マイホームを持ちたい！となった時に、戸建てかマンションかという比較がよくされます。「絶対に庭が欲しい」ですとか「駅近は譲れない」または予算などの条件によってどちらが向いているのかが決まってはきますが、まずはそれぞれのメリット・デメリットを知っておいてから検討してみてはいかがでしょうか。購入してから「知らなかった！」となることもあるかもしれません。
また、マイホームは家というだけでなく、資産という一面もあります。将来に備え、物件の価値をどう考えたらよいかも見ていきましょう。
目次
戸建てのメリット・デメリット
まずは戸建て住宅のメリットデメリットをご紹介します。戸建て住宅にもハウスメーカーが販売する建売住宅、設計して建てる注文住宅があります。
メリット
費用面
・修繕積立金がかからない、管理費がかからない
戸建てであれば、マンションでは新築・中古、賃貸でも負担が必要となる修繕積立金が不要です。
・駐車場代がかからない
戸建であれば自己の敷地に駐車場を設けることができます。自分の土地ですから、スペースさえあれば何台分でも駐車スペースを作ることができます。また、居住スペースから駐車スペースまでが近いことで、マンションに比べ移動がスムーズな点もメリットです。
・固定資産税が安くなる傾向
不動産を所有すると、固定資産税を支払わなくてはなりません。不動産の固定資産税評価額は土地と建物で分けられます。
土地にかかる固定資産税には宅地に対する優遇措置があり、更地などに比べ固定資産税評価額が1/6になります。戸建ては住宅と建物の価格を分けて考えた際に土地価格が占める割合が大きい場合が多く、この優遇措置の恩恵をより多く受けることができると言えます。
また、建物部分に関してもRC造のマンションは木造の戸建てに比べ減価償却期間が長いため固定資産税評価額が高い期間が長く続きます。
生活面
・庭がある
庭に憧れて戸建てを持ちたいと思う方も多いのではないでしょうか。庭があればペットを遊ばせてあげられる、BBQができる、砂場、プール、ブランコが置ける、ガーデニング、家庭菜園ができる。楽しいことがいっぱいのマイホーム生活が送れそうです。
・騒音が気にならない
マンションは上下左右、周りが別の住居になっているのですから、生活音が全くしないことを期待するのは難しいでしょう。戸建ならば他の住居から距離が保たれており独立性が高いため、お互いに生活音が響きにくくなっています。そのため、小さいお子様がいるご家庭でも、周囲に気を遣うストレスが少ないのではないでしょうか。
・家族間でのプライベートが保てる
戸建ては個室が多い場合が多く、2階建て、3階建てであればフロアも隔てるため家族間のプライバシーを保ちやすいといえます。2世帯住宅を建てる際にも2階建て戸建ての1階と2階でそれぞれの世帯が住むといった工夫ができます。
・近隣とのプライベートが保てる
マンションではエレベーターや駐車場でご近所さんと顔を合わせることもあり、騒音の項目での生活音の懸念と合わせても、戸建の方がプライベートを確保できると言えるでしょう。
・リフォームしやすい
マンションの共用部分や外壁などの修繕には修繕積立金が使われますが、運用はマンションの管理組合によって決定されます。修繕が必要であっても、修繕積立金の増額には住民の賛成が必要なため、なかなか決定しないことも。戸建てであれば必要と感じた時にリフォーム、改修が行えます。
・ペットが飼いやすい
マンションでは管理規約によってペットの制限がされている場合がありますが、戸建てであれば制約はありません。
・採光、風通しがよい
戸建はマンションに比べ外部に接する面積が多く、注文住宅であれば間取りの融通も利きます。中庭を設けることでさらに採光、風通しを確保することができます。
デメリット
次に戸建てのデメリットについてご紹介します。
費用面
・引き渡し前に土地のローン返済が開始する
新たに土地を購入し注文住宅を建てる際は土地の決済をしてから着工となります。そのため、住宅の引渡しに先行して土地のローン返済が始まります。銀行によって返済開始に猶予期間を設けてくれるところもあるようですが、そうでない場合は家賃などとの二重支払で家計を圧迫することも。事前にしっかり確認しましょう。
・仲介手数料
不動産は売主から直接購入する場合を除き、仲介した不動産業者に支払う仲介手数料が必要となります。物件価格×3％＋6万円（消費税別、税金がかかるのは建物のみ）を上限として費用が掛かるため、契約の内容をきちんと確認しておきましょう。
・維持管理費に一気に資金が必要になる
