市街化調整区域ってなあに？
さすがチューカイくん！市街化調整区域なんて言葉よく知っているね。土地の利用は自治体の都市計画で定められていて、建物の建築に制限があることもあるから注意が必要だよ。
どこでも自由に住宅などを建築できるわけではないんだな。
そうだよ。条件をクリアしたら建築できるけれど、不動産や建築は専門知識が多くわかりにくいことが多いよね。住宅用の土地を探していると備考部分などに「市街化調整区域」と記載があることがあるよ。購入時に気に留めない人もいるかもしれないけど、住み続けたら思わぬデメリットになることも・・・。
マイホーム購入は人生に一度という大イベントだからこそ、知識を身に付けてのぞみたいよね。
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目次
市街化調整区域とは？
文字通りの説明をすると、市街化を調整する区域のことを指します。
土地には自治体によって都市計画が決められた都市計画区域とそれ以外の区域に分かれます。今回ご紹介するのが都市計画区域の中に市街化を抑制する「市街化調整区域」。その他に市街化を促す「市街化区域」、どちらにも指定されていない「日線引き区域」というものもあるのですが、それはまた別のお話。
では、市街化調整区域は何の目的で、誰が規制をして市街化を調整しているのでしょうか。詳しくご紹介します。
市街化調整区域の目的は？
高度経済成長にともない、もとからあった市街地では人口が増え徐々に郊外が開発され人が住み始めるようになりました。そうして市街地が無秩序に拡大してしまったことがスプロール現象として社会問題となったのです。無秩序に街が広がってしまっては、計画的に公共施設や道路、上下水道、ガス、電気などといったインフラを整備していくことが難しくなってしまいます。
そこで1968年（昭和43年）の都市計画法において市街化を優先的に進める「市街化区域」と抑制する「市街化調整区域」が制定されました。市街化調整区域は無秩序な市街地の拡大が進まないよう市街化を制限し、計画的な市街化を行う目的で指定されているのです。
誰がきめているの？
市街化の促進、抑制については市町村の枠を超えた広域的な見地から将来を見据え決定するものです。そのため、市街化調整区域のような広域の都市計画は各都道府県知事が行い、都道府県を跨ぐ場合は国土交通大臣が決定します。
一方、用途地域や地区計画といった地域的な事項は市町村での決定となります。
市街化調整区域の特徴
市街化調整区域の特徴をメリットと、デメリットという視点からみてみましょう。全体的にみてメリットとしては費用が安く済むこと、デメリットは郊外であるためのインフラや立地の不便さが挙げられます。
メリット
まずはメリットです。金銭面のこともありますが、市街化調整区域は都市部から見れば郊外であり基本的に建物が少なく端的に言ってしまえば田舎です。将来開発が行われることもなく環境の変化が少ないでしょう。ライフスタイルに合っていれば将来にわたって長く快適に暮らすことができるのではないでしょうか。
価格が割安なことが多い
市街化調整区域は、郊外であること、建物の建築や建て替えが制限されることから土地の価格が安くなっています。都道府県知事の許可なく建造物を新築することができない土地であるため建築許可に必要な申請費用は掛かりますが、市街地に土地を購入するよりも割安になります。
固定資産税が安い、都市計画税がかからない
固定資産税は所有する資産、つまり不動産では土地と建物の評価額に対して課せられます。市街化調整区域の土地は一般的に市街地よりも安いため固定資産税も比較的安くなるといえます。また、市街化調整区域は都市計画税の負担もなく、維持費が抑えられるのもメリットとなるのではないでしょうか。
騒音が少ない
市街化調整区域は郊外であるため、周囲は田んぼや畑などのどかな環境の場合が多く、基本的に大きな商業施設やマンションなど建物ができることがありません。そのため比較的騒音が少なく、快適な環境といえます。
デメリット
気になるデメリットですが、郊外ならではの問題と、市街化が抑制されているということからくる問題があります。また、将来的に売却を考えた際にも市街化調整区域であるということはデメリットになってしまうかもしれません。それでは詳しく見ていきましょう。
インフラが整うのが遅れる可能性
自治体が推進する市街化の地域から外れてしまうため、道路の舗装や下水道など生活インフラが積極的に整備されることがありません。公道が通っていれば、上水道は整っている場合が多いですが、下水道は無いことが多く、自己負担で浄化槽を設置する、管理費の必要な集落排水を利用する必要があります。都市ガスが通っていなければプロパンガスを契約することとなり、ランニングコストも割高になってしまいます。
