不動産売却までの流れ～不動産を売る前に知っておきたい基礎知識～

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不動産の売却は、人生に幾度もない経験です。どのような流れで売却するのか、また、どんなことに注意したらよいのか、わからないことばかりではないでしょうか。大切な自宅や相続した不動産の売却にあたって、知っておきたい基本的な知識をご紹介します。

不動産売却までの流れ

不動産の売却には1～3か月程の期間が必要です。もちろん、必ず売却できるというものではなく買主が見つからなければ成立せず、それが難しいところです。それでは、不動産売却の全体の流れをざっと見ていきましょう。

• 不動産の売却価格を知る
• 販売活動の準備
• 不動産を売りに出す
• 購入希望者と交渉
• 不動産を売却する

不動産の売却価格を知る

まずは、情報収集を行います。売却金額を知りましょう。土地の価格は公示価格を参考にすることができます。インターネット上からも簡単に検索することができるので、相場を知るためにも事前に調べておきます。

また、マイホームの買い換えの場合には住宅ローンの残債から必要な金額を見積もっておきましょう。売却額がローン残債を下回ると差額を二重ローンとして返済していかなくてはならず、家計を圧迫することになってしまいます。

販売活動の準備

次に、不動産会社を探します。インターネットのサービスに、複数の不動産会社に対して一括で見積依頼が行えるサービスがあります。手軽に見えますが、複数社からの営業電話が掛かってくる状況は煩わしいものです。不動産会社を比較検討することも大切ですが、予め絞って査定依頼をしてみましょう。

査定といっても、不動産には決まった価格はありません。おそらく査定依頼した不動産会社からの返答もバラツキがあるでしょう。さらに、この提示された金額で売却できるとも限りません。不動産売買では買主が支払う金額が結局の不動産価格なのです。

もう一点、不動産会社探しと併せて、売却に必要となる書類を準備しておきましょう。住宅のリフォームやメンテナンスをした履歴も建物の価値を高められる要因になるかもしれませんから用意できるとよいですね。不動産売却に必要な書類を後述しますので、ご覧ください。

不動産を売りに出す

依頼する不動産会社が定まったら、このとき不動産会社と交わす媒介契約というものがあります。3種類あり、販売活動に制約がなく複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約、一つの不動産会社に対して販売活動を依頼するが自分での買主の発見も可能な専任媒介契約、自分で買主を見つけた場合でも契約を結んだ不動産会社の媒介によってのみ売却をする専属専任媒介契約があります。

販売期間中は内覧の対応が必要になります。良い印象を与え売却できるよう、特に水回りを綺麗に保つなど気を付けましょう。

購入希望者と交渉

購入希望者が現れたなら、不動産会社を通して売買条件の交渉を行います。売り手側は少しでも高く売りたい、買主側は少しでも安く買いたいものです。また、価格だけでなく引き渡しの日程や引き渡しの状態（更地にする、残存物の有無、契約不適合責任など）についても明確にし交渉を進めていきます。これらの交渉を上手くまとめるのも不動産会社の腕の見せ所です。

不動産は金額が大きく、様々な確認事項があるため慎重に売買が行われます。重要事項説明書は契約の事前に買主に交付する書類で、取引の対象となる不動産の権利関係、法令上の制限、状態や契約の条件といった内容が記載されます。仲介を行う不動産会社が作成を行いますから調査に協力しましょう。

【関連記事】重要事項説明書とは？重要事項説明書の内容を理解する

不動産を売却する

買主が見つかってからの流れをご説明します。買主側から購入申し込みがあった後、重要事項説明で不動産会社の宅建士が不動産の詳細な説明を行い、契約を取り交わします。その際、頭金の支払が行われます。

その後、買主側での住宅ローン申請などの手続きを挟み、契約から一か月程度期間が空いて残金決済と引き渡しを同時に行います。不動産に住宅ローンの抵当権が設定されている場合は抹消し、引き渡します。

また、この際同時に不動産の登記申請も行います。登記には通常買主側の不動産会社が司法書士に手続きを依頼します。費用に関しては事前に確認しておきましょう。

不動産の売却益（譲渡所得）には税金がかかり、売却の翌年の確定申告にて納めます。忘れずに手続きを行いましょう。

【関連記事】譲渡所得税とは？計算式や特別控除の特例を解説

不動産売却に必要な書類

必要書類と、書類を用意する方法をご紹介します。

必要書類

• 購入時の売買契約書
• 購入時の重要事項説明書
• 建築図面一式
• 土地測量図・境界確認書（戸建ての場合）
• 建築確認済証と検査済証（戸建ての場合）
• 管理規約・使用細則等（マンションの場合）
• 登記識別情報通知（または登記済権利書）
• 固定資産税の評価証明書

そのほか、リフォーム履歴がわかる書類があるとメンテナンスをきちんとしていたとわかり良い印象を与えることができるでしょう。

必要書類を用意する方法

必要書類の準備には役所に行かなくてはならないものもありますので、余裕をもって準備を進めましょう。

不動産売却の際のポイント

不動産売却に当たって、ポイントをご紹介します。

売却する理由を確認する

買い換えをされる方は特に、売却理由を確認しておきましょう。そうすることで、売却価格（現在ある住宅ローンは返済できるか）や引き渡しの時期、次の住居は戸建、マンションどちらにするかといった希望条件が明確になり、スケジュールも立てやすくなります。

売却のおすすめタイミング

不動産に定価はありません。近所の同じ面積の土地であっても接道や形、近隣の環境によって変わってくるものです。タイミングについても、近くに駅や商業施設ができるなどで地価が上がることもありますし、またその逆も然り。日当たりも眺望も良い物件だったのが、隣地に大きなマンションができてしまい日当たりが悪く圧迫感のある立地になってしまった…など値下がりのリスクはあるものです。情報収集を全くしないというのは良くありませんが、あまり気にしすぎず自分のライフプランに合わせて売却を検討してはいかがでしょうか。

境界確定測量

境界確定測量とは文字通り土地の境界を確定させることです。境界確定測量を行う場合には、土地家屋調査士に依頼し、隣地の所有者や関係役所の立ち合いのもと境界を確定しなければならないため、間が掛かります。

隣地との紛争のタネとなりやすい境界に関するリスクを避けられることから境界確定された土地のほうが好まれる傾向があるため、境界確定測量はしたほうがよいといえます。しかし手間が掛かる上費用も決して安くはないため適宜検討しましょう。

契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）

契約不適合責任とは、物件の引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害、構造的欠陥といった理由で契約の目的（住宅として使用する）に適合しない際に修補の責任を負うというものです。個人売主の場合、売買契約時に契約不適合責任を負う期間を引き渡しから2～3ヶ月に限定する特約を付けることが一般的です。

さらに、特約として現状有姿渡し、つまり「現状の有るがままの状態で引き渡す」とする場合もあります。しかし、物件を買う側からしてみれば「欠陥があっても知らないよ」と言われているようなもの、とまでは言いませんが不利な条件であると感じることは変わりありません。この現状有姿売買には明確な定義はなく、瑕疵があった際には対応が必要とする見解があります。さらに、買主が同意することで免責の特約が可能になります。

ここで注意したいことは、瑕疵があることを知っており、それを隠して売却した際は瑕疵担保責任を免れることはできません。正直に伝えましょう。

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