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「マンションを売却したら、税金はどれくらいかかるのだろう？」
「売却後、どのような手続きが必要なのだろう？」
マンションの売却を検討していると、税金に関する手続きで不安や疑問を感じる方も多いでしょう。特に初めて売却を経験する方にとっては、どのくらい税金がかかるのか、どのように納付するのかが気になるポイントです。
今回は、マンション売却時に発生する税金の種類や金額の目安、そして必要な手続きについて、わかりやすく解説します。
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地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。
記事の構成
マンション売却に関わる税金一覧
まずは、マンション売却時にかかる主な税金について紹介します。
税金一覧
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
- 固定資産税・都市計画税
- 相続税
それぞれの税金の内容を理解しておくことで、マンション売却後の資金計画をスムーズに進めることができます。
これから、これらの税金について1つずつ詳しく説明していきます。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンションを売却した際の「譲渡所得」に課される税金です。「譲渡所得」とは、売却で得た収入から、購入費用や売却時にかかった経費を差し引いた金額のことを指します。
マンション売却における主たる税金がこの譲渡所得税です。
ただし、譲渡所得税は必ずしも発生するわけではありません。計算方法を誤ると、不要な税金を支払うリスクがあります。そのため、正確な税額を算出するためにも、この税金について正しい理解を持つことが重要です。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書など、法律で定められた特定の文書に課される税金です。マンションの売却では、買主との間で作成する売買契約書が該当し、印紙税の対象となります。
印紙税の金額は、売却価格に応じて変動します。また、不動産の譲渡契約書には印紙税の軽減措置が適用される場合があり、通常よりも税額が抑えられます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 | – |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 | – |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
ちなみに、印紙税法で対象となる課税文書は、紙媒体の文書を指し、電子的に作成された契約書（電子契約書）はこれに該当しません。そのため、譲渡契約書が電子契約書の場合、印紙税が課されません。
ただし、電子契約書を紙に印刷し、契約の証拠として交付した時点でその印刷物が新たな「課税文書」とみなされ、印紙税の課税対象となります。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の権利や状況を法務局に登録する際に納付する税金です。
マンションの売却時、主に抵当権抹消登記にかかる費用（マンション1件につき1,000円）が売主の負担として生じます。
一方、所有権移転登記は通常、買主が負担するのが一般的です。所有権移転登記にかかる税額は、固定資産税評価額を基に算出されます。
消費税
マンション売却における消費税は、基本的に個人がマイホームを売却する場合には課税されません。これは、消費税が事業として行われる取引に課される税金であるためです。
たとえば、不用品をリサイクルショップに売る際に消費税が発生しないのと同様、個人の住宅を売却する場合も消費税を納める義務はありません。
ただし、マンション売却に伴う一部の費用には消費税が含まれることがあります。たとえば、不動産会社に支払う仲介手数料や引っ越し費用などのサービスには消費税が課されるため、これらの費用を計算に含める必要があります。
なお、売却が事業として行われていると見なされる場合や、課税事業者に該当する場合には消費税の納税義務が発生するケースがあります。
固定資産税・都市計画税
固定資産税と都市計画税は、マンションを含む建物や土地に課される税金で、毎年1月1日時点の所有者に納税義務が発生します。そのため、マンションを売却する場合、売却後の所有者（買主）ではなく、1月1日時点の所有者（売主）が納税義務者となるのが一般的です。
たとえば、売却日が2月1日だった場合、納税義務者は売主ですが、実際の所有者は買主に変わっています。
このズレを調整するため、固定資産税や都市計画税の金額を所有日数で按分し、清算金として別途請求とするのが一般的です。ただし、按分の基準日は法律で定められていないため、具体的な計算方法は売主と買主の話し合いで決める必要があります。
なお、売却日以降の未経過分（1月1日から売却日までの分）については「未経過固定資産税」や「未経過都市計画税」と呼ばれ、この金額を売却価格に加算した場合、譲渡所得に含める必要があります。
相続税（取得費加算特例）
マンション売却に関する税金を考える際、実は相続税も関係する場合があります。相続したマンションを売却する際には、取得費加算の特例という制度を利用できる可能性があるためです。
この特例は、相続税の一部をマンションの取得費として譲渡所得の計算に加算できる制度で、適用されれば譲渡所得税を節税できるメリットがあります。
ただし、この特例を受けるには一定の要件を満たす必要があります。
主な要件
- マンションを相続や遺贈で取得したこと
- 相続税が課税されていること
- 相続開始日の翌日から、相続税申告期限の翌日以降3年以内に売却していること
マンション売却時にこの特例を活用すれば、税負担を大幅に軽減できる場合があります。相続で取得したマンションの売却を検討している場合は、この制度を知っておくことが重要です。
