「住宅ローンの支払いが限界かもしれない。家を売るしかないのかな」
「任意売却って言葉は聞くけど、どう動けばいいのかわからない」
住宅ローンの返済が難しくなったとき、誰かに相談するのは簡単ではありません。金銭や住まいの悩みは身近な人ほど話しづらいものです。
しかし、何もせずに時間が経てば、自宅が裁判所を通じて強制的に競売にかけられてしまう可能性もあります。
そのようなときに検討できるのが任意売却です。
この記事では、任意売却の仕組みや流れ、競売との違い、注意点までをわかりやすく解説します。記事を読むことでご自身の状況を冷静に整理し、任意売却という方法が最善かの判断ができるようになるはずです。
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記事の構成
任意売却とは？
任意売却（にんいばいきゃく）とは、住宅ローンの返済が難しくなったときに、債権者の合意を得たうえで自宅を売却する方法です。略して「任売（にんばい）」と呼ばれることもあります。
本来、不動産を売却するには、ローンを完済している必要があります。しかし、売却してもローンが残ってしまう状態いわゆる「オーバーローン」の場合、通常の売却は難しくなります。そこで選択肢となるのが任意売却です。
債権者（主に金融機関）との合意が得られれば、ローンが残っていても不動産を売ることが可能になります。
では、通常の売却や競売とはどのように違うのでしょうか。
通常の不動産売却（売買仲介）との違い
通常の売却では、売却金額で住宅ローンをすべて返済することが前提です。完済できない場合、抵当権が残ったままとなるため売却自体ができません。
一方で任意売却は、売却価格がローン残債に満たないケースでも、金融機関の同意を得て売却が進められます。ただし、通常の取引とは異なり以下のような手続きが必要になります。
- 債権者から売却の許可を得ること
- 買主が決まった後、売買価格の妥当性を示す書類（購入申込書や代金配分票）を提出すること
このように、任意売却は売主の意思だけでは進められず、金融機関の判断も大きく関わってきます。
競売との違い
競売は、住宅ローンの滞納が長期間続いたとき、債権者が裁判所に申し立てて強制的に不動産を売却する手続きです。売主の意思とは関係なく進むため売却価格の交渉もできません。
また、競売物件は内覧ができないケースが多く買主にとってリスクが高いため、売却価格も市場価格の7割前後と大きく下がってしまう傾向があります。さらに、競売までに発生した遅延損害金などが上乗せされ、債務者の負担が増すこともあります。
任意売却であれば、ある程度売却条件の相談が可能で、価格面や心理的な負担も軽減できる可能性があります。
任意売却のきっかけとして多い要因
任意売却に至る理由として最も多いのは、やはり住宅ローンの返済が困難になるケースです。収入の減少や失業、病気や事故など、思いがけない事情によって支払いが滞ることは珍しくありません。
そのほか、離婚や別居といった家庭環境の変化によって、共有名義の住宅を手放さざるを得なくなるケースもあります。離婚後の財産分与や、どちらか一方が家に住み続けられなくなるといった背景から、任意売却を選択する夫婦も少なくありません。
また、投資用不動産を所有していたものの、空室が続いてローン返済ができなくなった場合や、保証人との関係がこじれてしまったことが引き金になるケースもあります。
任意売却のメリット・デメリット
任意売却は、競売と比べて売る側にとって精神的にも経済的にも負担が少ない方法といわれています。
とはいえ、メリットばかりではなく注意すべき点も。ここでは、任意売却のメリット・デメリットを具体的にみていきましょう。
メリット
まずはメリットです。
市場価格に近い金額で売却できる
任意売却では通常の不動産売却と同じ方法で市場に出すことができるため、競売に比べて高く売れる可能性が高まります。
また、内覧や広告も一般的な売却と同じように行えるため、購入希望者にしっかりと物件の魅力を伝えることができます。
写真だけではわからない「住み心地」や「雰囲気」を見てもらえることで、購入につながる確率も上がるでしょう。
残債を分割で返済できる
任意売却後に住宅ローンが残ってしまった場合でも、債権者と話し合いを行えば月々の支払いができる範囲で分割返済することが可能です。
勤務先や家計の状況などを記入した「生活状況確認票」をもとに返済額が決められ、月5,000円〜30,000円程度に設定されることが多いようです。
周囲に知られずに売却できる
競売にかけられると、新聞やネットに情報が公開され、近所の人に知られてしまうこともあります。さらに、購入希望者が自宅や近隣を訪れて調査することもあり、精神的な負担は大きくなりがちです。
その点、任意売却は通常の売却と同じように広告・宣伝されるため、住宅ローンの滞納が理由で売りに出ていることを知られずに済みます。
引っ越しまでの時間に余裕をもてる
任意売却では、引き渡しの時期を買主と相談できるため、余裕をもって引っ越しの準備ができます。
さらに、債権者との調整次第では、売却代金の中から引っ越し費用をまかなえるケースもあります。
全額出るとは限りませんが、経済的な負担を少しでも減らせるのは大きな助けになるでしょう。
デメリット
続いてデメリットです。
