家の売却で”やってはいけないこと”28選！絶対気をつけたいポイントを解説

「家を売るときにやってはいけないことはあるのだろうか？」
「初めての不動産売却だからこそ、あらかじめNG行為を把握しておきたい……」

家の売却は、不動産会社選びから契約、売却活動から成約までとさまざまな工程を踏みます。初めての方からすると右も左もわからず、不安なことも多いのではないでしょうか。

家の売却では、知らないと後悔するやってはいけないNG行為がいくつかあります。

この記事では、6つの観点から家の売却でやってはいけないことを28個、ご紹介していきます。この記事を読むことで家の売却をスムーズに、そして安心して進められるようになるはずです。

家の売却でやってはいけないこと「売却準備・手続き編」

納得いく形で売却を進めるためには、売却を検討する段階から押さえておくことがいくつかあります。

この章では、売主が行う売却前の準備や手続きでやってはいけないことを解説します。

1）売却スケジュールを立てないまま不動産会社を探し始める

売却のスケジュールを決めずに不動産会社探しを始めると、主導権が不動産会社側に渡ってしまい、「思ったより安く売れてしまった」「なかなか売れずに困っている」といった事態に陥ることがあります。

特に、早く売りたい気持ちが強いと、本来の市場価格を下回る提示価格でそのまま成約してしまう恐れがあります。だからこそ、事前に売却のスケジュールを立てることが大切です。

まず、「いつまでに売却を完了させたいのか」というゴールを明確にし、それに向けて何をいつまでに行うべきかを整理しましょう。

2）必要書類を準備せずに売却活動を開始する

家を売却する際には、多くの書類が必要になります。必要な書類が揃っていないと、手続きがスムーズに進まなかったり、買主との契約が遅れたりする可能性があるため、事前にしっかりと準備しておくことが大切です。

売却時に必要な主な書類は以下のとおりです。

特に登記識別情報通知（または登記済権利証）が見つからない場合は、登記手続きに余計な時間や手間がかかることがあります。紛失していると、本人確認のための追加手続きが必要になるため、売却を進める前に確認しておきましょう。

3）所有物件が不動産仲介と買取のどちらに適しているか知らない

家を売る際、多くの人が不動産会社を通じた「売買仲介」での売却を検討します。しかし、すべての物件が仲介に適しているとは限らず、「買取」が有利になるケースもあるため、事前に選択肢を理解しておくことが重要です。

売却方法を十分に検討せずに選んでしまうと、以下のような問題が発生する可能性があります。

どちらの選択肢も確保しておくために、買取保証付き仲介を提供している不動産会社に依頼すると、より安心して売却を進められます。

4）内覧前に片付けをしない

家を売却する際、多くの場合、購入検討者が実際に物件を見に来る「内覧」が行われます。

内覧は、不動産会社の担当者と事前に日時を調整するため、突然訪問されることはありません。しかし、事前に片付けをしておかないと室内の印象が悪くなり、購入検討者の意欲を下げてしまう可能性があります。

内覧では、間取りや広さだけでなく、室内の状態や住宅設備の管理状況もチェックされます。そのため、整理整頓が行き届いていないと、部屋が狭く見えたり、清潔感に欠けて見えたりすることがあります。内覧前にはしっかりと掃除や片付けを行い、できるだけ良い印象を与えられるように準備しておきましょう。

5）物件の不具合や傷を買主に隠す

中古住宅の売却では、多少の不具合や傷があるのは一般的です。購入検討者もそれを理解していますが、売主が不具合を隠そうとすると、後々トラブルに発展する可能性があります。

不動産の売買では、売主が不具合を隠していた場合、「契約不適合責任」を問われることがあります。売却後に買主が問題に気づくと、修理費用を請求されるなど、契約トラブルにつながるケースも少なくありません。

安心して取引を進めるためにも、不具合は事前に正直に伝え、買主に納得してもらった上で契約を結ぶことが大切です。

6）契約書の確認を怠る

家を売却する際、不動産会社が仲介する場合は必ず売買契約書を作成します。契約書には、売却する物件の詳細や取引条件が記載されており、後々のトラブルを防ぐためにも内容をしっかり確認すべきです。

特に、契約解除に関する項目は注意が必要です。売却後でも、条件によっては契約解除や損害賠償を求められるケースがあります。例えば、契約内容に誤解があったり、売主側の義務を十分に理解していなかった場合、思わぬトラブルに発展することもあります。

