中古の一戸建て物件を購入するときのポイントは?

中古の一戸建て物件を購入するときのポイントは?

掲載日: 2019.10.31

中古一戸建てのキッチンのリノベーション事例

新築一戸建てを探していても、なかなか希望の立地で見合う物件がない…。そんなときは視野を広げて、中古一戸建てはいかがでしょう。好みの間取り、内装にリノベーションができることも魅力です。

ちなみに、TOPの画像は弊社で中古一戸建てを購入し、リノベーションをされた事例です。リノベーションで、いかにも昭和っぽかった印象をがらっと変えることができるんです。(耐震補強、断熱改修も施工)そんな中古一戸建てのメリット、デメリットなど購入のポイントをご紹介します。

中古で一戸建てを購入するメリット・デメリットは?

メリットとデメリット

●メリット

安く購入できる

新築の住宅は、住み始めたら既に中古です。(広告では完成から1年が経過すると新築とうたえなくなります。)
そして新築でなくなるとともに建物の価値は下がっていきます。一般的には築20年で建物の価値は0になってしまうのです。
しかし、これは税法上の耐久年数が22年と定められているからであり、建物の本当の寿命とは別問題。20年で住めないほど朽ち果てるわけではありませんのでご安心を。

目で確かめてから買える

新築の分譲住宅では建物が完成する前、さらに言えば着工する前に購入を決定する場合も少なくありません。人気エリアで言えばなおさらです。
それに比べ、中古物件であれば現物を自分の目で確かめてから購入することが可能です。

修繕積立基金や水道負担金がかからない

修繕積立基金とは、新築マンションを購入する際に必要になる費用です。物件の引き渡し時に支払います。マンションは十数年ごとに大規模修繕が必要になるのですが、その費用をマンション住人で負担をします。また、マンションで毎月の管理費とともに修繕積立金も納めなくてはなりません。

次に水道負担金ですが、こちらは一戸建て住宅で必要となる費用です。新たに水道利用申し込みをする際、水道局に納付します。上下水道本管から水道管を引くための費用です。新築住宅を購入する場合は、既にその土地に引き込み済の場合でも支払わなければならない場合があります。

住みたい場所を選べる

例えば新築戸建てにこだわった場合と、中古戸建を視野に入れた場合、絶対的に物件数は後者のほうが増えます。
名古屋市 中古一戸建て物件数(ナカジツ掲載物件2019年10月現在)で言いますと、以下の通りです。

新築一戸建て物件数

891件

中古一戸建て物件数

600件

全体に対する
中古物件の割合

40%

一戸建て物件全体に対する中古一戸建ての割合が40%程。エリアや学区、立地を優先して検討している方には40%も選択肢が増えるのは心強いことですね。

それに加えて、古くから人の住んでいた土地というのは地盤も良好であったり、周辺環境にも恵まれている場合が多いのです。

●デメリット

住宅ローン審査がとおりにくい

住宅ローンは、購入する住宅を担保として借り入れをします。もしも返済が滞った場合は担保を売却し貸し付けたお金を回収するのです。
物件の担保価値は築年数や土地の価値を反映して決まります。そのため、築年数が経過した中古戸建では新築に比べ担保の対象として価値が低いとみなされローンが通りにくくなったり、希望金額に届かないといったケースが生じることがあります。しかしながら、中古物件は物件自体の価格が安いこともあり問題になることは稀なようです。

老朽化している

中古物件ですので、メンテナンスの具合によっては予想よりも老朽化が進んでいる場合があります。そのため、購入前に状態をチェックすることが重要になります。
物件の購入費用と合わせて、リフォームでどれくらいの費用が必要になるか事前に計画を建てましょう。

給湯や換気などの設備が古い可能性

築年数が古いということは、リフォームを施していない限り設備も古いことです。
特に、キッチンや浴室など水回りは傷みが激しいため、中古物件を購入する人の多くが設備交換のリフォームを行います。

