「不動産売却したけど、確定申告のやり方がわからず不安……。」
「確定申告をせずに済むのなら、できるだけやりたくない」
このような悩みを抱えていませんか？
不動産売却によって利益が発生した場合、ほぼすべてのケースで確定申告が必要になります。
不動産売却の確定申告はルールが特殊で複雑な部分が多く存在します。特に会社員などの給与所得者は確定申告の経験がない方も多く、不動産売却後の確定申告に不安を感じる人も多いでしょう。
しかし確定申告をしない、もしくはやり方が誤っていた場合、ペナルティを受けたり損をしたりすることもあります。
今回は不動産売却後に確定申告が必要になるケースや必要書類、確定申告の進め方等について詳しく解説します。
目次
不動産売却後の確定申告が必要なケースと不要なケース
不動産売却後の確定申告が必要か不要かについては、不動産売却による利益の有無によって決まります。
なお、この記事では原則として居住用不動産を売却したケースを例にして取り上げます。
利益がでた（譲渡所得がある）
譲渡所得とは、不動産売買において、売却額から取得費や譲渡費用を引いたあとに残る利益のことです。
取得費には、売却した不動産の購入費や建築費、修繕費などが含まれ、譲渡費用には、売却前や譲渡時にかかった手数料や印紙税などが含まれます。
不動産売却によって利益がでた場合、すなわち譲渡所得がある場合は、基本的にすべてのケースで確定申告が必要です。確定申告を怠ると、延滞税や無申告加算税等のペナルティ対象になります。
譲渡所得に関する特例の適用によって、利益がでても税額がゼロになるケースもあります。
しかしこの場合でも、譲渡所得に関する特例を受けるために確定申告を行う必要があります。期日までに確定申告をしなければ特例の要件を満たしていないものとされ、控除が適用されません。
利益なし（譲渡損失がある）
譲渡損失とは、不動産の売却額から取得費や譲渡費用を引いた際に計上される損失のことです。
譲渡損失が発生した場合は、不動産売却に関する確定申告をしなくても問題ありません。
しかし、一定の要件を満たす場合は、確定申告を行うことで譲渡損失を翌年以降に繰り越すことができます。もし翌年以降に課税所得が発生した場合、繰り越した譲渡損失との相殺により課税所得の減額が可能です。
不動産売却による利益がない場合でも、確定申告を行うメリットは存在するといえます。
翌年以降に給与以外の所得が見込めるなら譲渡損失があったとしても確定申告しておくとよいでしょう。
不動産売却後の確定申告に必要な書類
不動産売却後の確定申告に必要な書類として以下の8つが挙げられます。
- 売買契約書
- 確定申告書第一表・第二表
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 不動産の取得費用を確認できる書類
- 不動産の譲渡費用を確認できる書類
- 本人確認書類
- 登記事項証明書
それぞれの書類について詳しく解説します。
売買契約書（写し）
売買契約書は以下の2種類が必要です。
- 不動産購入時の売買契約書
- 不動産売却時の売買契約書
売買契約書は不動産の取得費や売却価格を確認するために必要な書類ですが、申告書への添付は不要です。
しかし、もし税務調査が行われたら、その際に売買契約書を提示できなければ確定申告の内容を否認されてしまうおそれがあるため、備えておく必要があります。
一般的に、売買契約書は仲介する不動産会社が作成しています。売買契約書を紛失した場合は、不動産会社に依頼して写しをもらいましょう。
確定申告書第一表・第二表
確定申告書第一表・第二表は不動産売却に限らず、所得税の確定申告をするすべてのケースで必要な書類です。確定申告書第一表・第二表の入手方法として以下の3つが挙げられます。
- 税務署や市役所で入手する
- 国税庁の公式サイトでダウンロードしたものを印刷する
- 国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で作成した確定申告書を印刷する
参照：
国税庁
国税庁 確定申告書等作成コーナー
確定申告書第三表（分離課税用）
確定申告書第三表（分離課税用）は、譲渡所得をはじめとした分離課税の所得について記載する書類です。前節で紹介した確定申告書第一表・第二表と同じ方法で入手できます。
不動産売却による譲渡所得は、ほかの所得と合算せず分離して税額を計算する必要があります。そのため確定申告書第一表・第二表とは別で、分離課税専用の申告書である第三表も作成・提出が必要です。
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
課税所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）は、課税所得の計算に必要な各種情報を記載する書類です。売却後に税務署から送られてきますが、税務署の窓口や国税庁の公式サイトでも入手できます。
