マンションは売却と賃貸どっちが得？得られる利益や税金を比較

「マンションを売るべきか、それとも貸すべきか、結局どっちが得なの？」
「住み替えを考えているけど、新居は購入と賃貸のどちらがよいのか迷う」

マンションの売却や賃貸には、それぞれメリットとデメリットがあり、自分のライフプランや資金状況に合った選択をすることが大切です。

この記事では、マンションを売却する場合と賃貸に出す場合の、メリットとデメリット、手順や利益の違いなどについて解説していきます。

この記事を読むことで売却と賃貸の違いが明確に分かり、ご自身の希望や状況に合った選択ができるようになるでしょう。

ナカジツのスタッフが解説しているYouTubeチャンネルです。ぜひご覧ください。

マンション売却と賃貸、どちらが得か

マンションを売却するか、それとも賃貸に出すかは、所有者のライフプランや資金状況によって最適な選択が異なります。

売却すれば短期間でまとまった資金を得られ、住宅ローンの完済が可能になりますが、将来的な資産形成の選択肢を失うことにもなります。

一方、賃貸にすれば長期的な家賃収入を得られる可能性がありますが、空室リスクや管理の手間が発生するデメリットもあります。

以下の表に、売却と賃貸のメリット・デメリットを整理しました。

それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説します。

マンションを売却するメリット・デメリット

売却の最大のメリットは、短期間でまとまった資金を得られ、住宅ローンを完済できる可能性がある点です。完済できればローンの支払い負担から解放され、管理費や修繕積立金の支払いもなくなるため、毎月の固定費を減らせるメリットもあります。

しかし、売却には仲介手数料や登記費用、譲渡所得税などのコストがかかります。また、想定していた価格で売れない可能性があり、ローン残債を上回る価格で売れない場合、売却後も残債を支払う必要が出てくることがあります。

さらに、資産として保有する選択肢を失うため、将来的にマンションの価格が上昇しても、売却後はその恩恵を受けることはできません。

マンションを賃貸に出すメリット・デメリット

賃貸の最大のメリットは、家賃収入を得ながら資産としてマンションを保有できることです。

さらに、住宅ローンの返済中であっても、家賃収入でローンを補填できる可能性があります。また、ローン金利や減価償却を経費として計上できるため、節税効果を得られる点もメリットです。

一方で、賃貸には空室リスクがあり、入居者がいなければ家賃収入は0になります。

また、入退去時の原状回復費用や設備の修繕費がかかるため、長期的に安定した収益を得るためには、管理計画が重要です。

さらに、住宅ローンを利用して購入したマンションを賃貸に出す場合、住宅ローンから投資用ローン（アパートローン）への借り換えが必要になることがあります。住宅ローンは「自己居住用」として契約されており、賃貸に出すと契約違反となる可能性があるため、金融機関の承諾を得るか、事業用のローンに切り替えなければなりません。

そのため、借り換えの審査や手続きが発生し、ハードルが高くなるケースも少なくありません。

判断のポイントは「利益・税金・管理の手間」

売却か賃貸かを判断する際には、さまざまな角度から検討し判断する必要があります。

特に注目すべき視点は、利益、税金、管理の手間の3つです。

売却では、売却価格から購入時の価格を差し引いた利益が手元に残ります。一方、賃貸では家賃収入から管理費・修繕費・税金を差し引いた利益を考慮し、どちらが有利かを計算する必要があります。

また、売却時には譲渡所得税が発生しますが、居住用財産の3,000万円特別控除が適用できる場合は、税負担を大幅に軽減できます。賃貸では、家賃収入に対して所得税や住民税がかかるため、税負担を考慮しなければなりません。

さらに、売却は契約が成立すれば管理の手間は発生しませんが、賃貸にすると入居者の募集やトラブル対応、修繕管理などの負担が続くため、長期的な管理計画が必要になります。

加えて、マンションの立地や市場の動向も重要な判断要素になります。賃貸需要が高いエリアでは、家賃収入による長期的なメリットが期待できますが、需要が低い場合は空室リスクが高まり、売却したほうが得策なケースもあります。

