マンション売却にかかる仲介手数料とは？相場や無料の理由を解説

「仲介手数料って、どうしてこんなに高いの？」
「無料の会社もあるけど、本当に頼んでも大丈夫なのか不安……」

マンションの売却を進める中で、多くの人が直面するのが仲介手数料に関する疑問です。不動産会社によって金額が違ったり、無料を謳うケースがあったりと、実態がわかりにくいのが正直なところではないでしょうか。

この記事では、マンションを売却するときにかかる仲介手数料の仕組みや相場、計算方法、そして無料になる理由や注意点まで、売却後に後悔しないための知識をわかりやすく解説していきます。

読み終える頃には、仲介手数料にまつわる疑問や不安がすっきり解消され、安心してマンション売却を進められる状態になっているはずです。

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

監修者 逆瀬川勇造さん

• 所属：

  合同会社7pockets

地方銀行、住宅会社勤務を経て住宅や不動産を中心としたライターとして活動。現場で多くのお客様の対応で経験させていただいたことをもとに、専門知識に基づいた分かりやすい記事執筆に取り組んでいます。

マンション売却の仲介手数料とは

マンションを売却するとき、不動産会社に支払う費用が「仲介手数料」です。売主に代わって買主を探し、契約までをサポートする報酬として発生します。

仲介を通さず売買が成立すれば不要ですが、実際には多くの人が不動産会社を介して売却します。つまり、仲介手数料は実務上ほぼ必須の費用といえます。しかも金額は数十万円単位になることもあり、売却後に手元に残るお金を左右します。

だからこそ、仲介手数料の仕組みや性質を正しく理解しておくことが重要です。

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仲介手数料はいわば不動産会社への「販売代理手数料」

仲介手数料は、不動産会社が売却活動を代行することへの対価です。不動産会社は、広告の出稿、内覧対応、価格調整、契約書類の作成など、売主側の業務を一手に引き受けます。

単なる紹介料ではなく、売主の代わりに販売の実務を担う販売代理手数料と考えると、その役割が明確になるでしょう。

費用の役割を知れば、高いか安いかの判断もしやすくなります。

マンション売却でかかる仲介手数料の相場

仲介手数料は不動産会社に支払う報酬として発生するもので、売却価格に応じた金額になります。ただし、自由に決められるものではなく、法律で上限が定められています。

不動産会社の多くは、上限いっぱいで手数料を設定しているのが実情です。つまり「相場=上限額」と考えておくと大きなズレはないでしょう。

なお、一部で知られている「仲介手数料の上限が33万円」という話は、空き家を対象とした特例によるものです。これは800万円以下の空き家などを対象としたもので、分譲マンションの売却には基本的に適用されません。

仲介手数料には上限がある

仲介手数料の上限は、法律で以下のように定められています。

これらの合計に消費税を加えた金額が上限となります。以下は実際のマンションの売却額ごとの上限額の早見表です。

不動産会社によって手数料の設定は異なることもありますが、これ以上を請求することはできません。マンションの売却額に応じてあらかじめ目安を把握しておくと、資金の見通しが立てやすくなります。

マンション売却の仲介手数料の計算方法とシミュレーション

ここでは、仲介手数料の正しい計算方法と、具体的なシミュレーション例をセットで解説します。

仲介手数料の計算方法

売却価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は次のように計算されます。

売却価格 × 3％ + 6万円

この計算式で算出した額に消費税（10％）を加えた金額が不動産会社に支払う上限額です。

「 + 6万円」の部分は、売却価格にかかわらず一律で加算される固定額です。

200万円以下の部分×(5%-3%)=4万円

200万円超～400万円以下の部分×(4%-3%)=2万円

上記を足して4万円+2万円=6万円という計算です。

このため、200万円超～400万円以下の場合、仲介手数料の計算式は以下のようになります。

売却価格 × 4％ + 2万円

「+2万円」の部分は以下の計算式で求められるものです。

200万円以下の部分×(5%-4%)=2万円

売却価格が高くなるほど手数料も増えますが、法律上はこの式を超えて請求することはできません。

仲介手数料のシミュレーション例

ここでは実際の売却事例を想定して、仲介手数料がいくらになるのかを具体的に確認していきます。

<築10年・3LDKマンションを4,800万円で売却したケース>

計算式は以下のとおりです。

( 4,800万円 × 3％ + 6万円 ) × 1.1（消費税）= 165万円

この場合の仲介手数料の上限は、165万円となります。

<築20年・2LDKマンションを2,200万円で売却したケース>

計算式は以下のとおりです。

( 2,200万円 × 3％ + 6万円 ) × 1.1（消費税）= 79.2万円

このケースでは仲介手数料が79.2万円かかることになります。

このように、仲介手数料は売却金額に応じて決定します。

マンション売却の仲介手数料が無料・半額になるケースについて

仲介手数料は売却時にかかる大きなコストの1つです。だからこそ、「無料」「半額」といった言葉にはつい惹かれてしまいます。ただ、どうしてそんなことが可能なのか、背景を知らずに飛びつくのは危険です。