家の売却でやってはいけないこと「不動産会社選び編」

家の売却がうまくいくかどうかは、依頼する不動産会社の選び方で決まると言っても過言ではありません。

ここでは、不動産会社選びでやってはいけないことを紹介します。

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7）査定額だけで不動産会社を決める

家を売却する際は、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。その前に、まず不動産査定を依頼し、査定結果をもとにどの会社と契約するかを決めるのが一般的です。

しかし、査定額だけを基準に不動産会社を選ぶのは避けたほうがよいでしょう。

査定額は必ずしもその価格で売れることを保証するものではありません。また、契約を取るために、実際には売れないような高額な査定を出す会社もあります。

そのため、査定額だけで判断せず、その金額の根拠を確認することが重要です。

8）一社しか査定を依頼せずに契約を決める

不動産査定の結果は、不動産会社によって大きく異なることがあります。たとえ信頼できる会社があったとしても、一社だけに査定を依頼して契約を決めてしまうと、適正な価格を見極めるのが難しくなります。

査定額には各社の見解や市場分析の違いが反映されるため、複数の会社に依頼することで、より客観的な判断ができるようになります。また、査定時の対応や説明の丁寧さを比較することで、その会社の信頼性を見極めることができます。

9）「大手だから安心」という理由だけで不動産会社を選ぶ

不動産会社には、大手企業と地元の中小企業があります。大手は知名度が高く、安心感があると感じるかもしれません。一方で、地元企業は地域密着型のサービスを提供しており、口コミで評判を確認しやすいという特徴があります。

しかし、家の売却に関する業務は、大手でも地元の会社でも基本的な流れに大きな違いはありません。不動産取引は宅地建物取引業法に基づいて行われるため、利用するツールやルールは共通しており、「大手だから売れやすい」というわけではないのです。

売却を任せる会社を選ぶ際には「担当者の対応力や誠実さ」も判断材料にしましょう。どんなに大手でも、担当者が信頼できなければスムーズな売却は難しくなります。親身になって相談に乗ってくれる担当者かどうかを見極めることをおすすめします。

10）媒介契約の種類と違いを理解せずに契約する

媒介契約には3種類あり、契約内容や売主の自由度が異なります。

特に「専属専任媒介」と「専任媒介」は名称が似ていますが、売主に対する制限が異なるため、契約前にしっかり確認しておくことが大切です。契約方式によって、不動産会社を変更したくなった場合や契約を解除したい場合に、思うように進められないこともあります。

3つの契約方式の主な違いは以下のとおりです。

「専属専任媒介」は、不動産会社1社のみに依頼し、売主が自分で買主を見つけることもできません。一方、「専任媒介」では1社のみに依頼するものの、売主自身が買主を見つけることは可能です。「一般媒介」は複数の会社に依頼できるため、より多くの市場にアプローチできますが、不動産会社からの報告義務がない点には注意が必要です。

11）販売活動をすべて不動産会社に任せきりにする

媒介契約を結んだからといって、売却活動をすべて不動産会社に任せきりにするのはやめましょう。販売戦略は市場の状況によって変える必要があり、売主自身も積極的に関与することが大切です。

契約の種類によっては、不動産会社から定期的に進捗報告がありますが、ただ受け取るだけではなく、広告の反響や問い合わせの内容をしっかり確認し、必要に応じて販売計画を見直すことが重要です。 

例えば、問い合わせが少ない場合は価格の見直しや広告の出し方を工夫するなど、柔軟に対応することで売却の可能性を高められます。

家の売却でやってはいけないこと「売却タイミング編」

家を少しでも高く、スムーズに売るには、時期選びも重要です。

ここでは、売却タイミングに関してやってはいけないことを紹介します。

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12）市場の動向を無視して売却を急ぐ

家の売却活動は、経済状況や市場の動向によって左右されます。不動産市場が低迷している時期や、買い手が少ないタイミングでは、思うように売却が進まないこともあります。そのような状況では、焦って売り出すのではなく、市場の回復を待つなど柔軟に対応したほうがよいケースもあります。

特に、早く売りたいからといって大幅な値下げをするのは注意が必要です。 適正な相場を無視した価格設定をすると、買い手に「何か問題がある物件ではないか」と警戒されることもあり、結果的に売却まで時間がかかるケースもあります。

