この記事のポイント
- 不動産売却の相談はまず不動産会社にするのが基本で、価格査定や売却プラン、必要書類の準備まで幅広く対応してくれる
- 登記や所有権は法務局、税金は税理士、境界は土地家屋調査士など、内容によっては専門窓口への相談が必要になる
- 相談先の不動産会社は実績や口コミを確認し、囲い込み行為や過度な営業トークに注意する
「不動産を売却したいけれど、まずどこに声をかければよいのだろう」
「相続した不動産を売りたい場合も、やっぱり不動産会社に相談すべき？」
ほとんどの人にとって、不動産の売却は、そう何度も経験することではありません。初めて不動産を売ろうと考えている方にとって、まず誰に相談すればよいか迷ってしまうこともあるでしょう。
この記事では、さまざまなケースを考慮した不動産売却の相談先について詳しく解説します。
この記事を読むことで、ご自身の状況に合った適切な相談先が見つかるはずです。
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記事の構成
不動産を売却したいときの相談先は「不動産会社」
特別な事情がなければ、不動産の売却に関する相談は売買仲介業をメインとしている不動産会社にするのが一般的です。
不動産会社はいわば、不動産を売るプロです。
不動産会社は、どのような物件を売却するにしろ、販売価格や売却プラン、売主が準備する書類などのアドバイスをくれます。
また、不動産を売る方法には主に「売買仲介」と「買取」があり、どちらにしても不動産会社とのやりとりが必要になります。
売買仲介とは、売主と不動産会社が媒介契約を締結し、不動産会社が売主に代わって売却活動を行ってくれる売却方法です。一方、買取とは不動産会社が直接不動産を買い取ってくれる方法です。
売買仲介では、不動産会社が、対象の不動産をできるだけ高く買ってくれる買主を広告宣伝などの活動を通して探します。
「不動産に売買仲介では売れにくい悪条件がある」「安くてもいいからすぐに現金化したい」等の事情がなければ、売買仲介での売却を選択するのが一般的です。
一方、不動産の売却にかかわる税金や確定申告関連の提案は、法令上の制限によって会計士や税理士でなければ対応できませんが、不動産会社から紹介してもらえるケースも多いです。
このように、不動産会社は売主がリスクを抱えることなくスムーズに売却できるノウハウを保有していることから、信頼できる窓口といえるでしょう。
不動産会社への売却相談は原則として無料
原則、不動産会社への売却相談に費用はかかりません。
不動産会社の主な収益は仲介手数料ですが、この報酬は売主と媒介契約を締結し、不動産が無事に売却された場合に支払う成功報酬です。
つまり、売却の相談を受けただけでは、不動産会社が売主に請求できる費用はありません。
また、不動産の査定を依頼した場合も費用が請求されることはありません。宅地建物取引業法では、媒介価額（売主と協議した結果、市場に売り出す価格）を検討する際に、根拠として用いる査定にかかった費用を請求できないことが記されています。
売却の相談をする不動産会社の選び方
不動産売却の相談先は不動産会社ですが、その数は膨大です。
初めての不動産売却では、各社の違いがわからずどこに相談すべきか迷ってしまう方も多いでしょう。
安心して売却の相談ができる不動産会社を見極めるために、チェックすべき以下の5つのポイントを確認しておきましょう。
- 十分な実績があるか調べる
- 第三者の口コミで信頼できるか見極める
- 強みをチェックする
- 査定結果を比較する
- 広告手法を確認する
不動産会社は大手から地元密着型の会社まで幅広いですが、結局のところ担当者の対応によるところも大きい
そのため、対応が良くない担当者がいる会社を避けることもポイントとなりますが、こうした情報収集はみん評やGoogleの口コミから確認することができます。
また、各社の査定件数や売却件数の実績、得意とする不動産の種別、エリアなども相談先を検討するうえで重要な指標となります。
こうした情報をあらかじめ収集しておき、良さそうな不動産会社に査定を依頼後、査定額と売却プランを比較検討して、最終的に依頼先の会社を決定するのがよいでしょう。
不動産売却を依頼する不動産会社選びについて、さらに詳しく知りたい方は以下の記事も参考にしてください。
不動産会社に売却の相談をする際の注意点
「この不動産会社なら信頼できそう」と思い相談したものの、想定していたような提案をもらえなかったという失敗事例もあります。
この章では、不動産会社に売却の相談をする際の注意点についてまとめて解説します。不動産会社選びで失敗しないためにも、正しく理解しておきましょう。
チラシや手紙だけを信じて相談しないようにする