課税所得の内訳書に記載する事項として以下の例が挙げられます。
- 売却した不動産に関する基本情報：所在地や不動産の種類
- 不動産を売却した相手（買主）
- 不動産の購入価格
- 不動産の譲渡価格
- 不動産の売却のためにかかった費用：仲介手数料や収入印紙代等
確定申告書とあわせて提出が必要です。
不動産の取得費を確認できる書類
不動産の購入時にかかった費用を確認できる書類も用意する必要があります。取得費を確認できる書類に不足があると、課税所得の計算時に差し引ける取得費が少なくなり、税金が高くなってしまいます。
不動産の取得費に該当する支出の例は以下の通りです。
- 不動産の購入額
- 不動産会社に支払った仲介手数料
- 収入印紙代
- 登記費用
- 不動産取得税
- 借入金の利子
- 測量費
- 設備費
なお、借入金の利子を計上するには一定の要件を満たす必要があります。
不動産の譲渡費用を確認できる書類
不動産の取得費用と同様に、不動産の譲渡費用を確認できる書類も必要です。譲渡費用に該当する支出として以下の例が挙げられます。
- 不動産会社に支払った仲介手数料
- 売主が負担した収入印紙代
- 家屋の明け渡しをしてもらった場合の立退料
- 解体費用
本人確認書類
確定申告書を紙で提出する場合は本人確認書類の提示やコピーの提出が必要です。e-Taxで提出する場合は本人確認書類を別途用意する必要はありません。
本人確認のために必要な書類は、マイナンバーカードを持っているか否かで異なります。
マイナンバーカードがある場合は、マイナンバーカードが個人番号確認書類と身元確認書類の両方の役割を果たすため、マイナンバーカード1枚で問題ありません。
マイナンバーカードがない場合は、マイナンバーが記載された書類のほか、運転免許証や保険証などの身元確認書類も併せて提出する必要があります。
登記事項証明書
売却した不動産の登記事項証明書は、以下の情報を確認するために必要です。
- 不動産の所有者をはじめとした各種基本情報
- 売却により所有権の移転が正しく行われたこと
登記事項証明書は不動産の所在地を管轄する法務局の窓口や、オンライン申請システムを利用して入手できます。
参照：登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと
不動産売却後の確定申告のやり方
ここでは不動産売却後の確定申告のやり方について詳しく解説します。
確定申告のやり方・手順
不動産売却後の確定申告の大まかな流れは以下の通りです。
- 確定申告の必要書類を用意する
- 課税所得の内訳書を作成する（書類の記入を進めることで確定申告書に記載する所得額を計算できます）
- 確定申告書第一表の左半分、および確定申告書第二表を作成する
- 2で作成した課税所得の内訳書の内容を、確定申告書第三表に転記する
- 確定申告書第三表の作成を進めて税額を計算する
- 5で計算した税額を、確定申告書第一表の（31）に転記する
- 確定申告書第一表の右半分を埋める
- 確定申告書を添付書類とあわせて提出する
なお国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で作成する場合、画面の案内に沿って必要事項を入力すれば確定申告書が自動で完成します。
また、確定申告書の提出期間は毎年、2月16日から3月15日です。この日が休日や祝日にあたる場合は、翌営業日が提出最終日になります。
確定申告を行う方法・手段
確定申告を行う方法・手段として3つのパターンが挙げられます。それぞれ異なるメリット・デメリットがあるため、自分に合う方法を選びましょう。
1.自分でやる
書類の用意から確定申告書の作成、提出まで自分で行う方法です。
すべて自分で対応するため専門家への報酬支払いが発生せず、コストを最小限に抑えられます。ただし会計や税務の知識がないとミスや漏れが起こりやすく、誤った内容で申告・納税をしてしまうおそれがあります。
2.税理士に頼む
税務の専門家である税理士に依頼すれば、自身の手間を最小限に抑えつつも適切な確定申告が可能です。不動産売却に詳しい税理士を選べば節税につながるアドバイスも期待できるでしょう。
ちなみに、どの範囲まで税理士に依頼するかや、譲渡価額によっても変動しますが、税理士への報酬相場は10万～20万円程度です。
税理士に支払う報酬コストと、自分でやる手間とを比較して決めるとよいでしょう。
3.弁護士に頼む
確定申告は税理士登録をしている弁護士に依頼することも可能です。
弁護士に依頼すれば、法律面でのサポートを受けられるメリットがあります。不動産売却後に際して法的な問題や不安がある場合、弁護士への法律相談とあわせて確定申告を依頼するのもよいでしょう。なお、弁護士は税理士より報酬が高額な傾向があります。
