住み替え時の住宅ローンのこと。残債有無による違いや控除について解説

「今の家にローンが残っているけど、新しい家に住み替えることってできるのかな？」
「住み替えたいけど、今の住宅ローンはどう処理すればいいんだろう？」

家族構成の変化や通勤・通学の事情から、今の家を手放して新しい住まいへ移ろうと考える人は少なくありません。しかし、すでに住宅ローンを返済中の場合、残債の扱いやローンの組み直しが気になるところです。

この記事では、住み替え時に利用できる住宅ローンの種類や選び方、手続きの流れ、注意点までを丁寧に解説します。読み終える頃には、自身の状況に合った住宅ローンの選択肢が見えてくるはずです。

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

監修者 逆瀬川勇造さん

• 所属：

  合同会社7pockets

地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。

住み替え時に利用できる住宅ローンの種類

住み替えを考える際、まず確認しておきたいのがどの住宅ローンを使うかという点です。

現在のローンが残っている状態でも、新たに住宅を購入する方法はいくつか用意されています。

ここでは代表的な3つのローンの概要を紹介します。

通常の住宅ローン

一般的な住宅ローンは、購入する物件を担保にして資金を借りる仕組みです。住み替えの場合も、今の家のローンを完済していれば新居の購入に通常の住宅ローンを利用できます。

ただし、まだ今の家のローンが残っていると、新たなローンの審査に影響が出る可能性があります。

金融機関は総返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）を見て判断判断します。今の家の住宅ローンと新しく組む住宅ローン、またその他に借り入れがあれば、それらの返済額の合計から返済負担率が算出される点に注意が必要です。

住み替えローン

住み替えローンは、今の家の住宅ローン残債と合わせて、新居の購入資金を借りられるローンです。

売却額よりローン残高が多い「オーバーローン」の状態でも利用できるのが大きな特徴です。

たとえば、今の家の売却価格が2,000万円でローン残高が2,500万円だった場合、通常の住宅ローンでは不足分の500万円を自己資金で補う必要があります。しかし、住み替えローンであればその不足分も含めて借入できる可能性があります。

つなぎ融資（ブリッジローン）

つなぎ融資は、旧居の売却が完了する前に、新居の購入資金を一時的に借りるためのローンです。

新居を先に購入する「買い先行」の住み替えに使われることが多く、売却代金での一括返済を前提とした一時的な借入です。

一時的な借入であるため返済期間は半年〜1年程度と短く、金利もやや高めに設定される傾向があります。スピーディーに住み替えを進めたい人にとっては、有力な選択肢の1つです。

住み替えローンの利用が適している状況

住み替えローンは、今の家のローンが残っていても新居の購入費用をまかなえる仕組みが特徴です。

すべてのケースで住み替えローンが適しているわけではなく、特定の状況において住み替えを進めるうえで有力な選択肢になります。

ここでは、住み替えローンの利用が適している代表的な3つのケースを紹介します。

今の家の残債が発生する（オーバーローン）場合

住み替えローンがもっとも効果を発揮するのは、今の家を売ってもローンが完済できない「オーバーローン」のケースです。

たとえば、今の家が2,000万円で売却でき、諸費用が4%（80万円）かかる場合、手元に残るのは1,920万円です。ローン残高が2,400万円であれば、差額の480万円を自己資金で補う必要があります。

しかし、住み替えローンであればこの不足分を新居のローンに組み込むことができるため、手元資金が少なくても住み替えの道が開けます。

買い先行で住み替えたい場合

住み替えローンは「今の家を売ってから新居を探す」のではなく、「先に新居を確保してから今の家を売る」パターンを希望する人にも向いています。

たとえば、子どもの進学時期に合わせて学区内の物件を先に押さえておきたい、引っ越し時期を柔軟に調整したいといったニーズがある場合、買い先行の住み替えが望まれます。

ただし、今の家のローンが残っていると、新居購入に必要な資金を確保するのが難しい場合があります。住み替えローンであれば、そうしたタイミングのズレを吸収できるため、スムーズな住み替え計画を立てやすくなります。

