マンション売却では失敗しないよう、流れやかかる費用などを正確に把握しておくことが重要です。
本記事では、マンション売却における「これだけ押さえておけばOK」という注意点をわかりやすく解説します。
売却にかかる税金の注意点についても理解できる内容です。
マンション売却で失敗しないためにはまず、流れを把握しておくと便利です。以下の記事にまとめています。
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記事の構成
「マンション売却」失敗しないために押さえておきたい注意点
| 注意点 | 内容 |
|---|---|
| 住宅ローンの残債があると売れない | 残債がある状態でマンションの売却はできません。またオーバーローンにも注意が必要です。 |
| 査定額だけで会社を決めない | マンション売却の成功は不動産会社選びが重要なポイントです。査定額だけでの判断は避けましょう。 |
| 住宅ローンの残債があると売れない | 残債がある状態でマンションの売却はできません。またオーバーローンにも注意が必要です。 |
| 自分に合った媒介契約を選ぶ | 不動産会社との契約は３種類から選びます。 |
| 売却価格を「適正価格」に設定する | マンション価格はぎりぎり売れる価格にするのが成功のカギです。 |
| 売りやすい時期を狙う | マンション売却には平均3ヶ月〜6ヶ月かかります。また売りやすい時期を狙いましょう。 |
| その他の注意したいポイント | 建物や設備の瑕疵に注意！ 売却にかかる期間に注意！ 譲渡所得の税金に注意！ |
マンション売却の流れは下記の通りです。それぞれのプロセスごとに、注意すべき点があります。
- 売却査定を依頼する
- 必要書類を準備する
- 付帯設備表と告知書を記載する
- 媒介契約を締結する
- 売却価格を決定する
- 売却活動を開始してもらう
- 条件交渉をする
- 売買契約を締結する
- 引渡する
- 確定申告をする
マンション売却の流れと、どこに依頼するのが良いかは以下の記事で解決できます。
「住宅ローンの残債」があると売れない
住宅ローンの残債がある状態でマンションは売却できません。抵当権がローンを組んでいる金融機関等から設定されている状態だからです。
抵当権とは、債務不履行になったときに家を金融機関等が差し押さえる権利です。抵当権があると他人に担保となる家が譲り渡せなくなります。 したがって、売却するにはまずローンを完済する必要があり、返済のために「売却益から捻出する」「自己資金を充てる」といった対応が必要になってきます。
住宅ローンの残債がある状態での売却は、売却額を残債の一括返済に充てることがほとんどです。 しかし、売却額が残債返済に足りず、「オーバーローン」となってしまうケースもあります。
住宅ローンの残債がある状態の物件では、ローンの繰り上げ返済にかかる手数料や売却にかかる費用も考慮しつつ、売却額を設定するとよいでしょう。
居住中の家の売却についてはこちらも併せてご覧ください。
査定額だけで会社を決めない
マンション売却という大きな金額が動く取引に関して、査定額が高いと他のことが見えなくなってしまうことはよくあることです。
しかし、あとあと「相場と釣り合わず、なかなか売れない」「売却額の見直しを求められた」という事態に陥るかもしれません。 しっかり、「売れるギリギリの金額」を設定できる不動産会社を見極めましょう。
「なぜ、その金額設定なのか」を質問し、納得のいく回答を得られる不動産会社を選べると安心です。また、どのような売り方をしていくのか、こちらの要望を組んだ対応をしてくれるのか、も査定の際に見極めておきます。
マンション売却の査定に関しては以下の記事で詳しく解説しています。
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自分に合った媒介契約を選ぶ
不動産売却は、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を行うのが一般的です。 契約内容によって売却活動に違いがあるため、自分にマッチした契約を選べていないと後悔することになってしまいます。
| 契約 | 概要 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数社と契約が可能 競争状態で売り出すために高値売却を期待できる |
・複数社と契約できる ・売主と買主の直接取引が可能 |
販売状況報告がない |
| 専属専任媒介契約 |
1社のみとの契約 手厚いサポートを受けながらの売却活動が可能 |
・販売状況報告が一番頻繁にある ・早期売却につながりやすい |
直接取引はできない |
| 専任媒介契約 |
1社のみとの契約。 一般媒介契約と専属専任売却契約の中間的存在 |
・定期的な販売状況報告があるため安心できる ・直接取引も可能 |
販売状況報告は2週に1度 |
売却の媒介契約を結んだら、不動産会社が売却活動を行います。 その間、売主は不動産会社の活動の結果を待つことになります。
定期的に報告がないと不安だと思う方は、媒介契約は「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」を選びます。 この2つの契約は法律で定期報告が義務付けられているため、決められた回数、期間内で報告が受けられます。
媒介契約については以下の記事でも解説しています。
売却価格を「適正価格」に設定する
マンションの売却価格決定は査定額を元にすることがほとんどですが、設定額を「ギリギリ売れる高値」にできるかがポイントになってきます。
「適正価格」が設定できないと、次のような弊害を起こす可能性があります。
- 売却希望額が「高値」すぎて買い手がつかない
- 早く売りぬきたいという意図を見透かされて買いたたかれる
市場価格に比べ高値に設定すると、購入希望者が他に流れて売却期間が長引く恐れがあります。確実に売却するには高すぎないギリギリを見極めることが大切です。
また、買いたたかれないようにするには、適正価格で買ってくれる買主が現れるまでじっくり待つ事ができる、余裕をもったスケジュールを組むこともひとつの手といえるでしょう。
また、不動産会社と事前に、「交渉に応じるのはこのラインまで」という線引きを話し合っておくことも大切です。
早期売却のポイントをこちらの記事で紹介しています。
査定額は、売却物件周辺の似た条件のマンション売却価格や不動産市況を考慮して割り出します。 したがって、マンション売却の実績な豊富な不動産会社のほうが「ギリギリ売れる高値」を知っています。
