マイホームや土地の購入には大きな金額がかかります。そうなると消費税がどれくらいかかるのかが心配ですよね。
ところが「どうやら土地には消費税が掛からないらしい…」と知って、あなたはこのページに辿り着きました。じゃあ建物と土地の値段が合算されている建売住宅はどうなるのか、疑問に思いますよね。
今回は購入だけでなく売却時の土地、不動産にまつわる税金についても整理していきます。マイホーム購入では資金計画が肝心です。買い替えでは売却時の税金についても気になることでしょう。お金周りの知識をしっかりと得ておきましょう。
目次
土地に消費税がかからないって本当？
さて、いきなり本題です。ずばり、土地に消費税はかかりません。なぜなら、土地は消費するものではないからです。
それでは、そもそも消費税とはどんなものにかかるのでしょう。国税庁のサイトから消費税についての概要を引用します。
消費税は、国内において事業者が事業として対価を得て行う取引を課税の対象としています。
しかし、これらの取引であっても消費に負担を求める税としての性格から課税の対象としてなじまないものや社会政策的配慮から、課税しない非課税取引が定められています。
以上の通り“消費”に負担を求める税のため、消費されるものに対して発生するのです。また、事業者が対価を得る際に課税されるため、個人と個人の取引においては消費税が課せられません。
さらに、土地の定着物として庭の木や石、石垣といったものも非課税となります。
土地の購入時に消費税の課税対象になるもの
晴れて土地に消費税が掛からないことがはっきりしたところで、不動産売買にかかるその他の税についても知っていきましょう。
建物付き土地を購入したときの、建物には消費税がかかる
建物付き土地（例えば建売住宅、中古住宅がそうですね）を購入した場合には、土地には税金がかかりませんが建物には消費税がかかります。その場合でも売主が事業者の場合のみで、個人間の売買であれば建物への消費税も課されません。
仲介手数料
不動産業者などに仲介をしてもらった際に払う仲介手数料にも消費税がかかります。仲介手数料は概ね「不動産の売買価格×3％＋6万円」でもとめられ、その額に消費税がかかります。
このとき注意したいのが、仲介手数料は税抜き価格をもとに計算するという点です。不動産は土地に消費税はかかりませんが、業者から購入する建物には消費税が課されます。例えば建売住宅を購入する際には土地と建物、建物の税金分が含まれた金額が売買金額として表示されているのです。
仲介手数料にかかる税金の計算例
売買価格2650万円（建物：1650万円（税込み）、土地：1000万円）の建売住宅を購入した場合
⇒建物の税抜き価格は1500万円
｛（1500万円＋1000万円）×3%＋6万円｝＝81万円 ←仲介手数料
81万円×10%＝8万1000円 ←仲介手数料にかかる消費税
今回のケースの仲介手数料にかかる消費税額は8万1000円ということになります。
※仲介手数料の上限価格で計算しています。
その他の税 ～土地を売却したときに課される税～
消費税はかからない土地ですが、売却して収益を得た際、契約時、登記には課税されます。土地にまつわる税金についてご紹介します。
所得税（譲渡所得税）
土地や建物など資産を譲渡した際に得る利益に課され、売却の翌年に確定申告をして納税します。マイホームの売却には税を軽減する特例制度が設けられています。
住民税
住民税は前年の所得に対して課されます。そのため、不動産売却の確定申告をした年の6月から徴収されます。
印紙税
契約書に課される税金です。契約書類に収入印紙を貼付し納税します。契約書の作成者、つまり不動産売買の場合では売主と買主が納税の義務者となりますが、印紙を貼付した原本を買主、写しを売主が所持（買主のみ印紙税を支払う）する場合もあります。
登録免許税
不動産を売却・購入し登記をする際に登記を受ける人が支払います。登記とは土地、不動産の所有者の権利を公示し明らかにするものです。売却時には住宅ローンの抵当権抹消も行います。
土地以外で消費税がかからないもの
不動産関連で消費税がかからないものをご紹介します。不動産購入においては大きな金額が動きますから、消費税の有無の影響も大きいですよね。いったいどんな金額に消費税がかからないのでしょうか。
住宅ローンの返済利息、保証料
住宅ローンの返済利息、保証料は非課税です。似ていますが、住宅ローンの「手数料」は消費税がかかります。
個人の賃貸の家賃、敷金、保証料
個人が賃貸住宅を借り、支払う家賃や敷金、保証料にも消費税はかかりません。住宅は生きていく上で無くてはならないもののため非課税とされているのです。一方で事業目的での賃借は課税対象となります。
火災保険料
火災保険を含む保険料には消費税がかかりません。社会政策的な配慮や、消費に負担を求める税としての性格から課税の対象としてなじまないものに対して消費税は課されません。消費税を免除するから保険に入ってね、ということなのでしょう。
税金を知って、しっかりと資金計画を
マイホームの購入、売却では大きな金額が動きます。それにともなう税金も高額です。資金計画の時点できちんと把握して、予想外の出費がないようにしたいですね。
不動産、マイホーム探し、売却は不動産ＳＨＯＰナカジツへご相談ください！