住宅ローンの一括返済ができない場合

住み替えにあたって、今の家のローンを完済する必要があるにもかかわらず、手元に十分な資金がないという人にも住み替えローンは適しています。

仮に資金を用意できたとしても、預貯金は子どもの教育費や老後資金として確保しておきたいと考える人もいるでしょう。

住み替えローンを使えば、今の家のローン残債を新たな借入に含めることができるため、まとまった自己資金を用意しなくても住み替えの実現が可能です。

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住み替えローンを利用するメリット

ここでは、住み替えローンの主なメリットを3つ紹介します。

今の家のローンが残っていても住み替えが可能

通常の住宅ローンでは、今の家のローンを完済しないかぎり、新たなローンの審査を通過するのが難しくなります。金融機関が返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）を重視するためです。

住み替えローンなら、新居の購入資金とあわせて今の家のローン残高もまとめて借り入れることができるため、売却と完済を待たずに住み替えを進めることができます。

自己資金が少なくても住み替えられる

今の家を売ってもローンが完済できない場合、その差額は本来なら自己資金で補う必要があります。

住み替えローンではこの差額も借入対象となるため、大きな自己資金がなくても住み替えを実行に移すことができます。預貯金に余裕がない人にとっても、住み替えの選択肢が広がります。

仮住まいや2度の引っ越しを避けられる

売り先行で住み替えを進めた場合、一時的に賃貸住宅に住む仮住まいが必要になることもあります。

また、仮住まいへの引っ越しと新居への再引っ越しという、2度の引っ越しが発生する点に注意が必要です。

住み替えローンを利用すれば新居を先に購入できるため、今の家から直接新居へ引っ越すスケジュールが組みやすくなります。引っ越し費用や手間を抑えられる点も大きなメリットです。

住み替えローンを利用するデメリット・注意点

住み替えローンには多くの利点がありますが、利用にあたってはデメリットや注意点も押さえておく必要があります。特に借入額が大きくなるぶん、金利や審査基準、返済計画への影響は無視できません。

ここでは、住み替えローンの代表的なリスクとその背景を整理しておきます。

金利は高い傾向

住み替えローンは、担保となる物件が未売却の状態で借入が行われるため、金融機関にとってリスクが高く、通常の住宅ローンより金利が高めに設定される傾向があります。

特に今の家の売却価格がはっきりしない段階での貸し付けとなるため、返済不能リスクを見越して金利に上乗せがされます。

固定・変動どちらの金利タイプでも、事前に条件をしっかり確認しておかねばなりません。

審査が厳しい

住み替えローンは「今の家の残債 + 新居の購入費用」という形で借入総額が大きくなるため、金融機関の審査も厳しくなります。

主な審査項目は以下のとおりです。

特に注意したいのは、今の家の売却見込みが評価対象になる点です。希望価格ではなく、実際に市場で売れると見込まれる金額が重視されます。

そのため、売却価格の根拠があいまいなままだと審査に通らない可能性もあります。

今の家が売れないとダブルローンの状態に陥る

住み替えローンを利用した場合、基本的には今の家の売却によってローン残債を清算する計画で進めます。

ところが、実際に住み替えたあと、なかなか今の家が売れないというケースもありえます。

この状態が長引くと、「新居のローン」と「今の家のローン返済分（または利息）」を同時に抱える、いわゆるダブルローンの状態になります。毎月の支出が大きくなり、家計を圧迫するリスクもあるため、売却の見通しが立っていない場合は慎重に検討する必要があります。

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住み替えローン利用の流れ

住み替えローンを利用して住み替えを進める場合、資金計画の立案から新居の引き渡しまでに3〜6カ月程度を見込んでおくとよいでしょう。

また、手続きの関係上、新居を先に購入してから今の家を売却する「買い先行」の流れになることが多い点も特徴です。これは、住み替えローンの仕組みが「先にまとまった借入を行い、その後売却代金で残債を返済する」という構造になっているためです。