参照：NO3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例┃国税庁
マンションの売却でかかる税金（譲渡所得税）の計算方法
続いて、譲渡所得税の計算方法について詳しく解説します。
譲渡所得税を正しく計算するためには、まず「譲渡所得」を正確に求める必要があります。譲渡所得は、以下の計算式で求めます。
譲渡所得 = 譲渡価額 – ( 取得費 + 譲渡費用 )
譲渡価額はマンションの売却金額を指しますが、固定資産税や都市計画税の未経過分を受け取った場合、その金額も譲渡価額に加算する必要があります。
取得費はマンション購入時にかかった費用で、以下が含まれます。
- 購入金額（減価償却相当額を控除）
- 登録免許税（登記費用を含む）
- 不動産取得税
- 印紙税
- 購入時の仲介手数料
- リフォーム費用
- マンション使用開始までの借入金利子の一部
譲渡費用はマンション売却時にかかった費用で、以下が含まれます。
- 売却時の仲介手数料
- 売主負担の印紙税
- 借家人への立退料（賃貸の場合）
- 違約金（売買契約を変更するために支払った場合）
これらを計算して求めた譲渡所得に、以下の計算式を用いて譲渡所得税を算出します。
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
税率はマンションの所有期間によって異なります。
| 区分 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
譲渡所得税の計算は複雑で、正確に行わないと余計な税金を支払うことになりかねません。税制優遇措置についても別途確認し、無駄のない計算を心がけましょう。
マンション売却でかかる税金（譲渡所得税）の計算シミュレーション
前述した譲渡所得税の計算方法を基に、実際にどれくらい税金がかかるのかをシミュレーションします。
| 物件種別 | マンション（鉄筋コンクリート造） |
|---|---|
| 売却不動産の所有期間 | 8年 |
| 譲渡価額 | 5,500万円 |
| 譲渡費用 | 500万円 |
| 購入価額 | 4,000万円（土地 2,000万円、建物 2,000万円） |
| 減価償却費相当額 | 240万円（償却率：0.015） |
| 購入費用 | 400万円 |
| 適用する特例 | – |
取得費
2,000万円 – 240万円（減価償却費相当額） + 2,000万円（購入価額） + 400万円（購入費用） = 4,160万円
譲渡所得
5,500万円（譲渡価額） – 4,160万円（取得費） – 500万円（譲渡費用） = 840万円
譲渡所得税
840万円（譲渡所得） × 20.315% = 約170万円
今回のパターンでは所有期間が8年間なので長期譲渡所得となり、税率は20.315％となります。
続いて、この条件において後述する「居住用財産の3,000万円控除」を適用してみましょう。
課税譲渡所得
170万円 – 170万円（特別控除額） = 0円
※特別控除額は最大3,000万円ですが、この控除により課税譲渡所得がマイナスになることはないので、譲渡所得と同額です。
譲渡所得税
0円
マイホームを売却する場合、一定の条件を満たすことで特別控除が適用され、譲渡所得税が発生しないケースがあります。そのため、譲渡所得が多額になる場合でも、譲渡所得税がゼロ円となることが少なくありません。
マイホームの売却を検討している方は、税金に過度な不安を抱く必要はなく、信頼できる事業者に相談しながら売却を進めることが大切です。必要に応じて、専門家のアドバイスを受けると安心です。
マンション売却でかかる税金に使える特別控除などの特例
マンション売却にはさまざまな税制優遇措置があり、これらを活用することで税金を大幅に節減することが可能です。ここでは、代表的な優遇措置について紹介します。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マンション売却に関する代表的な税制優遇措置の1つが、3,000万円特別控除です。この制度では、マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円が控除されるため、多くのケースで譲渡所得税が発生しなくなります。マイホームの所有期間に関係なく適用される点も特徴です。
適用を受けるには、居住している家屋や以前住んでいた家屋（住まなくなってから3年以内に売却するもの）であることなど、いくつかの要件を満たす必要があります。また、売却先が親族や特別な関係のある人でないことも条件に含まれます。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
空き家特例は、相続で取得したマンションの売却に適用される税制優遇措置です。この特例では、条件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。ただし、令和6年1月1日以降に、相続もしくは遺贈でマンションを取得した相続人が3人以上の場合は、控除額が最大2,000万円になります。
また、この特例と前述の「居住用財産の3,000万円控除」を併用することが可能です。ただし、2つの特例を同年内に利用する場合、3,000万円が控除上限額となります。
参照：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
譲渡所得税の軽減税率は、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に適用される税率の優遇措置です。
| 売却益が6,000万円以下の部分 | 税率14.21％ |
|---|---|
| 売却益が6,000万円超の部分 | 税率20.315％ |
たとえば、譲渡所得が6,500万円の場合、6,000万円には軽減税率14.21％が適用され、残りの500万円には標準税率20.315％が適用されます。この分離課税により、長期所有のマイホームを売却する際の税負担を軽減できます。
