この記事のポイント
- 別荘を売る主な方法は「売買仲介」と「買取」の2種類で、時間に余裕があれば仲介、早く現金化したい場合は買取が向いている
- 別荘の売却価格は築年数・立地・設備で大きく変わり、軽井沢や葉山など人気エリアや温泉付き物件は高値がつきやすい
- 売却には仲介手数料や譲渡所得税などの費用がかかるため、特例の有無や申告手続きを事前に確認しておく必要がある
「別荘を手放したいけれど、思い出が詰まっていて踏ん切りがつかない」
「使わなくなったセカンドハウス、維持費ばかりかかってもったいない気がする」
近年、ライフスタイルの変化や固定資産税・管理費の負担を理由に、別荘やセカンドハウスの売却を検討する人が増えています。
この記事では、別荘を売るときに知っておきたい売却の流れ・費用・税金・相場について丁寧に解説します。今の自分にとって最も合理的で後悔のない手放し方を見つけてください。
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記事の構成
別荘を売りたい人が抱える事情
かつては、家族や友人と過ごす特別な場所だった別荘。けれども、生活スタイルが変わると、そこへ足を運ぶ理由が少しずつ薄れていくことがあります。
- 相続したものの自分では使わない
- 年に一度訪れるかどうか
- 維持管理が想像以上に手間で、心身ともに負担になってきた
このような背景から、手放すべきかどうか考えている人は少なくありません。
かつてのように、別荘は一部の資産家だけのものではなくなりました。働き方の多様化とともに、都心から程よく離れた土地にセカンドハウスを持つライフスタイルは、少し前まで新しい憧れのかたちだったといえるでしょう。
しかし、時代が変われば価値観も変わります。所有している意味をあらためて問い直すとき、売却という選択肢が現実味を帯びてくるのです。
別荘の売却の判断をする基準
判断の手がかりになるのは、「この先、別荘をどう使うか」が明確かどうかです。今後も使う予定がほとんどなく、固定資産税や管理費の負担ばかりがかさむ場合は、資産の見直しを検討してもよい段階まできているかもしれません。
また、築年数や立地によっては、今後価格が下落する可能性もあります。老朽化による修繕費が発生する前に売却するという判断も、資産管理の一環として合理的です。
売るかどうかをひとりで抱え込む必要はありません。不動産SHOPナカジツでは、売却を前提としないご相談も丁寧にお受けしています。状況を整理する第1歩として、ぜひお気軽にご相談ください。
別荘の売却方法
別荘やセカンドハウスを売却するには、主に「仲介」と「買取」の2つの方法があります。どちらを選ぶかによって、売却までの流れや得られる金額、手間のかかり方が異なります。
専門業者による仲介
売買仲介は、不動産会社に買い手を探してもらう方法です。購入希望者とのマッチングを行い、成約に向けて価格交渉や契約手続きなどをサポートしてもらいます。
別荘地のように需要が限られたエリアでは、集客力のある業者を選べるかがカギです。物件の魅力を適切に伝える販売力や、リゾート物件特有の売買実績があるかどうかも判断材料になります。
仲介のメリットは、市場価格に近い金額で売却できる可能性がある点です。一方で、買い手が見つかるまでに時間がかかることがあるため、売却までのスケジュールに余裕が必要です。
専門業者による買取
買取は、不動産会社が直接買主となって物件を購入する方法です。売買仲介と異なり、買い手を探す手間がなく、スピーディーに売却可能です。
とくに「すぐに現金化したい」「管理が難しいので早く手放したい」といった事情がある場合にはおすすめです。契約後すぐに引き渡しができるため、予定が立てやすいのも特徴です。
ただし、市場価格よりも査定額が低めになる傾向があるので、利便性と価格のバランスを見ながら判断することが求められます。
なお、個人間での直接売買という方法もありますが、価格設定や契約トラブル、境界・権利関係の確認など、専門的な知識が必要です。とくに別荘地では、管理規約や別途発生する費用に関する調整が難しいことも多いでしょう。
別荘売却の流れ
ここでは、不動産会社に仲介を依頼する場合の一般的な売却の流れを紹介します。
買取と異なり、買主を探して取引を成立させるまでに複数のステップがあるのが特徴です。別荘やセカンドハウス特有の事情にも触れながら、各工程を見ていきましょう。
査定を依頼する
まずは物件の査定を行い、相場感を把握します。別荘は立地や景観、周辺環境、利用頻度の少なさなどが価格に大きく影響するため、一般的な住宅とは査定の着眼点が異なることがあります。
エリアによっては相場情報が少なく、価格設定が難しいこともあるため、複数の業者に査定を依頼し、根拠を比較検討するのがおすすめです。
媒介契約を結ぶ
査定結果や対応内容に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びます。仲介の形式を正式に依頼するステップで、売却活動の方針や報酬（仲介手数料）などもこの段階で明確になります。
別荘の場合、居住中ではないことが多いため、内覧への立ち会いや鍵の預け方、管理会社との連携についても取り決めておくとスムーズです。