戸建てはリフォームが自由にできますが、メンテナンスは自己責任ということになります。特に外壁や屋根が傷むと雨漏りの原因となります。10年に一回程度必要な家全体の外壁の塗り直しでは、80～150万円程度の費用（状況により異なります）が必要になります。毎月費用を積み立てるなど、計画的にリフォーム費用を確保しましょう。
生活面
・駅から離れていることが多い
一般的に分譲住宅は新しく開発されたエリアに多く、駅から離れた郊外に建てられます。閑静な住宅街は子育てに良い環境です。バスやマイカーなどでの通勤、通学が必要な生活スタイルとなります。
・防犯面の弱さ
近隣からの独立性が確保されているということは、空き巣などに狙われる可能性が高くなるといえます。自分でホームセキュリティの契約をしたり、防犯に砂利を敷く、侵入されにくい鍵、窓にするなどの対策が挙げられます。
・バリアフリーにするのが難しい
高齢になると2階建て、3階建ての戸建てでは各階を行き来するのも負担になりますが、エレベーターを設置するにも高額な費用が必要ですし、スペースを確保するのも難しいでしょう。玄関などの段差をスロープにする改修も費用が掛かってしまいます。
・防災面
戸建て住宅は台風で屋根が飛んだり、1階が浸水したり。震災時に倒壊したり、木造住宅であれば火災にも弱いのではといったイメージがあるかもしれません。品確法に基づく住宅性能表示や、ハザードマップを参考に、知識を持って購入を検討しましょう。
マンションのメリット・デメリット
次にマンションについてご紹介します。マンションはどんなライフスタイルに合っているのでしょうか。
メリット
費用面
・土地のみのローン返済期間が無い（決済後に比較的早く入居できる）
土地を購入してから注文住宅を建てる場合と違い、決済のタイミングで引き渡しとなり入居が可能になります。この点は戸建の分譲住宅も同じですね。中古マンションをリフォームする場合は引き渡し後に工事開始となります。新築分譲マンションの場合、入居が集中し混雑してしまうため、希望する入居日に入居できないこともあります。
・同じ立地条件であれば戸建てより購入価格が安い
マンションは一般的に駅の近くなど利便性の高い立地に作られます。集合住宅のため、それぞれが負担する土地の価格が少なく済み、同じ立地条件であれば戸建てよりも購入価格を抑えることができます。
・修繕計画がしっかりしている
戸建てのメンテナンスは個人で行わなければなりませんが、マンションの場合、国土交通省が「マンション標準管理規約」というガイドラインを公表しており、マンションそれぞれの修繕計画に沿って共用部分などの改修が行われます。このように、お金を集め修繕を行うことで、マンションの価値が維持されるのです。逆に言うと、修繕計画がしっかりしたマンションを選んで購入しなければならない、ということです。
生活面
・防犯面の強さ
マンションであればエントランス、エレベーターホールの二重ロックや防犯カメラや管理人、住民の目があるため不審者が侵入しにくくセキュリティが高くなっています。また、宅配ボックスがあれば、届いた荷物を対面することなく受け取ることができます。
・防災面
災害時の自家発電設備や住民用の備蓄倉庫があるマンションもあり、防災面でも心強いです。
・駅近物件も多い
マンションの利点はなんといっても立地です。交通の便がよい駅に近い物件が数多くあります。
・バリアフリー物件も多い
最近の分譲マンションは小さい子どもから高齢者まで使いやすいユニバーサルデザインでつくられています。エントランスにスロープがあり、エレベーター移動のため足腰が弱ったり車いすの場合も安心です。災害時にも稼働する非常用電源があること、災害後どの程度稼働できるかを確認しておきましょう。
・便利な共有施設
24時間使えるゴミステーションや宅配ボックスといった実用性の高いものが人気です。マンションの1階がコンビニになっていれば、買い物も便利ですね。
・展望がよい物件がある
マンションの高層階であれば良い展望が望めるかもしれません。毎日眺めて生活することになるのですから、重要なポイントですね。
・害虫が少ない
マンションの高層階であれば蚊や蛾などの害虫が上がってくることが少なくなります。自然の豊かな地域の戸建てではムカデやナメクジに悩まされることもありますから、虫嫌いな方にとってはこれだけとってもマンションのメリットは大きいかもしれません。
・集合住宅だから暑さ、寒さに強い
戸建てでは家の中の暑さ寒さはその家自体の断熱性能による部分が大きいですが、マンションであれば住戸が集まっているため室内の温度が外気の影響を受けにくいというメリットがあります。
デメリット
費用面
・修繕積立金がかかる
