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中古の一戸建て物件のメリット・デメリット!選び方のポイントは?

中古の一戸建て物件のメリット・デメリット!選び方のポイントは?

掲載日:2019.10.31

中古一戸建てのキッチンのリノベーション事例

新築一戸建てを探していても、なかなか希望の立地で見合う物件がない…。そんなときは視野を広げて、中古一戸建てはいかがでしょう。好みの間取り、内外装にリノベーションができることも魅力です。

ちなみに、TOPの画像は弊社で中古一戸建てを購入し、リノベーションをしたた事例です。リノベーションで、いかにも昭和っぽかった印象をがらっと変えることができるのです。(耐震補強、断熱改修も施工)そんな中古一戸建てのメリット、デメリットや、購入のポイントをご紹介します。

中古で一戸建てを購入するメリット・デメリットは?

まずは中古一戸建てのメリットとデメリットご紹介します。中古一戸建ての利点は、第一に新築に比べ価格割安なことが思い浮かびますが、その他にも意外と気づきにくい魅力ポイントがあります。新築住宅ばかりを対象として住まい探しをするよりも、場合によってはより良い条件の物件に巡り合える可能性があります 

また、デメリットであっても、あらかじめ知識を得ておくことで対策をしたり、中古なのだからと納得して購入できたり、よりよい物件選びに役立てられるのではないでしょうか 

メリットとデメリット

メリット

安く購入できる

新築の住宅は、住み始めたら既に中古です。(広告では完成から1年が経過すると新築とうたえなくなります。)
そして新築でなくなるとともに建物の価値は下がっていきます。一般的には築20年で建物の価値は0になってしまうのです。
しかし、これは税法上の耐久年数が22年と定められているからであり、建物の本当の寿命とは別問題。20年で住めないほど朽ち果てるわけではありませんのでご安心を。

目で確かめてから買える

新築の建売住宅では建物が完成する前、さらに言えば着工する前に購入を決定する場合も少なくありません。人気エリアで言えばなおさらです。
それに比べ、中古物件であれば現物を自分の目で確かめてから購入することが可能です。

修繕積立基金や水道負担金がかからない

修繕積立基金とは、新築、中古を問わず分譲マンションを購入した際に必要になる費用です。マンションは十数年ごとにエントランスや通路など共有部分の大規模修繕が必要になるのですが、その費用をマンション住人で負担をしなければなりません。そのため修繕積立金として毎月納める必要があるのです。また、修繕積立金とは別に共有部分などを維持管理するための管理費も支払わなくてはなりません。 

次に水道負担金ですが、こちらは新築一戸建て住宅で必要となる費用です。新たに水道利用申し込みをする際、水道局に納付します。上下水道本管から水道管を引くための費用です。新築一戸建てを購入する場合は、既にその土地に引き込み済の場合でも支払わなければならない場合があります。 

住みたい場所を選べる

例えば新築一戸建てにこだわった場合と、中古一戸建てを視野に入れた場合、絶対的に物件数は後者のほうが増えます。
名古屋市 中古一戸建て物件数(ナカジツ掲載物件20214月現在)で言いますと、以下の通りです。 

新築一戸建て物件数

823件

中古一戸建て物件数

530件

全体に対する
中古物件の割合

39%

一戸建て物件全体に対する中古一戸建ての割合が40%程。エリアや学区、立地を優先して検討している方には40%も選択肢が増えるのは心強いことですね。

それに加えて、古くから人の住んでいた土地というのは地盤も良好であったり、周辺環境にも恵まれている場合が多いのです。

デメリット

住宅ローン審査がとおりにくい

住宅ローンは、購入する住宅を担保として借り入れをします。もしも返済が滞った場合は担保を売却し貸し付けたお金を回収するのです。 
物件の担保価値は築年数や土地の価値を反映して決まります。そのため、築年数が経過した中古一戸建てでは新築に比べ担保の対象として価値が低いとみなされローンが通りにくくなったり、希望金額に届かかったりといケースが生じます。 

設備の老朽化 

中古物件ですので、メンテナンス(リフォーム)の有り無し使用加減によっては予想よりも老朽化が進んでいる場合があります。そのため、購入前に状態をチェックすることが重要になります。 

