この記事のポイント
- 不動産を1,000万円で売却しても、実際に税金が発生するかどうかは譲渡所得が出るか次第であり、取得費や譲渡費用によって課税額は大きく変わる
- マイホームを売却した場合は「3,000万円の特別控除」などの特例が使えることがあり、正しく活用すれば税負担を抑えられる
- 譲渡所得が出た場合は原則として確定申告が必要であり、期間や必要書類、住民税との関係にも注意が必要
「古い家が1,000万円で売れそうだけど、税金ってどれくらい取られるの？」
「そもそも土地と建物、どっちにどれだけ税金がかかるのかもよく分からない……」
家を売るとき、多くの方が気になるのが税金です。特に売却価格が1,000万円前後だと、「利益が出た扱いになるのか」「確定申告が必要なのか」と不安に思う人も少なくないでしょう。
この記事では、1,000万円で家を売却したときの税金の仕組みや、控除の特例、申告のポイントなどを丁寧に解説します。これを読めば、売却前に知っておくべき税金の基本と判断材料がしっかり手に入っているはずです。
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記事の構成
1,000万円で家を売却した際の税金の考え方
不動産を売却すると、一定の条件下で税金がかかる場合があります。特に「売った金額＝課税対象」と思われがちですが、実際の計算はやや複雑です。
この章では、不動産売却時の税金の仕組みや計算の前提について整理します。
売却価格ではなく譲渡所得が税金に影響する
家を売ったときに課税対象となるのは、売却価格ではなく「譲渡所得」です。譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことで、次のように計算します。
譲渡所得 = 売却価格 −（ 取得費 + 譲渡費用 ）
取得費は購入時の建物・土地の代金や仲介手数料などを指し、譲渡費用には売却時の仲介手数料、解体費用、測量費などが含まれます。こうしたコストを差し引いた残りが利益（譲渡所得）となり、それに対して税金がかかります。
つまり、1,000万円で売却しても、もとの取得費や売却時の経費によっては課税額がまったく異なる可能性があります。
家屋と土地は別々に税金計算する
建物付きの土地を売る場合、土地と建物は税務上、個別に扱われます。
建物は経年劣化を前提として減価償却を反映した価格で評価されるのに対し、土地には減価償却がありません。そのため、取得費の算出や譲渡所得の計算も別々に行う必要があります。
税金の計算においては、土地と建物の売却代金をそれぞれに按分したうえで、個別に譲渡所得を求め、合算するのが基本です。
譲渡所得税は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」から成る
譲渡所得に課される税金は1種類ではなく、以下の3つの合計です。
- 所得税
- 住民税
- 復興特別所得税（所得税の2.1％分を上乗せ）
これらをまとめて「譲渡所得税」と呼ぶこともあります。税率は所有期間などの条件により変動するため、次の項目で詳しく説明します。
税率は家の所有期間で異なる
不動産の所有期間によって税率が大きく変わります。売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下のものは「短期譲渡所得」、5年を超えるものは「長期譲渡所得」として扱われます。
それぞれの税率は次のとおりです（復興特別所得税を含む）。
| 区分 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
同じ1,000万円で売却しても、所有年数によって最終的な税額は大きく変わってくるので売却時には所有期間の確認も欠かせません。
特例適用なら1,000万円で家を売却しても税金がかからないことが多い
売却価格が1,000万円の家であっても、条件を満たせば譲渡所得に対する税金が発生しないケースは多くあります。
特に、マイホームとして使っていた不動産には「居住用財産の3,000万円特別控除」という制度が設けられており、これを活用できれば大きな節税が可能です。
居住用財産の「3,000万円特別控除」
この制度は、自宅として使っていた不動産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円までを控除できるというものです。たとえば、譲渡所得が800万円だったとしても、この特例を適用すれば課税対象が0円になります。