売却に比較して賃貸のほうが検討する内容や範囲は広いので、不動産会社に相談するにしても、得られる情報の量や確実性によっても難しい判断になるといえるでしょう。

マンション売却と賃貸で得られる利益を比較

マンションを売却する場合と賃貸に出す場合では、得られる利益の考え方が異なり、一概にどちらが得かを比較することはできません。

ここでは、それぞれの利益の計算方法を解説し、どのような要素を考慮すべきかを整理します。

マンションを売却した場合の利益計算

マンションの売却による利益（譲渡所得）は、以下の計算式で算出されます。

譲渡所得 ＝ 売却による収入 – 取得費 – 譲渡費用

売却による収入とは、売却価格のほか、売却時に買主から受け取る固定資産税や管理費・修繕積立金の日割り精算額などを含みます。

取得費とはマンションを購入したときの費用で、次のような費用が含まれます。

建物部分の取得費は減価償却により減少するため、長期間所有した物件ほど課税対象の譲渡所得が増える点に注意が必要です。

また、売却には「譲渡費用」が発生し、これには仲介手数料や登記費用、売却に伴う広告費用などが含まれます。これらの費用を売却価格から差し引いた金額が課税対象となる譲渡所得になります。

ただし、マンションを自宅として使用していた場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用できるため、売却による利益が3,000万円以内であれば課税対象にはなりません。

売却価格が取得費や譲渡費用を差し引いた後、3,000万円以内に収まるかどうかが重要な判断ポイントとなります。

参照：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

マンションを賃貸に出した場合の利益計算

マンションを賃貸に出した場合の利益は、不動産所得として計算されます。

不動産所得 ＝ 家賃収入 – 必要経費

家賃収入には、毎月の家賃だけでなく、更新料や管理費、別途受け取る共益費なども含まれます。

一方で、必要経費として計上できるものは次のような費用です。

賃貸経営においては、単純な不動産所得の計算だけではなく、実際のキャッシュフローがプラスになるかどうかが重要です。収入から住宅ローンの返済額を差し引いた結果、毎月の手元資金がマイナスになってしまう場合、家賃収入を得るメリットが少なくなります。

また、空室期間が発生するとその間の収入は0になり、固定費（ローン返済や管理費など）の支払いが続くため、リスク管理が必要です。

賃貸か売却かを検討した結果、売却を選択した際には、できるだけ高く売ることが利益を最大化するポイントです。不動産を高く売る方法は以下の記事で詳しく紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

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マンション売却と賃貸でかかる税金を比較

マンションを売却した場合と賃貸に出した場合では、税金の種類や計算方法が異なります。

ここでは、税制面における売却と賃貸の違いについて比較します。

マンションを売却した場合の税金計算

マンションを売却した場合の利益（譲渡所得）には譲渡所得税がかかります。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用 – 各種控除

取得費には、マンションの購入価格や購入時の仲介手数料、登記費用、住宅ローン事務手数料、リフォーム費用などが含まれます。

また、取得費のうち建物部分は減価償却によって価値が目減りするため、長期間所有していると取得費が低くなり、譲渡所得が大きくなる可能性があります。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や登記費用、測量費などが含まれます。

譲渡所得に対する税率はマンションの所有期間が5年を超えるかどうかによって異なります。

所有期間は売却した年の1月1日時点で判断されるため、売却タイミングによって税率が変わることに注意が必要です。

さらに、自宅として使用していたマンションを売却した場合、「3,000万円特別控除」が適用できる可能性があります。譲渡所得が3,000万円以下であれば税金がかからなくなるため、大きな節税効果があります。

ただし、この特例は住まなくなってから3年目の年末までに売却することが条件となるため、長期間空き家にしていると適用外になる点に注意が必要です。

また、所有期間10年以上の場合は、「軽減税率の特例」が適用され、6,000万円以下の部分に14.21％、6,000万円超の部分に20.315％の税率が適用されます。