助成金がおりない可能性
自治体によって地域活性化のための定住を促進する、住環境の改善などの目的で助成金の制度があることがありますが、その際の条件として住宅登記が「市街化区域」であることが挙げられている場合があります。市街化調整区域では対象外となってしまうのです。
学校、病院、スーパーなどが遠い可能性
「市街化調整区域」は、平たく言ってしまえば農業や林業の用地が広がる、人の住まない地域です。当然、市街地の学校、病院、スーパー、コンビニ、駅といった生活に必要な施設からも遠くなってしまう場合が多いです。
売却が難しい可能性も…
不動産の売買は個人間の契約です。売りたい不動産を購入したい人が現れればよいですが、そういった需要が無ければ売却することができず手放すこともできません。
不動産は資産でもあり、負債ともなりえます。購入時には将来売却するのかも含めて検討しましょう。
そもそも建てられる？市街化調整区域で家を建築する方法
市街化を抑制しているから「市街化調整区域」なのに、マイホームを建てられるのか？でも建物を建てられないような価値のない土地を売っているわけはないし…？あなたは疑問に思ったことでしょう。
この市街化調整区域という区域区分ができたのは1965年。それ以前から建っていた家は免除がされました。それ以降も事業目的などの許可や、市街化調整区域にマイホームを建てたい人に向けて県や自治体独自の救済措置が行われたのです。
条件をクリアしたら建てられる
市街化を抑制している「市街化調整区域」であっても、一定の条件を満たすことで住宅を建築することが可能です。その条件についても都市計画法で規定されています。
都市計画法34条に基づいた開発許可を得る
市街化調整区域で建物を建てるには都市計画法34条に定められた条件で都道府県知事などの許可を得なければなりません。まずは少し長いですが規定の内容を見てみましょう。その後に簡単にまとめたものを用意したので、そちらもご覧ください。
第三十四条
前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為（主として第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。）については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。一
主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為二
市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源その他の資源の有効な利用上必要な建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為三
温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物で、当該特別の条件を必要とするため市街化区域内において建築し、又は建設することが困難なものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為四
農業、林業若しくは漁業の用に供する建築物で第二十九条第一項第二号の政令で定める建築物以外のものの建築又は市街化調整区域内において生産される農産物、林産物若しくは水産物の処理、貯蔵若しくは加工に必要な建築物若しくは第一種特定工作物の建築若しくは建設の用に供する目的で行う開発行為五
特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律（平成五年法律第七十二号）第九条第一項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて設定され、又は移転された同法第二条第三項第三号の権利に係る土地において当該所有権移転等促進計画に定める利用目的（同項第二号に規定する農林業等活性化基盤施設である建築物の建築の用に供するためのものに限る。）に従つて行う開発行為六
都道府県が国又は独立行政法人中小企業基盤整備機構と一体となつて助成する中小企業者の行う他の事業者との連携若しくは事業の共同化又は中小企業の集積の活性化に寄与する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為七
