この記事では、初めてマンションの売却を検討する方向けに「マンション売却の流れ」を、マンションの売却を検討する方が「一般的に知りたい」と思う事項に要点を絞り、わかりやすく解説しました。
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記事の構成
「マンション売却の流れ」で最も重要な６つのポイント
マンション売却でまずは知っておきたいポイントをまとめました。
- 売却にかかる期間
- 売却の流れ
- 売却にかかる費用
- 売却額相場の調べ方
- 不動産会社との契約
- 戸建てとの違い
一つずつ解説していきます。
売却にかかる期間
3～6ヶ月です。（ちなみに戸建ては6ヶ月程度）
最短でマンションを売却するには早めの査定依頼が吉です。以下から無料で査定依頼ができます。
売却の流れ
マンション売却の9ステップです。
| 売り出し準備 目安0.5ヶ月 |
STEP1 | 売却査定を依頼する |
|---|---|---|
| STEP2 | 必要書類を準備する | |
| STEP3 | 付帯設備表と告知書を記載する | |
| STEP4 | 媒介契約を締結する | |
| STEP5 | 売却価格を決定する | |
| 売り出し中 目安3～4ヶ月 |
STEP6 | 売却活動を開始してもらう |
| STEP7 | 条件交渉をする | |
| 売却成立後 | STEP8 | 売買契約を締結する（引き渡し） |
| STEP9 | 確定申告をする |
マンション売却をスムーズに進めるには、まずは相談です。以下から無料で査定依頼できます。
売却にかかる費用
仲介手数料上限額は物件価格の3％に6万円と消費税を加えた金額です。
売却後、所得税と住民税の負担が加わります。
マンションを条件良く売却するにはまずは、無料でできる査定依頼がおすすめです。以下から依頼できます。
売却額相場の調べ方
不動産仲介会社にマンションの査定を依頼するのがおすすめです。
売却額のおおよそを知るには以下の調べ方があります。
- 一括査定を利用する
- 近隣物件の売り出し額を見てみる
- 無料の査定依頼を活用する
適正価格でマンションを売却するには信頼度の高い不動産会社での無料査定がおすすめです。以下から無料で査定依頼ができます。
不動産会社との契約
不動産媒介契約には以下の3種類があります。
- 一般媒介契約：複数の会社と契約できる自由度の高い契約
- 専属専任媒介契約：契約は1社のみ。売主の直接交渉はできないが、積極的に売却活動してくれる契約
- 専任媒介契約：契約は1社のみ。一般媒介契約と専属専任の中間的位置づけの契約
まずは、どの契約を選ぶかをある程度検討しておき、そのうえで不動産会社を選ぶと選定がしやすくなるでしょう。
安心のマンション売却には、まずは積極的に査定をしてくれる不動産会社に依頼してみることから始めましょう。以下から無料で査定依頼ができます。
戸建てとの違い
マンション売却と戸建て売却が大きく異なる点は、現況での売却に限られるかどうかです。
現況での売却とは建物がある状態で売ることを指します。マンション1室の売買では建物がある状態となりますが、戸建ての場合、土地のみの価値で売却するケースもあります。
このことから、以下のような違いが生まれます。
- 建物の状態、管理費などが売却価格に影響する
- マンションは買主のターゲット（住まいとして利用する人）が絞りやすい
- 売却期間がマンションのほうが短い傾向
マンション売却にはマンション売却に強い不動産会社を選ぶとよいでしょう。以下から気軽に所有のマンションの査定依頼ができます。
マンション売却にかかる期間について
マンション売却は査定依頼から売買契約まで、3～6ヶ月かかるといわれています。
早く売却するには、いかに売却活動期間を短くするか、が重要です。
また、マンション売却は戸建て売却に比べ、買い手が付きやすいといわれており、売却期間も比較的短くなる傾向となります。
マンション売却のステップごとの注意点と対策
上記の流れを踏まえて、STEPごとに最低限把握しておきたい注意点を紹介します。
これだけ押さえておけば、安心して売却に進めるでしょう。
マンション売却にかかる注意点は以下の記事で詳しく解説しています。
【STEP1】売却査定を依頼する（高く売るコツ）
これがポイント
売却査定を依頼するときは、どの会社に頼めばよいか迷う方も多いでしょう。
不動産会社には「大手」と「地元密着型」の大きく分けて2種類あり、それぞれ特徴があります。
