地役権とはどんな権利でしょうか？簡単に言えば、自分が所有する土地を有効に利用するために、他人の土地に対して制限を設定したり使用できたりする権利です。この権利は登記も可能です。
地役権付きの土地を購入する場合、また、袋地（公道に接していない土地）のように隣地に地役権を設定している土地を購入する際にはどのような点に注意したらよいのでしょう。
目次
地役権とは
地役権とは自分の土地に住む、農業をするなどで使用する際に効果的に使用をするため隣接する別の土地を利用する権利です。利益を受ける者と利益を与える者の二者間の合意（契約）によって成り立ちます。
効果的に使用するために隣の土地を利用するとはどういうことかというと、解説図にあるように土地Aから公道に出るには土地Bを通行しなくてはなりません。このような場合Bを通行することで土地Aを効率的に使用できるようになるというわけです。この権利は民法第280条に規定されています。
この地役権を発生させるためには、使用させてもらう土地Bの所有者の合意が必要です。
承役地と要役地とは
先ほど解説した利用される土地（B）の土地を承役地、土地の利益を受ける側（Aの土地）を要役地、と呼びます。地役権は利益を受ける側の土地の権利に設定されます。
囲繞地通行権との違い
通行のために設定される権利である通行地役権。それと似た性質を持つ囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）はよく比較がされますが、これらの違いは何なのでしょうか。
囲繞地通行権とは公道に通じていない土地を利用するため、その土地を囲んでいる他の土地を通行できる権利です。（袋地の所有者が外に出られない、中に入れないとなったら大変ですよね。）この権利は民法で定められており、囲んでいる土地の所有者が合意しなくても権利は守られます。しかし通行するための権利ですから、自動車での通行が認められない場合もあります。
一方、地役権は双方の合意によって成り立ちます。自由度が高く、後に紹介するように二者間の合意次第で使用の範囲や内容を決めることが可能です。
地役権の時効
地役権には時効があり、権利が期限によって消えてしまう消滅時効と、権利が発生する取得時効があります。
時効の期限は地役権を行使できなくなる事象が発生した時から20年です。地役権のある通路に建物ができたなどで“通行ができなくなった”場合、そこから20年経過すると地役権が消滅します。これを「地役権の消滅時効」といいます。逆に20年間通路として使用していたなどであれば地役権を時効取得できる場合があります。
地役権は当事者同士の合意で決定するため、その際に期限を定めることもできます。
地役権の使用目的
ここまで地役権の使用目的を通行のための事例ばかり紹介してきましたが、その他の目的でも地役権を設定することができます。
通行目的
最初に紹介した通り、通行を目的とした地役権です。徒歩のみなのか、自動車を使用するのかなど承役地の所有者と合意をまとめ決定します。
配管を埋める目的
住宅で暮らすにはガスや上下水道などのインフラも必要です。これらの配管を周囲の土地の所有者に了承を得て隣地を通して埋設する場合も地役権を設定します。地上だけでなく地下を利用する場合も地役権が必要となるのです。
送電設備建設の目的
電力会社が送電設備を建築する際、土地の上空を電線が通ることに対して土地の所有者との間に地役権の権利を設定します。上空を電線が通るため、建物の高さに制限が設けられる、対価が支払われるといった取り決めがなされます。
日照確保
日照を確保するための日照地役権設定というものもあります。当事者間の約束事・取り決めのため、建物の高さ制限の他、土地の一部へ工作物を設置することを制限するなど自由度の高い取り決めが可能です。
その他、眺望を確保するために眺望地役権を設定し承役地の建物の高さを制限することもできます。
地役権の登記
地役権は不動産の所有権などと同じように登記を行うことのできる権利です。登記とは権利関係を公に明らかにできる制度です。
地役権の登記の手順
地役権の登記には必要書類を用意し、法務局に届け出をします。地役権設定登記の登録免許税は承役地の数ごとに1,500円かかります。
登記には専門知識が必要な上、書類作成が複雑なため自分で作成できない場合は司法書士に依頼しましょう。
登記事項
地役権の登記事項については不動産登記法80条1項に定められています。
- 要役地
- 地役権設定の目的
- 地役権設定の範囲
地役権を設定するにあたって、対価（権利金）を支払うかどうか、期限を定めるかは登記事項とはなっていません。
必要書類
- 登記原因証明情報…登記原因について記載または記録された内容の署名もしくは押印した書面など
- 登記識別情報または登記済証…無い場合は本人確認情報
- 印鑑証明書
- 地役権図面…承役地のどこが地役権の目的となっているかを図示したもの
- 代理権限証明情報（委任状）…司法書士に依頼する場合に必要です。
地役権の登記が必要な理由
地役権は自分が所有する土地の権利ではありません。その権利にわざわざお金を払って登記をする必要があるの、と思われるかもしれませんね。しかし、『登記』とはとっても重要なことなんです。地役権を登記するメリットをご紹介します。
現在あなたはご近所さんのご厚意で隣地を自動車の通路として使用させてもらっているとしましょう。ところがある日、相続や売却で隣地の所有者が変わったことによって自動車での通行をしないよう言われてしまいました。あなたはきっと困ってしまいますよね。
この場合、あらかじめ通行地役権の登記がなされていれば所有者が変わった場合でも従来どおり通行する権利を主張することができるわけです。口約束だけでも合意は成り立ちますが、のちのちトラブルの元となります。契約書の取り交わしや登記を行うのが賢明でしょう。
また、逆に自分の土地の利用に制限を受けたり、使用を許す側である承役地となる場合は相続後のことも考慮して行うべきでしょう。
地役権が設定された土地に関する税金
地役権は、自分の土地を利用するため、他人が所有する土地を使用したり、制限を設けたりする権利です。隣地の所有者が合意している（対価が発生している場合もあります）とはいえ、要役地側にとっては都合のよい権利な気がしてしまいます。では、この権利が設定された土地にまつわる税金はどうなるのでしょうか。
固定資産税
固定資産税は土地の所有者が納めるものですが、高圧電線が上空を通るなどで建築制限のある地役権（国税庁のサイトでは区分地上権に準ずる地役権とされています）が設定されている場合はその制限分を控除した評価が行われます。
参照）区分地上権に準ずる地役権の目的となっている宅地の評価｜国税庁
権利金などに対する分離課税
地役権を設定したことへの対価として受け取った権利金は資産の譲渡があったものとして分離課税の対象である譲渡所得となります。分離課税とは他の所得とは分離して税額を計算して確定申告で納税をする課税方式です。
譲渡所得となるのは権利金が土地の時価の半分（条件によって1/4の場合もあり）を超える場合などという要件があります。
不動産を購入する場合は地役権がないか確認！
色々な地役権があり、きちんと契約や登記をしないとトラブルに繋がる可能性があることがわかりましたね。もし購入を検討している不動産に地役権がついていれば家屋の建築や土地の利用に制限が付く場合があるため購入の際は注意が必要です。
また、登記がされていなくても地役権の時効取得が成り立つ場合もあります。そうなれば承役地側の所有者は要役地の所有者が自分の土地を利用することを止められないことも。売主や不動産業者に周辺の状況をよく確認しておきましょう。
不動産購入、売却は専門知識に精通したパートナー選びが肝心です。ぜひ、お近くの不動産ＳＨＯＰナカジツへご相談ください！
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