特にキッチンや浴室など水回りは傷みが表れやすい部分です。機能面の理由からももちろんですが新品の方が気持ちよく入居できるといった理由から中古物件を購入する人の多くが設備交換のリフォームを行います。 

修繕コストがかかる 

中古物件は新築住宅に対して割安なことが魅力ですが、老朽化の度合い、どの程度改修するかによって修繕コストがかさんでしまます。特に大規模なリノベーションを行う際は基礎や柱などの構造部分以外を一から施工するのと変わらないわけですから高額になります。 

物件の購入費用と合わせて、リフォームどれくらいの費用が必要になるか事前に計画を建てましょう。購入前に専門家によるホームインスペクション(建物状況調査。住宅診断ともいわれる)を行うことで入居前にどのような修繕を行うべきか、何年後にどんなメンテナンスが必要かを知ることができます。 

耐震性への懸念 

中古一戸建てに対して耐震強度の心配を感じている方は多いことでしょう。賃貸住宅を探す際も「新耐震基準であるかを確かめた、という方もいらっしゃると思います。 

建築物は建築基準法によって最低基準が定められています。耐震強度もこの法律の中で決められています。過去発生した数々の震災を教訓として改訂が重ねられてきました。「新耐震基準」とは昭和56年(1981年)以降に建てられた建物が該当します。新耐震基準では「耐震等級1」(震度6、7程度で倒壊せず命が守られる強度)担保されますさらに平成12年に行われた改正(いわゆる2000年基準)で基準が強化されました 

しかし、耐震性は建築年月日だけを気にすればよいわけではありません。建物は経年劣化するものです。購入時にホームインスペクションを行い構造部がシロアリの被害に遭って弱くなっていないかなどを調査しましょう。 

<関連記事>中古住宅のインスペクション(ホームインスペクション)って何?義務化された内容とは

中古一戸建てと中古マンションの比較

中古の一戸建てとマンション、よく比較がされるトピックスです。それぞれの良さがあり、悪い部分もあります。メリット・デメリットはトレードオフの関係なのです。

そもそもマンションと一戸建てという形態の違いがありますから、まずはよりあなたのライフスタイルに合うものはどちらかを検討してみましょう。そこから、それぞれの中古になった際の特性を知っていきましょう。それぞれの特徴をよく理解し、住宅選びに役立ててください。

中古一戸建てか中古マンション

中古マンションと比較した時の中古一戸建てのメリット

まずは中古一戸建てのメリットをご紹介します。

静かな場所なら戸建、利便性ならマンション

マンションは駅の近くなど、立地の良い場所を選んで建てられます。そのため、利便性が良いのはマンションと言えるでしょう。そのため、近隣が商店や飲食店があったり、幹線道路があったりと騒がしいことも。

一方で一戸建てであれば自分でエリアを選択し静かな環境で暮らすことができます。マンションのように上下左右の部屋からの騒音や、逆に自室から他の部屋へ音が響くことに頭を悩ませることもありません。

家族の多い人 は戸建

家族が多い家庭はやはり広い住宅が理想ですよね。一般的なマンションは3LDKが多いもの。夫婦と子ども2人家庭であればマンションは手狭になってしまいます。一戸建ての場合、一般的な建売住宅の間取りが4LDK。子どもたちにそれぞれ自室を与えることができます。

自宅でリモートワークを行う際も一戸建てが適しています。一戸建てであれば小さい子どもがいる家庭であっても「2階で仕事をするから行っちゃいけないよ」というように決まりを設け一階と二階で生活スペースを分けられますが、ワンフロアで完結するマンションでは音も響きますし、より配慮が必要になります。

中古マンションと比較した時の中古一戸建てのデメリット

まず、防犯面について。マンションはエントランスにオートロックや監視カメラが設置してあり、管理人が常駐するなど安心な要素が多く、防犯面で優れている印象があります。しかし、そんな気の緩みからか玄関やベランダの無施錠が発生し、そこが狙われてしまうそうです。マンションは既に防犯設備が整っていますが、肝心なことは用心を欠かさないことです。戸建の場合でも外部からの侵入を容易にさせないため、門扉や柵を設ける、防犯カメラを設置する、通りからの見通しを良くするなどの対策ができます。