信用情報に傷がつく可能性がある
任意売却は、住宅ローンの滞納が数カ月続いた後に行われるケースが多いため、その時点でいわゆる「ブラックリスト」に載ってしまう可能性があります。
一度登録されてしまうと、一定期間（5〜7年ほど）はクレジットカードの新規発行やローンの審査が難しくなります。
また、税金を滞納した場合には信用情報には影響しませんが、納税証明書に未納の記載が残るため別の形で審査に響くこともあります。
買い手がつかないと競売に移行する可能性がある
任意売却は、買主が現れてはじめて成立します。もし売り出してから半年以上経っても買い手がつかない場合は、競売と並行して手続きが進むことになります。
特に開札日が近づくと、契約や書類手続きが間に合わず、競売を避けられなくなることも……。
こうした事態を防ぐためにも、任意売却に詳しい不動産会社に早めに相談することが大切です。
悪徳業者に注意が必要
任意売却には専門的な知識や交渉力が必要となるため、それを悪用する悪質な業者も存在します。
特に「引っ越し代は全額もらえます」「仲介手数料は今すぐ払ってください」といったうたい文句には要注意です。
仲介手数料には法律で上限が定められており、基本的には売買成立後に支払う形になります。
また、引っ越し費用も債権者との協議で認められる範囲であり、事前に確約されるものではありません。
こうした業者に時間を奪われないよう、電話対応や実績の有無などをチェックし、信頼できる会社を選ぶことが大切です。
任意売却の流れと期間
任意売却は、一般的な不動産売却に比べて手続きがやや複雑です。ここでは、相談から引き渡しまでのおおまかなステップを紹介します。
任意売却にかかる期間
任意売却は、一般的な売却に比べて調整事項が多いため全体で3〜6カ月ほどかかるケースが一般的です。各ステップと目安となる期間をまとめました。
| ステップ | おおよその期間 |
|---|---|
| 1）不動産会社を決定 | 1〜2週間 |
| 2）住宅ローン残高証明書の取得 | 1週間〜10日程度 |
| 3）不動産の査定 | 1週間〜10日程度 |
| 4）任意売却手続きの開始と抵当権の調整 | 1〜2カ月 |
| 5）売買契約 | 1〜2週間 |
| 6）決済・引き渡し | 1カ月〜1.5カ月 |
全体としては早くて2.5カ月、長ければ半年程度を見込んでおくのが現実的です。特に任意売却手続きの期間は、関係する債権者の数や対応によって大きく左右されるため、余裕をもってスケジュールを組んでおくことが大切です。
1）不動産会社を決定
任意売却には金融機関との調整や法的な知識が求められる場面も多く、専門的な経験が欠かせません。
そのため、任意売却に詳しい実績豊富な不動産会社を選ぶ必要があります。契約前に複数社を比較し、信頼できる会社かどうかを見極めておきましょう。
2）住宅ローン残高証明書の取得
売却にあたっては、現在のローン残高を正確に把握しておく必要があります。
住宅ローン残高証明書は借入先の金融機関に申請すれば発行してもらえますが、名称や手続き方法は金融機関によって異なるため、あらかじめ確認しておくと安心です。
債務者が複数いる場合は、それぞれの証明書を用意する必要があります。
3）不動産の査定
次に、売却予定の不動産を査定してもらいます。建物や土地の状態に加えて、固定資産税・管理費・修繕積立金などの滞納状況も確認されます。これらの情報は査定価格に影響するため、隠さず正確に伝えなくてはいけません。
なお、任意売却は通常の売却より時間がかかるので販売価格は市場価格の8割程度に設定される傾向にあります。
4）任意売却手続きの開始と抵当権の調整
売却を進める準備が整ったら不動産会社と媒介契約を結び、いよいよ任意売却の手続きが始まります。
売却活動中は内覧対応や問い合わせなども発生しますが、不動産会社と連携しながら1つずつ対応していきましょう。
この段階で注意したいのが、物件に設定されている「抵当権」の存在です。住宅ローン以外にも複数のローンが絡んでいたり、すでに差し押さえが入っている場合は、関係するすべての債権者から売却の同意を得る必要があります。
スムーズに進めるためには、こうした調整も視野に入れて行動することが大切です。
5）売買契約
購入希望者が見つかり、価格や条件がまとまったら、売買契約の準備に入ります。
契約前には、購入申込書や売買代金の配分表などを債権者に提出し、内容の確認と承認を受けなければなりません。ローンの残債が出る場合にはその返済方法についても合わせて話し合うことになります。
6）決済・引き渡し
契約を結んだ後は引き渡しに向けた準備を進めます。
引っ越しや各種書類の手続きなどを済ませ、1カ月から1カ月半ほどで決済・引き渡しが完了するのが一般的です。
任意売却にかかる費用
任意売却にかかる費用は、基本的に通常の不動産売買と同様です。
主な項目としては、抵当権抹消登記費用やその書類作成費、売買契約書に貼る印紙代、不動産会社への仲介手数料などがあります。
また、管理費や修繕積立金、固定資産税・住民税を滞納している場合は、その分も売却時に清算されます。
必要に応じて、解体費や測量費、さらに利益が出た場合には譲渡所得税がかかることもありますが、任意売却ではこれらの諸費用を売却代金から差し引いて精算することが認められているため、自己資金を用意せずに済むケースがほとんどです。