13）売却価格を相場よりも大幅に高く設定する

家をできるだけ高く売りたいと思うのは当然ですが、売り出し価格を相場よりも大幅に高く設定すると、購入検討者の目に留まらず、結果的に売却が難しくなることがあります。

市場では、相場より高すぎる物件は「いずれ値下げされるだろう」と見られることが多く、適正価格になるまで問い合わせがほとんど入らないケースもあります。

売却価格を決める際は、不動産会社の査定額や周辺の成約事例を参考にしながら、現実的な価格で売り出すことが重要です。

14）売却価格を相場よりも低く設定する

適正な価格より大幅に安い物件は、購入検討者に「何か問題があるのではないか」と警戒されることがあり、結果的に売却まで時間がかかることもあります。

どうしても相場より低い価格で売り出す場合は、その理由を明確にしておくことが大切です。 例えば、「早期売却を希望している」「建物に修繕が必要」「立地や条件に制約がある」などの説明があれば、購入検討者の納得を得やすくなります。

15）転居のタイミングと売却スケジュールを調整しない

自宅を売却する場合には転居を伴います。売却は最終的に「引渡し」をもって完了しますが、その前に転居を済ませておかなければなりません。

転居の準備が間に合わず引渡しが遅れると、契約違反となり、買主に迷惑をかけるだけでなく、違約金が発生する可能性もあります。逆に、売却の見通しが立つ前に引っ越してしまうと、思ったより売却に時間がかかり、余計な住居費用が発生することも考えられます。

スムーズに進めるためには、「売買契約 → 転居 → 引渡し」 の流れを意識し、転居するタイミングを考慮した売却スケジュールを立てることが重要です。

16）競合物件が多い時期に売り出す

同じエリアに似た条件の物件が多く売り出されている時期に販売を開始すると、購入検討者にとって比較材料が増え、自分の物件が埋もれてしまう可能性があります。

また、競合が多いと価格競争が起こりやすく、値引き交渉の対象になりやすいというデメリットもあります。周囲の物件と比較して少しでも条件が劣ると、後回しにされることが多く、売却が長引く要因にもなります。

できるだけ有利な条件で売却するためには、同じような物件が市場に少ないタイミングを選ぶことがポイントです。

年間5,000件以上もの仲介を行っている「不動産SHOPナカジツ」では、地域密着×全国ネットワークの販売戦略を展開し、少しでも高値で不動産が売却できるようサポートしています。不動産の売却でご不安なことがあれば、お気軽にご相談くださいね。

家の売却でやってはいけないこと「住宅ローン編」

住宅ローンの残債がある状態で売却する場合は、より一層さまざまな点に気を配る必要があります。

この章では、住宅ローンまわりの売却時にやってはいけないことを紹介します。

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17）住宅ローン残債を把握せずに売却を進める

住宅ローンの残債がある家を売却する際は、事前にローンの残高をしっかり把握しておかなければなりません。

ローン残債は売却代金で一括返済するのが一般的ですが、売却価格よりもローンの残債が多い場合は、不足分を自己資金などで補わなければなりません。

もし一括返済ができなければ、抵当権を抹消できず、売却自体が成立しなくなることもあります。特に、住宅ローンの残債が市場価格よりも大きく上回る「オーバーローン」の状態では、売却の選択肢が限られるため、慎重な計画が必要です。

18）金融機関に相談せずに住宅ローンの一括返済を計画する

住宅ローンの返済中に一括返済する場合は、事前に金融機関に相談する必要があります。

ローン残債の確認だけでなく、具体的な返済額の計算や抵当権抹消の手続きなど、金融機関側で準備が必要なため、突然訪れて「一括返済したい」と申し出ても、すぐに対応してもらうことはできません。

特に、住宅ローンの契約内容によっては、一括返済時に手数料や違約金が発生することもあるため、事前に確認しておきましょう。

19）ローン残債があるのに金融機関に黙って売却を進める

たとえ売却代金でローンの残債を一括返済できるとしても、金融機関に相談せずに進めるのは避けるべきです。

ローンを完済しない限り、物件には金融機関の抵当権が設定されているため、売却後の引渡し前に抵当権を抹消する手続きが必要になります。

また、残債の計算には時間がかかることもあるため、事前に確認しておかないと、決済・引渡しのスケジュールに影響を与える可能性があります。

20）担保抹消手続きを忘れる

抵当権の抹消手続きについては、ローンの返済が終わっても金融機関が自動的に進めてくれるわけではありません。自分で手続きをします。

家の売却と同時にローンを一括返済する場合は、抵当権抹消と所有権移転登記を同時に申請するのが一般的なので、 抹消手続きを忘れることはほとんどありません。

しかし、ローン完済後に売却するケースでは、抵当権の抹消が行われていないまま放置されているケースがあるので要注意です。

21）ローンが残る場合の対応策を考えない

売却代金で住宅ローンの残債を一括返済できない場合、自己資金を追加できなければ抵当権を抹消できず、売却が進められないという問題が発生します。

しかし、こうした状況でも対応策がないわけではありません。

一定の要件を満たした場合は、一括返済が難しい場合でも抵当権を抹消できる方法があります。この方法を「任意売却」といいます。任意売却は、金融機関と交渉し、残債が残る状態でも売却を認めてもらう方法で、ローンの返済が滞っている場合でも適用される可能性があります。