適用には、居住していた実績があることや、売却が親族間でないことなど一定の条件を満たす必要があります。確定申告による手続きも必須です。
詳しくは以下の記事でまとめています。
売価が1,000万円なら特例適用で譲渡所得は0になることも
仮に1,000万円で家を売ったとしても、取得費や売却費用を差し引いたうえで残る譲渡所得が3,000万円以内であれば、税金がかからない可能性が高くなります。
特に築年数が経っている家であれば、取得費が低く見積もられがちですが、それでも3,000万円の控除枠を超えることはまずありません。
そのため、節税に力を入れるよりも「いかに高く売るか」のほうが手元に残るお金は大きく変わります。
不動産SHOPナカジツでは、少しでも高く売却できるように、地域に根ざした価格査定と、購入希望者の目に届きやすい販売戦略を重視しています。特例を活用しながら、納得のいく売却につなげるサポートが可能です。
1,000万円で家を売却した場合の税金シミュレーション
ここでは、実際に1,000万円で家を売却した場合を想定して、税金がどのように算出されるのかをシミュレーションしてみます。
今回は以下のような前提で進めます。
- 売却価格は1,000万円
- 取得費は不明のため、概算取得費（売却価格の5％）を適用
- 譲渡費用として仲介手数料や諸経費を80万円と仮定
- 所有期間は10年（長期譲渡所得）
これらをもとに、譲渡所得や課税額を順を追って計算していきます。
取得費・譲渡費用を計算
不動産の購入時の価格や取得にかかった費用がはっきり分からない場合、概算取得費として「売却価格の5％」を用いることが認められています。
今回のケースでは、1,000万円の5％である50万円が取得費となります。
一方、譲渡費用には仲介手数料や登記費用、場合によっては測量費や建物解体費用などが含まれます。今回は仲介手数料などを含めて、譲渡費用を80万円と設定します。
この結果、譲渡所得のもとになる「取得費＋譲渡費用」の合計は130万円です。この130万円が、譲渡所得を求める際に売却価格から差し引く金額となります。
所有期間と税率
不動産の所有期間は、売却した年の1月1日時点で5年を超えていれば「長期譲渡所得」となります。今回のケースでは10年保有しているため、長期譲渡所得として扱われます。
長期譲渡所得の場合の税率は、所得税15％、住民税5％に加え、所得税に対して2.1％の復興特別所得税が加算されます。復興特別所得税を含めた実質的な税率は20.315％です。
譲渡所得税を計算
譲渡所得は以下のように計算します。
1,000万円 – ( 50万円 + 80万円 ) = 870万円
この譲渡所得870万円に対して20.315％の税率をかけると、譲渡所得税は176万7,000円になります。
実際には申告状況や控除の有無などで若干の差が出る場合もありますが、概算としてこのような金額が目安になります。
なお、居住用財産の3,000万円特別控除が適用される場合、この譲渡所得自体がゼロ扱いとなるため、税金は発生しません。条件を満たしているかどうかを確認したうえで、控除の適用を前提とした売却計画を立てることが重要です。
【閑話】家売却で得た譲渡所得が1,000万円の場合について
売却価格ではなく譲渡所得が課税対象になる点は、先述したとおりです。ここではあえて「譲渡所得が1,000万円出た場合」に絞って、税金の規模感をイメージしてみます。
たとえば、売却益が大きく3,000万円の特別控除を適用しても譲渡所得が1,000万円残る場合、あるいは特例の条件を満たせず控除自体が使えない場合などが該当します。
このようなケースで所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」として扱われる場合、課税対象となる譲渡所得に対して約20.315％の税率がかかります。
計算は以下の通りです。
1,000万円 × 20.315％ = 約203万1,500円
控除が使えるかどうかでこれほど差が出ることからも、売却の計画段階で「譲渡所得をどこまで抑えられるか」「特例を適用できるか」といった視点をもっておく必要があります。
1,000万円で家を売却した年の確定申告
不動産を売却した年は、譲渡所得の有無や特例の適用にかかわらず、確定申告が必要になることがあります。ここでは、確定申告のポイントを整理しておきます。
