不動産を早く売りたいときにコツはあるの？
一番手っ取り早いのは不動産会社に買い取ってもらうことだけど…
買い取りは市場価格の6～8割になっちゃうんだよね。
そう。不動産会社が利益を載せて再販するからね。
だから仲介で買い手を見つける方が高く売れる。その場合は買い手の気持ちになることが大切かな！
買い手の気持ちかぁ。安い方が嬉しいから…価格を安くする？
う～ん、値下げはいやだなぁ。
早期売却を希望していても、少しでも高く売却したいもの。不動産会社選びも焦ってはいけません。どんなことに気を付けたらよいのでしょうか。
不動産を早期売却する必要性
不動産売却を検討されているのはどんな理由からでしょうか。住み替え、空き家を相続した、離婚した、返済を続けられない、などなど…理由は様々でしょう。いずれにしても、不動産売却はスムーズに、できれば少しでも高く行いたいものです。
不動産は所有しているだけでも維持コスト、固定資産税の支払いと消して少なくはない費用が発生します。ここでは、それ以外にもある「早期売却をした方が良い理由」を解説します。当てはまる方はぜひ早めに売却のご検討をしてみてはいかがでしょうか。
空き家の場合、節税できる可能性がある
不動産は高額ですから、それに伴う税金も安いとはいえません。税控除の制度を適用するかしないかで支払う税額が大きく変わってしまう場合もあります。
もし、あなたが売却しようとしている物件が空き家の場合は売却を急いだほうがよいかもしれません。空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除は空き家を「相続時から3年経過する年の12月31日まで」に売却をした際に譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。
5年を超え所有した不動産は譲渡所得税が優遇される
一概に早期売却が良いとは言えない例もご紹介します。
住宅は売却時には売却益に譲渡所得税がかかります。ただし、不動産を長期に渡って所有している場合は長期譲渡所得税が適応され、短期間の譲渡に比べ税率が優遇されます。
もし、この条件に該当するのであれば売却益にかかる譲渡所得税とその間にかかる維持費などを比較して売却時期を検討してもよいでしょう。
※長期というのは売却した年の1月1日における所有期間が5年を超えるものです。
条件によって適用できる優遇制度はことなり異なります。しっかり調べて制度を活用しましょう。
相場価格変動の可能性がある
過去に日本では高度成長期やバルブ期の地価の値上がりにより「土地は必ず値上がりする」という土地神話とも呼ばれる考えがありました。地価は値下がりすることはない、土地の価値は絶対、と思われていたのです。
しかし、少子化が進行し、誰も住まない空き家が問題となるなか、果たして土地の価値は上昇、いえ、価値を保持できるのでしょうか。
さらに言えば直近で問題視されているのは生産緑地制度の2022年問題です。市街化区域内の急速な宅地化や地価の高騰を抑制するために保全されていた農地が2022年以降にぞくぞくと宅地として売り出されるかもしれないのです。その結果供給過多となった宅地により不動産市場の混乱を招くことが懸念されています。
愛知県は全国の都道府県のなかで3番目に生産緑地が指定されており、特に名古屋市や一宮市、岡崎市などで宅地が増加し値下がりすることが懸念されます。
物件価格減額の可能性がある
土地の価値は変化しますが、土地自体は目減りすることはありません。その点では安心です。しかし、土地の上の建物はどうでしょう。
住宅の過半数を占める木造住宅。その法定耐用年数は22年とされています。実は、きちんと維持計画を立ててメンテナンスをすれば木造住宅であっても50年、100年と住み続けることができるのですが、残念ながら市場価値の点では住宅の寿命は20年程度とされています。つまり、その年数を過ぎれば市場価値はほぼゼロ、築年数が古くなればむしろ古屋付土地として取り壊しのお金が必要になってしまうかもしれません。
購入検討者が住まい探しをする際は築年数で築10年を超えるものは除外する、など線引きがされてしまいます。建物の価値を少しでも残して売却するためには早期売却をおすすめします。
不動産を早期売却するためのポイント
どうでしょう、売却を急いだほうがよさそうでしたか？売却すると決めたなら、どうしたら早く売れるかを考えましょう。そのためには購入検討者が買いたくなるような物件に見せること、そして買い手の気持ちになって考えることです。
適正な販売価格を設定する
何においても価格は重要です。まずは周辺の似たような物件の価格を調査し市場価格を知りましょう。それから適正な販売価格を設定します。不動産会社に依頼する際も、周辺の相場価格に精通したところを選ぶことが大切です。