不動産会社からの、「売り物件募集」などと書かれたチラシがポストに入っているのを目にしたことがある方も多いでしょう。
中には「この付近で中古戸建を探しています！」「このマンションを購入したい人がいます！」といった営業トークが盛り込まれているものもあります。
このようなチラシに反応して売却を相談してしまう方もいるでしょう。しかし、あくまでチラシは売主探しを目的とした不動産会社の販促行為でしかないので、その会社が優良か否かを判断する材料としては十分ではありません。
買い手がいるかのような文言で売却を煽るものもありますが、実際には、買い手どころか候補すらいないケースもあります。
このような行為は不当景品類及び不当表示防止法に違反する可能性もあるものの、行政指導などが実施されず放置されているのが現状です。
そのためチラシを見てすぐに連絡するのではなく、不動産会社のホームページなどでの売却実績や口コミを確認してから判断することが大切です。
「うちなら高く売れますよ」という営業トークには注意する
不動産会社にとって売却の相談は、いわば「報酬獲得のチャンス」です。
どうにかして自社と契約を結ばせるため、売主がほかの不動産会社と媒介契約を締結しないよう、営業トークを使うことがあります。
中には、いかにも他社よりも有利な売却ができるようにアピールする不動産会社もいますが、多少の差はあれど、実際に売れる価格に大きな差が生まれることはほとんどないでしょう。
相場からかけ離れた高額で売り出したとしても、なかなか売れずに売却が長引いたり、結局は値下げを余儀なくされたりすることがあります。
これを防ぐためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、相場観を理解したうえで査定価格に対して納得のできる説明を行う会社を選ぶ必要があります。
囲い込み行為をしない業者を選ぶ
「囲い込み行為」とは、売却の依頼をされた物件を他社に紹介せず、自社のストックの中から買い手を探す営業手法のことです。
囲い込みをすることで、不動産会社は、成約時に売主と買主の両方から仲介手数料を得られます。しかし、限られた候補者の中から買い手を探すため、販売機会が減少し、成約価格が下がります。つまり、売主にはメリットが一切ありません。
囲い込みは不動産の売却機会を著しく下げる行為であり、業界ではご法度です。しかし、残念なことに囲い込みを行う不動産会社は意外と多いという実情があります。
売主は、契約時に「囲い込みをしない」と約束してくれる業者を選択することが重要です。
不動産売却でおきたトラブルの相談先・窓口一覧
不動産の売却活動では、どれだけ事前に準備や対策をしても、想定外の事態が発生しトラブルに巻き込まれることもあります。
また、売主と買主間のトラブルであれば不動産会社に相談できますが、不動産会社との間のトラブルが発生した場合、味方となってくれる相談先がないと不安ですよね。
この章では、不動産売却におけるトラブルが発生したときの相談先を紹介します。また、相談先ごとにどのようなトラブルがおきた場合に、相談すればよいのか、事例も合わせて解説します。
都道府県宅建協会の不動産無料相談所
各エリアにある宅建協会は、不動産会社同士の騒乱に関する相談や一般人からのクレームを受け付けており、事態の調査や是正命令を不動産会社に指導できる権限を有しています。
また、「一般人が不利益を被らないようにすること」を活動の理念としており、一般人である売主が宅建協会に相談することで、発生しているトラブルを公にできます。
このように、不動産会社にトラブルの相談をしても対処してくれない場合や、不動産会社そのものがトラブルの発端となっている場合は、宅建協会に相談するのがおすすめです。
都道府県宅建協会が相談先として適切なトラブルは、不動産売却時に不動産会社との間で生じる手数料や契約内容に関するトラブルが挙げられます。
例えば、契約時に説明されていなかった追加費用が発生したり、仲介手数料が法定上限を超えている場合などです。
住まいるダイヤル
住まいるダイヤルは、国土交通大臣が指定する住まいの相談窓口です。住宅の取得やリフォームなど、技術的な問題から法律的な問題まで、さまざまなトラブルや不安を抱える消費者等からの相談を受け付けています。
また、ホームページには「よくある相談と回答」や「相談事例」があり、問い合わせせずとも悩みを解消できるような情報も掲載しています。
大きなトラブル、リフォームの見積チェックなどの些細なことでも相談できるため、気軽に相談できる窓口といえるでしょう。
住まいるダイヤルが適切な相談先となるトラブル事例として、新築住宅の引渡し後に発生した建物の不具合や施工不良に関するトラブルが挙げられます。
例えば、引渡し後に壁のひび割れや水漏れが発覚し、施工業者との間で修理対応がスムーズに進まない場合などです。