「地元密着型」をおすすめする理由は、売却価格の決まり方にあります。
マンションは現況での売り出しとなるため、建物自体の価値を適正価格にすることが大切です。
そのため、近隣の競合マンションの価格を考慮しながら戦略的に「売却価格」を決定する事が重要な要素になります。
こうした点において、地元の情報を多く持っており、不動産市況把握に強い「地元密着型」の不動産会社に強みがあります。
査定依頼先や査定については以下の記事で詳しく解説しています。
以下のボタンから無料で簡単に査定依頼が可能です。ぜひご活用ください。
【STEP2】必要書類を用意する
不動産の売却には多くの書類を用意しなければなりません。 査定依頼と並行して、まずは不動産会社と締結する媒介契約に必要な書類から準備することをおすすめします。
| 書類名 | 概要 | 入手方法 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書（登記簿謄本） | 不動産の登記情報が記載された書類 | 法務局で発行する |
| 購入時の売買契約書 | 売買契約時に取り交わしたマンション物件の内容や条件、告知事項など、購入当初の物件情報がある契約書。加えて重要事項説明書も用意 | 手元にない場合は前の持ち主に対して再発行を依頼 |
| 登記済権利証または登記識別情報 | 一般的に「権利書」と呼ばれる、不動産の登記が完了したことを証明する書類 | 書面で申請した場合は法務局で発行する |
| 物件の間取り等の図面 | 部屋の間取りが分かる図面。売り出し時の間取り作成などに使用 | 物件購入時に入手しているケースが多い |
| 分譲時のパンフレット等 | 売り出し時に参考になる | 保管していればでよい |
| マンションの管理規約等（管理組合に関する資料） | 管理規約や管理費、修繕積立金の取り決めなどを把握できる資料 | 入居時に入手しているケースが多い |
| 固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書 | 所有不動産の固定資産税評価額や納税額が記載されている | 4～5月頃納税者宛てに届く |
| 耐震診断報告書 | 物件が過去に受けた耐震診断の報告書 | 保管していればでよい |
| リフォーム実績が分かる資料 | リフォームに関する図面や請求書など | 保管していればでよい |
| 住宅ローンの残高証明書 | 完済前に売却する際必要 | 融資を受けている金融機関に発行依頼 |
| 既存住宅売買瑕疵保険証明書 | 中古物件として購入していたマンションの場合、売買契約時に加入している瑕疵を補償する保険の加入証明書 | 保管していればでよい |
この他、身分証明書を用意します。
また、建物状況調査書もあれば用意することをおすすめします。
この後、売買契約時には、媒介契約と同じもの以外に住民票や印鑑証明書などが必要です。
個々の必要書類についてまとめた記事も併せてご覧ください。
【STEP3】付帯設備表と告知書を記載する
- 付帯設備表：マンションの設備の有無や状態を示す
- 告知書：売主が物件について知り得ている情報を記載する
付帯設備表と告知書は多くの場合、不動産会社のフォーマットに書き込む形となります。用紙を受け取り、現況を確認して書き込みましょう。
2つの書類は主に、売買トラブルを防ぐために必要なものです。
特にマンションの場合は現況での売却となるため、このような書類の記載が必須です。
売却に不都合な情報を伝えずに売却すると契約不適合責任を問われ、場合によっては損害賠償を求められることもあります。
リフォーム実施の詳細などはリフォーム時の資料とともに事実を記載します。設備に関しても破損等が見られる場合には申告しておきましょう。
不動産の瑕疵については以下の記事も参考にしてください。
【STEP4】媒介契約を締結する
売却活動を依頼する不動産会社と書面を交わして媒介契約の締結をします。 媒介契約には3種類の契約があり、契約形態によってマンションの売り方が変わってきます。
| 一般媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 向いているケース | 売却物件が人気エリアにある より高値で売却したいケース |
販売活動をしっかりしてほしい 早期に売却したいケース |
売却活動に安心感を求める 確実に売却したいケース |
| 媒介契約可能社数 | 複数社可能 | 1社のみ | 1社のみ |
