【図解あり】不動産売却の流れ・手順について徹底解説

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「不動産を売るとき、どんな流れで手続きが進むのだろう？」
「契約や引き渡しまでに、何を準備すればいいのか分からない……」

不動産の売却は、一生に何度も経験するものではありません。そのため、手続きや必要書類、売却までにかかる時間など、分からないことが多くて不安になる方も少なくありません。

この記事では、不動産売却の全体的な流れを図解でわかりやすく解説します。契約当日の動きや売却後の確定申告、相続・任意売却といった特別なケースへの対応までカバーしているので、「今から売却を考えている」という方にも「すでに準備を始めている」という方にも役立ちます。

初めての方でも安心して進められるよう、必要な準備や注意点を丁寧にご紹介していきます。まずは全体の流れをつかむところから、一緒に確認していきましょう。

【図解】不動産売却までの流れ・手順

まずは、以下の図を参考に、不動産売却の全体像をわかりやすく解説します。

この記事では不動産会社による仲介について説明しますが、不動産会社による直接の買取というやり方もあり、その場合は媒介契約や売却活動のステップがありません。

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本人（または代理人が行う）手続き

不動産の売却には、売主自身が行うべき手続きがいくつかあります。大きな流れは以下のとおりです。

細かなポイントは次章以降で説明します。

相談から売却までの期間

不動産売却は、スムーズに進んだ場合でも1〜3カ月が目安です。以下に、各ステップの想定期間をまとめます。

相続・離婚・ローン残債がある場合など、売却に伴う特殊事情がある場合はさらに時間がかかることがあります。

売却における必要書類

不動産の売却には、事前に準備すべき書類がいくつかあります。売却活動をスムーズに進めるためにも、早めにそろえておくのがおすすめです。

そのほか、リフォーム履歴がわかる書類があるとメンテナンスをきちんとしていたとわかり良い印象を与えることができるでしょう。

また、以下のように、必要書類の準備には役所に行かなくてはならないものもありますので、余裕をもって準備を進めましょう。

不動産売却前の流れ

まずは、相場の確認から始めましょう。国土交通省の「土地総合情報システム」や、不動産ポータルサイトなどで、近隣物件の売出価格をチェックすることで、ざっくりとした価格帯が見えてきます。

次に行うべきは、住宅ローン残債の確認です。もしローンが残っている場合、売却額がローン残高を下回ると「差額の自己負担」が必要になるため、資金計画に影響します。

並行して、不動産会社への査定依頼も進めます。複数社に相談して価格や対応の比較を行うのが一般的です。ただし、営業電話ややり取りに手間がかかることもあるため、信頼できる会社を1〜2社に絞って対応するのも現実的です。

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このタイミングで、前述の売却に必要な書類の整理も進めておくと後がスムーズです。

このように、売却前の段階では「情報収集」「資金状況の把握」「パートナー選び」「書類準備」など、先の工程を支える基盤作りをしましょう。

参照：不動産情報ライブラリ｜国土交通省

不動産売買契約当日の流れ

不動産売買契約当日は、売主・買主・不動産会社が揃って契約を結ぶ大切な日です。以下は、一般的な契約当日の流れです。

契約書や書類の確認

まず、不動産会社（宅地建物取引士）から「重要事項説明書」の読み上げがあります。物件の権利関係や法令上の制限、取引条件などが詳細に説明されるため、聞きながら不明点がないか必ず確認しましょう。

売買契約書の読み合わせと署名・押印

説明に納得したら、いよいよ売買契約書の読み合わせに進みます。売主・買主双方が署名・押印を行うことで契約が成立します。

手付金の授受

買主から売主へ「手付金」が支払われます。現金または銀行振込で行われることが多く、売買価格の5〜10％が相場です。領収書の発行も行います。

登記や引き渡しに向けた段取り確認

契約が締結されたら、残金の支払い日、鍵の引き渡し日、登記手続きの担当司法書士などについて確認を行います。抵当権抹消などの準備もここで共有されます。

契約当日は1〜2時間程度で終わることが多いですが、金額も責任も大きい取引なので、分からないことがあれば必ずその場で確認しましょう。不安を残さず、納得して契約を結ぶことがトラブル防止につながります。

不動産売買契約後の流れ

不動産の売買契約後は「残代金の決済」と「物件の引き渡し」が重要なポイントになります。

残代金の決済

買主は、契約で定めた期日までに残代金を支払います。通常は銀行で行われ、住宅ローンを利用する場合はこの日に融資が実行されます。売主は、代金を受け取ると同時に「領収書」を発行し、司法書士への登記手続きの依頼もここで行います。

抵当権の抹消と所有権移転登記

売主に住宅ローンが残っている場合は、受け取った残代金でローンを完済し、抵当権を抹消します。並行して、司法書士が「所有権の移転登記」を進めます。手続き自体は司法書士が行ってくれますが、必要書類の準備や印鑑証明書の取得などは事前に済ませておきましょう。

物件の引き渡し

登記手続きと同日に、鍵の引き渡しが行われます。残置物（不要な家具など）は、原則すべて撤去しておくのがマナーです。水道・電気・ガスなどのライフラインの解約・名義変更も忘れずに行いましょう。

この一連の流れが完了して、ようやく不動産の売却が「正式に完了」となります。

不動産売却を行った年の確定申告の流れ

不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、その翌年に確定申告が必要になります。普段は申告していない会社員なども対象になるため、注意が必要です。

申告ではまず「譲渡所得」を計算します。これは、売却価格から購入時の金額（取得費）や仲介手数料・登記費用などの経費（譲渡費用）を差し引いて算出します。

必要書類としては、売買契約書、登記簿謄本、購入時の契約書、仲介手数料の領収書などが必要です。

マイホームの売却であれば「3,000万円の特別控除」が使えるケースもあり、大幅に課税額を抑えられることがあります。また、所有期間に応じて軽減税率が適用されることもあるため、控除や特例の適用要件を確認しましょう。

確定申告の提出期間は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。e-Taxを使えばオンラインで申告可能です。

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【FAQ】不動産売却の流れに関するよくある質問

ここでは、売却の流れに関してよく寄せられる質問を簡潔に解説します。

不動産売却のお金の流れは？

売買契約時に「手付金」が支払われ、引き渡し時に残代金が一括で支払われます。その際に、仲介手数料・登記費用・ローン残債の精算などが行われます。

相続や離婚などの事情があると特別の手続きが必要になる？

必要になる場合があります。たとえば、相続登記が未了の場合は、売却前に所有権の移転手続きが必要です。離婚の場合は財産分与の合意が前提となり、書面確認を求められるケースもあります。

任意売却の流れは？

ローンの返済が難しい場合に、金融機関の同意を得て市場で売却する方法です。競売よりも高値がつく可能性がありますが、債権者との調整や専門家の関与が不可欠です。

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投資用不動産を売却するときの流れは？

基本的な流れは居住用不動産と同様ですが、賃貸中であれば「オーナーチェンジ物件」として扱います。賃貸契約の継承や家賃収入の確認資料が必要になります。

まとめ

不動産売却の流れは、価格調査から契約・引き渡し、そして確定申告まで多岐にわたります。スムーズに進めるためには、事前の情報収集と信頼できる不動産会社のサポートが不可欠です。

不動産SHOPナカジツでは、初めての方にもわかりやすく丁寧にご案内しています。住みながらの売却や、リースバック・買取保証など柔軟な売却方法にも対応可能です。

売却のご相談はもちろん、査定だけでもお気軽にお問い合わせください。