅の購入を検討する際には、念のため、物件が法定耐用年数内かどうか確認しておくことを覚えていると良さそうです。
まとめ
- 耐用年数＝寿命ではない
- RC造は鉄筋とコンクリートの長所を組み合わせで強度を高めている
- 寿命を延ばすには定期的なメンテナンスが重要
愛知県でRC造の物件をお探しなら
ここまでRC造の特徴、耐用年数についてご紹介させていただきました。近年、耐震性や耐火性、デザイン性からRC造の住宅も建てられています。RC造の住宅をお探しの方は、是非お近くの不動産SHOPナカジツまでご相談ください！