| 直接取引 | 〇 | × | 〇 |
| 売主が販売できる | 売主が買主を見つけても契約会社の仲介が必要 | 売主が販売できる | |
| 販売状況報告 | 規定はない | 7日に1回以上 | 14日に1回以上 |
・一般媒介契約について
売却価格を高めにしたいときに選ばれる契約方法です。複数社が競争状態で売り出すために高値売却を期待できます。
・専属専任媒介契約について
売主にとって最も縛りがある売却方法です。1社のみの契約となるため、不動産会社の手厚いサポートのもと、安心して売却活動ができます。
・専任媒介契約について
一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間をとったような契約です。売主と買主の直接交渉も可能な契約となります。
契約期間は一般媒介契約以外、最長3ヶ月となっています。ただし、一般媒介契約も期間を3ヶ月としている会社が一般的です。 契約方法は自分の意向に合ったかたちを選ぶとよいでしょう。
媒介契約については以下の記事で詳しく解説しています。
【STEP5】売却価格を決定する
マンションの売却価格は不動産会社が主体となって売主と相談の上決定するのが主流です。
マンション売却は戸建て売却とは違い、現況での売却が原則となります。そのため、周辺の条件が似たマンションの売却価格を参考に価格を決定するのが一般的です。
また、買主は主にマイホームの購入希望者か区分マンション賃貸を行う投資者となるため、ターゲットの違いによる価格の変化もありません。
管理規約や管理費、修繕積立金なども売却価格に影響します。
こうした条件も踏まえたうえで似たような競合物件を見極めることが大切です。
売却価格に関連するタイミング、査定については以下の記事もご覧ください。
【STEP6】売却活動を開始してもらう
基本、お任せです。ただ、売却活動期間に入ると、売主は物件の内覧を受け入れることになります。
条件良く売却に進めるなら、内覧時物件に好印象を持ってもらうことが大切です。
清掃する、想定できる質問に対する回答を用意するなど、できることは備えておくとよいでしょう。
売却のコツについては以下の記事もご参照ください。
【STEP7】条件交渉をする
購入申込書にある条件を元に、不動産会社を介して交渉を行います。
申込書を通じて希望価格や引き渡し時期などの条件が提示されます。
これをもとに条件交渉が行われますが、早期売却をしたいからといって提示された希望を全て受け入れる必要はありません。
条件交渉にあたっては、事前に不動産会社側と話し合い「譲れる条件はここまで」というラインを決めておくとよいでしょう。
条件交渉は不動産売却において最も難しいポイントです。以下の記事で売買取引について解説しています。
【STEP8】売買契約を締結する（引き渡し）
売買契約時に、売主は仲介（媒介）を行った不動産会社に仲介手数料を支払います。
手数料は、「物件価格の3%＋6万円＋消費税」です。
売買契約時にもさまざまな書類が必要となるため、事前に準備しておきます。
売却後にトラブルにならないよう、設備の不具合などについてもしっかり書類に記載しましょう。
仲介手数料は宅建業法で上限が定められています。
不動産売買額が400万円を超える場合の仲介手数料上限額は物件価格の3％に6万円と消費税を加えた金額です。
仲介手数料については以下の記事で詳しく解説しています。
【STEP9】確定申告をする
売買契約を締結し、引き渡した後には譲渡所得の税金負担に対応する必要があります。
譲渡所得には所得税と住民税がかかります。
マンション売却で譲渡所得が発生すると、翌年の2月16日から1ヶ月の間に確定申告をしなければなりません。
譲渡所得額は売却金額から取得費や譲渡にかかる経費を差し引いた額です。 取得費は減価償却費を差し引いた額で計算します。
申告の期間は限られているので、事前に資料や書類の作成をしておくことをおすすめします。
マンション売却に関係する税金については以下の記事もご覧ください。
スムーズなマンション売却はナカジツにご相談ください
マンション売却は、戸建て売却と違い、現況をいかに魅力的に見せるかが成功のカギとなります。
特に地域に見合った売却価格の設定は大切です。仲介を依頼する不動産会社は、地元の情報に精通した会社に依頼すると安心でしょう。
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