ここでは、仲介手数料が安くなる仕組みと、注意しておきたいポイントを整理しておきます。

仲介手数料が無料・安くなる理由

仲介手数料が安くなる背景には、いくつかのパターンがあります。代表的なのが「両手仲介」と呼ばれるケースです。これは、1つの不動産会社が売主と買主の両方と契約し、両者から仲介手数料を受け取る仕組みです。

この場合、売主側の手数料を割り引いても、会社としては十分な利益が確保できます。

また、広告費や人件費を抑えてコストを下げている会社や、買主をすでに抱えている状態で新たな営業活動を必要としない場合なども、無料や割引の対象になることがあります。

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仲介手数料は安ければ安いほうがよい？

金額だけを見れば安いほうがうれしいのは当然です。ただし、手数料が安いのには必ず理由があります。

たとえば、広告をあまり出さなかったり、内覧や価格交渉にあまり積極的でなかったりするケースもあります。表向きには「手数料が安い」と言いつつ、実際にはサポートの質が落ちていることもあるので注意が必要です。

逆に、サービスの質を保ったまま合理的にコストを抑えているなら、売主にとってプラスになります。

大切なのは、「安い＝ラッキー」と思う前に、どうして安くなっているのかを確認することです。

仲介手数料を値切るのはありか

仲介手数料は上限が決まっているだけで、下げてもらえないわけではありません。担当者と相談して、納得のいく金額を探るのは悪いことではないでしょう。

ただし、報酬を削るということは、その分、担当者の仕事にかける優先度が下がるリスクもあります。不動産会社もビジネスです。値下げ交渉をするなら、その物件の魅力や売れやすさに自信を持ちつつ、無理のない範囲で相談するのが現実的です。

なお、最終的な仲介手数料の金額は「売買契約が成立した時点」で確定します。買主が見つかってから手数料の値引きを求めるのはタイミングとしては遅く、不動産会社からの印象も悪くなりがちです。交渉をするなら、媒介契約を結ぶ前か契約時に相談するのが現実的です。

仲介手数料が安くなりやすいマンションの特徴は？

どんな物件でも手数料が安くなるわけではありません。不動産会社にとって「売りやすい」と思える物件ほど、柔軟に対応してもらいやすくなります。

たとえば人気エリアにあり、築年数が浅く、間取りや価格帯にも需要があるマンションなどは、買主がすぐ見つかる可能性が高く、広告費や営業コストもあまりかかりません。そういった条件がそろっていれば、会社としても利益を確保しやすく手数料を下げる余地が生まれます。

逆に、売れにくいと判断された物件は、手数料の交渉が難航することもあるでしょう。

マンション売却の仲介手数料はいつ払う？

仲介手数料は、売買契約が成立したあとに支払います。一般的には「契約時に半額、引き渡し時に残りの半額」という2回払いが多いですが、不動産会社によっては売買契約時に全額、または引き渡し時に全額支払うケースもあります。

いずれにしても、売却活動が始まった段階ではまだ費用は発生しません。仲介手数料はあくまで「契約が成立して初めて発生する成功報酬」なので、支払うタイミングもそれ以降になるのです。

現金や振込で支払うのが一般的ですが、詳細な支払い方法は媒介契約時に確認しておきましょう。

マンション売却の仲介手数料の税務上での扱い

マンションを売却した際には、譲渡益が出るかどうかによって税務上の手続きが関わってきます。仲介手数料はこのときの「譲渡費用」に含まれ、確定申告にも影響してきます。

ここでは、消費税の扱いや確定申告時のポイントを整理しておきましょう。

仲介手数料には消費税がかかる

仲介手数料には消費税が課税されます。仲介で個人対個人の取引の場合、不動産の売買そのものは非課税となることがほとんどですが、その場合でも仲介という「サービス」に対しては課税対象となるためです。

たとえば、手数料が100万円であれば、消費税10万円が加わり支払総額は110万円です。

支払い時には税込金額を確認し、必要に応じて見積書や領収書を受け取っておきましょう。あとで確定申告をする際にもその明細が必要になります。

仲介手数料は確定申告で経費に含めることが可能

売却したマンションが譲渡所得の対象になる場合、仲介手数料はその経費として計上できます。具体的には、譲渡所得の計算式における「譲渡費用」にあたります。

譲渡所得の基本的な計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 = 売却価格 −（ 取得費 + 譲渡費用 ）