参照：
No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

マンションを賃貸に出した場合の税金計算

マンションを賃貸に出した場合の所得は不動産所得に分類され、給与所得などと合算して課税されます。

例えばサラリーマンの方がマンションを賃貸にし家賃収入がある場合、給与による所得と不動産所得を合算して課税します。

不動産所得は給与所得などのほかの所得と合算され、累進課税の税率が適用されます。所得が高いほど税率が高くなるのが特徴的です。

以下が所得税率と控除額の一覧表です。

参照：所得税の税率｜国税庁

例えば、給与所得と不動産所得を合算した課税所得が1,000万円の場合、適用される税率は33％となり、控除額を引いた後の所得税額は約176万円になります。

不動産所得が増えると、その分課税所得も増えるため、累進課税により税負担が大きくなる可能性があります。

マンション売却と賃貸の手続きを比較

マンションを売却する場合と賃貸に出す場合では、手続きの流れが異なります。

それぞれの手続きには必要な契約や準備があり、スムーズに進めるためには、事前に流れを把握しておくことが重要です。

マンションを売却する場合の流れ・手順

売却では、売出価格の設定と販売活動の進め方が売却成功のカギとなります。査定額を参考にしながら、適正な価格で売却を進めることが重要です。

また、売買契約後の決済時には、住宅ローンの完済手続きや所有権移転登記などの準備も必要になります。

マンションを賃貸に出す場合の流れ・手順

賃貸の場合、入居者が決まるまでの期間や空室リスクを考慮することが大切です。管理会社を利用するかどうかも、手間やコストに影響を与えるため、事前に検討が必要です。

また、賃貸借契約を結ぶ際には、退去時の原状回復や修繕義務の条件を明確にしておくと、トラブルを防ぐことができます。

古くて売れないマンションをやむを得ず賃貸にするケースも

築年数が古いマンションや立地条件が悪い物件は、なかなか買い手がつかず、売却を断念せざるを得ないケースもあります。その場合、選択肢として賃貸に切り替えることが考えられますが、賃貸にする際にはいくつかのリスクがあります。

例えば、古いマンションは入居者の募集が難しく、入居希望者を確保するためにはリフォームが必要になる可能性があります。

また、築年数が経過した物件は家賃設定が低くなる傾向があり、ローンや管理費などの支出をカバーできないという課題も出てきます。

やむを得ず賃貸にする場合でも、将来的な売却を視野に入れ、「オーナーチェンジ」で売る方法を検討するのも1つの手です。オーナーチェンジとは、入居者がいる状態でマンションを売却する方法で、投資用物件として売却しやすくなるメリットがあります。

ただし、投資家向けの売却となるため、通常の居住用マンションよりも売却価格が下がる可能性がある点には注意が必要です。

マンションの売却と賃貸を向いているケースで比較

ここでは、売却と賃貸それぞれに向いているケースを状況別に紹介します。

マンションの売却が向いているケース

住宅ローンが残っている場合、賃貸として運用するにはローン契約上の制限をクリアする必要があります。基本的には、住宅ローンの一括返済、または賃貸用ローンへの借り換えが求められるケースが一般的です。

こうした手続きが難しい、あるいは金利面で不利になる場合には、売却を選んだほうが安心です。

また、築年数が古い物件や設備の更新がされていないマンションでは、入居者を募集するために大規模なリフォームが必要になることもあります。初期コストが大きくなりやすいため、結果的に売却のほうが収支面で合理的と判断されることも少なくありません。

マンションの賃貸が向いているケース

将来的に自宅に戻る予定がある場合、一時的な賃貸活用が有効です。ただし、この場合も住宅ローンの契約内容を確認し、賃貸運用が可能かどうかをあらかじめチェックする必要があります。

築浅の物件や人気のあるエリアのマンションは、家賃収入も見込め、空室リスクも抑えやすい傾向にあります。

しかし、どれだけ人気のある物件でも経年によって資産価値は少しずつ下がっていきます。今売却した場合の価格と、10年後に売却する場合の想定価格を比較して、長期的な視点で運用の方針を立てることが重要です。