なお、買取の場合はこの契約は不要で、価格交渉後すぐに売買契約に進みます。
売却活動と内覧対応
媒介契約を結ぶと、いよいよ販売活動がスタートします。不動産ポータルサイトへの掲載や、現地案内、広告戦略などを通じて買い手を募ります。
別荘地は都市部に比べて購入層が限られるため、的確なターゲット設定や物件の見せ方が成約率に直結します。内覧時に建物の状態が印象を左右することも多いため、清掃や簡易リフォームを行っておくと好印象につながります。
売買契約・引き渡し
購入希望者と条件が合致すれば、売買契約を締結します。その後、代金の支払いと所有権の移転登記、鍵の引き渡しなどを経て取引完了となります。
セカンドハウスや別荘は家具付きで引き渡すケースもあるため、事前に処分の有無や費用負担について確認しておくとトラブルを避けやすくなります。
別荘の売却相場
ここでは、代表的な別荘地の相場傾向を整理したうえで、もう少し具体的に築年数・立地・設備という切り口で価格差を読み解きます。
なお、データは不動産情報ライブラリにて該当エリアを絞り込み、住宅地かつ用途として住宅を含む、一戸建て住宅で集計しています。
エリア別の相場傾向
軽井沢
※2025年はQ3以降が確定していないため、件数不記載です。
軽井沢は、日本を代表する高級別荘地として長く人気を集めてきました。以前から「旧軽井沢」「新軽井沢」「南軽井沢」などエリアによって坪単価に差があります。
特に2020年代に入ってから定住や二地域居住を見据えた購入が増え、2024年頃には前年比10％以上の地価上昇という報告もあります。
熱海
熱海は海沿い・温泉地帯という立地特性から別荘地としての魅力が高く、また、東海道新幹線・JR線で都心からのアクセスが比較的良いため、「週末利用」「観光兼用」需要も根強いです。
葉山
葉山は東京近郊・海沿い・高級別荘地としてのブランド性が高く、過去10年では毎年緩やかな上昇を続けています。都心から1時間圏内で、海や緑がある希少立地のため、価格水準は別格といっても過言ではなく、資産性を重視する層が多く集まります。
那須
那須高原・那須町界隈は、標高・自然環境・レジャー施設・温泉などを背景に別荘需要がありますが、価格帯としては軽井沢や葉山と比べて手頃なものも多いです。実際の中古別荘物件も1000万円前後のものが多く、一部の物件のみ数千万円に及ぶ価格感といえます。
築年数・立地・設備による価格差
参考として平均価格を紹介しましたが、築年数・立地・設備という条件は「どれだけ価格を左右するか」を理解するために重要です。
例えば、築浅（築10年以内）と築古（築30年以上）では、価格に明確な差が出る傾向があります。築浅であれば「メンテナンス費用が少ない」「建物・設備が最新」「長期利用が可能」というメリットがあり、特に別荘利用・貸別荘運営を視野に入れた購入者には高く評価されます。
また、立地条件も別荘価格の中核をなす要因です。
- 駅・ICや都心へのアクセスが良いこと
- 景観（海・湖・山・高原）や眺望の良さ
- 標高・積雪・気候（夏涼しい高原・避暑地）
- 周囲の施設・インフラ（スーパー・温泉・ゴルフ場）
設備や付帯条件も価格を押し上げる要素です。
例えば、温泉引き込みや貸別荘運営可能な仕様、薪ストーブ・ガレージ付き、管理費コミュニティ型別荘地などはプレミアムがつきやすいです。
別荘が売れないときの解決方法
別荘やセカンドハウスは、一般的な住宅よりも需要が限られるため、売却までに時間がかかることも珍しくありません。
しばらく市場に出しても反響が少ない場合は、何らかの対策が必要です。状況を整理しながら、現実的な対応策を検討していきましょう。
売出価格を見直す
もっとも多い原因は価格設定のミスマッチです。別荘の場合、建物の維持状態や周辺環境によって価格にばらつきが出やすく、相場や妥当な金額よりも高く見積もっていると買い手の候補から外れてしまいます。
定期的に周辺エリアの成約事例を確認し、必要に応じて価格を調整することがポイントです。
内覧対応・見せ方を工夫する
買い手が現地を訪れる際、建物の管理状況や清掃の行き届き具合は印象に直結します。長期間使っていない別荘であれば、ハウスクリーニングや簡単な修繕を行うだけでも、印象を大きく改善できる場合があります。
また、家具や家電を一部残したまま売却する提案も、買い手の負担を軽減する要素として有効です。
仲介から買取への切り替えも視野に
早期の現金化を優先する場合や、これ以上維持費をかけたくないという状況であれば、不動産会社による買取という選択肢もあります。
市場価格よりは低くなる傾向ですが、スピード感と確実性を重視したいときには現実的な方法といえるでしょう。
別荘の売却にかかる費用一覧
別荘やセカンドハウスを売却する際には、売却益が得られるだけでなく、一定の費用負担も発生します。とくに別荘は居住用の住宅とは異なり、維持管理の状態や立地条件によって追加費用が発生するケースもあります。
以下に主な費用項目とその概要をまとめました。
| 費用項目 | 内容の概要 | 金額の目安（概算） |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬 | 売却価格の3％ + 6万円 + 税 |