マンションは一般的に専有面積1平米あたり200円の修繕積立金が必要だと言われています。例えば専有面積が60㎡のマンションであれば、月1万2000円、これを年間にすると14万4000円にもなります。また、他にも管理費が別途必要になることも忘れてはなりません。
もしも購入を検討している物件に、修繕積立金が安いマンションがあったとしても要注意です。マンションの修繕は年月を経れば必ず行わなければなりません。その際に費用が無くてはエレベーターやエントランス、外壁など改修を行うことができなくなってしまうからです。管理組合がきちんと機能しているかも含め、確認をしておきましょう。
・駐車場代がかかる可能性がある
マンションの駐車場には、毎月駐車場代を納める賃貸方式（駐車場は共有部分扱い）と、自分で所有する分譲方式があります。分譲方式の方がお得かというと、購入代金、登記費用、固定資産税が必要です。最近都心のマンションでは車を持たない居住者も多いため、空き駐車場が増え駐車場代が集まらず充分なメンテナンスが行き届かないという問題もでてきています。
・固定資産税が高くなる可能性
RC（鉄筋コンクリート）造であるマンションは減価償却期間が長く、固定資産税評価額がなかなか下がりません。木造住宅に比べ固定資産税が高くなる可能性があります。
生活面
・騒音
最近のマンションの防音の性能は上がっていますが、騒音を完全に防ぐのは難しいでしょう。マットを敷いたり、ドアクローザーを調節するなどの気遣いや、住民の相互理解が大切になります。
・庭がない
地上階の部屋では庭があることもありますが、基本的にマンションには庭はありません。植物を育てたりなどは、バルコニーで楽しんでください。高層階ならば害虫が付きにくいのはメリットかもしれませんね。
・リフォームしにくい
マンションでリフォームが可能なのは自己所有の専有部分のみです。管理規約にリフォームの制限があることもあります。また、リフォーム期間中は資材の搬入や騒音で近隣に迷惑を掛けますので、事前の挨拶を忘れずにしましょう。
・家族間でのプライベートが保ちにくい（間取り）
ワンフロアに各部屋があるため、どうしても互いの生活音が聞こえます。一般的な2階建ての戸建てに比べ部屋数が少ないことからも、プライベートを保ちにくいと言えます。
・近隣とのプライベートが保ちにくい
近隣の住居者のコミュニティは防犯面では心強いものがありますが、プライベートを保ちにくいというデメリットがあります。
・採光、風通しが悪くなる場合がある
どうしても一面（角部屋であれば二面）からしか採光ができないため、戸建てに比べ採光、風通しが悪くなってしまうことも。RC造であため湿気が溜まりやすいこともあり、結露を防ぐためにも風通しや湿度管理には気を付けましょう。
・便利な反面、集合住宅のならではのデメリットも
ディスポーザーの臭突管からの悪臭問題や、ダストシュートや共同ゴミ置き場が近いなど、便利さの反面、部屋の場所によってはデメリットとなりうることも。購入時は重要事項説明と、周辺環境の確認を徹底しましょう。
物件の資産価値とは
マイホームは生活の場であり、資産という一面も持ちます。いずれ売却のときが来た際、住み替えの資金となるのか、負債となるのかは物件次第です。購入時にしっかり検討しましょう。
不動産の資産価値とはどのように決まるのでしょうか。戸建てとマンションそれぞれで解説していきます。まず、一般的には駅に近い物件程、土地の価格が高く、資産価値が下がりにくいと言われています。
不動産の価値を計算するには原価法、取引事例比較法、収益還元法といった方法がありますが、今回は原価法を紹介します。原価法とは不動産の再調達原価（建物の費用や造成費など）から減価額（再調達年数×築年数/耐用年数）を引き、価格を推定します。戸建ては耐用年数が22年と短く建物の価格が目減りするのは早いですが、建物価格がほぼ無くなっても土地の価格が残ります。一方マンションは耐用年数が47年と長いため建物価格の目減りは緩やかですが、土地の持ち分は少ないため築年数が経過するほど価格は下がります。
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一生に一度の買い物ともいえるマイホーム購入、後悔はしたくないものです。マンションと戸建てと、それぞれメリットとデメリットを知ったうえで、どんなライフスタイルを送りたいかを整理していけば、どちらが良いのかが見えてくるのではないでしょうか。
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