確定申告が必要なケース・不要なケース
以下に該当する場合は、原則として確定申告が必要です。
- 譲渡益（譲渡所得）が発生している
- 譲渡損失の繰越控除を受けたい
- 特例（3,000万円特別控除など）を適用したい
一方で、以下のような譲渡所得が発生せず、特例の適用も希望しない場合は申告不要となることもあります。
- 譲渡所得がゼロまたはマイナスで、控除や繰越を使わない
- 相続による取得で申告不要とされる特例に該当する場合
不明点がある場合は、税務署や税理士に相談して判断するのが確実です。
必要書類とスケジュール
確定申告時に提出が求められる主な書類は以下のとおりです。
- 売買契約書（購入時・売却時のもの）
- 仲介手数料など譲渡費用の領収書
- 登記事項証明書
- 譲渡所得の内訳書（計算明細）
- 本人確認書類<
- 確定申告書B・第三表（分離課税用）
確定申告の受付期間は、原則として毎年2月16日～3月15日ですが、年によって変更される場合があります（※締切日が土日祝日の場合は、翌営業日が期限となります）。最新の情報は国税庁の公式発表をご確認ください。
申告の準備には時間がかかるため、売却後なるべく早めに資料をそろえておくと安心です。
申告しなかった場合のペナルティ
本来申告すべきにもかかわらず期限までに申告しなかった場合、以下のようなペナルティが課されることがあります。
- 無申告加算税（原則10％、場合によっては15～20％）
- 延滞税（納付が遅れた日数に応じて発生）
- 特例の適用不可（期限後申告では一部の特例が認められない）
たとえば、3,000万円特別控除を受けるには期限内に申告することが条件となっているため、忘れた場合には数百万円単位で損をする可能性もあります。
【FAQ】1,000万円で家を売却したときの税金に関するよくある質問
家を売却する際の税金については、ケースごとに判断が分かれるポイントがあります。ここでは、よくある3つの疑問について簡潔に整理しておきます。
相続した家が1,000万円で売れた場合は、通常時とどう違う？
相続した不動産を売却した場合も、基本的な税金の仕組みは同じです。譲渡所得が課税対象となり、取得費・譲渡費用を差し引いて計算します。
ただし、相続の場合は「被相続人の取得費」を引き継ぐため、取得時期や金額が古く、譲渡所得が大きくなる傾向があります。この場合でも、売却した家が被相続人の居住用であった場合には「被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できる可能性があります。
この特例を利用することで、譲渡所得が3,000万円まで非課税となるため、売却価格が1,000万円であれば、実質的に税金が発生しないケースが多くなります。ただし、適用には期限や建物の状態などの条件があるため、事前に要件を確認することが重要です。
家売却の税金はいつ払う？
譲渡所得税の納税は確定申告と同時に行います。申告期間は原則として翌年の2月16日から3月15日頃までで、納税もこの期間内です。
税務署から請求書が送られてくるわけではないため、申告書の提出とあわせて自分で納付額を算出し、銀行やオンラインで納付する必要があります。納付が遅れると延滞税が発生するため、余裕を持った準備が求められます。
1,000万円の土地を売却した場合の税金は、家とはどう違う？
土地のみを売却した場合も、譲渡所得に対して課税される点は建物と変わりません。ただし、土地には減価償却の考え方がないため、取得費の計算がややシンプルです。
また、土地単体では「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できない場合もあります。たとえば、自宅を取り壊して更地にした後、長期間空き地のまま保有していた場合は、居住用としての要件を満たさないと判断される可能性があります。
建物付きの住宅とは扱いが異なるため、控除の適用可否を含めて慎重に確認する必要があります。税額の影響が大きくなることもあるため、事前のシミュレーションがおすすめです。
まとめ
不動産売却では、譲渡所得の額によって税金が決まります。取得費や特例の有無によっても左右されますが、最終的に手元に多く残すには「いかに高く売るか」がやはり重要です。
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