新築か中古か。家探しをするにあたって、どちらか迷われる方も多いのではないでしょうか。価格の違い以外にも知っておきたい税控除の制度や思いがけず掛かる費用があります。それぞれのメリット・デメリットを知り、理想の住まい探しに活かしてください。

新築のメリット

新しさ

新築のメリットは、ずばりそのものですが「新しい」ということでしょう。キッチン設備、浴室やトイレなどの設備も最新のものを使うことができ、さらに注文住宅であれば自分好みの間取りにしたり、屋根や外壁、壁紙にこだわったりなど思い入れのあるマイホームを建てることができます。

リフォームの必要が少ない

中古住宅であれば特に水回りやキッチンなどは劣化が気になるため購入後にリフォームをする場合が多いです。しかし、新築住宅であれば、分譲住宅の既存の設備をアップグレードするといったようなケースを除きリフォームの必要はありません。

税金が割安

住宅は大きい買い物です。そのため、税を軽減する制度が設けられています。新築住宅では住宅ローン控除、固定資産税の軽減措置、不動産取得税、不動産登記にかかる税の軽減があります。

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中古住宅のメリット

購入価格が割安

税務上の木造戸建ての耐用年数は22年。これは財産の価値を計算する上での話であり、実際の建物はまだまだ居住可能です。しかし、一戸建ての場合この耐用年数を超えると建物の価値はほぼ無くなってしまうため、新築に比べ建物部分を割安で購入できるのです。一方中古マンションはというと、一戸建てに比べ値下がり幅は低い傾向にありますが新築分譲時に比べ割安に購入することが可能です。

内見できる

中古物件であれば購入前に状態を確認することが可能です。内見をすることで日当たりや風通しもわかります。完成後入居しイメージと違った、といったという後悔が減るのではないでしょうか。

希望の立地を選びやすい

エリア重視で家探しをしているのであれば中古物件は候補に入れるべきでしょう。新築では新しく開発されたエリアや新築分譲マンション、自分で土地を探しで注文住宅を建てるなと、条件が限られますが、中古物件は人気のエリアでも売却に出ている可能性があるためです。

最近は駅周辺の人気エリアでも再開発などで新築物件や分譲地が出てくるケースがあります。しかし、分譲住宅は広い敷地を分筆（一つの敷地を分割）して建てるケースが多く、中古住宅であれば広い土地で購入できる可能性があるというわけです。

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新築のデメリット

購入価格が割高

不動産は土地と建物に分かれます。土地の価格は周辺環境の影響はありますが経年によって値下がりが生じることはありません。しかし、建物に関しては一度人が住むと中古になり、大きく価格が下がってしまいます。さらに、売却の際には大手メーカーで建てた家やこだわって建てた注文住宅と、建売住宅の間でもそこまで大きな価格差は生じない場合もあります。注文住宅を建てる際など、資材や設備に費用を投じても中古になった際の価格（資産価値）に返ってきにくいと言えます。

しかし、最初から売却のことばかりを考えて家を建てる人はいないでしょう。生活の質を高めるためにお金を投資することは十分に有意義なことです。

内見できないことがある

新築住宅、特に注文住宅では完成した姿を先に見ることはできません。分譲住宅であっても、人気のエリアでは完成前に売れてしまうことも多くあります。

希望の立地が選びにくい

往々にして、住みやすい地域には古くから人が住んでいるものです。おのずと新たな住宅地は郊外に広がってきました。新築物件は限られた条件のもと探さなくてはならなくなってしまいます。

中古のデメリット

修繕にコストがかかる

中古住宅を購入後、リフォームをするもしないも自由ですが、新しい設備にすることで快適性が上がることは事実です。なかにはメンテナンスが不要な築浅物件やリフォーム済物件もあります。

