マンション購入の初期費用・諸費用はいくら？払えない場合の対策も紹介

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「マンションを購入したいけれど、初期費用がどれくらい必要なのか分からず不安……」
「準備段階でどのくらいの金額を用意すればいいの？」

こうした悩みを抱えている方は少なくありません。マンションを購入する際には、物件価格に加えて、頭金、仲介手数料、住宅ローン関連費用などの初期費用やそれに関連する費用が発生します。

初期費用を事前に把握することで、具体的で無理のない資金計画を立てやすくなります。この記事では、初期費用の具体的な金額、支払いのタイミング、さらに負担を軽減する方法を解説しています。

マンション購入を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

監修者 逆瀬川勇造さん

• 所属：

  合同会社7pockets

地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。

【一覧】マンション購入時にかかる初期費用・諸費用 

マンション購入時には、物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。主な費用には以下のようなものがあります。

• 頭金
• 手付金
• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記に関する費用
• 不動産取得税
• 固定資産税
• 保険料
• 管理費・修繕積立金（前払い分） 
• 引っ越し費用

それぞれの概要を説明します。

頭金

マンション購入にかかる費用に対して、自己資金で支払うお金のことです。

頭金を多めに用意することで、住宅ローンの借入額が減少し、月々の返済額を抑えることが可能です。また、一部の金融機関やローンの種類によっては、頭金を多く準備することで金利が低くなる場合もあります。

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手付金

手付金は、マンション購入の際に支払う契約金の一部で、一般的には物件価格の5～10％程度が相場です。契約後に買主が契約を解除したい場合は、手付金を放棄することで解約できます。一方、売主が契約を解除する場合は、手付金の倍額を返還することが必要です。

支払った手付金は最終的な決済の際にマンション購入代金に充当されます。

仲介手数料 

仲介手数料は、仲介を依頼した不動産会社に支払う報酬です。宅建業法で上限が定められており、以下の計算式で算出されます。

不動産会社が仲介せず、売主から直接購入する際は不要です。

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印紙税 

印紙税は不動産売買契約書や住宅ローン契約書に貼付する形で納税するもので、契約金額によって税額が異なります。例えば、1,000万円超〜5,000万円以下で2万円です。

ただし、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間で、土地・建物のの売買契約書は印紙税の軽減措置の対象となります。1,000万円超〜5,000万円以下では1万円です。

参照：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

登記に関する費用

不動産登記は不動産の権利関係を公に証明するために必要です。不動産登記を行う際は、登録免許税のほか、司法書士への報酬が別途発生します。

参照：
土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ｜法務局
特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ｜法務局

住宅ローンを組む際に必要な抵当権の設定登記のほか、新築マンションを購入する場合は所有権保存登記、中古マンションであれば所有権移転登記を行います。

また、司法書士への報酬は登記内容により異なりますが、数万円程度が相場です。

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不動産取得税

不動産取得税は、土地や家屋を購入、建築、贈与などで取得した際に課税される税金です。有償・無償や登記の有無に関わらず課税されますが、相続による取得など特定の条件下では非課税となります。

また、不動産取得税は新築や中古住宅の条件に応じて控除や減額が適用されます。控除額は、特例適用住宅で最大1,200万円（長期優良住宅の場合は1,300万円）、対象には床面積や耐震基準などの要件があります。

また、耐震基準に適合しない中古住宅でも、取得後6カ月以内に耐震改修を行うと不動産取得税の減額が受けられます。

参照：住宅などの不動産取得税の軽減｜愛知県

軽減措置を受ける場合は、取得から60日以内に管轄する税務事務所に申告します。送付された納税通知書の指定期日までに金融機関やコンビニ等で納付が必要です。

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固定資産税・都市計画税

固定資産税は、土地や建物などの固定資産に課される税金です。一方、都市計画税は、都市のインフラ整備（道路、公園、下水道など）や都市計画事業の費用を賄う目的で、市街化区域内にある土地や建物に課されます。

マンションの場合、専有部分の建物と敷地の持分割合に応じて課税されます。

税額は、固定資産評価額に税率（固定資産税は標準税率：1.4％、都市計画税は制限税率：0.3%）を掛けて計算され、評価額は市場価格ではなく自治体が算定する価格が基準です。

中古マンションの購入初年度は引き渡し日以降の期間分を負担するため、売主と日割り計算で調整する「固定資産税精算金」が初期費用に含まれます。

1月1日時点の所有者が納税義務者となり、翌年4～6月頃に自治体から納付書が送られてきます。そのため1月2日以降に完成した新築マンションの初年度には固定資産税はかかりません。