| 登記費用・測量費用 | 登記簿の名義変更、土地境界確認など | 数万円〜数十万円 |
| リフォーム・ハウスクリーニング費用 | 内覧対応や印象改善のための整備費 | 数万円〜百万円規模もあり得る |
| 譲渡所得税などの税金関係費用 | 売却益に応じた税金や確定申告時の費用 | 次章で詳述 |
仲介手数料
仲介で売却する場合、不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。上限は「売却価格の3％ + 6万円（税別）」で、例えば2,000万円で売れた場合は66万円 + 税となります。これは成功報酬のため、成約しなければ支払う必要はありません。
なお、当社が直接買取する場合は仲介が介在しないため、この費用はかかりません。
登記費用・測量費用
売却にあたっては、所有権移転登記や必要に応じた登記簿の整備、土地境界の測量などが必要になることがあります。とくに山間部や別荘地では、敷地の境界が曖昧なケースも多く、事前の確認が求められる場面があります。
金額は作業の内容や土地の状態によって幅がありますが、10万円前後を想定しておくと安心です。
リフォーム・ハウスクリーニング費用
使用頻度の少ない別荘では、空き家期間が長くなることで汚れや老朽化が進んでいる場合があります。購入希望者の印象を良くするために、室内外の清掃や設備の修繕を行うケースも少なくありません。
築年数や状態によっては、100万円近い改修費用がかかることもあります。最低限でも、ハウスクリーニング費用として5万〜10万円ほどは見込んでおきたいところです。
譲渡所得税などの税金関係費用
売却によって利益が出た場合、譲渡所得税や住民税などの課税対象となることがあります。こちらは次章で詳しく解説します。
別荘売却でかかる税金のポイント
別荘やセカンドハウスを売却して利益（譲渡益）が出た場合、その金額に応じて税金が発生します。とくに居住用ではない不動産の場合、税制上の扱いが異なるため、事前の確認が欠かせません。
ここでは、別荘売却に関わる代表的な税金と、その軽減措置、手続きの流れについて解説します。
利益が出たら譲渡所得税がかかる
不動産の売却で得られた利益は「譲渡所得」として課税対象になります。譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 売却価格 −（ 取得費 + 譲渡費用 ）
取得費には購入時の代金や仲介手数料、登記費用などが含まれ、譲渡費用には売却時にかかった仲介手数料や測量費などが該当します。
所有期間が5年を超えているかどうかで税率が異なり、別荘のような非居住用不動産の場合、長期譲渡所得は20.315％（ 所得税15.315％ + 住民税5％ ）が課税されます。
特例により譲渡所得税を減らすこともできる
基本的に、別荘には居住用財産の特例（3,000万円特別控除など）は適用されません。
ただし、一定の条件を満たすと、ほかの特例が活用できる場合があります。以下に主なものをまとめました。
| 特例名 | 適用条件の一例 | 概要 |
|---|---|---|
| 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 | 相続発生後3年以内の売却 | 相続税の一部を取得費に加算し、税負担を軽減 |
| 事業用の資産を買い換えたときの特例 | 売却代金でほかの事業用不動産などを購入した場合 | 譲渡益の課税を繰り延べ可能 |
適用条件は細かく定められているため、事前に税理士など専門家へ相談すると安心です。
参照：
No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁
No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例
譲渡所得がでたら確定申告をする
別荘の売却によって譲渡所得が生じた場合は、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告が必要です（※期限が土日祝日にあたる場合は、翌平日が締切日となります）。
利益が出なかった場合でも、損益通算や繰越控除の対象となる可能性があるため、申告の可否を確認しておくとよいでしょう。
必要書類には、売買契約書、登記事項証明書、取得費や譲渡費用を証明する領収書類などがあります。申告の際は計算が煩雑になりやすいため、不安があれば税理士への依頼も検討しましょう。
まとめ
別荘やセカンドハウスは、暮らしにゆとりをもたらす存在である一方、使わなくなったときには維持費や管理の負担が重くのしかかるものでもあります。いざ手放すとなると、税金や売却費用、売却方法の選択など、考えるべきことが多く、迷ってしまう方も少なくありません。
売るかどうかは、誰かに相談したからといって決断を迫られるものではありません。
不動産SHOPナカジツでは、「とりあえず話を聞いてみたい」というご相談も丁寧にお受けしています。
まずはお気軽に、あなたの想いと状況をお聞かせください。