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税金が割高、諸費用がかかる

新築住宅では適用される税控除が中古住宅の購入には適用されないものもあります。さらに、築年数が古いマンションは入居時や毎月支払う修繕積立金が高額な場合があります。

仲介手数料がかかる

中古住宅は売主が個人の場合、売買金額の3％＋6万円（価格によって計算式は異なります）を上限に不動産業者に仲介手数料を支払わなくてはなりません。しかし、個人間の不動産売買には消費税がかからないというメリットもあります。

一方で新築物件の購入には仲介手数料が全くかからないかというと、売主のビルダーとの間に不動産会社が介在していれば仲介手数料が発生します。

住宅ローンの審査が厳しくなる

住宅ローンは住宅に抵当権を付け設定します。つまり、住宅を担保にして貸し出せる金額を決めるのです。建物の価値は耐用年数によって影響されます。中古住宅の場合は経年数やメンテナンスの具合によって状態は様々。特に木造住宅では築年数による資産価値の低下が大きく、築年数が20年を超える建物の場合、資産価値がほぼなくなってしまう場合もあるのです。このように中古住宅では希望した融資額や返済期間がかなえられないケースも起こりえます。

その他にも、住宅購入の際にはぜひ活用したい「住宅ローン控除」に関しても、中古住宅では築年数や耐震基準といった条件によって利用できない場合もあります。

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旧耐震基準のものには注意が必要

1981年より前に建てられた建物は「旧耐震」といい、今よりも低い耐久力を基準として建築されていました。2000年にさらに厳しい基準へと建築基準法が改正されています。1981年、2000年を判断の目安とし、不安があればインスペクションを行いましょう。

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新築と中古で比較、一戸建て35年間総金額を比較

注文住宅、中古戸建ての購入時を含め35年間に必要な金額を考えてみましょう。

選んだ不動産（土地・建物、マンション・一戸建て）、住宅ローン、購入者や自治体などによって金額や計算が変わることをあらかじめご了承ください。

【設定】
30歳、配偶者あり、扶養家族2人の場合
税込年収500万円、配偶者控除150万円
固定資産税の計算は、土地は30坪2100万円、建物（木造）は新築の状態で建物面積30坪2500万円と仮定しました。

取得金額、自己資金額の参照：国土交通省　住宅市場動向調査報告書　資金調達に関する事項より。固定資産税では名古屋市の経年減価補正率表を参考にしました。

結果は35年間で新築住宅6262.9万円、中古住宅4072.4万円という結果に。比べると新築住宅の方が2190.5万円高くなりました。

土地は価値の変動が少ない資産である一方、木造住宅は20年以上が経過すると価値が残りにくいものです。中古戸建は建物の価格が下がっているため初期費用を安く抑えることができ、固定資産税も新築住宅に比べ低くなります。

注文住宅で自分のライフスタイルに合ったマイホームを新築したならば、費用は掛かるかもしれませんが生活の質は向上することでしょう。中古住宅は既存の間取りや設備を使用するのか、大規模リフォーム・リノベーションをするかによって費用が大きく変わってきます。最終的に売却を考えるのであれば土地に予算を振って地価の高いエリアでの購入を検討するのもよいでしょう。

まとめ

• 新築住宅は新しい家に住めるが高価。しかし減税制度がある。
• 中古住宅は購入費用が割安で立地の選択肢が増えるが、築年数や耐震性能によって住宅ローンが利用できない場合がある。さらに、新築に比べ減税制度の恩恵が少ない。

新築と中古のメリットとデメリットをご紹介しました。どれも裏表であり、いいところどりは難しいものです。新築、中古、土地も含め不動産は欲しい条件のものが直ぐに見つかる、といったことは稀です。家の性能、立地、価格、間取り、実現したいライフスタイルなど決め手は色々ありますが、何を重視し優先するかを決めて物件探しをするとよいでしょう。

不動産ＳＨＯＰナカジツでは中古住宅の仲介、リフォーム・リノベーションと、お客様の様々なニーズにお応えします。おうちのことなら何でもご相談ください。

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