「不動産を売却したあと、確定申告をしないで済むのならそうしたい」
「確定申告をしないと、どんなデメリットがあるのだろう？」
不動産売却による所得について、かかる税金や確定申告の不安がある方は非常に多いです。
できれば確定申告をしたくない方も一定数いますが、不動産売却後に確定申告が不要になるのは例外的なケースのみです。また、確定申告が不要な場合でも、確定申告を行ったほうが有利になるケースも数多くあります。
そこで今回は、不動産売却後の確定申告が不要になるケースや、不動産売却後の確定申告に関する注意点について詳しく解説します。
本記事をお読みいただくことで、不動産売却後に確定申告が必要か不要かを正しく判断できるようになるはずです。
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目次
いくらから？不動産売却後に確定申告が必要になる金額
不動産売却によって発生する所得は譲渡所得です。譲渡所得とは不動産・有価証券・美術品・貴金属などの資産の譲渡によって発生する所得をいいます。
不動産売却によって20万円を超える譲渡所得が発生した場合、原則として確定申告が必要です。
しかし、不動産売却によって譲渡所得が発生した場合でも、以下の要件をすべて満たす場合は確定申告が不要になります。
- 1つの会社に勤めている給与所得者であり、勤務先で年末調整を受けた
- 譲渡所得とほかの所得の合計が20万円以下である
年末調整を受けた給与所得者には、給与所得と退職所得以外の所得額が年間20万円以下であれば確定申告を不要とする制度があるためです。
言い換えると、年末調整を受けた給与所得者であっても、不動産売却による譲渡所得が20万円を超える場合は確定申告が必要です。
不動産売却後に確定申告が不要なケースまとめ
不動産売却後に確定申告が不要なケースについて改めてまとめます。
譲渡損失が出た（譲渡所得がマイナスになった）場合
不動産売却によって譲渡損失が出た、すなわち譲渡所得がマイナスになった場合は確定申告が不要です。
譲渡所得がなければそもそも課税対象が存在しないため、所得税が発生しません。したがって確定申告も不要になります。
譲渡所得とほかの所得の合計が20万円以下の場合
不動産売却による譲渡所得とほかの所得（配当所得や雑所得など、給与所得および退職所得以外）の合計が20万円以下で、以下の条件を満たす人は確定申告が不要です。
- 1つの会社に勤めている給与所得者であり、勤務先で年末調整を受けた
なお、譲渡所得を含む所得の合計が20万円以下の場合に確定申告が不要になるのは給与所得者のみです。たとえば、その年の所得が不動産売却による譲渡所得のみの方は、譲渡所得が20万円以下でも確定申告を行う必要があります。
本当に不要？不動産売却後の確定申告における注意点
「自分のケースでは確定申告が不要」と思っていても、実際には確定申告が必要というケースは珍しくありません。
本当に確定申告が不要であるか、さまざまな観点から入念な確認が必要です。この章では不動産売却後の確定申告に関する、見落としやすい注意点について解説します。
譲渡所得が50万円以下でも特別控除は適用外
通常、譲渡所得は最高50万円までの特別控除額を差し引いて計算します。
しかし、不動産売却によって発生する譲渡所得には、50万円までの特別控除は適用されません。ほかの譲渡所得の計算方法とは少し異なる点に注意する必要があります。
前提として、特別控除は一定の要件を満たす場合に適用される控除制度です。資産の譲渡によって発生する所得税は、特別控除を差し引いた課税譲渡所得に税率を乗じて計算します。
譲渡所得は以下の式で計算します。
課税譲渡所得 = 収入金額 – （取得費 + 譲渡費用） – 特別控除額
しかし、特別控除額50万円が適用されるのは土地、建物および株式等以外の資産に限られます。すなわち、譲渡した資産が不動産の場合は50万円の特別控除を受けられません。
不動産売却による収入金額から、取得費と譲渡費用を差し引いた額が50万円の場合、譲渡所得が発生しているため確定申告が必要です。
「特別控除50万円を引けば譲渡所得が0円になるから確定申告は不要なはず」という認識は誤りです。
参照：No.1460 譲渡所得(土地、建物及び株式等以外の資産を譲渡したとき)｜国税庁
譲渡所得に対する控除を受けられる場合がある
土地や建物の譲渡において一定の要件を満たす場合、譲渡所得の計算時に特別控除の適用を受けられます。
しかし、不動産売却において対象となる特例制度の多くは、適用のためには確定申告が必要です。不動産売却で適用対象になり得る特例として以下の例が挙げられます。
| 不動産売却の特例制度 | 制度内容 | 控除額 |
|---|---|---|
| 収用等により土地建物を売ったときの特例 | 収用権が認められている公共事業のために不動産売却をした場合に受けられる特例制度。 | 5,000万円まで |
| マイホームを売ったときの特例 | 居住用財産を売った時に受けられる特例制度。自分が住んでいる家屋やその敷地と借地権を売った場合に適用対象。 | 3,000万円まで |
| 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 | 相続によって承継した被相続人の居住用財産の売却において一定の要件を満たす場合に受けられる特例制度。 | 3,000万円まで |
今回紹介した特例制度の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告を行う必要があります。
いずれも高額の控除を受けられるので、特例を適用できれば課税譲渡所得が0円になることも多いでしょう。
参照：
No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例｜国税庁
No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
譲渡損失でも確定申告したほうがお得な場合がある
譲渡所得がマイナスの場合は、不動産売却後の確定申告は不要です。不動産売却による所得税の申告および納付義務がないため、確定申告をしなくても特にペナルティはありません。
しかし、不動産売却によって譲渡損失が出ている場合でも、確定申告をしたほうがお得なケースもあります。譲渡損失に関する特例もあるためで、適用を受けるためには確定申告が必要になるためです。
譲渡損失に関する特例として以下の2つが挙げられます。
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住宅ローンのあるマイホームを住宅ローン残高を下回る価額で売却して譲渡損失が出た場合に受けられる特例です。一定の要件を満たす場合に、当該譲渡損失を最長3年間、給与所得や事業所得などから控除できます