購入検討者から指値（値引き）の交渉をされる場合もあります から、どれくらいまでなら了承できるか最低ラインを決めておくとスムーズに意思決定ができます。
インスペクションの実施
インスペクションとは、瑕疵（隠れた欠陥）がないか、修繕の必要性があるかなど住宅の状況を調査するものです。買い手側からすれば中古住宅は雨漏りやシロアリなどの被害が未知数で住宅の安全性を判断しづらく購入を躊躇することもあるでしょう。そこでインスペクションを行い住宅の安全性が証明されることで安心して購入ができるのです。
既存住宅瑕疵保険への加入
中古住宅を売買した後、瑕疵が見つかった場合に修繕費が支払われる保険です。インスペクションと同じく、購入検討者に対して住宅の信頼性を高めることができます。
保険への加入は、住宅状況調査をする業者が手続きを行います。売主、買主のどちらが業者へ依頼（つまり費用を持つ）を行ってもよいことになっていますが、販売促進のために売主から瑕疵保険に加入してもよいでしょう。
写真の見栄え、内覧時の印象を良くする
購入検討者に良い印象を与えられるよう、売却する物件をきれいに掃除しましょう。タイミングは反響を得るためにポータルサイトなどに掲載する写真を撮影する際、購入検討者が内覧に訪れる際です。
掲載写真を撮る際は広く明るく
購入検討者の60％以上は最初にWebサイトで物件を検索します。それだけ物件の写真は重要なのです。
掲載する写真を撮影する際は掃除する、余分なものは隠すまたは事前に処分して生活感を極力無くすというのはもちろんですが、ぱっと見た時に明るく広い印象を持たせたいところ。写真の撮影は不動産会社が行いますが、撮影を明るい時間帯に行う、部屋を対角線で撮影するなど工夫をしてもらいましょう。
内覧はできるだけ受け入れる、アピールポイントをまとめておく
さて、いよいよ内覧となった際の注意点です。急な内覧希望が入ることもありますが、内覧時は購入希望者の購買意欲が高まっている絶好の機会です。早急な売却のためには可能な限り受け入れましょう。
カーテンを開けて日当たりをアピールしつつ室内を明るくする、水回りは特に掃除し匂いも気を付けましょう。その他、購入希望者から周辺環境や住宅の設備などへの質問があることも考えて、アピールポイントをまとめておきましょう。
不動産会社の選び方
不動産を売却するとなったら、まずは相場価格の調査、そして不動産会社選びです。いきなり一社に問い合わせるのが不安であれば複数社に査定を依頼しましょう。
この際気を付けたいのが査定価格の高い低いではありません。査定価格とは必ずその価格で売却ができるものではないためです。それよりも担当者や不動産会社の対応が迅速かつ誠実であるか、不動産知識、土地柄に精通しているかを見定めましょう。
不動産の早期売却を希望する前に知っておくべきこと
不動産売却ではパートナーとなる不動産会社選びが重要です。しかし、どんなに誠実に対応してくれていると感じても不動産会社が全面的に味方であると思ってはいけません。相手は商売ですから少しでも高く利益を上げたいわけです。
不動産会社と上手く付き合ってスムーズに売却を進めるためには、不動産会社がどのように考えて行動するものなの か知識を付けておきましょう。
不動産会社による安く買い取るための交渉
早期売却を希望していることを不動産会社に伝えた場合、不動産会社による買い取りを提案されることもあるでしょう。しかし、そこで買い取りを選ぶのは早計です。
なぜなら買い取り価格は市場価格の6～7割と言われ、仲介で売却をするよりも安い価格となってしまうからです。不動産会社は買い取った額に自分の利益を上乗せし市場価格で売却します。
売却を急いでいても不動産会社に買い叩かれないよう市場価格は調べておくべきです。
業者の囲い込み
不動産業者が仲介した際は仲介手数料が利益となります。そのため、買主のみを相手にする“片手”仲介よりも、売主と買主の間にはいり両側から手数料をもらう“両手”仲介の方であれば利益が2倍となるため、おのずと両手仲介を目指すこととなります。
そうなると他の不動産業者に頼って買い手を見つけるよりも、自分で買主を見つけた方が利益が増えますよね。ため、他の不動産会社から購入希望者がでてこないよう物件を公開しない、商談中だといって申し込みを断るといった囲い込みをする悪質な業者も残念ながらいるのです。
不動産売却のためには自分が知識を付けることも大切
不動産の売買は専門知識が必要となる場面が多く不動産会社にお任せにしてしまいがちです。しかし、大切な不動産を適正な価格で売却するためには完全に人任せは良くありません。納得いく売却を行うためには自分でも知識をつけましょう。
- 買い手側の気持ちになって考える
- 部屋はきれいに、広く見せる。写真撮影も大切！
- 不動産知識をつけて、不動産会社任せにしない
不動産売却はナカジツへ
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