本特例は3,000万円特別控除と併用可能です。
参照：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
特定の居住用財産の買換えの特例
マイホームを買い換えた際に適用される特例では、現時点で所有しているマイホームの売却による譲渡所得税の納税を、新たに購入したマイホームを売却する時まで先延ばしにすることができます。この特例を利用することで、買い換え時の資金負担を軽減できます。
ただし、この特例は、ほかの税制優遇措置と併用できない点に注意が必要です。
参照：No.3302 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁
事業用資産の買換えの特例
事業用として利用している土地建物（マンション含む）を売却し、一定期間内に新たな土地建物を購入した場合に適用される特例です。
この制度では、もともと所有している事業用マンションの売却に伴う譲渡所得税の納税を、新たに購入した事業用の土地建物を売却するときまで先延ばしすることができます。これにより、買替時の資金負担を軽減することが可能です。
ただし、元の事業用資産の売却に伴う譲渡所得税の納税を先延ばしにできるだけで、非課税になるわけではありません。
参照：No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例｜国税庁
マンション売却後の確定申告について
マンション売却で譲渡所得が発生した場合、個人・事業者を問わず確定申告書を提出する必要があります。もし確定申告書の内容に誤りがあったり、提出期限までに申告を行わなかった場合、通常の所得税に加えて追徴課税が課される可能性があります。こうしたペナルティを防ぐためにも、確定申告の正しい理解と適切な作成が重要です。
マンション売却後の確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。
マンション売却後の税金はいつ払う？
マンション売却で譲渡所得が発生した場合、確定申告を通じて所得税や住民税を納付する必要があります。これらの税金はそれぞれ異なる手続きや期限で支払うため、スムーズに納税を進めるためにも仕組みを理解しておきましょう。
所得税の納付
所得税は、譲渡所得に基づき計算され、確定申告書の提出後に納付します。納付期間は毎年2月16日から3月15日まで（申告期限が休日に当たる場合は、その翌営業日が期限となるため、年によって前後する場合あり）となっており、以下の方法で支払うことが可能です。
- 金融機関の窓口で現金納付
- 税務署の窓口での納付
- ネットバンキングを利用した電子納税（e-Tax）
住民税の納付
住民税は、確定申告書を基に市区町村が計算し、申告した年の5月以降に納付書が送付されます。送付された納付書に記載された期限内に、以下の方法で支払います：
- 金融機関や郵便局の窓口
- コンビニエンスストア
- 市区町村役場の窓口
一括で支払うほか、年4回の分割払い（通常は6月、8月、10月、翌年1月）も可能です。詳細は納付書を確認しましょう。
その他の税金の納付
譲渡所得にかかる税金は所得税と住民税だけではなく、状況によっては復興特別所得税も課されます。これは所得税額に対して2.1%が上乗せされる形で計算されます。
【FAQ】マンション売却でかかる税金に関するよくある質問
マンション売却でかかる税金に関するよくある質問についてまとめました。
投資用マンションを売却した場合の税金は、居住用とどう違う？
投資用マンションは事業目的で所有するため、居住用のマンションに適用される軽減税率や3,000万円特別控除は適用されません。また、投資用マンションの売却では、建物部分に消費税が課税されます（事業者による売却の場合）。
譲渡所得は年末調整の対象になる？
譲渡所得は年末調整の対象外です。譲渡所得に関する所得税は確定申告により納付する必要があるため、年末調整で手続きする必要はありません。
売却マンションと住民票に記されている住所が異なる場合はどうなる？
売却は可能ですが、居住用財産の3,000万円特別控除を受けるには、そのマンションに住んでいたことを証明する書類（例：戸籍の附票、水道光熱費の領収書など）を確定申告書に添付する必要があります。
譲渡所得があると扶養からはずれる？
| 社会保険の扶養 | 譲渡所得が一時的な所得とみなされる場合、売却により扶養から外れることはありません。 |
|---|---|
| 所得税の扶養 | 譲渡所得が一定額を超えると、配偶者控除や配偶者特別控除の適用が受けられなくなります。 |
まとめ
今回は、マンション売却時にかかる税金とその納付手続きについて解説しました。特に、譲渡所得税について正しく理解していないと、余計な税金を支払うリスクがあり、せっかくの売却益が減少してしまう可能性もあります。
一方で、マンション売却には所有形態を問わず、さまざまな税制優遇措置が用意されています。特にマイホームの売却では、大幅な節税が可能な制度があるため、これらを活用することで税負担を大きく軽減できます。
税負担を意識することも必要ですが、マンションを高く売ることも手元に残る資金を最大化するために重要です。適切な不動産会社選びをして、後悔のないマンション売却にしてくださいね。
逆瀬川勇造さん からのコメント
宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士
不動産売買における売買契約書や重要事項説明書は以前は対面での契約が義務付けられていましたが、コロナ禍などを背景に2022年5月に法改正され、電子契約が可能となりました。電子契約にすることにより、印紙税が不要になる他、遠方の方とも契約しやすくなるといったメリットがあります。まだまだ、不動産という大きな金額の売買契約で電子契約を選ぶことに抵抗がある方もいらっしゃるかと思いますが、選択肢の一つとして覚えておくとよいでしょう。