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームの売却後に新たにマイホームを購入した場合（マイホームを買い換えた場合）に、旧マイホームの売却で譲渡損失が出たときに受けられる特例です。当該譲渡損失を最長3年間、給与所得や事業所得などから控除できます
いずれの制度も、譲渡損失が発生した年および控除の適用を受ける年に確定申告が必要です。売却した不動産がマイホームで上記2つの特例の要件を満たす場合は、譲渡損失であっても確定申告をしたほうがよいでしょう。
参照：
No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁
No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
確定申告が不要でも税務署から確認がくることがある
不動産売却によって譲渡損失が出た場合は確定申告の義務がありません。
しかし、確定申告が不要な場合でも税務署から確認の連絡（お尋ね）がくるケースがあります。税務署は登記移転の記録から不動産売買の事実を認識しており、不動産売却の相場も把握しています。そのため、登記の履歴から譲渡所得が発生している人をある程度推測することができます。
そして、譲渡所得が発生している可能性があるものの、確定申告をしていない人には確認を行います。
確認方法は封書での案内が一般的ですが、直接電話がかかってくるケースもあります。主に確認されるのは、売却した不動産の情報や購入代金、譲渡価格などです。
税務署から連絡がくると「確定申告が不要というのは勘違いだった？」「ペナルティを課されてしまうのでは？」と焦ってしまうかもしれません。しかし、あくまでも所得税の徴収漏れを防ぐための対応なので、確定申告が不要だったのであれば、その旨を伝えれば問題ありません。
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不動産売却で必要な確定申告をしないとどうなるのか
不動産売却で確定申告をせずにいると、まずは税務署の調査が入る恐れがあります。ただ前項で紹介したように、不動産売却によって損失が発生しており、確定申告が不要なケースに該当するのであれば特に問題ありません。
しかし、本来は確定申告が必要であったにもかかわらず申告を怠った場合、以下のようなペナルティが課されます。
| ペナルティ | 内容 |
|---|---|
| 延滞税 | 税金が期日までに納付されない場合に課されるペナルティ。 利息の性質を有します。 |
| 無申告加算税 | 期日までに確定申告をしなかった場合に課されるペナルティ。 税率は納付すべき税額に対して ・50万円までの部分：15％ ・50万円を超え300万円までの部分：20％ ・300万円を超える部分：30％ |
なお、仮装・隠ぺいなどの悪質な行為があると判断された場合は、無申告加算税に代わって重加算税が課されます。この場合、税率は40％です。
【FAQ】不動産売却後の確定申告の要不要に関するよくある質問
不動産売却後の確定申告の要不要に関するよくある質問4つを紹介します。
物件の種類によって確定申告の要不要が違うことはある？
不動産売却の確定申告の要不要には、物件の種類は関係しません。確定申告の要不要に影響するのは、譲渡所得の有無および金額のみです。物件の種類に関係なく、譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要となります。
相続財産の売却など、売却事由によって確定申告の要不要が違うことはある？
売却事由の違いは確定申告の要不要に関係ありません。相続によって取得した不動産であっても、売却によって譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。
別荘など所有目的によって確定申告の要不要が違うことはある？
所有目的による確定申告の要不要の違いはありません。普段は使用していない別荘でも、売却によって譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。
なお、売却した不動産の所有目的によって適用される特別控除が異なるケースはあります。たとえば同じ建物でも、マイホームの場合は3,000万円までの特別控除を受けられますが、別荘の場合は特別控除がありません。
いずれにせよ所有目的に関係なく、譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。
確定申告が必要と気付いたが既に期日を過ぎてしまった。対処法は？
確定申告期日を過ぎてしまった場合、とにかく早く期限後申告を行うことが大切です。期日を過ぎてしまった以上ペナルティは避けられませんが、期限後申告のタイミングが早いほどペナルティが軽く済みます。
期限後申告の場合に発生する税金として延滞税と無申告加算税が挙げられます。延滞税は期限を過ぎてからの期間が長いほど税額が増える仕組みです。なお1,000円未満の部分は切り捨てられるため、計算によって算出した延滞税が1,000円未満であれば納付義務は発生しません。
また、税務署の調査を受ける前に自主的に期限後申告をした場合、無申告加算税の税率は5％軽減されます。
さらに以下の要件をすべて満たす場合、無申告加算税は免除されます。
- 法定申告期限から1カ月以内に自主的に期限後申告をした
- 納付すべき税額の全額を確定申告前に（法定納期限までに）納付している
- 過去5年間に、無申告加算税または重加算税を課されたことがない
- 過去5年間に、期限内申告をする意思があったと認められる場合の無申告加算税の不適用を受けていない
まとめ
不動産売却によって譲渡損失が発生した場合は、確定申告が不要になります。また、勤務先で年末調整を受けた給与所得者で、譲渡所得とほかの所得の合計が20万円以下の場合も確定申告は不要です。
前述した2つのケースに当てはまらない場合は、不動産売却後の確定申告が必要です。不動産売却後は基本的に確定申告が必要という前提で考えるのがよいでしょう。
不動産売却後の確定申告はほぼ確実に必要である以上、税金について気にするよりも、不動産を納得して売却するほうが大切です。譲渡所得が発生しなければ確定申告は不要になりますが、満足のいく不動産売却ができているとはいえません。
納得のいく不動産売却ができるよう、事業者に相談したうえで不動産売却を進めることが大切です。
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