市街化調整区域内において現に工業の用に供されている工場施設における事業と密接な関連を有する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物で、これらの事業活動の効率化を図るため市街化調整区域内において建築し、又は建設することが必要なものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為八
政令で定める危険物の貯蔵又は処理に供する建築物又は第一種特定工作物で、市街化区域内において建築し、又は建設することが不適当なものとして政令で定めるものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為九
前各号に規定する建築物又は第一種特定工作物のほか、市街化区域内において建築し、又は建設することが困難又は不適当なものとして政令で定める建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為十
地区計画又は集落地区計画の区域（地区整備計画又は集落地区整備計画が定められている区域に限る。）内において、当該地区計画又は集落地区計画に定められた内容に適合する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為十一
市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね五十以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県（指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。）の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの十二
開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの十三
区域区分に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された際、自己の居住若しくは業務の用に供する建築物を建築し、又は自己の業務の用に供する第一種特定工作物を建設する目的で土地又は土地の利用に関する所有権以外の権利を有していた者で、当該都市計画の決定又は変更の日から起算して六月以内に国土交通省令で定める事項を都道府県知事に届け出たものが、当該目的に従つて、当該土地に関する権利の行使として行う開発行為（政令で定める期間内に行うものに限る。）十四
前各号に掲げるもののほか、都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為
法律の表現は難しいですね。要件を簡単にまとめました。（だいぶ端折っています！）
- もともと住んでいる住民に有益な店舗の建築
- 鉱物・観光資源の利用、農林水産物の処理などをする、活性化させる施設
- 既存工場と関連する事業場、中小企業を新興する施設
- 危険物の貯蔵・処理をする施設
- 市街化区域に隣接・近接し、市街地の一部と認められる地域への建築
- 市街化を促進せず、市街化区域内に建てることが難しいもの
- 以上の項目の他、開発審査会の許可を得たもの など
許可の要件が整い市街化調整区域への建築がやむをえないと判断される場合に許可が認められます。各物件の立地要件や都市計画、自治体によっても用件が異なる場合があるのでしっかり確認してください。
愛知県開発審査会基準17号とは
市街化調整区域への建築許可が記されている都市計画法の法第34条14号の内容として「開発審査会の許可を得たもの」とあります。愛知県では愛知県開発審査会で審議が行われます。市街化調整区域の売却物件の情報で見かける「17号許可が必要です」というものは「愛知県開発審査会基準17号 既存の宅地における開発行為又は建築行為等」を指しているのです。（愛知県の指定都市や事務処理市では取り扱いが異なることがあります）
申請には様々な書類や専門知識が必要となるため、手続きに慣れた不動産会社にお願いするとよいでしょう。
市街化調整区域で家を建築できる具体例
市街化調整区域に指定される以前から本家が現在まで継続して住んでいる人間であり、
世帯の構成員、構成員であったものが分家する場合で、市街化区域に建築可能な土地を保有していないことが証明できた場合に家を建てることが可能です。
例えば、市街化調整区域に代々住んでいるA山家の次男が分家し、敷地内に新築するとします。この場合、A山家の次男は市街化区域に建築可能な土地を保有していないことが条件のため、A山家に同居していたか、賃貸などで生活していたことになります。
