「不動産会社を通さずに、直接、個人間で不動産を売りたいけど、本当にできるのか不安」
「使っていない土地を友人に売りたいが、必要な手続きは何がある？」
「田舎の土地をお隣に買い取ってもらいたいけど、どうすればいいのかわからない」
このようなお悩みを抱えている方は意外と多いものです。所有する不動産を知り合いなどに個人的に譲りたい場合はどうしたらよいでしょう？
不動産の売買というと不動産会社の仲介による売買が一般的ですが、個人間で売買する方法もあります。
しかし、不動産の個人間売買は非常にトラブルが多く、不便で難しいものです。特に不動産の取引について詳しくないふつうの方には、個人売買はおすすめできません。
ただ、どうしても個人売買にチャレンジしたいという方もいるでしょう。
そこで本記事では、不動産の個人間売買について、メリット・デメリットや注意点、具体的な手続きなどを紹介します。
この記事を読むことで、個人売買にはどのような特徴があるかを理解でき、自分はどのように売却を進めればよいか、判断できるようになるはずです。
目次
不動産屋を介さない、不動産の個人間売買とは
不動産の個人間売買とは、不動産会社を介さず個人間で直接取引をすることです。
ここでは、不動産の個人間売買についてメリットとデメリットを見ながらその特徴を理解していきましょう。
個人間売買のメリット
個人間売買の最大のメリットは仲介手数料が不要になることです。
不動産会社に売買の仲介を依頼すると、売買成立時に「仲介手数料」を支払う必要があります。
仲介手数料は「 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税 」と上限が定められています。例えば売買価格が3,000万円の場合、上限いっぱいの手数料を支払うとなると、金額は以下のように求めることができます。
3,000万円 ×3% + 6万円 + 消費税 = 105万9,600円
3,000万円の案件に対して100万円を超える経費というと、かなり高額に感じるのも無理はありません。
個人間売買であれば、仲介手数料分の経費を浮かせることができます。
個人間売買のデメリット
一方、個人間売買には以下のようなデメリットがあります。
- 契約書の作成などの手間がかかる
- トラブルに発展しやすい
不動産会社に仲介を依頼すると、物件の案内から交渉、契約書の作成、契約立ち合いまで1通り行ってくれますが、個人間売買の場合ではこれらをすべて自分で行わなければなりません。
特に大きな問題となりやすいのが契約書の作成でしょう。
不動産は大きな買い物ということもあり、後々トラブルに発展することを避けるために、契約書や重要事項説明書に物件の情報や契約条件を詳細に記載していきます。
個人間売買の場合、この契約書の内容や記載方法まで自分で考えなければなりません。どのような項目を盛り込めばよいのか知識をつけるのは一般の方には大変な労力です。
また、不動産は売買後にトラブルに発展してしまうことが少なくありません。
例えば、売買後に短期間で雨漏りが発生してしまったような場合を想定して、契約書には現在の状況や、売主が売却後にどのくらいの期間、責任をとる必要があるかといったことを記載します。
個人間売買でこうした取り決めを事前に行っていないと、トラブルに発展しやすく、損害賠償となった場合には仲介手数料を超える費用がかかってしまうリスクがあります。
不動産の個人間売買の流れ・生じる手続き
ここでは、不動産の個人間売買の流れや手続きについて紹介します。
主な流れは以下のとおりです。
- 売り出し価格を決める
- （買主が知り合いでない場合は）買主を探す
- 売買契約を締結する
- 決済と引渡しを行う
それぞれ詳しく見ていきましょう。
ステップ1：売り出し価格を決める
まずは売り出し価格を決めます。
売り出し価格を決める際は、近隣の類似物件をいくつか比較して相場をつかみ、いくらなら売れるかを想定しておくことが大切です。
なお、相場より高い価格をつけたことが理由で売れない場合、売れない期間が長くなればなるほど「売れ残り」感が出てしまい、価格を下げても結果的に売れにくくなることもあります。
最初は様子見で強気の価格をつけるのもよいですが、売れない期間が長くなりすぎないよう、2〜3カ月程度で値下げすることも検討しましょう。
ステップ2：（買主が知り合いでない場合は）買主を探す
個人間売買の場合、知人への売却が決まっているケースも多いですが、そうでない場合は買主を探す必要があります。
買主を探すには、現地に「売物件」の看板をつけたり、インターネット上で物件情報を宣伝したりといった行動をとる必要があるでしょう。
ステップ3：売買契約を締結する
無事に買主が見つかれば、売買契約を締結します。
契約時には売買契約書を作成しなければなりませんが、あらかじめ売主と買主のどちらが契約書を作成するかなどを決めておくとよいでしょう。
なお、不動産会社に仲介を依頼しない場合であっても、売買契約書だけ有料で作成してもらえるケースもあります。