以下、それぞれのステップで押さえておきたいポイントを見ていきましょう。

1）資金計画の確認と金融機関への相談

住み替えを考え始めたら、まずは自分の予算と返済能力を整理するところから始めましょう。

今の家のローン残高、新居の希望価格、手元資金、毎月の返済可能額などを洗い出したうえで、金融機関へ相談するのが1歩目です。

金融機関では事前審査にあたる仮審査を行ってくれることもあり、借入可能額の目安を把握できます。ここで現実的な条件を知っておくことで、住み替え後の資金計画がスムーズになります。

2）新居の購入申し込み

資金の目処が立ったら、新居の選定・申し込みに進みます。

買い先行で進める場合は、希望物件が見つかり次第、売買契約を結ぶ必要があるため、ある程度スピード感を持って動くことが求められます。

この段階で手付金が必要になることも多いため、あらかじめ資金の一部を確保しておくと安心です。

※なお、この時点では住み替えローンの本審査や契約はまだ不要です。本審査は売却活動を開始してから、売却計画や収支の目処が立って以降に行われます。

3）旧居の売却活動をスタート

新居の契約が済んだら、すぐに今の家の売却活動を開始します。

販売価格は高望みせず、相場や周辺環境を加味した売れやすい価格でスタートすることがポイントです。

金融機関の審査では「本当に売却できるか」が見られるため、不動産会社による査定書や媒介契約書など、客観的な資料を揃えておきましょう。

4）住み替えローンの本審査・契約

今の家の売却活動と並行して、新居の購入資金と今の家のローン残債を含めた「住み替えローン」の本審査を受けます。

このとき、売却の進捗や収支計画に関する書類の提出を求められる場合もあります。

審査通過後は、正式にローン契約を結び融資実行の準備へ進みます。

5）新居の決済と旧居ローンの完済

ローンが実行されると、新居の残代金が支払われて引き渡しが行われます。

同時に、今の家のローン残債も新たなローンから一括で返済され、名義変更や抵当権の抹消などの手続きも完了します。

引っ越しのタイミングは、新居の引き渡しに合わせて計画を立てましょう。仮住まいを挟まずに住み替えができるのは住み替えローンを使う大きな利点といえます。

住み替えローンの返済シミュレーション

住み替えローンを利用した場合に、実際どの程度の借入が必要で、月々どのくらいの返済になるのかなどを具体的にイメージしづらい方も多いかもしれません。

ここでは、条件を設定してシミュレーションを行ってみます。

想定条件を以下のように設定します。

まず、必要な借入額の算出を行います。

新居の購入に必要な費用は4,000万円（新規購入価格） + 200万円（諸費用）で4,200万円となります。

今の家のローン残高と売却時諸費用の合計（売却額との差額）は、

2,500万円 + 80万円 – 2,000万円 = 580万円

となり、不足が発生します。

次に、借入対象となる総額（新居分 + 不足分）は、

4,200万円 + 580万円 = 4,780万円となり、自己資金を差し引いた借入額は、

4,780万円 – 100万円 = 4,680万円です。

上記で求められた借入額をもとに、月々の返済額の目安を算出します。

元利均等返済で試算すると、月々の返済額は約14万7,000円です。

このシミュレーションでは、自己資金が100万円しかなくても、住み替えローンを活用することで今の家のローン不足分を含めた借入が可能になっています。

月々の返済額は約14万7,000円で、年収600万円の方であれば返済負担率は約29％。返済可能な範囲とされる水準内ではあるものの、家計全体の見直しは不可欠です。特に教育費や老後資金など将来の支出も見据えた資金計画が求められます。

