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リフォーム済み物件とは、前住民の退去後、内装や設備などをきれいにリフォームしたうえで販売されている物件です。中古住宅を購入するとき、自分でリフォームするべきか、リフォーム済物件を購入するべきかと、よく迷われる方がいらっしゃいます。一体どちらの方がお得なのか、それぞれの注意点も抑えながら考えてみましょう。
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目次
リフォーム済み物件購入のメリット・デメリット
では早速「リフォーム済み物件を購入する」「未リフォームの中古物件を購入して自分でリフォームする」という2つの選択肢について、メリットとデメリットを解説します。
それぞれの特徴を知ることで、自分はどちらの購入方法が向いているのか考えるヒントになりますよ。
リフォーム済み物件のメリット
まずはリフォーム済み物件を購入するメリットを見ていきましょう。
実物を見て購入できる
完成したお部屋を、自分の目で見てから購入できるのが、リフォーム済み物件のメリット。住んでから「イメージと違った」ということが起きにくいです。
すぐに入居できる
リフォーム済み物件は、条件の合う物件さえ見つけられれば、入居までスムーズに進められます。賃貸アパートの家賃や、仮住まい費用などの心配がありません。
引渡し日は買い主と相談の上で決めますが、物件を決めてから約1～2ヶ月が目安。急げばさらに入居を早められるケースもあるでしょう。
資金計画が立てやすい
リフォーム済み物件は、価格がわかりやすいのもメリット。物件価格に加えて、仲介手数料やローン手数料などの諸費用もかかりますが、どれも上限や目安があるので計算しやすいです。
一般的に中古物件の諸費用は、物件価格の6～10%程度といわれています。例えば2,000万円の物件なら、諸費用は120～200万円くらい見込んでおけば良いという計算になりますね。
新築住宅より安い
リフォーム済み物件は、内装や設備がまるで新築のようにきれい。しかし、新築や築浅物件と比較すると、リーズナブルな価格で購入できることが多いでしょう。
リフォーム済み物件のデメリット
一方で、リフォーム済み物件にもデメリットや注意点があるというのも頭にいれておかなければなりません。
適切なリフォームがされているとは限らない
リフォームを施されているからといって、自分好みの内装とは限りません。土地や間取りは希望通りなのに、インテリアが好みではないというケースもあるでしょう。
また、壁の中を見られないため、断熱などきちんと施工されているのか確認が難しいというデメリットも。入居後に雨漏りなどのトラブルが発生すると厄介なので、安心できる業者から購入されることをおすすめします。
構造の老朽化
いくら見た目が新しくても、柱や梁といった構造部分は築年数の分だけ古くなっています。「見た目が新しいし、好みのデザインだから」という理由だけでリフォーム済み物件を選んでしまうと、構造上の問題を見過ごしてしまうかもしれません。
柱・梁・基礎などは老朽化していないか、補強や補修は適切におこなわれているか、床下の換気状況やシロアリ被害、構造体に雨水は侵入していないかなど、慎重に見極めましょう。
住宅ローンで不利になることも
これはリフォーム済みでも未リフォームでもいえることですが、一般的に中古物件は、新築に比べて住宅ローン審査において不利になりやすいといわれています。なぜなら中古物件の方が担保価値の低いケースが多いからです。
しかし、ローン審査では他にも年齢・勤続年数・融資額・年収など、さまざまな要素を見て判断されます。中古だからという点は、あまり気にされる必要はないでしょう。
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中古物件をリフォームするメリット
リフォーム済み物件ではなく、中古物件を購入して自分でリフォームするという選択肢もあります。このときのメリットは以下の通りです。
自分の思い通りにリフォームできる
自分でリフォームする最大のメリットは、好きな間取りや内装、設備などに変更できることです。ライフスタイルや家族構成に合わせた間取り、好きなデザインの壁紙や床材、キッチンやお風呂のメーカーやグレードなど、一つひとつ自分で決めて、理想の住まいをつくることができます。
物件の選択肢が広がる
自分でリフォームするのであれば、物件の選択肢は格段に増えるでしょう。内装や設備は自分で変えられるため、立地・広さ・築年数などの変えられない条件だけ合致すれば良いということになります。