参照：住まいるダイヤル（国土交通大臣指定の住まいの相談窓口）
【相談内容別】不動産売却に関連する相談先・窓口一覧
不動産売却に関する相談は不動産会社にするのが一般的ですが、法律関係やトラブルなど特別な事情がある場合、適切な相談先は変わってきます。
この章では、相談内容別に適切な相談先や窓口を紹介します。
| 相談先・窓口一覧 | 役割 | 窓口の対応範囲 | 主な相談先とその連絡先 |
|---|---|---|---|
| 自治体（空き家バンク） | 空き家の円滑な売買 | 受付のみ | 例）青海市空き家バンク 0428-22-1111 |
| 非営利団体（NPO） | 不動産トラブルの受付と解決策の提案 | 投資、契約、運用に関するトラブル | 例）不動産トラブル解決センター 03‐6823‐4781 |
| 法務局 | 登記申請の受付 | 登記全般のトラブル | 例）東京法務局 03-5213-1234 |
| 税理士 | 税金に関する書類作成や確定申告の代理行為 | 譲渡所得税など不動産に関連する税金トラブル | 例）全国税理士紹介センター 0120‐769‐450 |
| 土地家屋調査士 | 測量や建物の保存登記 | 越境など測量関連のトラブル | 例）東京土地家屋調査士会 03-3295-0587 |
| 不動産鑑定士 | 公示価格や相続税評価額の算出 | 評価額に関するトラブル | 例）東京不動産鑑定士協会 03-5472-1120 |
| 弁護士 | 民事及び刑事関連の騒乱解決 | 不動産の民事的トラブル | 例）東京弁護士会 03-3581-2201 |
| 司法書士 | 所有権、抵当権の登記及び成年後見人業務 | 所有権、抵当権の登記関連のトラブル | 例）東京司法書士会 03‐3353‐9191 |
| 行政書士 | 公的書類の作成 | 農地法などのトラブル | 例）東京都行政書士会 03‐5489‐2411 |
空き家の売却や活用なら自治体（空き家バンク）
空き家バンクは、地方自治体が運営する空き家の情報を提供するサービスです。空き家の有効活用や地域活性化を目指して、多くの自治体で導入されています。
主に、売りたい・貸したい空き家を所有する人と、買いたい・借りたい人をマッチングさせるためのプラットフォームといえます。
自治体によって運営方針はやや異なりますが、直接取引が可能な場合もあります。
不動産トラブルの相談先がわからないなら非営利団体（NPO）
不動産トラブル解決センターなどをはじめとした非営利団体は、近年増加傾向にある不動産トラブルに対応することを目的として設立されています。
NPOなので相談は無料です。
そのため、直面している不動産トラブルの相談先がわからない場合は、非営利団体に相談するとよいでしょう。
ただし、非営利団体は弁護士や宅建協会のように代理行為や仲裁行為をしてくれるわけではありません。
あくまで助言や相談先の紹介しか対応してくれないため、不動産トラブルの総合受付という認識で活用するとよいでしょう。
登記や所有権の問題なら法務局
不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記、滅失登記の申請を受け付けている法務局では、登記に関連するトラブル全般の相談が可能です。
例えば、相続人が勝手に所有権を登記した場合や土地を不法占拠されている場合などは、法務局に相談することで解決の糸口が見つかることもあります。
このように、「所有権」や「登記」といったワードが含まれるケースでは法務局に問い合わせてみましょう。
士業事務所
士業事務所は税金や弁理行為など、それぞれの士業しか実施できない独占業務を生業としています。
各士業の特徴は以下の通りです。
不動産売却に関わる税金なら税理士
不動産取得税や譲渡所得税、固定資産税の優遇措置など、税金関係のアドバイスや提案をしてくれるのが税理士です。
税理士免許を持たない不動産会社は、具体的な税額などを回答することができません。
税理士であれば、最新の法令に沿った税額回答や計算を行ってくれます。売却時に適用される税制優遇措置などについて相談に乗ってくれるのも税理士です。
土地の境界や測量なら土地家屋調査士
土地家屋調査士は、土地の境界トラブルなどの相談に乗ってくれます。
「隣地から杭の位置が違うと言われた」「東側の塀はうちが建てたものだ」など、過去の所有者同士が口約束で決めた内容が、相続によってトラブルに発展するケースは少なくありません。
こうしたトラブルがおきた場合は土地家屋調査士に相談し、正しい杭の位置を測量することで解決できることがあります。
過去に杭を設置した土地家屋調査士に相談することもできるので、測量図があれば明記されている土地家屋調査士に相談してみましょう。