なお、年内に完成したものの、翌年1月1日時点に登記がされていない新築物件において、固定資産税の課税対象となった判例もあります。

参照：最高裁判所 平成26年９月25日判決  平成25(行ヒ)35  固定資産税等賦課取消請求事件

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住宅ローン関連費用

住宅ローン関連として、以下のような費用があります。

• ローン手数料
• ローン保証料
• 印紙税（ローン契約）
• 団体信用生命保険料

これらは、契約時にまとまった資金が必要になる重要な初期費用です。借入金額の5%前後とも言われますが、手数料や保証料、保険料など、費用の種類や金額は金融機関や借入条件、新築か中古かによって大きく異なります。

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保険料 

火災保険料と地震保険料も、マンション購入時の費用として見込む必要があります。

住宅ローンを組む際は、火災保険への加入は必須で、地震保険への加入は任意です。保険対象や補償内容などを検討して加入する保険を選択する必要があります。

保険料は、マンションの構造（鉄筋コンクリート造かどうか）、専有面積、所在地（地震リスクの高低）や選択する保険プラン（補償内容や保険期間）によって大きく異なります。

長期契約を選ぶことで割引を受けられる場合もあるため、事前に複数の保険会社で見積もりを比較するとよいでしょう。

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管理費・修繕積立金 

マンションの所有者は、管理費と修繕積立金を支払う必要があります。管理費は共用部分の維持や清掃、設備の運営に充てられ、修繕積立金は将来的な大規模修繕に備えて積み立てられる費用です。

新築マンションの場合、引き渡し時に修繕積立基金としてまとまった金額を一括で支払うケースが多く、中古マンションでは売主との間で日割りで精算を行います。

引っ越し費用 

引っ越し業者への支払いや、新居の家具・家電の購入費用、搬入費用なども考慮する必要があります。 

マンション購入時の初期費用はいつ払う？ 

マンション購入時の初期費用の支払いタイミングは、費用の種類によって異なります。
一般的な支払いスケジュールは以下のとおりです。

計画的な資金準備により、スムーズな取引と入居が可能になります。

マンション購入時の初期費用の計算シミュレーション 

マンション購入時の初期費用は、新築か中古か、また頭金の有無によって大きく変わります。ここでは、それぞれのケースについて具体的な計算例を示します。

新築マンションの場合

条件

• 物件価格：4,000万円
  • 土地：1,000万円
  • 家屋：3,000万円
• 床面積：80平方メートル
  • マンション敷地：1,200平方メートル
  • 持ち分：64分の1
• 頭金：物件価格の10％
• 手付金：物件価格の5％（頭金に含む）
• 仲介手数料：不要（分譲会社から直接購入）
• 火災保険：10年契約で一括払い
• 修繕積立基金：物件の規模から計算

合計：約780万5,000円

中古マンションの場合

条件

• 物件価格：4,000万円
  • 土地：1,000万円
  • 家屋：3,000万円
• 築年数：24年
• 床面積：80平方メートル
  • マンション敷地：1,200平方メートル
  • 持ち分：64分の1
• 頭金：物件価格の10％
• 手付金：物件価格の5％（頭金に含む）
• 仲介手数料：物件価格に基づく速算式適用
• 火災保険：5年契約で一括払い
• 修繕積立金：売主の支払った購入月の修繕積立金を日割り支払い

合計：約839.1万円

頭金なしの場合について

頭金がない場合、初期費用の総額から頭金分が差し引かれますが、その分を住宅ローンで借りる形になります。

新築マンションの計算例

頭金400万円がない場合、初期費用は約174.5万円（574.5万円 – 400万円）になります。総借入額が4,000万円から4,400万円に増加するため、月々の返済額や利息負担が大きくなります。

中古マンションの計算例

頭金350万円がない場合、初期費用は約236.5万円（586.5万円 – 350万円）になります。総借入額が3,500万円から3,850万円に増加し、新築同様、月々の返済額や総支払額が増える点に注意が必要です。