既存宅地でも建て替えられないこともある！？
市街化調整区域に既にある中古の住宅、つまり既存宅地を購入し、建て替え、リノベーションを行う際にも注意が必要です。既に建物が建っているからといって、建て替えを行う場合に許可を受けなければならないのです。
既存宅地も建築許可が必要
市街化調整区域にある住宅を中古で購入し、建て替え、リノベーションを行う際にも注意が必要です。
- 既存宅地でも都市計画法第34条の許可を受けなければならない
既に住宅が建っている場合でも、都市計画法第34条の許可を得る必要があります。
しかしながら、市街化調整区域に指定される日以前からある建築物の場合、今の条件を満たせば原則として建て替えが可能です。 - 線引きの日以前に建築された建物であること（大部分が昭和43～46年の間に指定されました）
- 建て替え後も同じ用途であること
- 建て替え後も同じ敷地にあり、同じ規模であること
- 増築にも制限がある
増築にも同様に制限があります。
あらかじめリフォーム業者などに相談しましょう。
市街化調整区域の土地って売却しにくいの？
デメリットでもご紹介した、売却ができるのかという問題です。市街化調整区域は懸念点もありますが、条件によって売却を行いやすい場合があります。
また、区域区分は概ね10年に一度見直されています。将来的に市街化地域に線引きが見直される場合もありますが、全国的に見て稀なケースなようです。やはり変更には地域に暮らす方から徴収する税金が変わることもあって難しいのかもしれませんね。
売却しやすい条件とは
売却しやすい条件とご紹介します。物件の条件と、買手側の需要がポイントです。市街化調整区域の土地を購入する際も、将来的な売却を考慮しましょう。
宅地である、農地でない
既に解説したように、宅地であれば住宅の建築、建て替えが可能な場合があり、住宅を建てたい人に向けての売却に有利となります。
農地の場合は農地転用が必要となり、農業委員会や県の許可を得なければなりません。
事業を行いたい人に売る
開発事業に該当する土地利用を行う人であれば建物を建築することも可能であり、売却の可能性があります。開発事業とは先に紹介した都市計画法34条にある開発許可の要件に該当するものです。
自治体や、市街調整区域に詳しい不動産屋に相談することが大事
住宅をはじめ建物の建築が難しい「市街化調整区域」。地方自治体によって許可基準が違うこともあります。地元の事情に詳しく、建築許可などの申請に実績のある不動産屋に相談することがスムーズな売却のポイントでしょう。
市街化調整区域はどんな土地活用ができる？
これまで見てきた通り市街化調整区域で家を建築するには、一定の条件を満たす必要があります。市街化調整区域の土地活用については、上記のように家を建築して住むことも可能ですが、それが叶わなかった場合や、デメリットが許容できない場合には別の活用方法も検討できるかもしれません。ここでは、家を建築する以外の活用方法として、建築をせずに活用する方法と、特別に許可を得て家以外の建物を建築し活用する方法をご紹介します。
土地活用の例
駐車場
平面駐車場なら建築が不要で、建物を建築できない市街化調整区域でも活用できる選択肢の一つとなります。土地を整備するだけで比較的容易に開業できるため、他の活用方法よりも安価にスタートできる点はメリットとなります。
月極駐車場ですと、借り手があれば継続的に収入が期待できます。維持コストもほとんどかからず、借り手がつかなくても影響が少ないと言えます。コインパーキングでは、設備の導入・維持コストが発生することが考えられます。
どちらの場合も市街化調整区域は積極的に開発が行われない区域ですので、該当エリアで駐車場ニーズあるかどうかがポイントになります。
墓地
土地を貸し出して収益を得る活用方法です。土地の管理と運営は墓地の運営者が行います。墓地は長期的な使用となるため、他の方法と比較して長期的で安定した賃料を得やすい点が大きなメリットです。
墓地は嫌悪施設という呼び方をされることもあるように、家の近くにあると多くの人は嫌悪感を抱くものです。したがって市街地には不向きで、市街化調整区域のように市街化を抑制する区域の土地活用には向いています。
ただし注意点としては、長期間の貸し出し前提なので簡単には契約を解除できない点が挙げられます。また、市街化調整区域でも近隣に住宅があったり人が集まる施設があったりする場所では不向きな活用方法となります。地域によって自治体の許可が必要になるケースもあるのでご注意ください。
資材置き場