任意売却を検討する場合は、早めに不動産会社や金融機関に相談することが重要です。

なお、ローンの返済ができない状態を放置すると、競売となり相場より安く売却されるリスクがあります。

家の売却でやってはいけないこと「税金対策編」

家の売却では、税金に関する知識も必要です。

この章では節税や確定申告に関するやってはいけないことを紹介します。

22）売却にかかる費用と税金を把握しない

家を売る場合には譲渡費用と税金について確認する必要があります。

主な費用には以下のようなものがあります。

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税がかかることもあります。こうした費用を把握せずに売却を進めると、想定外の出費が発生する可能性があります。

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23）確定申告をせずに放置する

家を売却して譲渡所得が発生した場合は、翌年の2月16日頃～3月15日頃の期間内に確定申告を行わなければなりません。

また、特例を適用し、譲渡所得税がゼロになる場合でも、確定申告をしなければ控除が受けられず、本来払う必要のない税金を請求される可能性があります。

また、申告を怠ると税務署からの調査や延滞税の発生につながることもあります。

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24）3,000万円特別控除などの税制特例を把握しないまま確定申告を行う

自宅として使用していた家を売却した場合、いくつかの税制特例が適用される可能性があります。

主な特例には以下のようなものがあります。

これらの特例を知らずに通常の確定申告を行うと、本来払う必要のない税金を納めてしまうことになります。

25）相続税や贈与税の影響を考慮せずに売却を進める

不動産は、相続や贈与の際に時価よりも低い評価額で課税されるため、近い将来、相続や贈与の可能性がある場合は、売却して現金化すると課税額が高くなることがあります。

売却しなければならない理由がある場合は別として、売却の必要がない場合は、不動産のまま保有しておくほうが税制面で有利になることも多いため、慎重に判断することが大切です。

家の売却でやってはいけないこと「相続編」

最後に、相続が絡む家の売却でやってはいけないことを紹介します。

26）相続登記を済ませないまま売却を進める

家を売却するには、現在の登記上の所有者が売主として売買契約を締結する必要があります。相続した不動産の場合、相続人が所有者になりますが、相続登記を済ませていないと売却手続きを進めることができません。

相続登記が未了のまま売却を進めると、買主への所有権移転登記ができず、契約が成立しないため、まずは相続登記を完了させる必要があります。

27）相続人全員の合意を得ない

相続した家を売却する際、相続人が複数いる場合は全員の同意が必要になります。相続登記が済んでいると、相続人全員が「共有者」となり、共有者全員の同意がなければ売却はできません。

また相続登記が未了の場合でも、複数の相続人がいる場合は同様に全員の合意が必要です。1人でも反対する相続人がいると売却が進まなくなるため、事前に相続人全員と話し合い、合意を得てから売却手続きを開始することが大切です。

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28）遺産分割協議書を作成せずに売却を進める

相続登記がされていない家を売却する際は、「遺言書」または「遺産分割協議書」が必要です。これらの書類がないと、誰が正式な相続人なのか確定できず、売却手続きを進めることができません。

たとえ相続人同士で口頭で合意していたとしても、遺産分割協議書を正式な書面として作成しなければ、法的に認められません。

売却を進めるためには、相続人全員で話し合い、遺産分割協議書を作成したうえで相続登記を行い、所有者を確定させてから手続きを開始することが重要です。

まとめ

今回は家の売却でやってはいけないことを紹介しました。

家の売却を成功させるには、すべてを不動産会社任せにするのではなく、売主自身が主体的に関わることが大切です。

また、仲介を任せる不動産会社選びも重要であり、信頼できる会社に任せることができれば、ただ売るだけでなく売却まわりのさまざまなサポートや提案をしてくれるでしょう。

不動産SHOPナカジツでは、豊富な実績と地域密着の強みを活かし、お客様に最適な売却プランをご提案します。無料査定はもちろん、スピーディーな売却や買取にも対応し、安心して取引を進められるようサポートいたします。

また、「いまの家が売れるのか」と不安に感じている方でもご安心ください。ナカジツなら買取保証付き仲介で、スケジュールに合わせた売却が可能です。

まずは、どれくらいの成約価格が見込めるのか、どれくらいの査定額になるかなど、お気軽にご相談ください。