不動産の売買契約は個人で取り扱うには額が大きく、また専門知識が求められるため、不動産会社や、場合によっては弁護士など法律の専門家に相談することも検討しましょう。
ステップ4：決済と引渡しを行う
売買契約時に手付金を支払ったら、引渡し日までの間に残債を支払い、所有権移転登記手続きを進めます。
買主が住宅ローンを利用する場合は、その審査も進めなければなりません。
決済と登記手続きが済んだら、売主から買主に所有権が移転します。決済時に鍵を引渡すのに加え、希望に応じて現地の案内などを行うこともあります。
不動産の個人間売買で必要な書類
不動産の売買では、以下を自分で用意する必要があります。
- 本人確認書類
- 実印（印鑑証明書）
- 住民票
- 権利証（登記識別情報）
- 建築確認済証
- 検査済証
- 固定資産税納税通知書
- 間取り図など各種建築図書
- 土地測量図・境界確認書
- （マンションの場合）管理規約、議事録、長期修繕計画書
- （耐震診断を実施している場合）耐震診断報告書
- （アスベストを使用している場合）アスベスト使用調査報告書
- 銀行口座の通帳
- 鍵
不動産売買時には所有権移転登記をすることから、本人に関する書類として住民票や印鑑証明書などの準備が必要です。
また、物件に関する情報を伝える必要があるので、建築確認申請書や検査済証、購入時のパンフレットなどがあるとよいでしょう。
そのほか、固定資産税は対象年の1月1日に所有している者に対して課税されるため、同一年に移転登記が完了しても、売主が納めなければなりません。
しかし、例えば4月1日に決済した場合には1月から3月の分を売主、4月から12月の分を買主といった形で分担するケースもあります。
負担の応分については、売主と買主の交渉次第となるため、事前にしっかり話し合っておくことが大切です。
不動産の個人間売買でかかる税金・かからない税金について
不動産の個人間売買でかかる税金とかからない税金について解説します。
なお、一般的な不動産売買でかかる税金については、以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
消費税は非課税
個人間売買においては、消費税は非課税となります。
また、対象不動産が土地の場合は、どのような取引であっても消費税は非課税です。
一方、建物については、売主が不動産会社であるようなケースでは消費税が課されます。
例えば、新築の建売住宅を購入したり、不動産会社が買い取った不動産を再販したりするようなケースが挙げられるでしょう。
しかし、個人間売買のように売主が個人の場合は、基本的には建物部分も消費税の課税対象にはなりません。
ただし、土地や建物にかかる消費税は非課税となりますが、司法書士に支払う司法書士報酬などには消費税がかかる点に注意が必要です。
消費税以外の税金は売買仲介の場合と同様に課税される
消費税以外の税金については、売買仲介と同様に課税されると考えてよいでしょう。
不動産の売買が成立した場合、消費税以外に以下のような税金が発生します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
これらの税金は個人間売買であろうと、仲介による売却であろうと同様に課税されます。
譲渡所得税に関しては、売り手が、売却した年の翌年の所得税の確定申告（2月16日〜3月15日）で金額を申告して納税する必要があります。
仲介による売却であれば、不動産会社から流れなどを教えてもらうこともできますが、個人間売買では自分で覚えておく必要があります。
計算方法などについてアドバイスをもらいたい方は、必要に応じて税理士に相談するとよいでしょう。
不動産の個人間売買での必要経費
不動産の個人間売買では、税金以外にも以下のような必要経費がかかります。
- 司法書士への報酬
- 火災保険の保険料（買主）
- 住宅ローン手数料（買主）
- 引っ越し費用
それぞれ詳しく見ていきましょう。
司法書士への報酬
不動産の売買では、所有権の移転登記はもちろん、売主が売却する不動産を購入した際にローンを組んでいた場合には、抵当権抹消登記をする必要があります。
これらの登記は自分で手続きすることもできますが、専門的な内容となるため、司法書士に手続きの代行を依頼するのが一般的です。
登記手続きを司法書士に依頼した場合には、登録免許税に加えて司法書士に支払う報酬が必要経費として発生します。
なお、所有権移転登記は商慣習として買主が負担することが多くなっていますが、実際にどちらが負担するかは交渉次第です。
特に個人間売買の場合は、売主と買主でよく話し合って決めることが求められます。
火災保険の保険料（買主）
買主が物件購入後に火災保険に加入する場合、火災保険の保険料を支払う必要があります。
保険料は、対象の不動産の構造（木造やRC造など）でも金額が変わってくるため、早い段階で見積もりを取っておくようにしましょう。
住宅ローン手数料（買主）
買主が不動産購入にあたって住宅ローンを利用する場合、金融機関に対して住宅ローン手数料を支払う必要があります。