また、売却時・購入時の諸費用も借入に含めた前提での試算です。これらを現金でまかなえる場合は、借入額を減らせるため、返済の負担軽減にもつながります。

住み替えと住宅ローン控除について

住み替えをする場合でも、条件を満たせば住宅ローン控除を引き続き利用できます。

ただし、今の家で控除を受けていた人や、住み替えローンを使う人は注意点も多いため、事前に内容をしっかり把握しておきましょう。

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条件を満たせば住み替え後も控除を受けられる

住み替えによって新たに住宅を取得した場合でも、一定の条件を満たせば住宅ローン控除は受けられます。主な要件は以下のとおりです。

このような条件をクリアすれば、住み替え後でも新たに控除の適用を受けることが可能です。

参照：No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)｜国税庁

旧居で住宅ローン控除を受けていた場合の注意点

住宅ローン控除は、1人につき1つの住宅に対してしか適用できません。今の家で控除を受けていた場合、その家を手放した時点で控除は終了します。

また、新居で控除を受けるためには、再度確定申告を行い、必要書類を提出する必要があります。控除は自動で引き継がれるわけではないため、忘れずに手続きを行いましょう。

参照：住宅借入金等特別控除の再適用を受けるための手続2(再び居住の用に供したときの手続)｜国税庁

住み替えローンを使う場合は対象額が制限される可能性あり

住み替えローンで借入をまとめる際、今の家のローン残債分もあわせて借り入れることがあります。

しかし、控除の対象になるのは「新居の取得に直接かかった費用に対応する借入額」のみです。つまり、今の家の残債分については控除対象外となります。

実際の控除額は、新居部分に対応する借入金のみをベースに計算されるため、借入全体がそのまま対象になるわけではありません。税務署や金融機関への確認も含め、事前のシミュレーションが重要です。

【FAQ】住み替え時の住宅ローンに関するよくある質問

住み替えに関する住宅ローンについては、銀行選びや審査基準などに関する疑問が多く寄せられます。ここでは、よくある質問をコンパクトに整理して解説します。

新居の住宅ローンは今の家と同じ銀行で組んだほうがよい？

同じ銀行を利用する義務はなく、金利や条件を比較して有利な金融機関を選ぶのが基本です。

ただし、住み替えローンに対応している銀行は限られており、ネット銀行などでは取り扱いがないこともあります。同じ銀行を使えば手続きがスムーズになるケースもありますが、選択肢を広げて検討することが大切です。

住み替えローンは建て替えや注文住宅でも使える？

原則として利用は可能ですが、土地の取得と建物の建築計画が確定している必要があります。

注文住宅の場合は契約内容や建築スケジュールが審査に影響するため、事前に金融機関と相談しながら進めるのが無難です。

住み替えでの住宅ローン審査では年齢が重要？

年齢は返済期間の長さに直結する要素であり、一般に完済時年齢は80歳前後が上限とされます。

高年齢での申し込みは借入期間が短くなったり、団体信用生命保険の加入条件が厳しくなったりする可能性があるため、できるだけ早い段階での検討が望ましいです。

まとめ

住み替えを考え始めると、ローンの残債や資金計画、売却と購入のタイミングなど、想像以上に検討すべきことが多く、不安や迷いを感じる方も少なくありません。

しかし、どのようなケースであっても「今の家を少しでも高く売ること」が、資金面でも心理面でも住み替えをぐっと楽にしてくれます。

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さらに、未公開物件のご紹介や住宅ローンの個別相談など、「売り」と「買い」を同時にサポートできる体制も整えています。住み替えの第1歩として、まずは今の家の価値を知るところから始めてみませんか？ご相談はいつでも無料です。

逆瀬川勇造さん からのコメント

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

家の住み替え時には売り先行と買い先行、それと同時決済の3つの方法がありますが、同時決済はタイミングを合わせるのが難しいことが多く、現実的には売り先行か買い先行かのどちらかを選ぶ必要があるでしょう。このうち、ゆっくり進めることができる方は売り先行を選べますが、できるだけ早く住みかえる必要がある場合には買い先行を選ばなければならないこともあるでしょう。買い先行は資金面で問題が生じやすいですが、住み替えローンを活用することで問題を解消できることが多いです。審査が厳しい点や金利が高い点などデメリットを押さえたうえで、住み替え時の選択肢の一つとして、本記事の内容を参考に内容を理解しておくのがおすすめです。