さらに、固定資産税はマンションの方が有利(低額)になる傾向があります。固定資産税は毎年1月1日時点で固定資産(土地や建物など)を所有する人に納税義務があります。マンションは土地の権利をそれぞれの入居者が分割して所有していることになるため、戸建に対して土地の固定資産額が少なくなるというわけです。しかし逆に言えば、建物の価値が経年で失われても、一戸建てであれば土地の価値は残ると言えます。

中古住宅で心配事の一つである修繕については、マンションが外壁やエントランスなどの共用部分を管理組合が管理するのに対し、一戸建ては自己責任でメンテナンスしなければなりません。マンションのような毎月の修繕積立金はありませんが、定期的なメンテナンスのために積立貯金が必要なことに変わりはありません。

建物の形態の違いから生まれる防犯面と固定資産税について解説しました。また、中古であることに起因する修繕費用に関しては物件それぞれによっても大きく異なるため購入前の確認が重要です。その他にもマンションと一戸建て自体の比較を他記事で行っていますので、関連記事からご覧ください。

<関連記事>戸建て・マンションどちらがいいの?費用・生活面・資産価値を徹底比較!

中古一戸建ての選び方や注意点

中古住宅は瑕疵(目に見えない隠れた欠陥)が不安要素としてあります。2017年から始まったホームインスペクションで専門家の調査を入れることが徐々に普及しつつありますが、まずは自分の目で内覧し購入を検討しなければなりません。加えて建物自体の確認事項以外にも煩雑な手続きはたくさんあります。そのために、中古一戸建てを購入するにあたってどのような点に注意すべきか、あらかじめ知っておきたいポイントを解説します。

チェックポイント

購入前に事前の確認事項を把握する

住宅購入は良い物件を見つけたら早いもの勝ちで申し込み。目まぐるしい間に契約へと進みます。事前に確認すべき内容を把握し、いざというときに慌てないよう後悔のない住宅購入をしてください。

費用の確認

購入にかかる費用だけでなく、リノベーションや修繕費用がどの程度かかるのかなど確認するようにしましょう。
また、新築住宅を購入する際も同様ですが、家の購入代金以外にも手続きや税金などで費用がかさむものです。支払いのタイミングも含め、事前に仲介業者に確認しましょう。

  • ・印紙税
  • ・仲介手数料
  • ・登記費用
  • ・ローン借り入れ費用
  • ・税金(固定資産税、不動産所得税など)

目で見て確かめる

中古一戸建てのメリットを存分に活かして、現物をしっかりチェックしましょう。
家の外観からわかる部分として、基礎や外壁に『ひび割れ(クラック)』がないか、屋根に傷みがないか、その他に雨どい、軒下などを確認します。
家の中では、傾きがないか、建具はスムーズに開閉できるかを見ましょう。家のなかからも、雨漏りがないか確認をします。
屋根裏(雨漏りなど)や、床下(シロアリ、湿気などによる傷み)は簡単には確認できない部分ですので、インスペクションといって専門業者に調査依頼をすると安心ですね。

契約不適合責任(瑕疵担保責任)についての有無

契約不適合責任とは、買主が注意しても確認できなかった隠れた瑕疵などによって契約の内容に適合しない責任を売主が負うものです。
契約不適合責任が生じる期間は、売主が業者でなく個人である場合、引き渡してから何年も経ってからでも賠償を請求できるのでは負担が大きすぎるとして一般的には引き渡しから2~3か月と定められることが多いようです。さらに、責任を負わないとする契約内容にすることもできるため、契約の際は十分に確認をするようにしましょう。

注意点

中古住宅を購入する際の注意点をご紹介します。家の外観からわかる部分として、基礎や外壁に『ひび割れ(クラック)』がないか、屋根に傷みがないか、その他にも雨樋、軒下などにも破損がないかを確認します。そこから雨水が侵入しているかもしれないからです。

家の中では、傾きがないか、建具がスムーズに開閉できるかを見ましょう。家の中からも、雨漏りがないか確認をします。湿気のこもったカビ臭い匂いがしたら注意が必要です。

床や天井の点検口から覗く屋根裏(雨漏りなど)や、床下(シロアリ、湿気などによる傷み)は簡単には確認できない部分ですので、専門家のホームインスペクションを依頼すると安心ですね。

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名古屋市 中古一戸建て


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