確定申告は一見複雑ですが、昨今は情報を得る手段が多く、必要であればすぐに調べられる環境のため、そこまで身構える必要はありません。
それよりも、まずは不動産を確実に、納得できる価格で売却することが大切です。
不動産売却後に必要な確定申告を怠るリスク
不動産売却によって譲渡所得が発生したにも関わらず確定申告を怠ると、以下のような事態が起こります。
警告通知書が届く
確定申告の期限を過ぎると、税務署から確定申告および納税を催促する「警告通知書」が送付されます。
警告通知書が届いた場合、附帯税の発生はほぼ確実です。また、附帯税は納付期限の翌日から実際に納付する日までの日数に応じて課される税額が決まるので、支払いが遅れるほど金額が増加します。
附帯税の額を最小限に抑えるため、期限後でもなるべく早く確定申告および納税を行いましょう。
附帯税の発生
附帯税とは期日までに申告や納税をしなかった場合や、納税額が過少であった場合に課される税金です。必要な確定申告を怠ると、以下のような附帯税が発生します。
| 延滞税 | 期限までに納付されない場合に課される税金。 |
| 無申告加算税 | 確定申告が必要な人が申告を怠った場合に課される税金。 なお、申告はしたものの金額が過少であった場合は、「過少申告加算税」が課される。 |
| 重加算税 | 仮装や事実の隠ぺい、および意図的に申告を怠った場合に課される税金。 |
【ケース別】不動産売却後の確定申告について
最後に、特殊なケースにおける不動産売却後の確定申告について解説します。
年金受給者が不動産売却をした場合の確定申告
不動産売却によって利益が発生した場合は、年金受給者であっても確定申告を行う必要があります。
不動産売却による譲渡所得が今後受け取る年金額に影響をすることはありません。
しかし、75歳以上の後期高齢者が不動産売却をした場合は、国民健康保険料が値上がりします。
後期高齢者の国民健康保険料は、前年の所得によって金額が決まります。年金受給者の国民健康保険料は、年金から天引きされているので、年金支給額が減ってしまったと感じるかもしれません。
専業主婦が不動産売却をした場合の確定申告
本人所得のない専業主婦が不動産売却した場合も確定申告が必要です。譲渡所得が発生したら、本人の属性やほかの所得の有無に関係なく確定申告が必要になります。
共有名義の不動産を売却した場合の確定申告
売却した不動産が共有名義だった場合、確定申告書を作成する前に以下の作業が必要です。
- 不動産売却による利益を計算する
- 売却した不動産の持分割合に応じて各々の譲渡所得を計算する
不動産売却による利益は、以下の計算式で求めます。
譲渡価額 – ( 取得費 + 譲渡費用 )
Aさんの持分割合が60％なら、不動産売却益に60％を乗じた額がAさんの計上する譲渡所得になります。
以降の流れは通常の不動産売却による確定申告と同じです。
投資用不動産や事業用不動産を売却した場合の確定申告
投資用不動産や事業用不動産を売却した場合の確定申告のやり方は、居住用不動産を売却した場合とほとんど変わりません。ただし、それぞれ利用できる特例が異なります。
居住用不動産を売却した場合に利用できる可能性がある主な特例
- 3,000万円の特別控除特例
- 軽減税率特例
参照：
No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
投資用不動産や事業用不動産を売却した場合に利用できる可能性がある主な特例
- 事業用資産の買換え特例
海外不動産を売却した場合の確定申告
海外不動産を売却した場合も、日本で確定申告を行う必要があります。譲渡所得や税額の計算方法は通常の不動産を売却した場合と同じです。
ただし、海外不動産の売却によって外国でも課税される場合、そのままでは日本と外国で二重に課税されてしまいます。外国でも所得税に相当するものが課税される場合、二重課税を調整するために外国税額控除の手続きが必要です。
外国税額控除を受けるには、所定の方法に基づいた控除額の計算および一定の書類を添付する必要があります。
まとめ
不動産売却によって利益がでた場合は確定申告が必要です。必要書類を漏れなくそろえた上で、今回紹介した方法で確定申告を進めましょう。
もし不動産売却後の確定申告について疑問や不安があれば、税務署で手続きを行うのが安心です。税務署の相談窓口を利用すれば、確定申告の進め方から税額の計算方法まで丁寧に教えてもらえます。
また、確定申告のさらに前段階である不動産売却そのものを成功させることも大切です。不動産売却の成功とは、納得のいく価格で売却できることといえるでしょう。
不動産を納得のいく価格で売却できるよう、不動産売買を専門とする事業者へ相談することをおすすめします。
