「土地売却は必要な書類が複雑で、手続きが大変そう」
「あとから税務署や法務局から問題を指摘されることはないだろうか」
土地の売却は人生のうち何度も経験するものではないので、不安に感じる方は少なくありません。
そこで今回は、土地を売却する際に押さえておくべき注意点を、売買の流れに沿ってわかりやすく解説します。
これらの注意点を理解し、トラブルを未然に防ぐ対策や、万が一問題が発生した場合の対応策を確認しておきましょう。
目次
売買仲介で土地を売る際の注意点
土地を売るときは、不動産会社に仲介を依頼して進めるのが一般的です。
ここでは、不動産会社の選び方や必要書類の手配、契約、引き渡しと決済、税金計算に関する注意点をまとめています。
事業者選びで気をつけること
土地の売却が希望通りに進むかどうかは、依頼する不動産会社の選び方に大きく左右されます。仲介を依頼する会社を選ぶ際は、以下の点に注意しましょう。
- 事業者の強みを把握する
- 口コミや評判を調べる
- 高額査定を鵜呑みにしない
不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、土地の売却実績が多い会社を選ぶことが重要です。直近で販売実績がある会社は、その地域にまだほかの購入希望者を抱えている可能性が高く、早期に売却が成功する確率が上がります。
また、事業者の口コミや評判を調べることも欠かせません。担当者による差異があるので悪い口コミなどを見かける可能性もありますが、実態を知る手がかりとして、第三者による評価の参考は有用です。
また不動産会社による高額査定に惹かれがちですが、査定は不動産会社による金額提示にすぎず、成約価格ではありません。そのため、相場を掴み、適切なかたちで売却を進めなければ値引きしないと売れないなど余分な時間がかかってしまったりすることもあります。
相場を掴むコツは、複数社への査定依頼です。各社から査定結果の理由を詳しく聞けば、査定内容が極端すぎるかどうか見極めやすくなります。
必要書類の種類と手配で気をつけること
土地を売る際には、さまざまな書類を準備する必要があります。
- 権利証・登記識別情報通知書
- 印鑑証明書
- 住民票
- 固定資産評価証明書
- 抵当権の抹消に必要な書類
- 固定資産税及び都市計画税の納税通知書の写し
- 確定測量図
- 筆界確認書・越境の覚書
- 本人確認書類
これらの書類の中には取得に時間のかかるものや、いざというときに見つからないものもあるので要注意です。
それぞれどのような書類かを解説します。
権利証・登記識別情報通知書
権利証は、買主が所有権移転登記を行う際に必要となる書類で、正式には「登記済証」と呼ばれます。
登記識別情報通知書は、物件の所有権などに関する登記が行われた際に、登記名義人となった申請者に対して、権利証の代わりに発行される書面です。
平成17年3月7日の法改正により、従来の権利証は廃止され、登記識別情報通知書に置き換えられました。
万が一紛失してしまった場合は、司法書士などに相談し、「事前通知制度」や「資格者代理人による本人確認情報の提供の制度」を利用して名義変更を行うことができます。
印鑑証明書
印鑑証明書は、市役所で取得できます。取得の際は、印鑑証明カードと本人確認書類が必要です。手数料は市町村によって異なりますが、一般的には約300円です。
登記申請日に近い日付で発行されたものが必要となり、通常、登記申請日の3カ月以内に発行された証明書が有効です。そのため、引き渡し日が確定してから取得するようにしましょう。
住民票
住民票は、市役所で取得できます。取得時には、本人確認書類の持参が必要です。手数料は市町村によって異なりますが、一般的には約300円です。
住民票に関しては、取得時期に制限はなく、古いものでも使用できます。
ただし、登記名義人の現住所が登記上の住所と異なる場合（引っ越しなど）、登記上の住所から現住所までの住所変更の履歴が確認できる戸籍の附表などが必要になることがあります。
固定資産評価証明書
固定資産評価証明書は、所有権移転にかかる登録免許税の計算に使用される重要な書類です。
この証明書は市役所で取得でき、取得時には本人確認書類の持参が必要です。手数料は市町村によって異なりますが、一般的には約300円です。
取得時期に関しては、売却年度と異なる年度のものは使用できないため注意が必要です。
抵当権の抹消に必要な書類
融資を受けている際に土地に設定された抵当権を抹消するための手続きに必要な書類です。
この書類は、抵当権者である金融機関が保管しており、引き渡し時に金融機関の担当者が持参します。そのため、引き渡し前に金融機関に連絡し、必要な書類を確実に準備してもらうよう手配しておくことが重要です。