こちらも土地を貸し出す方法です。土地の管理と運営は借りた企業が行います。たとえば、建設業を営む企業が使う足場や型枠、建築資材などの置場として土地を提供するといったイメージです。駅から離れているなど住宅を建築するには利便性が低いといった場合でも、そのエリアで資材置き場を必要とする企業があれば賃料が見込めます。
そのまま土地を貸すだけなので、他の方法と比較して初期投資が掛からずに済むというメリットがあります。一方で賃料はそこまで高くはなりません。建築物は建築できない前提の区域ですので、事務所やプレハブ、トランクルームなどを設置することはできません。
医療施設
医療施設は公益上必要な建物として一定の条件を満たせば、特別に建築の許可を受けることができます。医師や医療法人に土地を貸し出すケースや土地に建物を建築して貸し出すケースが考えられます。建築後の方が賃料を高く得ることが可能です。
ただし、これまで紹介した方法に比べコストが高額になります。医師や医療法人が撤退してしまうと建築費用を賄えないことも発生し得るので注意が必要です。そのエリアの住民の数は十分か、周囲に競合となる医療施設が多すぎないか確認しておいた方が良いでしょう。
社会福祉施設
社会福祉施設とは、養護老人ホームや児童養護施設、身体障がい者福祉センター、就労支援施設などを指します。こうした施設は市街化調整区域であっても一定の条件を満たせば、特別に建築が認められます。
社会福祉法人に土地や建物を貸し出すことができれば賃料を得ることができます。医療施設と同じようにコストは高額になるので注意が必要です。
高齢者施設
医療施設や社会福祉施設のように、市街化調整区域において建築が許可される可能性があるのが高齢者施設です。主にサービス付き高齢者向け住宅や住宅型有料老人ホームが今回の対象となります。こちらもコストは高額ながらも高い賃料を得られる活用方法です。
建物を建築する時の手順
自治体に相談
市街化調整区域に建物を建築する場合には自治体に事前相談をする必要があります。愛知県名古屋市では事前相談書を提出します。事前相談書では、開発（建築）計画の内容の選択、所在地、面積、土地所有者などの情報を記載する欄があります。
事前相談書を作成するために必要な書類も複数ありますので、自治体の担当部署に相談したり不動産屋に相談したりするのがスムーズです。土地活用方法をまだ決めていなくても相談することができます。
他の法令による許可などが必要な場合には、あらかじめ担当部署に相談する必要があるよ。（例）農地転用、風致地区、宅地造成等規制法、砂防法、建築基準法第43条接道許可など）
事前相談書の判定結果の回答
提出した事前相談書の内容を自治体が確認します。計画の内容によって建築の可否と許可の要否が判定されます。判定期間はおおよそ1週間程度となります。（名古屋市の場合）
許可不要となった場合
この場合は、建築確認の申請に進みます。建築確認とは、建築しようとする建物が法令に適合しているか確認を受けることです。たとえば、建ぺい率・容積率が守られているかなどが確認されます。
許可必要となった場合（都市計画法34条に該当する建築物）
都市計画法34条に該当する建築物と判定されたということになり、下記いずれかの許可を申請します。
- 開発許可申請（開発行為があるもの）：都市計画法29条の許可
- 建築許可申請（開発行為がないもの）：都市計画法43条の許可
開発許可申請 ：都市計画法29条の許可
開発行為とは、分かりやすく簡略化して表現すると「建築に先立って土地を掘り起こして整備すること」です。開発行為が完了したのちに以下の建築許可申請に進む流れとなります。
建築許可申請 ：都市計画法43条の許可
上記の通り、開発行為があるものに関しては、開発許可を受け開発行為が完了したのちに建築許可申請を行います。また、そもそも開発行為がないものは、そのまま建築許可申請へと進むこととなります。
開発許可の事前協議（事前審査協議）について
開発許可をスムーズに運用する目的で、自治体の開発に関係する部署が集まり事前協議を行うものです。開発許可の申請に先立ち審査・協議が行われます。
開発審査会
計画の内容によっては開発許可や建築許可の前に、あらかじめ開発審査会の議決をします。
愛知県での市街化調整区域の建築を検討中なら
土地にはさまざまな制限があります。「この土地はどうだろう」とお悩みの際は、ぜひプロにご相談下さい。
地域密着、愛知県に30年。親身に対応いたします。任せて安心、不動産SHOPナカジツへどうぞ。
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