なお、弁護士や司法書士に相談した場合は、1回ごとに費用が発生することもあるため、任意売却に強い不動産会社に直接相談するのが現実的だといえるでしょう。
任意売却の後、住宅ローンの残債がある場合について
任意売却で得た売却代金だけでは住宅ローンをすべて返しきれないことがあります。この売却後に残る借入金を「残債（残債務）」と呼びます。
通常の売却では、ローンを全額返済できなければ抵当権が外れず、そもそも売却できない仕組みです。しかし任意売却では、残債があっても債権者の同意があれば抵当権を解除し不動産を売却できます。
残債はその後、債権者との話し合いによって、月々の返済計画が立てられます。
また、任意売却後に債権が「債権回収会社（サービサー）」へ譲渡されることもあります。これは、債権者が残債を回収する手段として債権を低価格で売却するケースです。
サービサーから譲渡通知が届いた後は、その会社と直接やり取りをして生活状況に応じた返済方法を協議していくことになります。
残債が払えないとどうなる？
もし分割返済すら難しい場合、自己破産や生活保護の申請を視野に入れる必要が出てきます。日常生活に支障が出るほど経済的に困窮している場合には、無理に支払いを続けるよりも法的な手続きを検討したほうが生活再建につながることもあります。
どのような対応がベストかは個人の事情によって異なります。早めに専門機関や弁護士、不動産会社に相談しましょう。
任意売却ができないケースについて
任意売却は誰でも選択できる方法ではありません。
ローン返済を滞納していない場合や、まだ期限の利益を喪失していない段階では任意売却はできません。すでに物件が競売で落札された後も手続きは不可です。
また、金融機関から同意を得られない場合や、共有名義人・連帯保証人の同意が取れないケースも進行できません。任意売却は債権者全員との合意が必要なため、一部でも同意が得られなければ成立しないのです。
その他、売却価格と残債の差が大きすぎる場合にも、金融機関が回収見込みを立てられず、任意売却を認めないことがあります。
【買主向け】任意売却物件を購入するデメリット
任意売却物件は、市場価格より安く購入できることが多く、条件が合えばお得な買い物になるケースもあります。通常の売却と同じように内覧ができ、一般の不動産取引とほぼ変わらない流れで進められる点も魅力です。
しかし、その一方で注意しておくべきリスクやデメリットも存在します。購入後に「知らなかった」では済まないよう、あらかじめ確認しておきましょう。
物件の管理状態が悪いことがある
任意売却される物件の多くは、所有者が経済的に困難な状況にあるため、日々の管理や修繕が行き届いていないことがあります。
たとえば、雨漏りや設備の故障、ゴミの放置など、内見時に気づきにくい劣化が後から見つかることもあるため購入前の調査が必須です。
所有者とのトラブルリスクがある
任意売却物件は、現所有者が住んだまま売却活動が行われているケースもあります。
中には引き渡しに応じなかったり、立ち退き交渉が難航したりすることもあり買主がスムーズに入居できない事態も起こり得ます。
引き渡し日や明け渡し条件については、契約前にしっかり確認しておくことが重要です。
契約に時間がかかることがある
任意売却では、売主だけでなく債権者（主に金融機関）の承諾も必要です。
そのため、購入希望を伝えてから実際の契約締結までに時間がかかることがあります。価格や条件の変更が入る可能性もあるため、スケジュールには余裕をもって臨む必要があります。
【FAQ】任意売却に関するよくある質問
任意売却に関して疑問に感じやすいポイントを紹介します。
任意売却物件はどこで探せる？
任意売却物件は、一般的な不動産と同じように不動産会社のポータルサイトや店舗で紹介されています。見た目では通常の売却物件と区別がつかないことが多く、任意売却かどうかは明示されていない場合もあります。
気になる物件がある場合は、仲介会社に確認してみるとよいでしょう。
任意売却をすると連帯保証人に迷惑がかかる？
任意売却を行うには、連帯保証人や共有名義人など債務に関わる全員の同意が必要です。連帯保証人に連絡がつかず同意が得られない場合、手続きが進められないこともあります。
また、すでにローン返済が滞っている段階では連帯保証人にも督促状などが届いているため、経済的な事情はある程度伝わってしまっています。
もし任意売却を行わず競売や自己破産に至った場合、連帯保証人に一括返済義務が移り、給与の差し押さえといった事態に発展することも……。
こうしたリスクを少しでも減らすためにも、任意売却で残債を減らすことをおすすめします。
まとめ
任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなったときに少しでも経済的・心理的な負担を軽減できる現実的な手段といえます。ただし、複雑な手続きや債権者との調整が必要なため、信頼できる専門家のサポートが不可欠です。
不動産SHOPナカジツは、不動産売却に強みをもつ地域密着型の会社として、多くのご相談を受けてきました。専門知識をもったスタッフが、お1人おひとりの状況に寄り添い、安心できる売却を全力でサポートいたします。
不安なことがあれば、どうぞお気軽にご相談ください。