固定資産税及び都市計画税の納税通知書の写し
固定資産税及び都市計画税の納税通知書の写しは、土地の売買時にその年度の固定資産税を精算する際に必要となる書類です。
売主と買主それぞれが負担するべき固定資産税の額を計算するために使用されます。計算に用いるため、原本ではなく写しで問題ありませんが、紛失している場合もあるため、早めに探して準備しておくことをおすすめします。
確定測量図
確定測量図は、土地家屋調査士や測量士が作成する、不動産売買において非常に重要な書類です。
この図面は、隣地とのすべての境界が確定していることを示しており、境界に関する争いがないことを証明します。そのため、土地の売買時に買主から提示を求められることが多くあります。
もし確定測量図がない場合、売買契約を断られることもあるため、早めに不動産会社に相談しておくことが重要です。
確定測量図の作成には、通常2〜3カ月の期間と、30〜100万円程度の費用がかかるため、余裕を持って準備を進めましょう。
筆界確認書・越境の覚書
筆界確認書は、隣接する土地の所有者同士が土地の境界（筆界）について互いに確認し合い、その内容を証明するための書類です。
越境の覚書は、建物や樹木などが隣地の敷地に越境している場合、その越境状態に関する合意内容を文書化したものです。
筆界確認書は、通常、土地家屋調査士が中心となって現地で境界を確認し、関係者全員が署名捺印することで作成されます。
越境の覚書は、当事者同士で話し合い、書面を作成します。ただし、越境している物がない場合は、この覚書は不要です。また、越境物が樹木などで容易に撤去できる場合は、撤去してから売却する方が取引がスムーズに進むでしょう。
本人確認書類
一般的に、運転免許証やマイナンバーカード、パスポート、健康保険証などです。
土地の名義人が1人ではない場合には、全員の本人確認書類が必要になります。
契約で気をつけること
売買契約書には、以下の情報などが記載されています。
- 売買代金
- 支払いの時期や条件
- 売買の対象となる不動産の詳細
- 売主の情報
- 買主の情報
売買契約を締結すると、売主と買主の双方に法的な責任が生じます。そのため、契約内容を十分に理解し、不明点があれば事前に不動産会社に確認することが重要です。
契約締結後に「知らなかった」や「意味を理解していなかった」として責任を免れることはできないため、契約書の隅々までしっかりと目を通しておきましょう。
契約解除条件
代表的な例として、買主がローンを利用する際、ローンが承認されなかった場合に契約を白紙撤回し、売主は手付金を返還するという条件があります。
この場合、売主は手付金を全額返還する義務があります。したがって、買主のローン審査が通り、残代金が支払われるまで、手付金は手元に保持しておくことをおすすめします。
ちなみに、手付金に関しては売主からの契約解除の場合、一般的には手付金の倍額を返金するケースが多いです。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）
契約不適合責任とは、契約内容に物件が適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任を指します。
2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」に代わり「契約不適合責任」という制度が導入されました。物件に問題があり、注意を怠って気づかなかった場合でも、売主は責任を問われることがあります。
土地売買では、土壌の汚染や埋設物に気を配る必要があります。
引き渡し・決済で気をつけること
契約に至るまでの道のりは長く、契約が成立したことで一安心したくなるかもしれません。しかし、ここで気を緩めてはいけません。
引き渡しと決済は、土地売却の最終段階であると同時に、問題に気づける最後の機会でもあります。売却後に予期せぬトラブルに巻き込まれないよう、以下の点に十分注意しましょう。
- 所有権移転登記の確認
- 残代金の受け取り
- 引き渡し前の境界確認
所有権移転登記の確認
所有権移転登記が正しく行われているか、確認しましょう。通常、司法書士が所有権移転登記を担当しますが、事前に登記内容を確認し、自分でも不備がないかチェックすることが重要です。
残代金の受け取り
決済の際、買主から残代金が支払われますが、支払いが確実に確認できるまでは土地の引き渡しを行わないようにしましょう。売買代金の全額が支払われたあとに引き渡すのが基本です。万が一、先に引き渡しを求められた場合でも、断ることをおすすめします。
