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マンションを売却と賃貸、どちらが得か相談されたんだけど…
物件は経年とともに値下がりする、早期売却一択！といいたいところだけど。
愛着のあるマイホームや実家を手元に残しておきたい気持ちもわかるし。
一概には言えないから、どんなメリット・デメリットがあるか一緒に見てみよう。
ナカジツのスタッフが解説しているYouTubeチャンネルです。ぜひご覧ください。
マンションを売却する場合
マンション売却はいくつかの不動産会社に査定依頼をし、そのなかから売却を依頼する不動産会社を決定します。査定額が高い不動産屋が良いかというとそうではありません。売却価格は買い主との合意で決定するため、必ず査定額で売れるわけではないからです。
もし売却を急ぐ場合は不動産会社による買取という方法もあります。しかし、その場合は一般の買い主への売却に比べて金額が低くなります。
まずはマンションを売却する場合のメリット・デメリットを説明します。
マンションを売却するメリット
売却金の現金収入が得られる
売却をすれば売却金が得られ、住宅ローンが残っていても売却金額を返済にあてることができます。買い替えをする場合、多くの方が売却を選択します。
マイホームの売却は税制優遇を得られる
マンションを売却して利益が出ても、マイホームとして居住していた場合3000万円の特別控除が受けられます。さらに、所有期間が10年を超えていれば所有期間10年超の軽減税率が適用されます。
維持費や将来にかかる費用がかからない
マンションを所有していると維持費がかかりますよね。管理費、修繕積立金、固定資産税、内装のリフォーム費用など。売却をしてしまえばそれらの費用は掛かりません。
値下がり前に売却ができる
一番大きいメリットがこれかもしれません。
マンションは築年数を経ると値下がりをしていきます。よほどの人気物件でない限り、売却を検討している期間が長引くほど売却価格は低下していきます。
それだけでなく、少子化で人口が減少している今、市場は買い手が有利な傾向になっているのです。
マンションを売却するデメリット
つづいてマンションを売却する際のデメリットです。
マンションを手放さなければならない
マンションを売却する最大のデメリットは、手放さなければならないということでしょう。特に将来的に戻ってきたいが、人気エリア・人気物件のため再度購入することが難しい場合にデメリットは大きくなります。
売却時に諸費用や税金がかかる
売却時には仲介手数料、次項で説明する税を支払います。
マンションを売却する際にかかる税金
マンションを売却する際には下記のような税金がかかります。
必ず支払う税金
- 印紙税
- 消費税
- 抵当権抹消登記に関わる税金（登録免許税。1,000円程度）
譲渡所得が発生した際に支払う税金
マイホームの売却には税制優遇がありますが、利益が出た場合には以下の課税対象となります。
- 所得税
- 住民税
- 復興特別所得税
マンションを賃貸する場合
マンションを賃貸する際は得られる収入と、必要な支出を把握して事前に見通しを立てることが大切です。賃貸をする際にかかる費用、維持するために係る費用、ローン返済がある場合は空き部屋になった際の対策などをあらかじめ検討しましょう。
マンションを賃貸するメリット
賃貸にかかる必要費用を経費にできる
マンションを貸すことでかかる費用を収入金額から差し引いたものが、不動産所得となります。不動産所得はほかの所得（給与所得、事業所得、雑所得）と損益通算をすることができます。
マンションを所有していられる
マンションを資産として所有し続けることができます。将来的に再度居住する予定であれば、期限を決めて賃貸し（定期借家契約）所有し続けるという選択肢があります。また、不動産投資物件として賃貸している状態で売却をおこなうオーナーチェンジという方法もあります。
マンションを賃貸するデメリット
空き部屋リスクがある
賃貸需要のある地域であればよいですが、入居者がいなければ空き部屋になってしまうリスクがあります。賃貸する場合は周辺環境などを考え需要があるかを検討しましょう。
管理にコストがかかる
賃貸をするには入居者募集から契約、入居者の対応など手間が掛かります。管理を委託することもできますが、その場合は管理費用がかかります。
また、入居者が変わる際は内装のリフォームが必要になることもあります。
- 不動産会社への仲介手数料、管理委託費
- 損害保険料
- 固定資産税、都市計画税
- 管理費・修繕費
- 内装のクリーニング、リフォームなど
- ローン返済
住宅ローンの借り換えが必要
住宅ローンは基本的に自己居住が条件のため、賃貸をする場合は事前に金融機関に相談を行いましょう。賃貸用のローンに借り換えを行う場合、手数料や保険料がかかります。
マイホーム用の税控除が使えなくなる
将来的に売却をする際、自己居住が条件である住宅ローン減税、売却時の3000万円特別控除は使えなくなります。
マンションを賃貸する際にかかる税金
マンションを賃貸する場合、家賃で得た収益に対し税金がかかります。
所得税、住民税、不動産所得が290万円を超えた場合、事業税がかかります。
マンションの売却と賃貸の比較
| 売却 | 賃貸 | |
| メリット |
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| デメリット |
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マンションの売却が向いているケース
- 住宅ローンの残債がある
- ファミリータイプ、工業地帯やオフィス街など賃貸需要が少ない
- 築年数が古く、設備や内装も古い
賃貸にする場合には住宅ローンを一括返済、または金利の高い賃貸向けのローンに借り換えをしなければならなくなります。空き部屋リスクを考えると、売却がよいでしょう。
築年数が古い物件で賃貸を行うには内装などのリフォームが必要になり、最初にまとまった金額が必要になります。
マンションの賃貸が向いているケース
- 転勤などで一時的に住むことができなくなった
- マンションの築年数が浅く、設備が新しい
- 賃貸需要のあるエリア
賃貸が向いているケースは転勤などで一時的に住めなくなり、再度マンションに戻ってくることが分かっている場合です。しかし、住宅ローンの一括返済や賃貸用のローンに借り換えが必要となるかの確認が必要です。
また、賃貸需要のあるエリアに立地し、築年数が浅い物件であれば入居者が集まりやすく、空き部屋のリスクが少なくなります。
しかし、どんな人気物件であっても経年とともに資産価値は下がっていきます。今売却する場合と、10年後の売却価格を考えてみましょう。将来的にどのような運用をするか、見通しを立てることが重要です。
まとめ
賃貸をするにはいろいろ計画が必要だね。
ナカジツは売却しかお手伝いできない（賃貸事業はおこなっていない）から、どうしてもポジショントークになってしまうけど。人口減少で空き家が増加しているなか、物件価値が高いうちに手放したり、マンションを持ち続けるリスクを考えることも大切だと思うんだ。