【FAQ】マンション売却と賃貸の比較検討でよくある質問

マンションを売却するか、賃貸に出すかを検討する際に、多くの人が疑問に思うポイントについて解説します。

売却か賃貸か決めず、同時に進めることはできる？

売却と賃貸を同時に進めることは可能です。ただし、それぞれの市場に適した戦略が必要なため、売却と賃貸の両方を扱える不動産会社を選ぶと、手続きがスムーズになります。

異なる会社に依頼する場合、売却と賃貸で別々の契約が必要になります。その際、媒介契約を「一般媒介」で締結することで、途中解約時の違約金リスクを防ぐことができます。

さらに、不動産会社には「売却と賃貸を同時に検討している」ことを事前に伝え、状況に応じた対応を取ってもらうとよいでしょう。

ただし、賃貸の場合は、住みながらの入居者募集となるため、入居時期の調整が必要になります。そのため、売却よりも契約までに時間がかかる可能性があり、入居希望者が限られるケースもあります。

賃貸に出した後で売却することは可能？

賃貸にした後でも、マンションを売却することは可能です。

賃貸中のマンションを売却する方法として、「オーナーチェンジ」があります。オーナーチェンジでは、入居者がいる状態で売却するため、新しい所有者が賃貸契約を引き継ぐことになります。賃貸借契約は所有者が変わっても有効なので、入居者が困るようなことはありません。

また、稀なケースですが、賃貸で入居した人がそのまま物件を購入することもあります。こうした可能性を考慮し、契約時には「購入希望があれば相談可能」といった条件を盛り込むことも1つの方法です。

住宅ローンが残っていることは判断時に考慮すべき？

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかが重要なポイントです。

売却価格がローン残債を下回る場合、自己資金を準備しなければならず、資金調達が難しい場合は売却自体を断念せざるを得ないこともあります。

また、住宅ローンの返済が厳しくなり売却を検討する場合、「任意売却（金融機関の合意のもとで、ローン残債が残る状態での売却）」という選択肢もあります。この場合、金融機関との調整が必要になり、通常の売却よりも手続きが複雑になります。

賃貸にする場合、住宅ローンの名義が「居住用」となっていると、ローン契約上、賃貸に出すことができないケースがあります。その場合、住宅ローンから賃貸向けのローンに借り換える必要があり、金利が上がる可能性も考慮する必要があります。

【関連】マンションを売って賃貸に引っ越す人について

近年、マンションを売却し、賃貸住宅へ住み替える人が増えています。これまで日本では持ち家志向が強い傾向がありましたが、ライフスタイルの変化や経済的な要因から、柔軟な住まい方を求める人が増加しています。

引用：令和５年度　住宅経済関連データ ３　住宅に対する国民の意識（６）今後の居住形態及び住み替え方法｜国土交通省

国土交通省の「住生活総合調査」によると、今後の居住形態として賃貸住宅を選択する人の割合が増加傾向にあることが示されています。

現在持ち家の世帯のうち、借家への住み替えを検討している世帯の割合は、平成15年の1.9%から、平成30年には13.1%へ増加しています。

持ち家から賃貸へ住み替える主な理由としては、次のようなことが考えられます。

賃貸住宅への住み替えを選択する人の背景には、経済的な負担軽減だけでなく、生活の柔軟性を求める意識の変化も関係しています。

今後も、ライフステージに応じて持ち家と賃貸を柔軟に選択する流れが続いていくでしょう。

まとめ

マンションを売却するか、賃貸に出すかは、それぞれメリット・デメリットがあり、一概にどちらが得とはいえません。

売却すれば短期間でまとまった資金を得られますが、将来的な資産としての価値を手放すことになります。一方、賃貸にすれば家賃収入を得られるものの、空室リスクや管理の手間が発生するため、慎重な検討が必要です。

どちらを選択するにしても、不動産市場の動向や税制を理解し、適切な判断をすることが大切です。特に、売却と賃貸を同時に検討する場合は、どちらにも対応できる不動産会社に相談することで、スムーズな意思決定が可能になるでしょう。

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