引き渡し前の境界確認
引き渡し前に土地の境界線が明確であるか、隣地との境界がトラブルにならない状態であるかを最終確認しましょう。引き渡し後に境界問題が発生したとしても、売主がトラブルに巻き込まれる可能性があるため、十分な注意が必要です。
税金計算で気をつけること
土地を売却し利益が出ると税金が発生します。あらかじめ概算の税額を把握しておくことで、想定外の負担を避けることができます。
譲渡所得税を計算しておく
計算式は以下のとおりです。また、税率は所有期間によって違います。
譲渡所得 = 譲渡価額 – ( 取得費 + 譲渡費用 )
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
詳しくは、以下の記事で解説しています。
特別控除や税制優遇を活用する
代表的なのは「居住用不動産の3,000万円の特別控除」ですが、土地売買では、以下のような要件を満たさなければこれを適用できません。
- 自分が住んでいた家が建っていた土地の場合
- 住まなくなってから3年が経過する日が含まれる年の12月31日までに売却する
- 建物の取り壊しから1年以内に売却する
- 家を取り壊してから、ほかの用に使用していない
ほかにも適用されうる特例がいくつかあるので、気になる方は国税庁のホームページを確認しましょう。
申告と納税期限を守る
土地の売却で利益が出た場合には、確定申告と納税が必要です。通常は売却をした翌年の3月15日なので、期限内に申告と納税をする必要があります。
期限後の申告になった場合には無申告加算税や延滞税が課せられることがあるので気をつけましょう。
個人間売買で土地を売る際の注意点
前章では不動産会社による仲介における注意点を紹介しましたが、ここからは個人間売買についてみていきます。
個人間で土地を売却する場合は、不動産会社に仲介手数料を払わなくてよいメリットがある半面、トラブルが発生しやすいため、かえって時間と労力を要するリスクが伴います。
以下に注意点をまとめましたので、個人間売買を検討する際には参考にしてください。
知り合いなど買主との関係性で気をつけること
知り合いや親族との取引はトラブルに発展するケースが多いため、以下のような点に気をつけなくてはなりません。
- 贈与とみなされ贈与税の対象となる
- 住宅ローンが利用できない可能性がある
- 契約内容が曖昧でトラブルを招く
まず、売却価格を十分に調査せずに売却したり、知り合いだからと相場よりも安く売却した場合、相場との差額が大きいと「みなし贈与」として扱われ、贈与税の対象になる可能性があります。取引価格の下限は相場の70〜80%までが目安のようなので、適宜確認しましょう。
住宅ローンを利用するためには、宅地建物取引士が作成する「重要事項説明書」が必要です。そのため、宅地建物取引士が関与しない個人間売買では、基本的に住宅ローンの利用が難しくなります。
また、不動産取引は法律に基づく責任を伴うため、通常は不動産会社の売買仲介を利用し、宅地建物取引士が契約内容を詳しく説明します。しかし、個人間売買では法律知識が不足し、さらに知り合い同士という関係から、契約が曖昧なまま進められることがあります。
その結果、隣地とのトラブルが発生した際に、売主と買主のどちらが責任を負うのか不明確で問題が生じることがあります。また、知り合い同士で事前に口約束をしていた内容と実際の契約内容が異なることが判明し、トラブルに発展するケースも少なくありません。
トラブルを避けたい方は、不動産会社などの第三者による仲介を利用しましょう。
利用する個人間売買サイトで気をつけること
個人間売買サイトとは、不動産を売却したい人が個人でインターネット上に物件情報を掲載できる不動産広告サイトのことです。
インターネットで情報を公開するため、多くの購入希望者の目に留まりやすいというメリットがあります。
しかし、悪質な購入希望者に出会うリスクもあるため、注意が必要です。購入希望を装って個人情報を収集されたり、地面師詐欺に巻き込まれる危険があります。
前節と同じく、不動産取引に精通した不動産会社などの第三者を交えることで、リスクを低減させられるでしょう。
手続きで気をつけること
個人間売買で特に注意が必要なのは、契約と登記の手続きです。
個人間売買の場合、契約書を自分で作成する必要がありますが、契約内容に不足があると、トラブルに発展しやすくなります。売買契約書はインターネットからひな形をダウンロードできますが、法改正が頻繁に行われるため、最新のひな形を利用するようにしましょう。