手数料の額は利用する住宅ローンによって変わってきますが、数十万円以上かかることもあるため、手持ちの金額を考慮し、早い段階からいくらかかるかを把握しておくことが重要です。
引越し費用
売主、買主ともに居住用不動産を売買した後は、引越しするのが一般的です。
引越し業者に支払う費用はもちろん、新居での生活に必要な家具や家電などをそろえるとなると、数十万〜数百万円の出費になることもあるでしょう。
こちらも、早い段階でどの程度の費用がかかるか、試算しておくことをおすすめします。
不動産の個人間売買における注意点・よくあるトラブル
ここでは、不動産の個人間売買における注意点やよくあるトラブルをご紹介します。
事前にトラブル事例を把握しておくことで、いざというときに回避できますよ。
不動産を親族間で売買する際は住宅ローンが組みづらい
不動産を親族間で売買する場合、住宅ローンが組みづらい傾向にあります。
親族間の売買は、実質的な贈与と見られやすく、不動産の売買に正しく資金が使われているかを疑われるからです。
売買契約書を正しく作成するなどの工夫をすることで、融資審査を受け付けてくれる金融機関もあります。しかし、親族間の売買契約ではそもそも審査すらしてくれないケースもあります。
住宅ローンを組めないとなると自己資金で購入しなければなりません。
「言った」「言わない」のトラブルが発生しやすい
個人間売買は、知人同士の間で行うケースが多いものです。
実際、知っている相手ということもあり、契約を口約束で進めてしまう方も少なくありません。
しかし、契約内容の不明確さや物件の状態などがきっかけで問題が発生すると、それを解消するのに多大な労力と資金、また時間がかかるのはよくあることです。
口約束だと、どうしても「言った」「言わない」の問題に発展しやすいため、これを避けるには、事前に細かなところまで契約書に記載しておくことが求められます。
資金決済に関するトラブルが起きやすい
資金決済に関するトラブルもよく見られます。
個人間でのやりとりということから、売買代金の支払いが遅延したり、約束された金額が支払われなかったりするケースがあります。
個人間取引では、信頼関係に基づくことが多いため、具体的な資金の流れや決済方法について契約書に明記し、可能であれば専門家を介在させることでリスクを軽減することができます。
参考：中古住宅・土地の個人間売買サイト（プラットフォーム）3選
最後に、中古住宅や土地の個人間売買をする際に、物件の掲載や買い手探しに役立つプラットフォームを紹介します。
ここで紹介するのは以下の3つです。
- ジモティー
- 家いちば
- 不動産直売所
それぞれ見ていきましょう。
ジモティー
「ジモティー」は地域を絞って、地元の商品を幅広く取引できるサイトです。
ジモティーでは実にさまざまな商品が掲載されていますが、土地や中古物件を掲載することも可能です。
無料で物件を掲載できるため、買い手探しの手始めとして、試しに掲載してみるのもよいでしょう。
家いちば
「家いちば」は売主が掲示板に物件情報を掲載し、物件に興味を持った方と直接交渉できるサイトです。
不動産に特化したサイトであり、さまざまな物件が登録されています。
なお、家いちばへの物件掲載は無料で行えますが、家いちばへの掲載がきっかけで売買が成立した場合は、家いちば手数料を支払う必要があります。
家いちばへ支払う手数料を以下の式で求められます。
家いちば手数料 = 媒介報酬分※1 + 基本料※2（税別）
※1 媒介報酬分とは通常支払う仲介手数料の半額を指します。
※2 基本料は売主と買主が支払う料金であり、いわばサービス利用料といえるでしょう。金額は一律9万円（税別）です。
参照：家いちばとは
不動産直売所
「不動産直売所」は個人間売買の物件掲載に特化したサービスです。掲載料、仲介手数料ともに無料で利用できます。
物件掲載後、問い合わせがあった際のやりとりなどは、すべて自分で行う必要がありますが、サイト側に支払う費用はありません。
少しでも費用を抑えて買い手を探したいという方におすすめできるサイトです。
まとめ
不動産の個人間売買について、メリット・デメリットや具体的な手続き方法から、よくあるトラブル、物件を掲載するのにおすすめのプラットフォームを紹介しました。
個人間売買の最大のメリットは仲介手数料が不要になる点ですが、不動産は高額なだけに、契約書や手続きに抜かりがあると、売買後にさまざまなトラブルが発生する可能性があります。
場合によっては、トラブルを解消するのに仲介手数料以上の費用がかかってしまうケースもあるでしょう。自分で勉強して、トラブルが起こらないよう準備できるという方以外は、個人間売買はおすすめできません。
本記事で紹介した各種手続きや必要書類、トラブルなどを面倒に感じるという方は、不動産会社への仲介を依頼することを検討しましょう。
結果的に手数料を支払ったとしても、安心かつスムーズに売却を進められるので、仲介のほうがラクに、お得に売却できる可能性が高くなります。