この譲渡費用に売却時に支払った仲介手数料や登記費用、測量費用などが含まれます。

譲渡益が出た場合には所得税や住民税が発生しますが、仲介手数料を経費として正しく申告しておくことで、課税対象となる金額を減らせます。

なお、マイホームとして住んでいた物件には「3,000万円の特別控除」などの制度もあります。適用条件や控除の有無によって扱いが異なるため、売却益が出そうな場合は、事前に税理士や専門機関に確認しておくと安心です。

不動産会社選びで仲介手数料の金額を比較するのはあり？

マンション売却では、仲介手数料の負担が大きくなるため、複数の不動産会社を比較して検討するのは自然な流れです。とくに「手数料が安いかどうか」は、目に見えるわかりやすい基準として注目されがちです。

ただし、費用だけで判断してしまうと、売却活動の質に差が出る可能性もあります。金額を比較すること自体は悪いことではありませんが、判断材料はもう一段掘り下げて考える必要があります。

仲介手数料が安ければコストを抑えられる

仲介手数料は、売却額に応じて数十万〜百万円以上になることもあるため、少しの差でも売主の負担は変わってきます。できるだけコストを抑えたいという気持ちがあるのは当然です。

実際に、手数料を割引する不動産会社も存在します。広告費を絞ったり、業務効率を徹底したりすることでコストを下げ、その分を価格に反映させているケースもあります。こうした会社を上手に選べば、結果として売却益を多く残すことができます。

ただし、「なぜ安いのか」の見極めは必須。費用だけに注目するのではなく、サービス内容や対応力も含めて総合的に比較することが大切です。

「手数料が安い=良い会社」とは限らない

仲介手数料が安いからといって、必ずしもその会社が「良い会社」とは限りません。売却活動に消極的だったり、内覧の調整や価格交渉を十分にしてくれなかったりと、手数料の安さがサービスの質に影響するケースもあります。

売却価格が下がってしまえば、手数料をいくら抑えても意味がありません。むしろ、丁寧な対応や広い販売ネットワークを活かして早期かつ高値で売ってくれる会社のほうが、最終的には手元に多く残ることもあります。

費用は比較しつつも、「この会社に任せて安心できるか」を見極める視点を持つことが、後悔しない不動産会社選びにつながります。

マンション売却で仲介手数料以外にかかる費用・税金

マンション売却では仲介手数料のインパクトが大きく見えがちですが、それ以外にも複数の費用や税金がかかります。事前に全体像をつかんでおくことで、手元に残る金額の見通しも立てやすくなります。

以下は主な費用・税金とその金額の目安です。

費用

抵当権抹消は、ローンを完済している場合でも必要になります。司法書士への依頼が一般的です。

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税金

譲渡所得は「売却額 −（取得費 + 譲渡費用）」で算出されます。自宅として使っていた場合には、「3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」が使える可能性があります。

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まとめ

マンション売却において仲介手数料の金額も無視できませんが、本当に重要なのは「できるだけ高く、安心して売れること」です。

そのためには、販売力があり信頼できる不動産会社を選ぶことが、売却成功への近道になります。

不動産SHOPナカジツは、年間の仲介件数5,000件以上、査定依頼34,000件超、月間100組以上の来店など、確実な実績を積み上げております。（2023年度実績）

広告費は一切不要で、自社HPやポータルサイト、Web広告、メルマガなど独自の広報体制を整えているため、「他社で売れなかった物件がナカジツなら売れた」という事例もございます。

愛知県では不動産売買仲介直営店舗数No.1（当社調べ）。地域密着型の強みを活かし、最適な売却プランを一緒に考え、早期の成約につなげていきますので、まずはお気軽にご相談ください。

逆瀬川勇造さん からのコメント

宅建士・2級FP技能士(AFP)・相続管理士

マンション売却時に不動産会社に仲介を依頼したときにかかる仲介手数料は、特にマンションの価格が高いときは負担が大きく感じやすいです。少しでも安く抑えたいと考える方も多いでしょう。とはいえ、不動産売却の仲介は売買契約が成立するまでは費用が発生しません。不動産会社側からすると、その間の人件費や広告費などすべてを自社で負担する必要があり、仲介手数料を安く抑えると働き損となってしまう可能性もあります。また、仲介手数料の額が減ると担当する営業の方の給料が減る仕組みがとられているケースもあります。仲介手数料の減額交渉は可能ですが、交渉する際は、記事内でもご紹介した、不動産会社側の事情を理解していると上手に交渉しやすいです。また、仲介手数料を満額支払ったうえで、売却価格を高く売却してもらったほうが最終的に手元に残るお金を大きくできることがあるという点も意識しておくことが大切です。