中古一戸建てと中古マンションの比較

中古一戸建てか中古マンション

それぞれのメリット・デメリットがある

中古の一戸建てとマンション、それぞれの良さがあり、悪い部分もあります。よりあなたのライフスタイルに合うものはどちらでしょうか。

マンションより生涯コストが低くなる

まず、入居時にリフォームをした場合、一戸建ての方が施工面積が多いため代金は高くなる傾向があります。しかし、その後住み続ける維持費に関しては、マンションであれば修繕積立金を払い続けなければなりませんが、一戸建てであれば必要に応じてリフォームを行うことになります。

最後にもし売却を考える場合、一戸建てであれば建物の価値がゼロになったとしても、土地の価値が資産として残ります。加えて、マンションの場合は売却を希望しても売れない場合、もし物件に住んでいないとしても所有する限りは管理費、修繕積立金を支払い続けなければならないのです。

マンションより固定資産税が高くなる可能性がある

固定資産税は毎年1月1日時点で固定資産(土地や建物など)を所有する人に納税義務があります。
マンションは土地の権利をそれぞれの入居者が分割して所有していることになるため、土地の固定資産額が少なくなります。お金持ちが一軒家を売却して都心のタワーマンションの上層階を節税のために購入するのはこういう理由なんですね。

利便性ならマンション、静かな場所なら戸建

マンションは駅の近くなど、立地の良い場所を選んで建てられます。そのため、利便性が良いのはマンションと言えるでしょう。しかし、駐車場が足りないなどの問題もあるようです。
広い敷地が欲しかったり、マンションの上下階や隣部屋からの騒音を避けたい場合は郊外の一戸建が良いかもしれません。

防犯面ならマンション

マンションはエントランスにオートロックや監視カメラが設置したあったり、管理人さんがいるなど安心な要素が多いですね。しかし、そんな気の緩みからか玄関やベランダの無施錠が発生し、そこが狙われてしまうそうです。マンション住まいだからと言って油断せず、施錠はきちんとしましょうね。

家族の多いひとは戸建

家族が多い家庭はやはり広い家が理想ですよね。一般的なマンションは3LDKが多いもの。
二世帯同居であれば、それぞれプライベートな空間が持て、ゆったり暮らせる一戸建てが良いですよね。また、駐車場が複数台必要な家庭も敷地の広い一戸建てがオススメです。

中古一戸建ての選び方や注意点

チェックポイント

●購入前に事前の確認事項を把握する

費用の確認

購入にかかる費用だけでなく、リノベーションや修繕費用がどの程度かかるのかなど確認するようにしましょう。
また、新築住宅を購入する際も同様ですが、家の購入代金以外にも手続きや税金などで費用がかさむものです。支払いのタイミングも含め、事前に仲介業者に確認しましょう。

  • ・印紙税
  • ・仲介手数料
  • ・登記費用
  • ・ローン借り入れ費用
  • ・税金(固定資産税、不動産所得税など)

目で見て確かめる

中古一戸建てのメリットを存分に活かして、現物をしっかりチェックしましょう。
家の外観からわかる部分として、基礎や外壁に『ひび割れ(クラック)』がないか、屋根に傷みがないか、その他に雨どい、軒下などを確認します。
家の中では、傾きがないか、建具はスムーズに開閉できるかを見ましょう。家のなかからも、雨漏りがないか確認をします。
屋根裏(雨漏りなど)や、床下(シロアリ、湿気などによる傷み)は簡単には確認できない部分ですので専門業者に依頼すると安心ですね。

瑕疵担保責任についての有無

瑕疵担保責任とは、買主が注意しても確認できなかった隠れた瑕疵をの責任を売主が負うものです。
瑕疵担保責任が生じる期間は、売主が業者でなく個人である場合、引き渡してから何年も経ってからでも賠償を請求できるのでは負担が大きすぎるとして一般的には引き渡しから2~3か月と定められることが多いようです。

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名古屋市 中古一戸建て


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