頭金なしでも購入は可能ですが、返済負担が増えるため、金利や返済計画を十分に検討することが重要です。

マンション購入時の初期費用の相場・平均的な金額 

マンション購入時の初期費用の相場は、新築と中古で異なります。具体的な金額の目安を物件価格別に見てみましょう。

表記の金額は頭金を含んでいません。頭金を支払う場合は、別途用意する必要があります。

実際の費用は、物件の特性や地域、金融機関の条件などによって変動します。不動産会社や金融機関に相談し、詳細な見積もりを取るとよいでしょう。

マンション購入時の初期費用を住宅ローンに組み込むケースについて 

マンション購入時の初期費用を全額用意するのが難しい場合、一部の費用を住宅ローンに組み込むことで、購入時の資金負担を軽減できます。

住宅ローンに組み込み可能な諸費用 

以下のような諸費用は、場合によっては住宅ローンに組み込むことが可能です。ただし、金融機関によって組み込み可能な費用の範囲が異なるため、事前に確認が必要です。

• 仲介手数料
• 登記に関する費用
• 住宅ローン保証料
• 火災保険料

一方で、不動産取得税、修繕積立基金などは、原則としてローンに組み込むことができません。

住宅ローンに組み込むデメリット 

初期費用を住宅ローンに組み込む場合には、いくつかのデメリットがあります。

まず、借入額が増えることで利息の負担が大きくなる点が挙げられます。例えば、200万円を住宅ローンに組み込むと、金利1.5％・返済期間35年の場合、約40万円の利息が追加で発生します。

また、借入額の増加に伴い月々の返済額も増えるため、家計の負担が大きくなる点にも注意が必要です。

さらに、オーバーローン（物件価格以上の借入）で借入する場合、一部の金融機関では高い金利が適用されることがあり、総返済額がさらに増加するリスクがあります。

マンション購入の初期費用を払えない場合について

初期費用が不足する場合には、以下の対応策を検討できます。

諸費用の一部を住宅ローンに組み込む

まず、一部の諸費用を住宅ローンに組み込むことで現金負担を軽減する方法があります。ただし、借入額が増えることで総返済額や月々の返済負担が大きくなる点に注意が必要です。

また、オーバーローンとなるため売却時に住宅ローン残債を売却価格が上回り、住宅ローンの一括返済が困難となる可能性があります。

親族から援助してもらう

次に、親族からの支援を受ける方法です。贈与を受ける場合は、直系尊属からの住宅取得資金の贈与に対する非課税特例を活用することで、一定額まで贈与税が免除されます。省エネ等住宅の場合は1,000万円、それ以外の住宅の場合は500万円まで非課税となるため、活用を検討しましょう。

その他、購入時期を延期して貯蓄を増やす、予算に合った安価な物件に変更するなど、購入計画を見直すことも現実的な手段です。さらに、自治体が提供する住宅支援制度や補助金を利用すれば、初期費用の一部を補うことができる場合があります。

参照：No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁

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【FAQ】マンション購入の初期費用に関するよくある質問 

ここではマンション購入に関するよくある質問に回答していきます。

初期費用を「なし」にすることはできる？ 

手付金を0円にし、かつ諸費用を全額住宅ローンに組み込むことができれば可能ですが、現実的には難しいケースが多いでしょう。前述のとおり、初期費用を抑える方法はありますが、総返済額が増加したり金利が高くなったり、いくつかのデメリットがあります。

初期費用は地域によって違う？ 

初期費用の相場は、地域というよりも主に地価や物件価格の違いによって異なります。例えば、東京都心部の高額マンションでは、物件価格が高いため頭金や諸費用も比例して高くなります。一方、地方都市の比較的安価なマンションでは、初期費用も抑えられる傾向があります。

また、登録免許税や不動産取得税などの税金は固定資産税評価額、仲介手数料は物件価格に基づいて計算されるため、地価が高い地域ではこれらの費用も高額になります。

まとめ 

マンション購入は大きな決断ですが、初期費用に関する不安を感じても解決策はたくさんあります。

不動産SHOPナカジツでは、物件探しからリフォームデザインプラン作成、資金計画までワンストップでサポートさせていただくので、多くの不安をまとめて解消できます。

マンション購入の初期費用に関する不安を解消し、快適な新生活をスタートさせましょう。

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逆瀬川勇造さん からのコメント

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

マンション購入時には大きな額の初期費用が必要になります。2024年現在ではまだ住宅ローン金利がそこまで高くないため「初期費用を貯めてからマンションを購入する」より、最低限必要な資金を貯めたうえで早い段階で購入したほうがお得になりやすいです。初期費用を貯める期間中にも家賃を支払う必要があり、例えば3年間初期費用を貯める間に家賃が10万円の物件に住んでいたら、それだけで360万円のマイナスになるからです。もちろん、高い買い物なので、実際には自分や家族を含めたライフプランなど踏まえながら購入を検討すべきですが、そのうえで、少しでもお得に購入したいという場合は早い段階で不動産会社に相談されることをおすすめします。