次に注意が必要なのが登記です。書類に不備があると登記の完了に時間がかかり、その間にトラブルに発展することもあります。登記に関しては、法務局の相談窓口が利用できるため、事前に管轄の法務局に相談しておくと安心です。
土地を売る際に起こりやすいトラブル
土地は高額なうえに、不具合があったからといって交換や修理ができるものではありません。そのため、土地売却ならではのトラブルが起こることも少なくありません。
ここで、土地の売却で起こりうるトラブルを紹介します。
地中埋蔵物に関するトラブル
地中埋蔵物がある場合、売主は買主に対してその事実を伝える責任があります。
例えば、廃材や水道管などが地中に埋まっている場合です。
売主が知らずに売却したとしても、買主に埋蔵物の除去費用を請求されたり損害賠償を請求されたりするケースもあります。
このような事態の発生を防ぐためには、売主が土地の過去の利用状況や履歴を確認することが大切です。
例えば、過去に工場や産業施設があった土地では、産業廃棄物が埋められている可能性があります。こうした情報は、地方自治体や登記簿謄本を調べることで得られることがあります。
また、売買契約書に埋蔵物に関する条項を明記することで、後のトラブルを防ぐことができます。地中埋蔵物が発見された場合の対応や責任分担について、あらかじめ合意を取り決めておくことが大切です。
境界に関するトラブル
売却の前準備として境界確定を行いますが、この境界確定の立ち会いに隣地の所有者に出席してもらえないことがあります。
隣地所有者の立ち会いがなければ境界を確定できません。
立会での確認が難しい場合には、代わりに書面で同意をもらう方法もあります。どうしても出席が得られない場合は、法務局に相談し、司法書士や土地家屋調査士に仲介を依頼するなどの手段をとるとよいでしょう。
また、お互いが境界だと思っていた場所が違っていた場合には、普通はどちらも譲らないため、境界が確定しないケースもあります。
この場合は、まず双方の意見が異なる原因を確認することが大切です。
土地の履歴や過去の登記資料を確認し、法務局や土地家屋調査士の助けを借りることで解決できる可能性があります。あらかじめ、土地に関する資料や調査の準備をしておくとよいでしょう。
仲介手数料に関するトラブル
土地の売却は、取引価格が高額であることから仲介手数料に関してトラブルが起こることもあります。
仲介手数料には、法律で定められた上限があるので、理解しておくとよいでしょう。
| 売買価格 | 仲介手数料の計算式 |
| 200万円以下 | 売買価格 × 5% + 消費税 |
| 200万円超〜400万円以下 | 売買価格 × 4% + 2万円 + 消費税 |
| 400万円超 | 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税 |
関連記事：不動産を売るときの仲介手数料って何？上限や無料になるからくりを解説
【失敗談】土地を売ったあと後悔したエピソード3選
ここで、不動産会社での7年間の勤務経験がある筆者のお客様の事例をもとに、後悔したエピソードを3つ紹介します。
不動産会社に任せっぱなしで後悔
土地を売却しようとした際、すべてを不動産会社に任せていました。売却活動の進捗についてもあまり確認せず、信頼して任せていたのです。しかし、売り出してから数カ月が経過しても一向に売れる気配がなく、不安になり始めました。
ようやく購入希望者が現れたと連絡を受けたものの、提示された価格は希望よりもかなり低いものでした。売りに出してから時間もかかっていたため、仕方なくその価格で契約しましたが、あとで調べたところ、実は不動産会社が囲い込みを行っており、ほかの購入希望者の存在を伝えていなかったことがわかりました。
もっと早い段階で定期的に不動産会社に状況確認をし、自分でも積極的に売却活動に関与していれば、より高く売却できたかもしれないと後悔しています。
売却後に相場が値上がりして後悔
数年前に、土地を売却しました。当時は特に大きな変化も見込まれておらず、妥当な価格で売却できたと満足していました。しかし、売却から数年後に駅の新設が決まり、そのエリアの開発が進んだことで、土地需要や人気が高まりました。
駅前開発や道路の拡張が行われた結果、地域全体の価値が上がり、不動産の相場も急上昇。売却した土地が、今では数百万円以上の価値があることを知り、大きな後悔を感じました。もしあと数年待っていれば、もっと高い価格で売却できていたはずです。
この経験から、土地の売却を検討する際は、地域の将来性や開発計画にも目を向け、長期的な視点で売却のタイミングを判断することが重要だと感じました。
焦って売却して後悔