不動産会社選びの際は、実績面も考慮して選ぶとよいでしょう。 売却額で失敗しないためには「実績豊富な」不動産SHOPナカジツの無料査定をご活用ください。
「売りやすい時期」を狙う
不動産売却は、新年度の切り替え前、2～3月が好機です。 不動産には、売買が活発になる「売りやすい時期」があり、市場が動く2～3月に売りやすくなります。
可能であれば、「売りやすい時期」に売却活動期間をあてられるようにしましょう。この時期は人の異動が増え、新しく物件を求める人が増加します。 このタイミングに合わせるとしたら、最低でも年末には売却活動へ動き出すとよいでしょう。
市場が動かない時期に売り出すと売却期間が長引く可能性もあります。 家を売るタイミングについて、以下の記事で詳しく解説しています。
その他の「注意したいポイント」
上記以外にも注意しておきたいポイントがあります。 具体的にどのように注意して進めるかを知っておくことで、マンション売却の成功確率は高まります。
建物や設備の瑕疵に注意！
不動産売買で一番注意しておきたいのが、「契約不適合責任」に問われないようにすることです。
「契約不適合責任」とは、契約に不都合となる事象を故意に伝えなかった場合に売主が責任を問われ、責任を負わされることです。 現在はインスペクション（既存住宅現況検査）が義務化され、建物そのものの瑕疵が伝えられないといったケースは減っているものの、契約不適合責任の対象は住宅設備にも及びます。
のちのちトラブルにならないよう、設備に関しても確認し、契約時や内覧時に瑕疵の事実をしっかり伝えられるようにするとよいでしょう。 住宅設備の瑕疵の事実は、媒介契約時に提出する付帯設備表と告知書に記載して申告します。 インスペクションについては以下の記事をご覧ください。
売却にかかる期間に注意！
マンション売却は、少なくとも3ヶ月、平均で6ヶ月ほどの期間を要します。 逆算して最低でも半年前から動き出すようにしましょう。
期間の長短の影響が大きいのは「売却活動期間」です。 適正価格での売却になれば、購入希望者が見つかりやすくなります。 期間は余裕をもって見ておくことで、必要以上の条件の譲歩も回避できます。
また、引っ越し先の準備期間も十分とれるようになるでしょう。 マンション売却の流れは以下の記事でわかりやすくまとめています。
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譲渡所得の税金に注意！
マンションを売却すると、売却益を得ることになります。 売却で得た所得は「譲渡所得」となり、確定申告が必要です。 確定申告は売却のあった次の年の2月16日から3月15日に行います。一年のこの期間にしか申告はできないため、申告漏れがないよう注意しましょう。
マイホーム売却の場合の所得税計算では特別控除を受けられるケースがあります。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。 特別控除で所得税負担が0となる場合も確定申告は必要です。
不動産売却にかかる税金については以下の記事で詳しく解説しています。
マンション売却にかかる費用と税金
マンション売却では、売買契約時に仲介手数料、売却後に譲渡所得に対する税金などの出費があります。 ここでは、マンション売却で売主が負担することになる「費用」「税金」について注意点を解説します。
マンション売却でかかる費用
| マンション売却の費用 | 費用目安（計算式） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3.3％（売却額400万円以上の場合） |
| 住宅ローン関連の費用 | ローンの繰り上げ返済の手数料：3万～6万円程度 登録免許税：1,000円（抵当権抹消登記） |
| ハウスクリーニング費用 | 5万～8万円程度（2LDK） |
参考：国土交通省｜＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ
マンション売却でかかる費用には主に上記のような項目があります。仲介手数料は、売買契約締結時の負担となるため、そのタイミングで用意します。
500万円で売却した場合の手数料は、16万5,000円（税込み）です。 住宅ローン関連の費用は、残債がある場合にのみかかる費用になります。
また、ハウスクリーニング代は水回りに費用がかかる場合があることに注意が必要です。仲介手数料については以下の記事も併せてご覧ください。
マンション売却にかかわる税金
| 税目 | 費用目安（計算式） |
|---|---|
| 印紙税 | 5,000円（500万円を超え1,000万円以下） 1万円（1,000万円を超え5,000万円以下） ※令和9年3月31日までの軽減税率 |
| 所得税 | 長期譲渡所得（所有期間5年以下）：譲渡所得の15％ 短期譲渡所得（所有期間5年超）：譲渡所得の30％ |
| 住民税 | 長期譲渡所得（所有期間5年以下）：譲渡所得の5％ 短期譲渡所得（所有期間5年超）：譲渡所得の9％ |
参考：
国税庁｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
国税庁｜土地や建物の譲渡所得に対する税金
マンション売却では、売買契約時に交わす契約書に添付する印紙税と譲渡所得（売却で得たお金）にかかる所得税、住民税の負担が発生します。 所得税と住民税は、売却がなされた翌年の負担になります。
確定申告も必要となるため、事前に準備を進めておきましょう。 不動産売却の税金についてはこちらの記事も併せてご覧ください。
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そうそう体験することのないマンション売却では、事前に注意点を把握して進めましょう。
「しっかりタイミングを計ってスケジュールを組む」
「瑕疵がないようにする」
の2点は売主が対応できる注意点です。検討の際は十分考慮して進めてください。
そして、最も重要なことは仲介を安心できる不動産会社に依頼することです。実績豊富な会社に仲介を依頼できれば、適正価格で早期売却が望めます。
不動産SHOPナカジツはエリア重点的な店舗展開で、地元をよく知る不動産会社です。マンション売却実績も豊富で、さまざまなケースもスムーズに進められる対応力があります。 マンション売却は、ぜひ不動産SHOPナカジツにご相談ください。