不動産の正しい評価額を知りたいなら不動産鑑定士
不動産鑑定士は、固定資産税や相続税のベースとなる公示価格の計算を生業としていますが、一般の顧客から相続税を計算するために鑑定を依頼されることもあります。
そのため、相続関連のトラブルについて対応することも多く、正確な不動産の価値を算出する必要がある場合は、不動産鑑定士へ相談しましょう。
損害賠償など深刻なトラブルなら弁護士
不動産売買の多くは、売主と買主の当事者間もしくは不動産会社間での協議で解決しますが、騒乱に発展した場合は弁護士へ相談すべきです。
特に、損害賠償請求を受けた場合は不動産会社の責任範疇を超えることから、弁護士事務所の無料相談などを利用しトラブル解決の糸口を探しましょう。
所有権移転や抵当権登記なら司法書士
不動産売買において司法書士の役割は、所有権移転や抵当権設定などの登記を所有者に代わって申請することです。
また、司法書士は成年後見人制度も取り扱っています。所有者が重病や認知症など、判断能力が不十分な場合の不動産売却でアドバイスを受けることができます。
これ以外にも所有権の持分割合設定など、不動産の所有権に関連する作業全般を業務としている士業です。
農地転用など公的書類の作成なら行政書士
公的文書の作成を主な業務としている行政書士は、地目が農地の田畑を農地転用する際にかかわってきます。
例えば、農家ではない人が農地を購入する場合は農地転用が必要となり、その場合は農林水産省もしくは自治体の農業委員会に書類を提出する必要があります。
自分で行うのも不可能ではないですが、準備する書類が膨大なうえに申請書類が複雑なため、期限内に受理されないケースも多く、不動産売買の違反行為に該当してしまうこともあります。
こうしたトラブルを避けるためにも、農地転用などの公的書類作成は行政書士に依頼すべきでしょう。
不動産会社への売却相談に関するよくある質問
不動産売却の相談について売主が疑問に感じやすいポイントを、回答と合わせて紹介していきます。
投資マンションやアパートの売却も、相談先は居住用不動産と同じ？
売りたい不動産が投資マンションやアパートであっても、居住用不動産と同じように不動産会社へ相談するのが一般的です。
ただし、投資用物件の売却時は、その収益性が評価項目となります。
買主にとっては、物件の収益性やキャッシュフローが重要なポイントとなるため、物件の価値評価には専門的な知識が必要です。
また、投資物件の売却時には、入居者の対応やリース契約の引き継ぎなど、追加の手続きが発生する場合があり、売却には時間がかかることが多く、適切な買い手を見つけるのが難しいこともあります。
そのため、投資用物件の売却に強い不動産会社を見極めて、相談することをおすすめします。
売却する物件の種類（マンションや土地など）で相談先は違う？
売却する物件の種類によって、相談すべき不動産会社は異なる場合があります。
例えば、マンションの売却にはマンション売買の経験が豊富な不動産会社が適しており、一戸建てや土地の売却には、その地域の相場や土地利用に詳しい会社が向いているでしょう。
このように、物件の特性に応じて強みをもつ不動産会社を選ぶことで、売却がスムーズに進む可能性が高まります。
売却を依頼している担当者とトラブルになった場合はどうしたらいい？
相談時点でトラブルに発展するケースは少ないですが、いざ売却活動がスタートするとさまざまな理由で担当者と揉めることもあるでしょう。
こういった場合は、まず担当者が所属している不動産会社の上司に相談し、担当者を変えてもらうなどの対応を依頼しましょう。
ただし、不動産会社自体とトラブルになっている場合は、上司であっても対応が変わらないことが予想されます。
その場合は、先述した宅建協会へ連絡し仲裁してもらうことをおすすめします。
また、揉めている内容によっては、媒介契約を締結した後であっても解消が可能です。契約の解消後は、別の不動産会社に相談するとよいでしょう。
まとめ
今回は、不動産売却の相談先について、さまざまな角度から解説しました。
不動産の売却に慣れている所有者は少なく、初めて不動産を売却するという売主がほとんどです。
不動産売却に関する一般的な相談は、不動産会社で問題ないでしょう。
ただし、相続や税金関連など、専門的な内容がかかわる問題は士業でないと解決できない場合もあります。経験が豊富かつ実績の多い不動産会社であれば、特別な問題が発生した場合に、適切な相談先を紹介してくれます。
また、不動産を売却するなら何より、トラブルなく高い金額でスムーズに売りたいはずです。納得いく売却をするためには、相談先の不動産会社選びが重要です。
当記事で紹介した、不動産会社の選び方を参考に、自身の売却をサポートしてくれる優良な不動産会社を選んでくださいね。