土地の売却を急いで進めていたとき、確定測量図がないことに気づきました。確定測量図は売却に必要な書類であり、売買契約をスムーズに進めるために欠かせません。すぐに土地家屋調査士に依頼しましたが、予想以上に時間がかかり、売却期限が迫っていることに焦りを感じました。
売却の期限が決まっていたため、仕方なく予定よりも低い価格で土地を売却しました。あとになって、もう少し余裕を持って準備を進めていれば、もっと高い価格で売却できたかもしれないと後悔しています。
この経験を通じて、土地の売却には十分な準備期間が必要であり、特に重要な書類の確認と手配は早めに行うべきだと学びました。
土地の売買契約におけるマナーについて
土地の売買契約では、特に決まったマナーやルールがあるわけではありません。
しかし、決済や引き渡しは不動産会社や金融機関の応接室で行われることが多く、専門家が出たり入ったりとせわしなく物事が進むので、緊張する方も多くいます。
最低限のマナーを知ることで緊張を和らげ、本来の目的である手続きの内容に集中できるようにしましょう。
| 服装 | 平服で構いません。日常的に仕事でスーツを着ているならスーツでもよいですし、無理にスーツを着る必要はありません。 |
| 手付金 | 手付金は契約書の署名・押印と同時に支払いを行うので、現金で交わされることが多いです。売主は現金を持ち帰ることを想定した鞄を持参するとよいでしょう。 |
| 手土産 | 必要ありません。土地の売買契約は関わる専門家も含め、ビジネス上の取引なので、お礼や感謝を示す手土産は不要です。 |
| 同伴者 | 家族や友人が同伴することは問題ありません。不動産会社や金融機関の応接室はあまり広くない場合が多いので、同伴者は1名までがマナーといえます。 ただし小さな子どもの同伴は基本的にできないと考えましょう。 不動産売買の契約時や、決済、引き渡しには重要な書類と現金を扱う場面がありますので、小さな子どもが同伴してよい席ではないと考える必要があります。 |
土地を売る際によくある質問
土地の売却はよくわからないことが多く、疑問や不安を抱えている方も多くいます。ここではよくある質問にお答えします。
土地が売れるまでの期間はどれくらい？
不動産会社の売買仲介を利用した場合だと、一般的には3〜6カ月で売却が完了します。
境界、地中埋蔵物などの問題が発生した場合には、その解決に要した分だけ期間が延びると考えてよいでしょう。
土地売却について無料相談できる窓口はある？
土地の売却を検討する際には不動産会社に相談することが一般的で、不動産会社に相談料を請求されることはありません。地元で実績のある不動産会社に相談するのがよいでしょう。
内容によっては専門家への相談が必要な場合もあります。
登記に関しては日本司法書士連合会のホームページから地域の相談窓口の検索ができます。
全国宅地建物取引業連合会でも不動産に関する各種無料相談を受け付けています。
田舎の土地でも売れる？
田舎の土地は需要が少なく、売れにくい傾向にあります。しかし、きちんと手入れがされた土地や、すぐに家屋を建てられる更地であれば、売れる可能性は高くなります。
意外なことに近所の住民の方に売却する例が多くあるので、地元の不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
土地の売却にはどんな費用が必要？
土地の売却には、以下のような費用が発生します。
- 仲介手数料
- 譲渡所得税
- 契約書に貼付する印紙代
- 登記費用（司法書士への報酬を含む）
- 抵当権抹消費用（司法書士への報酬を含む）
- 確定測量図の作成費用
- 測量費用
- （地中埋蔵物を調査する場合）地中埋蔵物調査費用
- （更地にしてから売却する場合）解体費用
- （弁護士、税理士、司法書士などの専門家に相談する場合）相談料
- （不動産会社に依頼せず自力で売却する場合）広告費用
まとめ
売買仲介、または個人間売買で土地を売る場合とで、土地を売る際の注意点を詳しく解説しました。
土地を売る際には、土地の境界線や接道義務など、ほかの不動産とは異なる土地特有の法的な要件があります。これらは、売却がスムーズに進むために事前にしっかり確認しておく必要があるでしょう。
また、土地の価値は周辺環境や用途によって大きく変わります。不動産会社に任せっきりにするのではなく、売却前に自分でも市場調査を行うことが大切です。
このように土地売却を成功させるためには、自分でも情報収集や準備を行い、不動産会社としっかり連携することが求められます。
人生で何度も経験することのない、土地の売却だからこそ、気をつけることを把握して、スムーズに売却を成功させましょう。