劣化状況が確認できる
リフォーム前の状況をしっかりと確認できるのも、未リフォーム物件を購入するメリットです。リフォーム済み物件はきれいですが、リフォーム前にどこにどんな問題があったのかはわかりにくいうえ、壁の中など見えない部分の問題を見過ごしやすいです。自分でリフォームすれば、工事中に壁の中のようすも確認し、問題があればしっかり対処できます。
中古物件をリフォームするデメリット
しかし自分でリフォームするにも、もちろんデメリットはあります。
資金計画が立てにくい
自分でリフォームするなら、「物件価格」＋「リフォーム費用」を考えなければなりません。物件価格そのものはリフォーム済よりも安いですが、「あれも直したい、ここもきれいにしたい」と何でも希望を叶えようとすると、リフォーム費用がどんどんかさんでしまいます。
住むまでの期間が長い
リフォームの内容にもよりますが、大規模なスケルトンリフォーム（基礎と骨組みだけ残して解体し、一から内装や外装を作り直すリフォーム）の場合、工事だけで2～3ヵ月ほどかかります。
現地調査や見積もり比較、リフォーム内容の検討期間もあわせると、入居時期の半年ほど前から準備をはじめておくと安心です。
手間がかかる
自分でリフォームするなら、打ち合わせなどの手間はどうしてもかかってしまいます。不動産業者との土地探しをした後、リフォーム業者と何度も打ち合わせを重ね、銀行とのやり取りも平行して行わなければなりません。仕事や育児で忙しい方にとっては負担となるでしょう。
契約前に完成状態が見られない
自分でリフォームする場合、間取りや内装など、イメージ図やカタログから想像することになります。自分のイメージ通りの仕上がりになるかは、工事が完了しなければわかりません。
リフォーム不可の場合も
戸建てなら基本的には自由にリフォームできますが、マンションは管理規約によってリフォームに制限がかけられていることがあります。「この窓・壁は工事不可」「使える床材が決まっている」などの決まりはあるのか、管理規約を確認しておきましょう。
リフォーム済み物件を購入するときの注意点
では、リフォーム済み物件を購入するとき、どのようなことに注意すれば失敗が少ないのでしょうか。
リフォームした箇所を確認する
リフォーム済み物件の見た目はきれいですが、リフォーム前の問題点や、見えない部分についてはよくわからないまま購入してしまう方も多いものです。契約前には「どのようなリフォーム工事が行われたのか？」必ず聞くようにしましょう。実際には壁の中などを見ることができないため、写真や図面などを見せてもらうことをおすすめします。
ホームインスペクションを受ける
自分だけで建物の状況を確認するのは難しいため、ホームインスペクション（住宅診断）を受けるのも一つの手です。住まいの健康診断のようなもので、構造の不具合はないか、雨漏りの形跡はないかなど、第三者によるチェックが受けられます。ただし5～6万円の費用がかかり、精密な検査を行う場合は10万円以上かかることもあります。
トラブルが起きる可能性も考慮する
自分でリフォームする場合、工事中に壁内の腐食が見つかれば、それもついでに直そうと考えるでしょう。しかしリフォーム済み物件では「壁を張ればわからないから」とそのまま放置されている可能性も捨てきれません。
業者が写真を見せてくれると言っても、問題ある部分はわざわざ見せませんよね。中古物件を購入する以上、「安いから、内装が好みだから」と安易に購入せず、そういったリスクまで理解しておく必要があるでしょう。
まとめ
リフォーム済み物件は、まるで新築のような家にすぐ入居できるというメリットはある反面、住まいの欠陥が見つけづらい、条件に合った物件が見つかりにくいなどのデメリットもあります。見た目だけで購入を決めず、建物の状況やリスクを理解した上で購入しなければなりません。
希望の立地に物件が見つからない場合、やはり自分でリフォームすることも候補にいれておくべきでしょう。手間を省くなら、物件探しからリフォームまで一社でサポートしている、「ワンストップリノベーション」をおすすめします。購入価格とリフォーム費用を合わせた資金計画も立てやすいですよ。
不動産SHOPナカジツでも、「中古＋リノベーション」に対応。物件探しからリフォームまで、一貫してサポートしています。予算は抑えつつ、デザインや立地にも妥協しない住まいづくりをしましょう。
■執筆：住宅ライター 村田日菜子
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